高雄簡易庭112年度雄訴字第4號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決

112年度雄訴字第4號

原告

即反訴被告 姜昶名

訴訟代理人 蘇愷民 律師

林怡君 律師

被告

即反訴原告 朱秋菊

訴訟代理人 李玲玲 律師

上列當事人間請求履行協議事件，本院於民國112年9月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

壹、本訴部分：

一、本訴被告應將附表一所示支票返還本訴原告。

二、本訴原告其餘之訴駁回。

三、本訴訴訟費用由本訴被告負擔70%，餘由本訴原告負擔。

四、本訴部分第一項於本訴原告以新臺幣27萬元供擔保後，得假執行。但本訴被告如以新臺幣81萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

五、本訴原告其餘假執行之聲請駁回。

貳、反訴部分：　　

一、反訴被告應給付反訴原告新臺幣12萬5,494元，及自民國112年3月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。

三、反訴部分第一項得假執行。但反訴被告如以新臺幣12萬5,494元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。　

事實及理由

　　甲、程序部分

一、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。又所謂相牽連者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。查本件被告提起反訴，依其反訴所主張之權利，係基於兩造間所簽立之協議書、租賃契約，及上開該契約所生之損害賠償，其攻擊、防禦方法相牽連，且係得行同種訴訟程序，並非專屬他法院管轄，審判資料及事實關係密切，具有共通性及牽連性，堪認本訴與反訴間有牽連關係，被告利用本訴程序提起反訴，核無不合，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第262條分別定有明文。㈠、本訴部分：查原告原以支付命令聲明：①被告丙○○應給付原告35萬5,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；②被告丙○○應返還原告交付予被告之附表一所示之支票9紙（下稱系爭支票）。有支付命令聲請狀在卷可稽（見本院卷第7頁）。嗣經本院以111年度司促字第14799號支付命令准許原告第一項之聲請，駁回原告聲明第二項之請求（見本院卷第25-26頁），嗣經被告丙○○對上開支付命令聲明異議，依民事訴訟法第519條第1項規定，以上開支付命令第一項之聲請部分視為起訴，嗣於本件審理中追加乙○○為被告、撤回對丙○○之訴（經被告訴訟代理人當庭表示同意，見本院卷第414頁）。並數度變更聲明終變更為：①被告應給付原告35萬5,000元及自民事追加暨變更聲明狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。②被告應將系爭支票返還原告。㈡、反訴部分：被告即反訴原告原起訴請求：反訴被告應給付反訴原告76萬5,158元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於本件訴訟繫屬，亦數度變更聲明，終變更聲明為：反訴被告應給付反訴原告乙○○12萬5,494元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。兩造前揭本訴聲明之追加、擴張，反訴聲明之縮減，均核與前揭規定相符，自應予准許。

三、按簡易事件因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬於民事訴訟法第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，承辦法官應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，民事訴訟法第435條第1項亦有明文。承前所述，本訴原告於訴之變更後本訴訟標的價額應核定為新臺幣（下同）116萬5,000元(參見本院卷第169頁)，本訴之變更追加已超過民事訴訟法第427條第1項所定50萬元之範圍，且兩造均聲請改用通常訴訟程序，有言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第188頁），爰依前揭規定，裁定改用通常訴訟程序審理，併此敘明。

