裁判字號：臺灣臺中地方法院105年訴字第3385號民事判決
裁判日期：民國107年03月15日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決105年度訴字第3385號原告 許玉華 訴訟代理人 吳佶諭 律師被告 陳葉深盆
陳秀美 共同訴訟代理人 王雲玉 律師
林亮宇 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年1月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應自坐落臺中市○區○○段○○段○○○○號，即門牌號碼臺中市○區○○街○○○號建物遷出，並將該建物騰空返還予原告。
二、被告應各給付原告新臺幣叁萬捌仟零捌拾陸元，及均自民國一０五年十一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一０五年十一月十一日起至返還前項房屋之日止，各按月給付原告新臺幣伍仟肆佰肆拾壹元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項，於原告以新臺幣貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾叁萬肆仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項前段所命給付部分，於原告分別以新臺幣壹萬參仟元為各被告供擔保後得假執行。但被告如各以新臺幣叁萬捌仟零捌拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項後段各到期部分，於原告每期分別以新臺幣貳仟元為各被告供擔保後得假執行。但被告如每期各以新臺幣伍仟肆佰肆拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣坐落於臺中市○區○○段○○段0000地號土地，及其上同
段474建號（即門牌號碼臺中市○區○○街○○○號）房屋（下稱系爭房地），原登記為訴外人 劉秀滿 、 陳威佑 所有，原告於民國105年2月間出於真意向其等購買系爭房地，雙方約定以新臺幣（下同）2,300萬元成交，由原告以現金500萬元（分別以230萬元、270萬元存入履約保證專戶）及銀行貸款1,800萬元，透過履約保證機制支付價金，系爭房地於105年3月18日移轉登記予原告，買賣雙方並無通謀虛偽意思表示情事，原告自取得系爭房地之所有權。而被告等未經原告同意，且無任何合法占用權源，無權占有系爭房屋，原告自得依民法第767條第1項規定，請求被告等自系爭房屋遷出，並將房屋騰空返還予原告。又被告等無法律上原因繼續占用系爭房屋，並因此受有相當於租金之利益，致原告受有損害，依同法第179條規定，原告自得請求返還因占用所受之不當得利；而系爭土地依都市計畫使用分區為第二種商業區，堪認系爭房屋屬城市地方供營業用之房屋，非供住宅使用之房屋，應無土地法第97條所定限制房屋租金之適用，得以系爭房屋坐落土地公告現值及系爭房屋課稅現值合計之年息百分之10計算不當得利，而系爭房屋為4層樓透天店面，地處繁華地段，附近有臺中大魯閣新時代購物中心，生活機能極佳，距離臺中火車站步行約500公尺，交通便利，且系爭土地公告現值每平方公尺43,659元、系爭房屋課稅現值為634,900元，合計7,838,635元，其百分之10為783,86
4元，並以原告取得系爭房屋（即105年3月18日）起至提起本件訴訟止，被告等占用期間約7個月，每人受有不當得利各為228,627元【計算式：783,864元÷12月÷2人×7月＝228,627元】；及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月各給付不當得利32,661元【計算式：783,
864元÷12月÷2人＝32,661元】。㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告陳葉深盆雖以其為系爭房地所有權人，將該房地借名登
記於劉秀滿、陳威佑之被繼承人 陳永勝 （即陳葉深盆之子）名下，且劉秀滿、陳威佑與原告間就系爭房屋之買賣行為屬通謀虛偽而無效，提起本院105年度重訴字第699號所有權移轉登記等事件（下稱第699號前案），依臺中市中山地政事務函覆之內容（即原證10），可知陳永勝之所以取得系爭房地所有權，是由全體繼承人協議分割 陳鏡明 之遺產而來，並非被告陳葉深盆借名登記於陳永勝名下，該案並已判決被告陳葉深盆起訴之事實為無理由。再者，同為陳鏡明繼承人之被告陳秀美，於本院104年度重訴字第657號所有權移轉登記等事件（下稱第657號前案），證稱除了大智路43號房屋外，被告陳葉深盆並無將其他財產借用子女名義登記。被告等雖以本院104年度中簡字第1448號遷讓房屋等事件（下稱第1448號前案），劉秀滿同意不再就系爭房地向其等主張所有權，並撤回該案訴訟，推論被告陳葉深盆與陳永勝、或與劉秀滿、陳威佑間有借名登記關係存在，惟筆錄中並無上開同意之記載，且撤回訴訟之原因多端，無從證明上開推論為真實，故被告陳葉深盆並非系爭房屋實際所有權人。
⒉又使用借貸契約屬債權契約，依債權相對性原則，僅於當事
