裁判字號：臺灣臺北地方法院93年訴字第5305號民事判決
裁判日期：民國94年05月12日
裁判案由：排除侵害等
灣臺北地方法院民事判決93年度訴字第5305號
原告甲○○
乙○○○丁○○戊○○○前列四人共同訴訟代理人辛○○
己○○原告東光百貨股份有限公司法定代理人己○○受告知人 春煇 建設股份有限公司法定代理人己○○被告丙○○○○○○訴訟代理人 王迪吾 律師
庚○○上列當事人間排除侵害等事件，本院於九十四年四月二十一日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於台北市○○區○○段三小段九二一地號上，建號○○區○○段三小段二四五九號，門牌為台北市○○街○○○號三樓房屋，面積八五六．六五平方公尺遷讓返還予原告。
被告應自民國九十三年十月一日起至返還日止，按月給付原告新臺幣貳拾柒萬壹仟玖佰伍拾元，及自民國九十三年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰玖拾萬元、第二項以新臺幣肆拾陸萬元供擔保後，得假執行。
事實
一、原告方面：㈠聲明：
⒈被告應將坐落於台北市○○區○○段三小段九二一地號上，建號○
○區○○段○○段○○○○號，門牌為台北市○○街○○○號三樓房屋，面積八五六．六五平方公尺遷讓返還予原告。
⒉被告應自民國（下同）九十三年十月一日起至返還日止，按月給付
原告新臺幣二十七萬一千九百五十元，及自民國九十三年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒊願供擔保，請准為假執行之宣告。
㈡陳述：
⒈坐落台北市○○區○○段三小段二四五九號，門牌為台北市○○○
路○○○號三樓之建物，總面積二三七五．三四平方公尺，原告甲○○、乙○○○、丁○○、戊○○○等四人於八十六年八月四日因調解自訴外人春煇建設股份有限公司（下稱春煇公司）共同受讓，權利範圍共計一萬分之三五七一，已辦妥登記，原告東光百貨股份有限公司（下稱東光公司）則在七十四年取得系爭建物一萬分之六四二九權利，原告五人均為系爭建物之合法所有人。詎被告無權佔用原告建物八五六．六五平方公尺經營舞廳業務，並另增編門牌為「台北市○○街○○○號三樓」，然被告使用系爭建物並未經原告同意，經其請求被告遷讓返還並給付相當於租金之利益，惟被告並未置理。被告雖辯稱其與春煇公司間定有租賃契約，且均按期繳納租金，惟被告並未提示租賃關係證明文件，且拒絕就租賃關係為說明，自屬無權占有，為此本於所有權規定訴請被告返還系爭房屋。⒉被告佔有系爭房屋乃無法律上原因而受有利益，原告自得依不當得
利規定訴請被告返還其所受利益，而此一利益則應依相當於租金之價格計算。查系爭建物得為特種商業用途，每坪每月租金為一千二百元，原告願以每坪一千元，加計百分之五稅金，以被告所佔面積計算，被告每月應給付相當於租金之費用為二十七萬一千九百五十元，爰請求被告給付自九十三年十月起至返還系爭建物時止，按上開金額計算之不當得利及法定利息等語。
㈢證據：提出建物登記謄本、存證信函、房屋稅繳款書（以上均為影本）等件為證。
二、被告方面：㈠聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
㈡陳述：
⒈伊於九十二年底與訴外人春煇公司就其所有之台北市○○○路○○
○號三樓部分建物（增建門牌：臺北市○○街○○○號三樓）續訂房屋租賃契約，雙方約定租賃期間為九十三年四月一日起至九十四年十二月三十一日止，詎春煇公司於九十三年十月一日將系爭房屋移轉登記予原告，惟依買賣不破租賃規定，此一租賃契約對原告仍繼續存在，原告主張伊無權占有，自非事實。又伊均按月繳納租金，並非無權占有，亦未受有不當利益，原告依不當得利規定請求，自有未洽。另原告取得系爭建物所有權係因調解而來，惟據春煇公司負責人 黃麗齡 告知，春煇公司已經起訴主張該調解案無效，蓋原告取得系爭建物所有權係因通謀虛偽意思表示而得，伊自得主張該不動產移轉行為無效，仍歸春煇公司所有，是原告自不得本於所有權人地位訴請伊返還系爭房屋。
