裁判字號：臺灣彰化地方法院105年訴字第184號民事判決
裁判日期：民國105年08月31日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣彰化地方法院民事判決105年度訴字第184號原告 洪慶芳 被告 許新出 訴訟代理人 鄭秀珠 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地上，如附圖所示編號A部分面積112平方公尺之房屋（磚造）、編號B部分面積47平方公尺之房屋（磚造）、編號C部分面積59平方公尺之鐵皮屋（鐵皮造）、編號D部分面積58平方公尺之棚子（半磚造）、編號E部分面積6平方公尺之廁所（磚造）、編號F部分面積31平方公尺之棚子（木造）等建物拆除，並將編號G部分面積92平方公尺及H部分面積648平方公尺空地上之木材等雜物移除後，將上開土地騰空返還予原告。
被告應自民國104年4月28日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣2,527元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第1項原為「被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號、地目建、面積1053平方公尺土地上如起訴狀附圖所示之建物拆除，並將有土地不當得利及未辦保存登記建築平房之房屋騰空遷讓及拆屋還地返還原告。」。嗣於民國105年7月26日具狀更正聲明為「被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號、地目建、面積1053平方公尺土地上如彰化縣二林地政事務所105年5月24日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示A、B、C、D、
E、F等部分建物拆除及G、H部分地上雜物木材等移除後，返還上開土地予原告。」，經核原告前開所為，所主張之基礎事實同一，且屬擴張、減縮及更正應受判決事項之聲明，揆諸首揭說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠緣原告於104年4月28日拍賣取得（103年度司執字第38414號
）坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號、面積1053平方公尺之土地（下稱系爭土地），領有鈞院核發之不動產權利移轉證明書在案，並已辦理所有權移轉登記。又系爭土地上之建物（下稱系爭建物）由被告占用中，而系爭建物係未辦保存登記之違章建築，原告與被告間並無租賃，亦無使用借貸等關係，因此被告係無權占有系爭土地，且被告無權占有系爭土地，亦構成侵權行為及不當得利，自應拆屋並返還土地予原告，又被告於原告104年4月28日取得土地所有權之日起即已無權占有，應賠償原告相當於租金之損害，每月22,815元（1053平方公尺×公告現值2,600元×10％法定地租÷12個月＝22,815元），故聲明：被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號、地目建、面積1053平方公尺土地上如附圖所示
A、B、C、D、E、F等部分建物拆除及G、H部分地上雜物木材等移除後返還土地予原告；被告應自104年4月28日起至返還占有土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）22,815元。
㈡對被告答辯所為之陳述：
系爭違章建物納稅義務人為 蔡啟 、 蔡連照 、 蔡老舉 、 蔡愿 、 陳壇 、 蔡金全 等人，但其等未實際占有系爭違章建物，被告於本件105年5月3日勘驗測量時承認系爭土地之建物均為被告所蓋，目前係被告在使用。被告又稱系爭違章建物其祖父 陳百祿 所興建，但被告無法證明其祖父所興建。系爭建物為違章建築，無法辦理所有權登記，致無遺產繼承公同共有之問題。被告所占有之土地為建地，利用土地之經濟價值較高及所受利利益不當，應以公告現值總價年息百分之10給付相當之租金（土地法第974條第1項及第105條），系爭違章建築物為被告占有使用，原告為系爭土地之所有權人，依法得請求被告返還土地及拆屋還地等語。
二、被告則以：㈠本案原告所主張門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路○號之
建物，經鈞院函調地方稅務局之資料所示，納稅義務人分別記載有蔡啟、蔡連照、蔡老舉、蔡愿、陳壇、蔡金全等人，首先敘明。又被告許新出雖記載為系爭建物之使用人，惟並非納稅義務人，且細觀被告許新出之祖父陳百祿早在民國50年間即遷入於系爭建物居住，足見陳百祿亦應為系爭建物之興建人。按最高法院82年度台上字第2198號裁判要旨：「公同共有物權利之行使，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，而以公同共有之財產為訴訟標的者，其法律關係之性質既須合一確定，故非由公同共有人全體或得其他公同共有人全體之同意起訴或被訴，於當事人之適格即有欠缺。」綜上，被告許新出與家人所使用之彰化縣○○鄉○○村○○路○號之建物因係在50年間即已存在，該建物大部分均為被告許新出之祖父陳百祿所興建，其他部分應係訴外人蔡啟、蔡連照、蔡老舉、蔡愿、陳壇、蔡金全所興建，又陳百祿已死亡，其遺產應由其全體繼承人繼承而公同共有，而以公同共有之財產為訴訟標的者，其法律關係之性質既須合一確定，故非由公同共有人全體或得其他公同共有人全體之同意起訴或被訴，於當事人之適格即有欠缺。被告先前主張系爭建物係由其母親陳巡興建並贈與於被告乙節，與本案無關。
㈡原告主張按公告現值乘以10%之計算方法，並無任何法律依