乙、實體事項：

壹、本訴部分：　　

一、原告主張：伊向被告承租門牌號碼高雄市○○區○○路0000號房屋（下稱系爭房屋）及系爭房屋之基地(下合稱系爭房地)，兩造並於110年2月4日簽立不動產房屋包租契約書（下稱系爭租約），約定租賃期限自110年6月1日至122年5月31日止，共計12年，約定於110年6月1日起至115年5月31日止每月租金9萬元，另約定原告應於每年一次以12張面額9萬元之支票給付一年之租金。嗣因被告有意提前終止租約，遂由被告之配偶丙○○代理被告與原告簽立協議書（下稱系爭協議），以終止系爭租約，依系爭協議系爭租約於110年12月10日起即告終止，被告並同意給付原告71萬元（分二期各35萬5,000元給付，第一期110年12月10日、第二期110年12月20日給付），被告並應於110年12月20日返還系爭支票。被告雖曾依約給付第一期款35萬5,000元，惟被告未遵期返還系爭支票、亦未遵期給付第二期款35萬5,000元，為此，爰依系爭協議請求被告給付35萬5,000元，並返還系爭支票予原告等語，並聲明：㈠被告應給付原告35萬5,000元及自民事追加暨變更聲明狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡、被告應返還原告系爭支票。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：伊將系爭房地出租原告，並原約定每月租金9萬元，惟因系爭房屋所在基地另有第三人租用作為廣告看板，並按月給付租金2萬5,000元予原告，雙方因此另協議第三人給付之租金亦視為原告給付租金之一部，原告每月實際給付之租金僅為6萬5,000元，又依雙方約定原告需一次給付一年12個月每月租金9萬元之12張支票交付伊，於原告按月給付租金6萬5,000元，伊即需返還當月之租金支票予原告，嗣於110年8月間原告向伊要求因疫情經營困難，免除當月租金，伊亦表同意，豈料，伊諸多讓步後，原告仍積欠多期租金未繳，伊因此有意提前終止租約，故委由伊之丈夫丙○○以隱名代理之方式，與原告簽立系爭協議，依系爭協議系爭租約於110年12月10日即告終止，伊則應於同日給付35萬5,000元，並應於110年12月20日給付原告第二期款35萬5,000元、返還9張系爭支票，原告亦應於同日遷讓返還系爭房地，然原告卻未於同日遷讓返還系爭房地，並一再以各種事由拖延交屋，經伊多次發函催告，雙方始約定於111年4月25日至系爭房地進行點交，雙方至現場後發現原告未盡善良管理人注意義務，以致系爭房屋內部遭嚴重破壞，包括：玻璃遭打破、線路、燈具、盥洗設備、供水系統均遭破壞（以下合稱系爭損壞），伊因此拒絕受領，要求原告將系爭房屋回復至堪用狀態後再行返還，豈料，原告竟於111年5月3日單方寄回系爭房屋鑰匙，未曾完成點交程序，有鑑於前述情形，原告未依系爭協議依約按期返還系爭房屋，伊自得行使同時履行抗辯權拒絕依約給付35萬5,000元及返還系爭支票。又因原告之過失致系爭房屋受有系爭損壞，系爭房屋因此需進行如附表二所示工項之修繕，伊業已支付如附表二所示之修繕費用共計15萬2,200元（業已扣除折舊）。伊復因系爭房屋需進行修繕，以致18.5日內均無法使用系爭房屋，亦屬伊因原告前揭過失所受損害，伊自得依民法第432條、第444條第2項規定，請求原告賠償系爭房屋修繕費用15萬2,200元（計算式：詳如附表二）、及伊因此所受相當於18.5日租金之損害4萬83元（計算式：65,000÷30×18.5=40,083）。再者，伊因原告未依系爭協議於110年12月20日交付系爭房地，計至111年5月3日原告寄回系爭房屋鑰匙時共計133日，原告於租約終止後之上開期間，無權占用系爭房屋，致伊受有相當於租金之損害，自得請求原告返還伊相當於租金之不當得利28萬8,211元，以上原告應賠償、返還伊之金額共計48萬494元（計算式：152,200+40,083+288,211=480,494）。故退步言之，縱認原告仍得依系爭協議請求伊給付35萬5,000元，惟前述原告應給付伊之金額已逾原告所得請求之35萬5,000元，伊自得另主張以上開金額抵銷原告依系爭協議所得請求之款項，經抵銷後原告所得請求之款項已無餘額，原告猶請求伊給付前揭款項，顯屬無據等語置辯。並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。