⒉被告所以與黃麗齡簽訂租賃契約，係因春煇公司董事會決議選任黃
麗齡為春煇公司董事長職務代理人，另依台北市政府建設局公文顯示，黃麗齡亦為春煇公司負責人，其乃因此認為黃麗齡係有權代表春煇公司簽訂契約。又其支付租金予黃麗齡後，黃麗齡及交付由春煇公司財務部名義出具之支出證明，故倘黃麗齡無權代理春煇公司，何以由春煇公司收受伊所交付之租金？況伊已承租七、八年之久，若有錯誤，春煇公司何以均未表示異議？而系爭房屋之所有權雖已移轉，惟標的物本身卻仍未交付，亦即原告並未占有管理使用，是春煇公司仍屬有權占有人，得將系爭房屋出租，伊承租系爭房屋並依約交付租金，自非無權占有，原告訴請返還，即無理由。況縱認原告已經依法完成所有權登記，惟卻遲至九十三年十月一日始通知被告，致伊誤認春煇公司仍為所有權人而訂約並交付租金，原告再請求伊返還系爭房屋，即有違誠信原則。
㈢證據：提出房屋租賃契約書、春煇公司董事會簽名簿、會議紀錄、存證信函、支票支出證明單（以上均為影本）等件為證。
理由
一、本件原告起訴主張坐落台北市○○區○○段三小段二四五九號，門牌為台北市○○○路○○○號三樓之建物為其所有，被告並未獲得原告同意，亦無正當權源，卻無權佔用上開建物八五六．六五平方公尺經營舞廳業務，並另增編門牌為「台北市○○街○○○號三樓」，為此訴請被告返還系爭建物，並給付相當於租金之不當得利等語；被告則以原告雖係自春煇公司受讓系爭建物所有權，惟尚未辦理點交，其係與春煇公司簽訂租賃契約，並依約繳納租金，乃合法佔有使用，非無權占有，亦無獲得不當利益，是原告訴請返還系爭建物及給付相當於租金之不當得利，並無理由云云資為抗辯。
二、經查，本件原告為系爭坐落台北市○○區○○段三小段二四五九號，門牌號碼台北市○○○路○○○號三樓之建物所有人，其中甲○○、乙○○○、丁○○、戊○○○等四人之權利範圍共計一萬分之三五七一，東光公司之權利範圍則為一萬分之六四二九，此一事實有原告提出之建物登記謄本及房屋稅繳款書在卷可稽，其中除東光公司係在七十四年一月二十四日為第一次所有權登記外，其餘原告係在八十六年八月十四日因調解原因自春煇公司受讓而取得系爭建物所有權，是上開事實應堪確認。又本件被告確實使用系爭建物其中八五六．六五平方公尺面積經營舞廳業務，並另增編「台北市○○街○○○號三樓」門牌，此一事實亦為被告所不爭執，此一事實亦堪認為真實。本件被告所以使用系爭建物，據其所稱，係因其與春煇公司負責人黃麗齡簽訂租賃契約，其並已依約繳納租金，故並非無權佔用，亦未獲有不當得利云云。茲依被告所提其與春煇公司簽訂之房屋租賃契約書顯示，雙方最早係約定租期自八十六年二月一日至八十七年十二月三十一日止，合計一年十一個月，而八十六年二月一日至同年十二月三十一日止之房租每月為三十四萬六千五百元，八十七年一月至同年十二月三十一日止每月之租金為三十六萬三千八百二十五元，稅金部分則外加，惟可資注意者，乃上開租約中春煇公司係由黃麗齡以公司負責人身分代表與「東宮餐廳」簽訂，非被告「東光舞廳」，對此被告辯稱其在八十九年四月十四日改組，變更為東光舞廳，並與春煇公司繼續履行原契約云云。惟就上開說明，被告並未提出任何證據資料供本院佐參，是其所述是否屬實，並非無疑。另就春煇公司部分，據證人即以春煇公司負責人身分與被告訂約之黃麗齡稱：「（問：你是代表春煇公司去簽的嗎？）我是以春煇公司職務代理人去簽的，因為春煇原來的負責人是 黃光春 ，在公司登記事項卡來看，在九十三年以前負責人都是黃光春，當時黃光春被己○○先生聲請假處分，沒辦法執行職務，黃光春也是經由合法程序選出來的董事長，在六十九年選出來時，就一直有登記。」（參本院九十四年三月十日言詞辯論筆錄第二頁），亦即黃麗齡係以春煇公司負責人黃光春之代理人身分與被告簽約，然查，春煇公司自八十三年股東會後，所選任之董事長為己○○，此有春煇公司變更登記事項卡影本在卷可稽，而己○○同時為本件東光公司之負責人，是證人所稱其係代表春煇公司負責人黃光春之說，顯有疑問。