人間有效力，對於受讓標的物之第三人不繼續存在，且使用借貸契約為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，使用人無移轉其權利於第三人之可言，不能與租賃相提並論，而無民法第425條規定之類推適用，故系爭房屋所有權移轉於原告後，被告等除已得原告之同意繼續使用外，縱使經原權利人即陳永勝或劉秀滿、陳威佑之無償提供使用或允許借用，仍不能拘束原告，而對原告主張有使用系爭房屋之權利。
㈢並聲明：
⒈被告應自系爭房屋遷出，並將該房屋騰空返還予原告。
⒉被告應各給付原告228,627元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至遷出前項房屋之日止，按月給付原告32,661元。
⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠劉秀滿、陳威佑前對於被告陳葉深盆之女兒、女婿及外孫提
起第1448號前案，請求其等遷離系爭房屋，經證人 林慈良 、 葉玉津 證稱系爭房屋及家族事業皆由被告陳葉深盆所有並管理使用，僅是借名登記於陳永勝名下，劉秀滿、陳威佑為免獲致敗訴結果，乃以「同意就系爭房地不再依所有權向該案被告主張權利」之前提下撤回訴訟，其後被告等收受原告寄發之存證信函及本件起訴狀，始知劉秀滿、陳威佑未經被告陳葉深盆同意，將系爭房屋出售予原告，然被告與家人居住於系爭房屋已40餘年，尤其近1年間，從未有人來看屋，被告等仍如常生活，及不動產價值甚鉅，原告未經查明房屋使用現況即出資買受，訴外人 汪益丞 更承租整棟房屋，顯然悖於常理，且買賣價金是否相當、收受及資金流向應由原告舉證，移轉原因發生之時間點相近於劉秀滿、陳威佑撤回另案訴訟之際，則原告與劉秀滿、陳威佑間之買賣行為應屬通謀虛偽意思表示而無效，原告並非系爭房屋之所有權人，自不得對被告行使物上請求權。
㈡縱認被告陳葉深盆與陳永勝，或劉秀滿、陳威佑間無借名登
記關係存在，陳永勝於80年間取得系爭房屋之登記名義，即同意被告等長年居住於系爭房屋，可知陳永勝與被告間有默示之使用借貸合意，嗣陳永勝於92年間死亡，系爭房屋由劉秀滿、陳威佑繼承（參照最高法院97年度台上字第1729號判決意旨），該使用借貸契約對於繼受人劉秀滿、陳威佑應繼續存在，而原告購買系爭房屋之前，已知悉被告等長年居住在該房屋之事實，更知悉被告與劉秀滿、陳威佑為婆媳、祖孫關係，則被告等與劉秀滿、陳威佑間就系爭房屋之使用借貸債權行為，已具備使第三人知悉之公示作用，應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並應使該使用借貸契約對於受讓之第三人繼續存在，則於原告買受系爭房屋後，原告應受上開使用借貸關係之拘束，即便被告等為無權占用系爭房屋而受有不當得利，惟被告2人僅使用系爭房屋1樓，因被告陳葉深盆於幾年前不良於行而搬到1樓居住，2至4樓為閒置，且系爭房屋未曾作為商店使用，僅供住宅使用。
㈢並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經本院與兩造整理不爭執及爭執事項，結果如下（見本院卷第154頁正反面）：
㈠不爭執事項：
⒈坐落臺中市○區○○段○○段000○號，即門牌號碼臺中市
○區○○街○○○號房屋，現登記為原告所有，此有系爭房屋之建物登記謄本可佐。
⒉系爭房屋所坐落之臺中市○區○○段○○段0000地號土地，
都市計畫使用分區為第二種商業區，此有全國土地使用分區資料查詢系統列印資料可證。
⒊被告2人現設籍於系爭房屋，此有被告之戶籍謄本可稽。
㈡爭執事項：
⒈系爭房屋之所有權人為何？⒉若被告陳葉深盆並非系爭房屋之所有權人，則其與陳秀美無
權占有？⒊原告請求被告2人使用系爭房屋之相當於租金之不當得利，
有無理由？
四、本院得心證之理由：㈠爭點事項第1項：系爭房屋之所有權人為何？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例意旨參照）。次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段亦有明文。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證責任（最高法院48年臺上字第29號判例意旨足參）。
⒉經查，原告主張其向劉秀滿、陳威佑購買系爭房屋，透過金
融機構履約保證支付價金2,300萬元，並移轉登記為所有權人（房屋登記為原告、土地分別登記原告與其子 黃靖傑 各2分之1）乙節，有系爭房屋之建物登記謄本、土地登記簿謄本、存摺存款歷史明細批次查詢附卷可佐（見本院卷第10、
13、144頁），足見原告確有支付相當之對價以取得系爭房屋。參以證人 黃長信 於第699號前案言詞辯論中證稱：伊為許玉華之配偶。系爭房屋是擔任仲介的朋友 許良吉 介紹的物件，經 許吉良 帶看房屋外觀後確認房屋前後都有道路，伊很喜歡，便與賣方劉秀滿談買賣事宜，數日後即決定簽約，約定價金2,300萬元，並辦理銀行履約保證帳戶，由伊存入50
0萬元現金，及貸款撥入1,800萬元支付價金，簽約前伊未曾進屋看，是因為劉秀滿表示家裡有老母親，怕老人家傷心，改日老母親不在家時會帶伊進屋看，並提供屋內照片，像這樣30多年房屋室內結構伊大致可以想像，所以伊願意購買，而簽約後1週伊入屋內觀看，確實與預期想像一樣等語（見本院卷第138至143頁），益徵原告購買系爭房屋並無顯然背於交易常情之情事，難認原告無買賣真意，而被告就原告與劉秀滿、陳威佑間之買賣行為屬通謀虛偽之事實，始終未提出任何直接或間接證據以證明之，被告所辯，自難憑採。