三、兩造不爭執之事項：（見本院卷第381頁）

㈠、被告於110年2月4日將系爭房地出租原告，兩造並於110年2月4日簽立系爭租約。

㈡、被告之代理人丙○○與原告曾於110年12月6日簽立系爭協議，約定兩造間之系爭租約於110年12月10日終止，被告應分兩期給付原告71萬元，並返還原告開立之9張租金支票；原告則應於110年12月20日完成點交並返還系爭房地。

㈢、被告已依系爭協議於110年12月13日給付35萬5,000元予原告，尚有35萬5,000元未為給付。

四、本件之爭點為：㈠、原告依系爭協議請求被告給付35萬5,000元，是否於法有據？㈡、原告依系爭協議請求被告返還系爭支票予原告，是否於法有據？㈢、原告有無違反系爭協議遲延交付系爭房屋133日？原告遲延交付系爭房屋是否可歸責於被告？被告乙○○依不當得利之法律關係請求原告給付遲延交付房屋133日之不當得利28萬8,211元，是否於法有據，並相當？㈣、原告返還系爭房屋予被告時，有無違反系爭協議以現況點交？被告得否依民法第432條第2項、第444條第2項，請求原告賠償系爭房屋修繕費用15萬2,200元？㈤、被告得否依民法第432條第2項、第444條第2項，請求原告賠償系爭房屋修繕費用期間之租金損失4萬83元（計算式：65,000/30＊18.5＝40,083）？㈥、被告主張以原告積欠被告遲延交付系爭房屋133日之損害28萬8,211元、系爭房屋修繕費用15萬2,200元、修繕期間租金損害4萬83元，共計48萬494元抵銷被告依系爭協議應給付原告之35萬5,000元予原告，是否於法有據？茲分別論述如下：

㈠、原告依系爭協議請求被告給付35萬5,000元，是否於法有據？　　

1.按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判決、19年上字第58號判決、19年上字第453號判決、88年度台上字第1671號判決要旨參照）。

2.原告主張依系爭協議第3條第2項被告應於110年12月20日給付35萬5,000元等語，惟為被告所否認，並辯稱：因原告未依系爭協議第4條約定於110年12月20日完成系爭房屋之點交，故被告得行使同時履行權拒絕給付上開款項云云，經查：依系爭協議約定：「...2.協議金額：柒拾壹萬元整。3.甲方(按即被告，下同)同意支付金額日期如下：1.第一期：35萬5仟元正110年12月10日付。2.第二期：35萬5仟元正。110年12月20日付。若有突發狀況雙方另以協議以最後日期12月27日為限。甲方同意於12月20日點交，並返還乙方（按即原告，下同）全部租金支票。4.乙方需於110年12月20日前完成點交現況。5.解除契約須雙方協同至公證處解除之。6.雙方解除契約，並放棄本標的之民刑事請求權。7.如有突發狀況雙方同意展延一週（至12月27日）完成房屋租約終止及房屋點交。」等語，有系爭協議在卷可稽（見本院卷第9頁）。準此，依系爭協議第3條第2項，第二期款35萬5,000元應於110年12月20日或至遲於同年月27日被告即應給付原告，但未約定如原告未依期限於110年12月20日交付系爭房屋，被告即無需給付上開款項，故依系爭協議之文義解釋，縱原告未依期限於110年12月20日點交系爭房屋，而需負債務不履行損害賠償之責，亦不因此即得免除依系爭協議第3條第2項之約定被告應於110年12月20日或至遲於同年月27日給付35萬5,000元予原告之義務。而依系爭協議第3條第2項，被告應給付第2期款35萬5,000元之期限至遲於110年12月27日即告屆至，則本件原告請求依系爭協議第3條第2項規定，請求被告給付35萬5,000元等語，即屬有據，不因原告遲延交付系爭房屋予被告而有別，是被告此部分所辯，自難認為可採。