三、實則，本件東光公司負責人己○○與訴外人黃光春之間就春煇公司負責人職位一事，自八十三年三月十四日起即起勃谿（詳參附表所示），歷經多年審判，卒於九十一年一月二十四日經最高法院以九十一年度台上字第一五六號判決駁回黃光春所提確認春煇公司八十三年二月二十八日所召開之股東臨時會無效之訴，另黃麗齡就同一股東會決議亦提起確認無效之訴，亦經台灣高等法院判決駁回，由是可知，本件有關春煇公司改選董監事之臨時股東會乃自始有效，換言之，己○○自八十三年二月二十八日起即為合法選任之春煇公司負責人，得對外代表公司，倘被告於八十六年間欲與春煇公司訂立租約，應由己○○代表春煇公司與被告簽訂，始對春煇公司有拘束力，詎被告卻與黃麗齡所代表之春煇公司簽訂租約，斯時黃光春、黃麗齡皆已不得代表春煇公司，是其與被告簽訂之房屋租賃契約對春煇公司而言並不生拘束力。而己○○從未授權黃麗齡得對外代表公司，且從未與被告接觸，其自不知黃麗齡對外以春煇公司負責人或黃光春代理人名義從事業務，自亦無所謂知悉他人表示為其代理人而不為反對之意思表示此一表見代理規定之適用。被告雖辯稱，其係因為黃麗齡於收受租金時，確能提出統一發票及由春煇公司財務部蓋印出具之支出證明單，以及台北市政府工務局於八十六年五月二十九日曾就申請使用執照一事發函春煇公司，斯時所記載之春煇公司負責人即為黃麗齡等情事，始深信黃麗齡確係春煇公司負責人，有權與之訂立租約云云。惟查，依春煇公司變更事項登記卡顯示，己○○自八十三年起即為合法負責人，倘被告能事先查證，即可得知此事，惟被告均未進行相關查證，僅依黃麗齡一廂說詞，即認為係與春煇公司簽訂租約，自非可採。而黃光春、黃麗齡明知春煇公司曾有改選董監事情事，僅因個人認知不同，拒不接受此一結果，於爭議期間猶擅自以公司負責人名義對外經營業務，而對於因此收取之款項復存放於個人名義帳戶內，其稱係以此經營公司業務云云，自非可採。猶有甚者，黃光春於九十一年間已經逝世，黃麗齡於其後仍以黃光春代理人名義，為春煇公司與被告簽訂租約，自不能認為此一契約得拘束春煇公司。本件被告既未取得真正所有人之同意，復無其他正當法律權源得占有使用系爭他人所有之物，自屬受有利益而為不當得利。被告雖辯稱其曾交付租金，故非受有利益，且與黃麗齡簽訂租約，故非無法律上原因，因此無所謂不當得利之責任云云，此一辯解對原告等真正權利人而言，均屬無稽，亦無理由。本件原告既為系爭不動產所有人，其訴請被告反還系爭不動產，即屬有據，應予准許。
四、次按無法律上原因占有使用他人之不動產者，受有相當於租金之利益，此乃吾人社會經驗所可認同之事，亦為司法實務上向來採取之見解。本件被告既無正當法律權源，其占有使用系爭不動產，對原告而言，自屬不當得利，原告訴請被告給付相當於租金之利益，即有理由。而本件被告與黃麗齡簽訂之租約約定每月租金為三十四萬六千五百元，此有房屋租賃契約書在卷可稽，原告主張依每坪一千元，加計百分之五稅金，以被告所佔面積計算，請求自九十三年十月起至返還系爭建物時止，按每月二十七萬一千九百五十元計算不當得利，及法定利息等語，與被告交付黃麗齡之租金相較，尚屬合理可採，是本件原告上開請求，為有理由，亦應准許。
五、假執行之宣告：原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰就原告第一項請求依房屋課稅現值、第二項請求算至九十四年五月份止，分別酌定相當擔保金額准許之。
四、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國94年5月12日
民事第二庭法官汪漢卿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年5月12日
書記官許婉如