裁判字號：臺灣南投地方法院93年重訴字第14號民事判決
裁判日期：民國93年07月22日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣南投地方法院民事判決九十三年度重訴字第一四號
原告戊○○訴訟代理人 賴思達 律師被告丙○○
甲○○丁○○共同訴訟代理人乙○○右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國九十三年七月八日言詞辯論終結，茲判決如左：
主文被告丙○○應將坐落南投縣○○鄉○道○段八三之七六、八三之二六三、八三之二六
四、八三之二六五、八三之二六六地號土地所有權應有部分各二分之一移轉登記予原告。
被告丁○○應將坐落南投縣○○鄉○道○段八三之七六、八三之二六三、八三之二六
四、八三之二六五、八三之二六六地號土地應有部分各二分之一，於民國九十二年九月二十九日以南投縣埔里地政事務所九二埔資第一二六一九０號收件所為之所有權移轉登記塗銷。
被告甲○○應將坐落南投縣○○鄉○道○段八三之七六、八三之二六三、八三之二六
四、八三之二六五、八三之二六六地號土地所有權應有部分各二分之一移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告以新臺幣壹佰柒拾貳萬元為被告丙○○供擔保，以新臺幣壹佰柒拾貳萬元為被告丁○○、甲○○供擔保後，得假執行；但被告丙○○及被告丁○○、甲○○如分別以新臺幣伍佰壹拾伍萬柒仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
(一)如主文第一項至第三項所示。
(二)願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
(一)原告於民國八十九年四月五日，與被告丙○○、甲○○簽訂不動產買賣契約書，以新台幣（下同）三千七百萬元，將原告所有坐落南投縣○○鄉○道○段八三之
七六、八三之二六三、八三之二六四、八三之二六五與八三之二六六地號土地（下稱系爭土地）出售渠二人，約定簽約後原告應先移轉登記系爭土地所有權予被告丙○○、甲○○，另價金給付方式，渠二人於簽約同時應先給付原告定金一千二百萬元，殘餘價金則由渠二人負責清償原告先前在金融機構及民間之貸款及塗銷抵押權登記，並另給付餘款二百六十萬元。上開契約書簽訂後，原告已依約於八十九年六月二日將系爭土地移轉登記予被告丙○○、甲○○（應有部分各二分之一），詎被告丙○○、甲○○迄今非但未給付定金一千二百萬元，其餘尾款亦未給付分文，更未清償原告在金融機構之抵押貸款及塗銷抵押權登記。
(二)依兩造不動產買賣契約書第十條約定，買方如不履行交付殘餘價金之義務，或因可歸責之事由致不能如期交付殘餘價金，賣方無庸催告，本契約自然解除之，且買方所交價金悉數由賣方沒收充為處罰違約金。另附帶條款約定：買方如於過戶完畢之日起五十日內未能履行給付全部價金義務，應負責將系爭土地所有權過戶返還賣方；且尾款未付清前土地不點交。被告丙○○、甲○○二人迄今未交付價款及塗銷系爭土地之抵押權登記，顯違反上開約定，甚至於系爭土地未點交前，即強行佔用系爭土地迄今，雖經原告於八十九年十一月二十日以存證信函通知被告丙○○、甲○○於函到一週內將系爭土地移轉登記返還原告，惟渠二人均置之不理，為此依兩造買賣契約約定，訴請被告丙○○將系爭土地應有部分各二分之一移轉登記予原告。
(三)依右所述，原告本得訴請被告甲○○將系爭土地應有部分各二分之一移轉登記予原告，惟其於九十二年九月二十九日，業將系爭土地應有部分各二分之一以買賣為原因，移轉登記予其弟被告丁○○，惟被告丁○○與甲○○間並無實際交易事實，顯為通謀虛偽意思表示，其債權與物權行為均屬無效，爰依民法第一百八十四條侵權行為規定，併依民法第二百四十二條、第一百十三條、第一百七十九條代位債務人甲○○，請求被告丁○○將其與甲○○於九十二年九月二十九日以南投縣埔里地政事務所九二埔資第一二六一九０號收件，就系爭土地應有部分各二分之一，以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，再依上述買賣契約之約定，請求被告甲○○將系爭土地應有部分各二分之一移轉登記予原告。
(四)對被告抗辯之陳述：⑴系爭買賣契約第三條後段手寫部分，已排除第五條之適用，依約應由被告辦理貸款塗銷系爭土地抵押權，原告並無違約之處。
⑵系爭買賣契約書上「戊○○收」四字雖係原告所寫，但當時係遭被告詐騙，實際上並未收到一千二百萬元定金。
三、證據：提出買賣契約書影本一件、土地登記謄本十件、存證信函影本一件、土地異動索引五件為證，並聲請訊問證人 林振眠 及 胡俊蔚 ，及向台灣中小企業銀行股份有限公司（下稱台灣中小企銀）函詢原告於八十八年十月二十二日以系爭土地設定最高限額抵押權借款，其實際借款金額為何，另截至八十九年四月七日止，尚有多少本息未清償。