㈡、原告依系爭協議請求被告返還系爭支票予原告，是否於法有據？

　1.查原告主張：依系爭協議系爭租約既告終止，被告自應依系爭協議將系爭支票返還原告等語，惟為被告所否認，經查：依系爭協議第1條約定：「雙方就物件高雄市○○區○○路0000號（按即系爭房屋）協議如下：1.雙方同意租約於110年12月10日起解除契約。」第3條第2項後段約定：「甲方（按即被告）同意於12月20日點交，並返還乙方（按即原告）全部租金支票。」等語，有系爭協議在卷可稽（見本院卷第9頁），又系爭租約已於110年12月10日即告終止之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第381頁），已如前述。又審酌，依系爭協議第3條第2項後段之約定，被告同意於110年12月20日即應交還系爭房地之租金支票即系爭支票予原告，原告依系爭協議第3條第2項後段交還系爭支票之期限已告屆至，則原告請求依系爭協議第3條第2項後段請求被告返還系爭支票，即屬有據，應予准許。

　2.至被告固抗辯：原告未依系爭協議於110年12月20日完成點交房屋之義務，被告即無需返還系爭支票，惟查：依系爭協議：「...3.甲方同意於12月20日點交，並返還乙方全部租金支票（按即系爭支票）。」有系爭協議在卷可稽（見本院卷第9頁），準此，依系爭協議第3條第2項後段之文義解釋，被告係同意於110年12月20日返還系爭支票予原告，系爭協議並未約定如被告遲延點交系爭房屋，被告即可無庸返還系爭支票。另參酌，兩造所定系爭租約既告終止，系爭租約既已向後失其效力，被告保有系爭支票之法律上原因即不存在，兩造間如無特別約定，被告即應負返還代替租金給付之支票即系爭支票之責，縱原告另因遲延履行系爭協議點交系爭房屋予被告之期限，而應負債務不履行損害賠償之責，然因系爭協議並無約定原告配合點交系爭房屋與被告返還系爭支票間，具有對待給付關係，被告自不得因原告遲延點交系爭房屋，即得拒絕返還系爭支票，是被告此部分所辯自難認有據。　

㈢、原告有無違反系爭協議遲延交付系爭房屋133日？原告遲延交付系爭房屋是否可歸責於被告？被告依不當得利之法律關係請求原告給付遲延交付房屋133日之不當得利28萬8,211元，是否於法有據，並相當？

　1.按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179條前段所明定。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。

　2.查系爭租約已於110年12月10日即告終止之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第396頁），原告遲至111年5月3日始將系爭房屋之鑰匙交付被告，已如前述，而系爭房屋鑰匙係對系爭房屋擁有占有管領使用權之表徵，承租人即原告租約終止時，依系爭協議，原告應於110年12月20日即應將承租房屋之所有鑰匙歸還出租人即被告，始得謂已放棄系爭房屋事實上之管領力，否則若仍持有系爭房屋之鑰匙而得自由進出，自難謂已放棄系爭房屋之管領力，從而，被告於原告交付系爭房屋之鑰匙前，既無從知悉原告有無繼續占有系爭房地，則應認原告自系爭房屋租期屆滿後至原告返還系爭房屋鑰匙之日止，均屬無法律上原因而享有系爭房地之實質上管領力之利益，並致使被告受有不能使用系爭房屋之損害，另參酌系爭租約之租金係約定每月9萬元，有系爭租約在卷可稽。被告自承因另有廣告看板承租（每月2萬5,000元），故向原告實收之租金為6萬5,000元（見本院卷第79頁），衡酌上情，被告主張以每月租金6萬5,000元計算原告於上開期間占有系爭房地之不當得利計算基準，尚屬相當。至原告就此主張：縱遲延交付系爭房地133日係因可歸責於原告之故，被告以原有系爭房地租金每月6萬5,000元計算相當租金之不當得利仍屬過高，應依申報地價按年息10％計算云云，惟按城市地方租地建屋供營業使用者，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，所約定之租金，不受上開法條規定之限制（最高法院107年度台上字第1391號判決參照）。又斟酌系爭房地對外之交通狀況、工商業繁榮之程度、原告利用系爭房地隨即轉租予證人戊○○經營土雞城收取之租金為12萬元（參見本院卷第289-291頁之不動產房屋租賃契約書）之經濟價值及利益，以及兩造間訂立之系爭租約，約定系爭房屋之租金為每月6萬5,000元（參見本院卷第109-111頁之系爭租約）等情，認被告前揭主張按系爭租約每月6萬5,000元計算原告遲延返還系爭房地133日所能獲得相當於租金之利益，應為適當，原告此部分主張，則難認為可採。是被告主張原告於系爭租約終止日翌日即110年12月20日起至111年5月3日止，受有相當於133日租金即28萬8,211元（計算式：65,000÷30×133=288,211，未滿1元部分，四捨五入）之不當得利，自屬有據。