據，實務上亦無其所稱之法定地租10%之規定，足見原告對於其所稱之利益或損害，並未提出任何證據證明；又原告既係以系爭建物無權占用為由請求不當得利，則原告應先證明系爭建物確為無權占用。惟查，系爭建物究竟是否存有無權占用之事實，原告並未舉證證明（原告似以系爭建物未辦保存登記為由主張其為無權占用，但查，系爭建物縱有未辦保存登記之情，惟是否辦理保存登記與是否無權占用並無必要關聯），足見原告就其所主張無權占用之不當得利，尚未依法盡其舉證責任。又本案建物乃公同共有財產，被告許新出一人對於系爭建物並無應有部分可言，既無應有部分，則其個人顯然無法持有系爭公同共有之建物行佔用土地之舉，足見原告以系爭公同共有建物為由對被告請求不當得利，為無理由。原告既以公同共有之建物無權佔用土地為由主張不當得利，足見首應審酌者為系爭建物是否果有原告所稱無權占用之情？惟本案系爭建物究竟是否果有無權占用之情？尚存有重大爭議。但原告未依法對公同共有人全體起訴，依法存有當事人不適格之欠缺，則本案系爭建物是否存有無權占用之情顯然無從進行調查與審究，在本案建物是否存有無權佔用之先決訴訟尚未調查確認前，自不宜單就該不當得利之請求割裂處理。況查，依據卷附稅籍資料顯示，本案系爭建物所有權人顯示應為陳百祿及蔡啟、蔡連照、蔡老舉、蔡愿、陳壇、蔡金全等人，前開人士均為系爭建物基地之原所有權人，足見系爭建物之興建均係土地所有權人所為，既係土地所有權人所興建之建物，該建物應屬有權占有，並非原告所稱無權占用。系爭建物既非無權占用，自無不當得利可言等語置辯。故聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、得心證之理由：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段及中段定有明文。查，原告主張於104年4月28日拍賣取得系爭土地所有權，而系爭土地上之建物現為被告所使用，坐落系爭土地上之木材等雜物亦為被告所有等事實，業據其提出土地登記謄本、本院核發之不動產權利移轉證書、現場照片等件為證，復為被告所不爭執，應堪認屬實。
㈡次查，原告主張系爭土地上之系爭建物均為被告所興建使用
乙節，被告先於本院105年5月3日勘驗測量時自認系爭土地上之建物均為其所蓋，且目前係為其所使用並由其繳稅等情，有勘驗測量筆錄在卷可按。其後，被告依據系爭建物之房屋稅籍證明書改稱被告雖記載為系爭建物之使用人，惟並非納稅義務人，且依戶籍謄本所示，被告之祖父陳百祿早在50年間即遷入於系爭建物居住，該建物大部分均為被告許新出之祖父陳百祿所興建，其他部分應係訴外人蔡啟、蔡連照、蔡老舉、蔡愿、陳壇、蔡金全所興建，且陳百祿等人原為系爭土地所有權人，故被告非無權占有，而被告僅為陳百祿之繼承人之一，原告以其為被告請求拆屋還地，當事人適格即有欠缺云云。然依民事訴訟法第279條第3項規定，被告須證明與事實不符或經原告同意，始能撤銷上開自認。因此，被告雖嗣後改稱系爭建物係由其祖父陳百祿及其他土地所有權人蔡啟等人興建等語，惟被告既未舉出確切證據以實其詞，或經原告同意，僅憑上開陳百祿之戶籍謄本及不能作為產權證明之稅籍證明書，尚無從撤銷其前揭自認，復參以系爭建物中鋼鐵造建物之稅籍證明書業已載明納稅義務人即使用人被告許新出，則被告辯稱其非納稅義務人僅為使用人，亦與事實不符，自難認被告上開更易之詞可採，故原告主張之系爭土地上之系爭建物均為被告興建所有之事實，堪予認定為真。被告既無法證明其於系爭土地上，具有何合法之占有權源，即屬無權占有，則原告依民法第767條之規定，請求被告將其無權占用系爭土地如附圖所示編號A、B、C、D、E、F等部分之建物拆除及將G、H部分之空地上木材等雜物移除後，將土地返還予原告，自屬於法有據，應予准許。
㈢末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之不當利益，同時造成土地所有權人之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。如前所述，被告所有如附圖所示之系爭建物無權占有原告之系爭土地，受有使用系爭土地之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，該項利益依其性質無法返還，原告自得請求被告償還相當於租金之價額。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條定有明文。且此規定，依土地法第105條，於基地租賃之情形予以準用。惟該等規定乃房地租金之最高限額，非必須任何基地租賃均照申報價額年息百分之10計算。是基地租賃租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌房地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用房地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。又土地法97條項所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值（最高法院88年度台上第108號判決參照）。查土地之位置，位於住宅區，公告土地現值僅每平方公尺2,600元，價值不高，且系爭建物多為僅供住居使用之老舊磚造建物，附近亦無明顯商業活動，有現場照片及勘驗測量筆錄在卷可證，本院審酌系爭土地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等情況，認應以按系爭土地申報價額之年息百分之8計算無權占用土地所受利益為適當，原告主張以按公告現值年息百分之10計算，自難採取。
又查，系爭土地102年之申報地價為每平方公尺360元，此有卷附土地登記謄本可參。故系爭土地依申報地價年息百分之
8計算每月相當於租金之不當得利，應為2,527元（1,053平方公尺×360元×8%÷12＝2,527元，元以下四捨五入）。
四、綜上所述，原告本於物上請求權及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭土地上如附圖所示編號A部分面積112平方公尺之房屋（磚造）、編號B部分面積47平方公尺之房屋（磚造）、編號C部分面積59平方公尺之鐵皮屋（鐵皮造）、編號D部分面積58平方公尺之棚子（半磚造）、編號E部分面積
6平方公尺之廁所（磚造）、編號F部分面積31平方公尺之棚子（木造）等建物拆除，並將編號G部分面積92平方公尺之空地及H部分面積648平方公尺之空地上之木材等雜物移除後，將上開土地返還原告；被告應自104年4月28日起至返還上開土地之日止，按月給付原告2,527元，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國105年8月31日
民事第二庭法官姚銘鴻以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年8月31日
書記官林玟君