乙、被告方面：
一、聲明：
(一)原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
(二)如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
(一)系爭買賣契約係由被告之訴訟代理人乙○○與原告洽談，而以被告丙○○、甲○○名義簽訂者，並已給付定金一千二百萬元，其中五百萬元為現金給付，另七百萬元則以原告前積欠乙○○之七百萬元債務抵付，原告始在契約書上簽名收受。
(二)系爭買賣契約書第三條及附帶條款手寫部分，被告丙○○、甲○○簽名時尚未書寫，該部分應係代書林振眠在兩造簽約後再行書寫，並非系爭買賣契約之內容。又依系爭買賣契約書第五條約定：「本件買賣標的物如有出賣、抵押權、典權、地上權及其他他項權利設定或有受強制執行、假扣押、假處分之登記或其他有來歷不明以及糾紛者，應於本件手續登記日期前由甲方負責全部撤銷或解決清楚，甲方應負擔保買賣標的物確無瑕疵之責任」，原告應於移轉系爭土地所有權前先將系爭土地上抵押權全部塗銷，被告丙○○、甲○○始有貸款給付殘餘價金之義務，惟原告並未塗銷系爭土地上之抵押權，致被告丙○○、甲○○無法向金融機關貸款以履行後續契約約定，是本件為原告違約在前，被告丙○○、甲○○並無違約，契約自未當然解除。
(三)被告甲○○所有之系爭土地應有部分各二之一出售予被告丁○○，乃是由被告丁○○之父乙○○先代其給付價金五百九十三萬一千一百二十五元予被告甲○○，待今年農曆七月後，三兄弟正式分家後，再由乙○○自被告丁○○分得之財產及現金部分扣回。
三、證據：提出土地登記謄本影本五件、付款收據一件及所有權移轉契約書一件為證。
理由
一、兩造不爭執之事實：
(一)原告與被告丙○○、甲○○於八十九年四月五日，就系爭土地簽訂不動產買賣契約書，約定買賣價金三千七百萬元，原告已於八十九年六月二日將系爭土地移轉登記予被告丙○○、甲○○（應有部分各二分之一）。
(二)兩造不動產買賣契約書第十條約定，買方如不履行交付殘餘價金之義務，或因可歸責於其事由致不能如期交付殘餘價金，賣方無庸催告，本契約自然解除之。
(三)被告甲○○於九十二年九月二十九日，將其名下之系爭土地應有部分各二分之一，以買賣為原因，移轉所有權予被告丁○○。
二、至原告主張系爭買賣契約簽訂後，被告丙○○、甲○○完全未支付價金，且未將系爭土地上之抵押權塗銷，依約系爭買賣契約已自然解除，被告丙○○、甲○○應將系爭土地所有權移轉登記予原告，及被告甲○○與丁○○於九十二年九月二十九日間所為之買賣行為，其債權及物權行為均係通謀虛偽意思表示，應屬無效等情，則均為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件本兩造爭點所在乃：（一）系爭買賣契約是否已解除？（二）被告甲○○與丁○○間之買賣是否為通謀虛偽意思表示而無效？
三、本院之判斷：
(一)系爭契買賣契約業已解除：⑴本件原告主張依系爭買賣契約書第三條約定及附帶條款，被告丙○○、甲○○應
於過戶完畢之日起五十天內，向金融機關貸款負責塗銷及清償系爭土地設定之他項權利及尾款二百六十萬元等情，業據提出買賣契約書影本一件為證，且經證人代書林振眠及曾參與兩造洽談過程之胡俊蔚到庭結證屬實，被告丙○○、甲○○固不否認渠等並未向金融機關貸款塗銷系爭土地上設定之他項權利且未支付買賣之殘餘價金，惟抗辯：系爭買賣契約書第三條及附帶條款手寫部分，係代書林振眠於兩造簽名後再行書寫者，該手寫部分非契約之一部分，而依系爭買賣契約第五條約定，原告應先將系爭土地上抵押權全部塗銷，被告丙○○、甲○○始有貸款給付殘餘價金之義務，是本件為原告違約在前，契約並未自然解除云云。惟按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符，且係出於錯誤而為自認者，始得為之，民事訴訟法第二百七十九條第三項定有明文。故自認人撤銷其自認者，除應向法院為撤銷自認之表示外，尚須舉證證明其自認有與事實不符，且其自認係出於錯誤之事實。查被告丙○○、甲○○於其九十三年四月一日答辯狀第三點，已自認「依契約書第二條（應係第三條之誤）約定．．．．。其殘餘價金約定甲方戊○○向銀行及外界設定之他項權利部份由乙方過戶完畢後再向金融機關貸款塗銷清償。」等語，另其訴訟代理人乙○○於本院九十三年四月二十日第一次言詞辯論期日亦當庭提出系爭契約書原本，經當庭核對與原告提出之影本相符，此業載明當日之言詞辯論筆錄，顯被告丙○○、甲○○前已自認系爭買賣契約書第三條及附帶條款手寫部分均為兩造契約之一部分，嗣雖於九十三年五月二十日言詞辯論期日否認上開第三條手寫部分為系爭買賣內容，另於九十二年五月二十一日答辯狀否認上開附帶條款之約定為系爭買賣內容，惟其就此均未主張並舉證證明其前所為之自認係出於錯誤，且與事實不符，況衡之常理常情，系爭買賣契約之殘餘價金高達二千五百萬元，豈有未就其付款方式另為約定之理，且系爭買賣契約書原本係在被告丙○○、甲○○持有中，渠等對該等條款是否存在應早已知悉，焉可能至本件行將辯論終結之際，始發現該等條款非當初約定內容，所辯有悖常理，無足採信。