　3.原告另主張：原告於110年12月10日系爭租約終止後仍無法交付系爭房地之原因為伊於110年2月4日承租系爭房地後即將系爭房地轉租予第三人戊○○，原告與戊○○之間之租約雖於110年9月30日後即告終止，但因被告私下另與戊○○接觸，並告知戊○○於兩造系爭租約終止後，可繼續占有使用系爭房地，以致原告無法取回系爭房地之占有以如期將系爭房地交付被告，故因此遲延交付系爭房地133日之原因，係因可歸責於被告之事由所致，被告自不得向原告請求相當於租金之不當得利云云，惟為被告所否認，經查：原告就此部分主張雖據其提出戊○○曾於刑案抗辯：「當時與丁○○（按即原告）結束租約後，後來房東吳先生（即屋主乙○○之先生丙○○）有同意我繼續住，我不知道丁○○為什麼告我」等語（見警卷第8頁）為證。惟嗣經證人戊○○到庭證稱：上開警詢中之陳述應該不是我說的，應該是我先生甲○○跟警察講的，警察記錄成我說的話，因為有些事我根本不清楚，與原告間之租約都是我先生甲○○處理的等語（見本院卷第276-277頁），又斟酌證人甲○○亦於本院證稱：丙○○並沒有同意戊○○於租約終止後可以繼續使用系爭房屋，丙○○在原告與戊○○租約尚未解除時，有問過為何不繼續做，我說在疫情期間因為租金不降，無法繼續，還問我之後還會不會想繼續租，我說如果搬走後東西有損壞就不會再繼續做了，只是溝通沒有正式確認等語（見本院卷第324頁），以此觀之，證人戊○○、甲○○均否認於戊○○與原告間之系爭房地租約終止後，被告、第三人丙○○曾同意證人戊○○繼續占有使用系爭房地，自難以證人戊○○另案中之陳述，即遽認被告曾同意證人戊○○於與原告間之租約終止後繼續占有使用系爭房地。另參以，原告於本院自承原告另案（即本院111年度雄簡字第856號）請求戊○○於110年10月8至111年4月13日無權占有系爭房地請求戊○○返還上開期間之不當得利，業與戊○○達成和解等語，有言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第397頁），益見，原告業已知悉戊○○於租約終止後無權占用系爭房地，未經被告同意，衡酌上情，原告此部分主張自難認為可採。

㈣、原告返還系爭房屋予被告時，有無違反系爭協議以現況點交？被告得否依民法第432條第2項、第444條第2項，請求原告賠償系爭房屋修繕費用15萬2,200元？

　1.按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」，民法第432條、第444條分別定有明文。又系爭協議第4條約定：「乙方（按即原告）需於110年12月20日前完成點交現況。」有系爭協議在卷可稽（見本院卷第9頁）。