⒊再按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以
他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。惟借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立；主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院100年度台上字第1972號、101年度台上字第1775號判決意旨參照）。被告既辯稱陳葉深盆與陳永勝或劉秀滿、陳威佑間就系爭房屋有借名登記關係存在，自應就此負舉證責任。
⒋被告雖以證人林慈良、葉玉津於第1448號前案言詞辯論中之
證述，證明系爭房屋及家族事業皆由陳葉深盆所有並管理使用，僅借名登記於陳永勝名下等語，惟查，葉玉津證稱：伊向陳葉深盆承租房屋，租金交由 陳秋美 或 陳福美 代收，每日下班回家都能看見陳葉深盆在後面坐鎮監督肉粥及麵攤之經營等語（見本院卷第42至44頁），僅能證明家族事業確由被告陳葉深盆主導，而與系爭房屋所有權之歸屬無關；又證人林慈良證稱：伊是受託維修系爭房屋之水電工，據伊所知，陳家的房屋及家族事業均屬陳永勝父母所有，因為陳永勝曾經向伊提到系爭房屋是他父母的，但在陳鏡明死亡後，伊沒聽過陳永勝提到系爭房屋的事情等語（見本院卷第45頁正反面），可見系爭房屋所有權歸屬僅出於證人臆測，尚無從得知陳鏡明死亡後其遺產繼承情形，自不能證明系爭房屋為被告陳葉深盆所有，而借名登記於陳永勝名下。參以證人陳福美於第657號前案言詞辯論中證稱：系爭房屋原登記在父親名下，於79年間父親過世，由弟弟陳永勝辦理繼承登記，因為父母重男輕女，母親說只有1個弟弟就寫弟弟的名字，所以女兒們未取得其他財產等語（見本院卷第149頁反面），足見陳鏡明之遺產（含系爭房屋）均由陳永勝繼承取得，而非為被告陳葉深盆所有，並借名登記於陳永勝名下。
⒌至於被告辯稱：劉秀滿、陳威佑撤回對陳葉深盆子女之遷讓
房屋訴訟（即第1448號前案）時，同意不再就系爭房屋主張所有權，可見系爭房屋原非其等所有等語，觀之第1448號前案言詞辯論筆錄（本院卷第49頁），劉秀滿、陳威佑僅是就系爭房地部分，不再依所有權向陳葉深盆子女主張權利等，表示沒有意見，即同意不再繼續爭訟，尚難遽指劉秀滿、陳威佑自認非系爭房屋之所有權人，而與被告陳葉深盆間有借名登記關係存在，被告此部分所辯，亦不足採。
⒍從而，系爭房屋原為陳永勝所有，而由劉秀滿、陳威佑繼承
該房屋之所有權後出賣予原告，並為所有權移轉登記，原告自應取得系爭房屋之所有權無訛。
㈡爭點事項第2項：若被告陳葉深盆並非系爭房屋之所有權人
，則其與陳秀美無權占有？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。本件原告為系爭房屋之所有權人乙節，業經本院認定如前，而被告2人現設籍於系爭房屋之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項3），是被告等雖非所有權人，仍占有使用系爭房屋，而被告既辯稱其等非無權占有，自應就此部分負舉證責任。
⒉被告辯稱：陳永勝同意被告2人長年居住於系爭房屋，可見
其等間有默示之使用借貸合意，又居住之事實具備使第三人知悉之公示作用，而劉秀滿、陳威佑及原告為系爭房屋之繼受人或輾轉繼受之人，該使用借貸契約應對上開繼受人繼續存在，故其等對於系爭房屋有占有權源等語，然此節為原告所否認。而按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）。被告等係以原告單純沈默之情事，推論陳永勝有為默示意思表示，而非經陳永勝於何時有任何舉動或其他特別情事，足以間接推知為使用借貸之效果意思，難認陳永勝與被告間已有默示之使用借貸合意。縱使陳永勝與被告間確實存在使用借貸關係，惟按使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利（最高法院59年臺上字第2490號判例意旨足資參照）。則陳永勝與被告間之使用借貸契約屬債權契約性質，該債權契約之效力僅存於契約雙方之間，不及於契約以外之第三人，且依上開說明，使用借貸非如租賃有民法第
425條之規定，兼以使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，自難認得適用或類推適用民法第425條規定，而使繼受人即劉秀滿、陳威佑或原告受該使用借貸約定之拘束，準此，被告尚不得以其等與陳永勝間之使用借貸契約，認對於原告繼續存在。
⒊是以，被告等既未能證明其等占有系爭房屋具有合法權源，原告請求其等遷讓並騰空返還系爭房屋，即屬有據。
㈢爭點事項第3項：原告請求被告2人使用系爭房屋之相當於