⑵系爭買賣契約書第三條及附帶條款既屬兩造約定之契約內容，被告丙○○、甲○
○即負有於過戶完畢之日起五十天內，向金融機關貸款負責塗銷及清償系爭土地設定之他項權利及尾款二百六十萬元之義務。而系爭買賣書第五條關於權利瑕疵之條款，乃預先印製之制式契約條款，原告與被告丙○○、甲○○既另於第三條手寫部分同意渠二人應負責向金融機關貸款負責塗銷抵押權，即已推翻該制式條文之約定，渠二人自不能再據此主張原告有違約情事，其理應明。至被告丙○○、甲○○另辯稱：本件殘餘價金不過二千五百萬元，惟原告設定之他項權利第一順位二千萬元，第二順位一百二十萬元，第三順位五百萬元，計二千六百萬元，加上契約書記載需另付尾款二百六十萬元，顯已超過殘餘價金總額，該殘餘價金之約定不合理云云。然以，姑不論該條款係兩造約定後手寫者，被告二人對此應已審慎計算評估過，且原告於八十八年十月二十二日以系爭土地向台灣中小企銀設定最高限額抵押權時，其實際借款金額僅一千五百萬元，截至八十九年四月七日訂約時，尚欠本金一千五百萬元及利息四萬二千九百四十五元等情，有卷附台灣中小企銀九十三年五月五日覆函可稽，縱加上第二、三順位全部債權及尾款二百六十萬元，總數亦未超過二千五百萬元，是被告丙○○、甲○○抗辯該條款之約定不合理，亦顯屬卸責之詞。從而，原告主張被告丙○○、甲○○違反系爭買賣契約書第三條及附帶條款約定，依系爭買賣契約書第十條，系爭買賣契約已解除，渠二人應將系爭土地移轉登記予原告，洵屬有據。
(二)被告甲○○與丁○○間之買賣應屬通謀虛偽意思表示而為無效：⑴被告丁○○雖主張其應支付被告甲○○之買賣價金五百九十三萬一千一百二十五
元，係由其父乙○○先以現金代為支付，待今年農曆七月後，兄弟分家後，再由乙○○自其應分得之財產及現金扣回云云。然以，其訴訟代理人乙○○前於九十三年五月二十日言詞辯論期日自承：「系爭土地我原本有一半要買給丁○○，但當時他未滿二十歲，才暫時過戶給甲○○，但在九十二年九月間他已經滿二十歲，我才以買賣之方式再移轉給丁○○」等語，依其所述，顯被告甲○○與 徐國源 間並未存在真實之買賣契約，此參之被告丁○○雖主張價金由其父代為給付，惟就其間價金之給付，卻未能提出任何資金證明，以該價金近六百萬，卻無任何資金來往紀錄，實有悖常情，益徵其嗣後翻異之詞為不可採信。
⑵按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。民法第八十七條
第一項前段定有明文。被告甲○○與丁○○就系爭土地應有部分各二分之一，並無買賣關係等情，已如前述，則渠二人就系爭土地所為物權行為，亦屬通謀而為虛偽意思表示，參酌前開規定，其意思表示應為無效，則被告丁○○雖登記為系爭土地應有部分二分之一所有權人，惟因物權行為無效，而無法取得系爭不動產之所有權，即非所有權人。
⑶次按，債務人怠於行使利其權利時，債權人因保全債權，得以自己名義，行使其
權利，該權利非於債務人負遲延責任時，不得行使，民法第二百四十二條前段、第二百四十三前段分別定有明文。本件被告甲○○與丁○○就系爭土地買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為因通謀虛偽意思表示而自始當然無效，被告甲○○本得訴請被告丁○○塗銷系爭土地之所有權移轉登記而回復至被告甲○○名下，惟被告甲○○並未行使，顯有怠於行使權利之情事；再者，被告甲○○負有將系爭土地應有部二分之一移轉登記返還原告之義務，復如前述，則原告為保全其債權，自得代位被告甲○○訴請被告丁○○塗銷如主文第二項所示之所有權移轉登記回復至被告丁○○名下。
(三)綜上所述，本件原告與被告丙○○、甲○○間之系爭買賣契約業已解除，原告訴請二人名下系爭土地應有部分各二之一移轉登記予原告，為有理由；另被告甲○○與丁○○間就系爭土地買賣之債權行為及物權行為均因為通謀虛偽意思表示而無效，原告代位訴請被告丁○○將被告甲○○與丁○○間於九十二年九月二十九日就系爭土地以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復為被告甲○○所有，為有理由，亦應准許。
四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年七月二十二日
臺灣南投地方法院民事庭
法官林美玲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年七月二十三日
法院書記官王宣云