　2.查被告主張：依系爭協議系爭租約已於110年12月10日終止，原告應於110年12月20日前完成系爭房屋現況點交，系爭協議所謂之現況點交係指無蓄意破壞堪用之現況，惟原告不僅未依約如期點交，甚至於原告與被告於111年4月間一同進入系爭房屋查看時發現系爭房屋內遭惡意破壞，堆滿雜物、髒亂不堪、玻璃、木製隔間、輕鋼架、電纜等均遭毀損，被告因此支出需進行如附表二所示項目之修繕，因此支出修繕費用15萬2,200元(已扣除折舊，詳如附表二）等情，業據被告提出與其所述相符之現場照片、估價單、律師函為證（見本院卷第133-153頁），原告亦表明就被告於系爭租約終止後因需將系爭房屋回復至系爭協議所載「現況點交」之狀態，因此需就系爭房屋進行如附表二所示之工項之修繕，共計支出15萬2,200元等事實不爭執（見本院卷第379-380頁、第395頁）。又審酌依上開說明，縱系爭房屋如原告所稱係遭轉租人即證人戊○○或其允許之使用人甲○○所破壞，對被告而言，系爭房屋之承租人仍為原告，亦應由原告就此部分損壞，負損害賠償之責等情。參互以觀，本院認被告主張原告返還系爭房屋予被告時，業已違反系爭協議以現況點交，被告自得依民法第432第2項、第444條第2項，請求原告賠償系爭房屋修繕費用15萬2,200元，核屬有據。

㈤、被告得否依民法第432條第2項、第444條第2項，請求原告賠償系爭房屋修繕費用期間之租金損失4萬83元？　　

　1.查被告於租約終止後，因系爭房屋遭蓄意破壞，因此支出修繕費用15萬2,200元（詳如附表二）一節，已如前述，被告就此部分房屋修繕，另抗辯：因進行如附表二之工項修繕房屋，因此18.5日不能使用系爭房屋，亦屬被告因此所受損害，故就此18.5日所受不能使用系爭房屋之損害，亦得依前揭民法第432條第2項、第444條第2項規定，請求原告賠償4萬83元（計算式：65,000/30*18.5=40,083）等語，原告固不爭執系爭房屋因進行附表二所示之工項修繕，因此18.5日不能使用（見本院卷第396頁），惟仍否認應就此段修繕期間之租金損失應賠償被告云云，經查：系爭房屋遭受前揭破壞而需進行如附表二所示之修繕，係因可歸責於原告或其轉租人戊○○之原因所致，已如前述，則因需進行上開修繕，以致不能使用系爭房屋之18.5日自亦屬被告因此所受之損害，則被告自得依民法第432條第2項、第444條第2項規定請求原告賠償，又關於系爭房屋不能使用18.5日之損害計算標準，斟酌原告利用系爭房地隨即轉租予證人戊○○經營土雞城收取之租金為12萬元（參見本院卷第289-291頁之不動產房屋租賃契約書）之經濟價值及利益，以及兩造間訂立之系爭租約，約定系爭房屋之租金為每月6萬5,000元（參見本院卷第109-111頁之系爭租約）等情，認被告前揭主張按系爭租約每月租金6萬5,000元計算被告不能使用爭房屋18.5日所受損害，應為相當。是被告依民法第432條第2項、第444條第2項，請求原告賠償系爭房屋修繕費用期間之租金損失4萬83元（計算式：65000/30＊18.5＝40,083），亦屬有據。

㈥、被告主張以原告積欠被告遲延交付系爭房屋133日之損害28萬8,211元、房屋修繕費用15萬2,200元、修繕期間租金損害4萬83元，共計48萬494元抵銷被告依系爭協議應給付原告之35萬5,000元予原告，是否於法有據，並相當？