租金之不當得利，有無理由？⒈按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。次按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。本件原告為系爭房屋之所有權人，被告等又無權占有系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，是原告依民法第179條規定，請求被告返還因占用所受之不當得利，即屬有據。至於被告辯稱其等僅使用系爭房屋1樓，2至4樓並未使用等語，而認不當得利之計算僅以1樓為限，然查，被告自承其等均持有系爭房屋之鑰匙，即對系爭房屋1至4樓皆具有管領力，尚難認未占有使用2至4樓，而就該部分樓層未受有不當得利，是此部分所辯，委無可取。
⒉又於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報
總價額年息10％為限，土地法第97條定有明文。而所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1項所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。
另無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念。因房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照），故無權占用他人房屋所受之不當得利，自當以建築物及其基地之總價額為其基準（最高法院97年度台上字第323號判決意旨參照）。末按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年臺上字第3071號判例要旨參照）。而房屋與土地相同，均得出租收益，則無權占有他人房屋，基於同一法律理由，應同有上開判例之適用。
⒊經查，系爭房屋位於臺中市○區○○街巷弄內，現供居住使
用，坐落土地為都市計畫使用分區之第二種商業區，周邊有新時代購物中心、商店、餐飲店及便利商店，自和平街轉出鄰接大智路及復興路四段，並鄰近臺中火車站，商業及交通發達，生活機能充實等情，有Google地圖、全國土地使用分區資料查詢系統網頁、現場照片在卷可憑（見本院卷第11至12頁、第51至63頁）。則系爭房屋僅供居住使用，並未從事商業活動以享有營業房屋所獲得之商業利益，自仍有保障人民安居之基本需求及生存權之必要，而應屬城市地方供住宅使用之房屋，即有土地法第97條所定限制房屋租金之適用，是原告主張本件不適用上開規定等語，難為憑採。又本院斟酌系爭房地所在位置、交通狀況、工商繁榮程度等一切情狀，堪認被告等占有系爭房屋所受相當於租金之利益，以系爭房屋總價及系爭土地申報地價總額年息百分之10計算，應屬適當。
⒋又系爭土地面積為165平方公尺，於105年1月之申報地價
為每平方公尺8,132元，而原告就系爭土地之所有權應有部分為2分之1等節，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第13頁）；另系爭房屋經臺中市政府地方稅務局核定之課稅現值為634,900元乙節，亦有該局房屋稅籍證明書附卷可佐（見本院卷第14頁）。是系爭土地及系爭房屋之申報總額為1,,305,790元【計算式：165平方公尺×8,132元×應有部分1/2＋634,900元＝1,305,790元】，則被告等於起訴前無權占用系爭房屋之期間，即自105年3月18日起至本件訴訟繫屬日止，共7個月，所受相當於租金之不當得利金額各為38,086元【計算式：1,305,790元×10％÷12月×7月÷2人＝38,086元，元以下四捨五入，下同】；每月不當得利金額各為5,441元【計算式：1,305,790元×10％÷12月÷2人＝5,441元】，逾此範圍之請求，即屬無據。
㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1、2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告等之不當得利債權，屬無確定期限之給付，本件起訴狀繕本已於105年11月10日送達被告等，有送達證書在卷可佐（見本院卷第18至19頁），而生催告給付之效力，被告等迄未給付，當應負遲延責任。是原告併請求均自起訴狀繕本送達翌日即105年11月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，當屬有據。
五、綜上所述，原告依據民法第767條第1項前段及第179條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並應各給付38,086元，及均自105年11月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自105年11月11日起至返還系爭房屋日止，各按月給付5,441元，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，依法有據，爰就原告勝訴部分，分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中華民國107年3月15日
民事第三庭法官吳昀儒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第44
1條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中華民國107年3月15日
書記官許國慶