　1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項、第335條第1項著有規定。

　2.查被告得請求原告給付之遲延交付系爭房屋133日之損害28萬8,211元、房屋修繕費用15萬2,200元、修繕期間租金損害4萬83元，已如前述，以上金額共計48萬494元（計算式：288,211+152,200+40,083＝480,494），與被告依系爭協議應給付原告之款項35萬5,000元，其給付之種類相同且均屆清償期，依其債之性質並無不能抵銷之情形，且兩造並無不能抵銷之約定，則依上開規定，經被告已於本院多次具狀表明欲以此抵銷（見本院卷第101頁、第217頁、第359頁），上開書狀並均已送達原告，故被告所為上開抵銷之意思表示到達原告後，依前揭規定，兩造間前開債之關係，自應認於35萬5,000元之數額內互為抵銷而消滅。經抵銷後原告所得請求之款項已無餘額，從而，原告請求被告給付35萬5,000元，即屬無據。

五、綜上所述，原告依系爭協議請求被告返還原告系爭支票，核屬有據，應予准許。至原告另依系爭協議請求被告給付原告35萬5,000元及遲延利息部分，因被告業已主張對原告之損害賠償、不當得利債權抵銷，抵銷後已無餘額，故原告此部分請求難認有據，應予駁回。本訴原告勝訴部份，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。

貳、反訴部分：

一、反訴原告主張：伊將系爭房地出租反訴被告，原約定租金為9萬元，扣除系爭房地上另出租他人作為看板使用之2萬5,000元，反訴被告承租系爭房地實際給付租金為6萬,5000元，伊因故有意提前終止租約，故兩造簽立系爭協議提前終止系爭協議，系爭租約已於110年12月10日即告終止，雖依系爭協議伊應給付反訴被告71萬元，伊業已依系爭協議支付35萬5,000元，伊未依約於110年12月20日給付35萬5,000元係因反訴被告未依約於110年12月20日將系爭房屋點交返還伊，縱認反訴被告已於111年5月3日將系爭房屋鑰匙寄還予伊，勉可視為反訴被告已將系爭房地返還，惟反訴被告雖交還系爭房地，但承租期間未盡善良管理人注意義務維護系爭房地，致系爭房屋有多處遭破壞之情形，伊因此支出如附表二所示之修繕費用共計15萬2,200元（已扣除折舊），且因系爭房屋需進行修繕，以致18.5日無法使用或出租系爭房屋，另因此受有4萬83元（計算式：65,000/30*18.5=40,083）之損害，縱如反訴被告所述系爭房屋前揭損壞係因反訴被告轉租之證人戊○○所造成，依民法第432條、第444條規定，伊仍得請求反訴被告賠償依前揭損害。再者，伊因反訴被告未依系爭協議於110年12月20日交付系爭房屋，計至111年5月3日反訴被告寄回系爭房屋鑰匙時共計133日，反訴被告於租約終止後之上開期間，無權占用系爭房屋，致伊受有相當於租金之損害，伊另得依不當得利之法律關係，請求反訴被告返還相當於租金之不當得利28萬8,211元，以上反訴被告應賠償、返還伊之金額共計48萬494元（計算式：152,200+40,083+288,211=480,494）。縱認反訴被告仍得依系爭協議請求伊給付35萬5,000元，惟前述原告應賠償、返還伊之金額已逾原告所得請求之35萬5,000元，伊自得另主張以上開金額抵銷原告依系爭協議所得請求之款項，經抵銷後反訴被告仍須給付伊12萬5,494元（計算式：480,494-355,000=125,494）。伊自得依民法第432條、第444條第2項規定及不當得利之法律關係請求反訴被告給付12萬5,494元等語，並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告12萬5,5,494元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、反訴被告則以：伊固不爭執反訴原告因修繕系爭房屋支出修繕費用15萬2,200元、亦不爭執反訴原告因此18.5日無法出租或使用系爭房地，然此係因可歸責於轉租之承租人戊○○於承租期間或搬遷過程中造成之破壞，與伊無關，反訴原告自不得就此損害向伊求償。又伊向反訴原告承租房地後隨即轉租予證人戊○○，於伊與反訴原告依協議終止系爭租約後，係因反訴原告之先生丙○○私下向戊○○表示於系爭租約終止，同意戊○○繼續占用系爭房地，始造成系爭房地難以如期依約於110年12月20日遷讓返還，故就伊遲延133日始將系爭房地返還之原因既為可歸責於反訴原告所致，反訴原告猶依不當得利之法律關係，請求伊返還上開期間相當於租金之不當得利，自屬無據。退步言之，縱認反訴原告得向伊請求上開期間之不當得利，反訴原告主張認應按每月租金6萬5,000元計算，亦屬過高，應參照土地法之規定，以申報地價按年息10％為上限計算，始為相當。又反訴原告既不得向伊請求前揭損害賠償、不當得利，則反訴原告據此主張抵銷依系爭協議應給付之35萬5,000元，亦屬無據等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、反訴部分兩造不爭執之事項：同本訴之不爭執事項。

四、本件反訴部分之爭點為：㈠、反訴被告有無違反系爭協議遲延交付系爭房屋133日？反訴被告遲延交付系爭房屋是否可歸責於反訴原告？反訴原告依不當得利之法律關係請求反訴被告給付遲延交付房屋133日致反訴原告所受相當於租金之不當得利損害28萬8,211元，是否於法有據，並相當？㈡、反訴被告返還系爭房屋時，有無違反系爭協議以現況點交？反訴原告依民法第432條第2項、第444條第2項，請求反訴被告賠償系爭房屋修繕費用15萬2,200元，是否於法有據，並相當？㈢、反訴原告依民法第432條第2項、第444條第2項，請求反訴被告賠償系爭房屋修繕費用期間之租金損失4萬83元，是否於法有據，並相當？㈣、反訴原告主張以反訴被告積欠反訴原告之上開遲延交付系爭房屋133日之不當得利28萬8,211元、系爭房屋修繕費用15萬2,200元、修繕期間租金損害4萬83元，共計48萬494元抵銷依系爭協議應給付反訴被告之35萬5,000元後之餘額12萬5,494元，是否於法有據，並相當？關於前揭爭點㈠至㈢部分，與本訴部分之爭點㈢至㈤相同茲不贅述，以下僅就爭點㈣部分為說明。

㈣、反訴原告主張以反訴被告積欠反訴原告之上開遲延交付系爭房屋133日之不當得利28萬8,211元、系爭房屋修繕費用15萬2,200元、修繕期間租金損害4萬83元，共計48萬494元抵銷依系爭協議應給付反訴被告之35萬5,000元後之餘額12萬5,494元，是否於法有據，並相當？

　查反訴原告乙○○得請求反訴被告給付之遲延交付系爭房屋133日之損害28萬8,211元、房屋修繕費用15萬2,200元、修繕期間租金損害4萬83元，業如前述本訴部分之爭點㈢至㈤，以上反訴原告得依民法第432條、第444條第2項及不當得利之法律關係請求被告給付之金額共計48萬494元（計算式：288,221+152,200+40,083＝480,494），反訴原告請求以此48萬494元抵銷反訴原告依系爭協議應給付反訴被告之款項35萬5,000元，亦屬有據，業如前述（參見本訴部分爭點㈥），故扣除前揭經抵銷之35萬5,000元後，反訴原告尚得請求被告給付12萬5,494元（計算式：480,494-355,000=125,494元），自屬有據，應予准許。

五、綜上所述，反訴原告依民法第432條、第444條第2項規定及不當得利之法律關係，請求反訴被告給付12萬5,494元，及自反訴起訴狀送達翌日即112年3月29日（見本院卷第193頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。

六、反訴原告勝訴部分，命反訴被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，反訴原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使法院職權發動，並無准駁之必要。併依同法第392條第2項規定諭知被告得供相當擔保金額後免為假執行。

參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第78條。

中　　華　　民　　國　　112　年　　10　　月　　11　　日

高雄簡易庭法　　　官林綉君

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　112　年　　10　　月　　13　　日

　　　　　　　　　　　　書　記　官羅崔萍

附表一：