宣 示 判 決 筆 錄 109年度板簡字第622號
原 告 太平洋景秀天廈社區管理委員會
法定代理人 梁景秀
訴訟代理人 吳俊昇 律師
複代理人 李文堯 律師
被 告 黃嘉和
黃森文
黃坤山
上三人共同
訴訟代理人 林靜怡 律師
陳建勳 律師
上列當事人間109年度板簡字第622號請求給付管理費事件於中華
民國109年7月21日辯論終結，於中華民國109年8月18日下午4時
30分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 葉子榕
通 譯 黃于穎
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告黃嘉和應給付原告新臺幣叁拾貳萬肆仟壹佰零捌元，及自民
國一百零九年四月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。
被告黃森文應給付原告新臺幣柒萬壹仟捌佰壹拾伍元，及自民國
一百零九年四月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
被告黃坤山應給付原告新臺幣柒萬叁仟壹佰捌拾壹元，及自民國
一百零九年四月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告黃嘉和負擔十分之五；被告黃森文、黃坤山各負
擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告黃嘉和以新臺幣叁拾貳萬
肆仟壹佰零捌元、被告黃森文以新臺幣柒萬壹仟捌佰壹拾伍元、
被告黃坤山以新臺幣柒萬叁仟壹佰捌拾壹元為原告預供擔保後，
得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、原告主張：
（一）被告黃嘉和在民國（下同）106年10月2日以信託為原因（
信託人： 蕭家豪 ），取得新北市○○區○○段○○○○○號（
門牌號碼：新北市○○區○○路○○○巷○弄○號地下一樓）
、被告黃森文在106年10月2日以信託為原因（信託人：蕭
家豪），取得5860建號（門牌號碼：新北市○○區○○路
○○○巷○弄○○○號）、被告黃坤山在106年10月2日以信託為
原因（信託人：蕭家豪），取得5861建號（門牌號碼：新
北市○○區○○街○○號），此有建物登記謄本可稽（原證
一）。被告三人均為「太平洋景秀天廈」大樓之區分所有
權人，依公寓大廈管理條例第3條第8款之規定，具有住戶
的身份；依公寓大廈管理條例第6條第1項第5款之規定，
住戶應遵守規約。依景秀天廈社區規約第10條第1項第2款
之規定（原證二），管理費以每坪新臺幣（下同）45元計
算，故黃嘉和每月應繳納之管理費為40,514元（計算式：
【2,829.04+（1,430.98*730/10,000）+（49.1*87/100）
】*0.3025*45＝40,514，小數點以下四捨五入）、黃森文
每月應繳納之管理費為5,772元（計算式：【424.02+（
1,430.98*109/10,000）】*0.3025*45＝5,985，小數點以
下四捨五入）、黃坤山每月應繳納之管理費為5,798元（
計算式：【425.9+（1,430.98*110/10,0000）+（
49.1*13/100）】*0.3025*45＝6,098，小數點以下四捨五
入）。
（二）被告3人自107年11月起至108年10月止，共12個月未繳納
管理費，故黃嘉和已積欠486,168元（計算式：40,514*12
＝486,168），黃森文已積欠71,820元（計算式：5,985*1
2＝71,820），黃坤山已積欠73,176元（計算式：5,798*1
2＝73,176）。原告以存證信函催告三人繳清（原證三）
，三人均置之不理。
（三）因被告三人自受託登記後即拒繳管理費，原告曾向鈞院起
訴請求被告三人給付106年10月2日起至107年10月止之管
理費（鈞院108年度訴字第57號，原證四）。原告獲得勝
訴判決後，被告三人均提起上訴，臺灣高等法院以：雖建
物原核准主要用途為『儲藏室、店鋪（G3）』，已於105
年10月12日准予變更為『店鋪及一般事務所附屬停車空間
、店鋪（G2）』。被告三人既經營停車場，專供停放車輛
使用，未可與『一般事務所』、『店鋪』等同視之，用益
程度顯有差異，基於公平法理，合理調整停車場管理費，
自難謂有何違法可言（見判決第5頁至第8頁），將建物用
途作為停車場者（即黃嘉和取得之2236建物），管理費調
整為每坪30元；至於黃森文、黃坤山取得之5860、5861建
物，因仍係作為一般事務所、店鋪使用，雖係空屋，仍應
維持每坪45元。
（四）前揭高院判決先以：上訴人與社區其他住戶就社區之實際
用意狀態及享受被上訴人所提供之管理服務明顯不同，倘
僅因社區所有權人採多數決之結果，為區分系爭停車場與
其他店鋪、住宅之不同，即執管理費數額均一之決議，並
列入系爭規約規範上訴人，尚非公允。本院基於公平法理
，認為就系爭停車場部分之管理費，應調整為每月每坪30
元為適當（見原判決第5頁、第6頁）即被告對於公共設施
的受益程度不同，認為應調降管理費；再以黃嘉和的建物
主要用途原本是儲藏室、店鋪，其後變更為「店鋪及一般
事務所附屬停車空間、店鋪」，但實際是作為停車場使用
，所以減免管理費1/3調整為每坪30元；至於黃森文、黃
坤山的建物並未變為停車空間，所以即使是空戶，仍然維
持每坪45元之管理費，即被告三人對於專有部分之用益程
度來決定管理費的高低。惟公寓大廈管理條例第10條第2
項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護
，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支
付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但
修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，
由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會
議或規約另有規定者，從其規定」。依前述規定，管理費
之負擔，原則按照共有之應有部分比例分擔。但規約另有
規定者，從其規定。亦即管理費之負擔顯非依照區分所有
權人對於共有部分之受益程度或專有部分之用益程度負擔
。原告在該審一再 陳明 管理費之負擔並非依照區分所有權
人對於共有部分之受益程度或專有部分之用益程度負擔，
而係依照規約或者區分所有權人對於共有部分之比例負擔
，並提出該院數個判決供該庭受命法官審酌。乃前揭判決
明知法律規定與該院見解，仍故意以事實炯不相同之最高
法院93年度台上字第2218號裁定（該案係管委會透過決議
決定管理費數額，而被上訴人應納之管理費數額係規約規
定）、最高法院96年台上字第2722號判決（該案被告自始
作為停車場的專有部分，遭以每坪每月120元計算管理費
；然本件被告之專有部分，原本為商場，但被告變更使用
用途，改做為停車場），兩件與本件顯不相同之判決比附
援引，顯系故意為枉法裁判
（五）「太平洋景秀天廈」社區就管理費部分的規約，於85年6
月28日第一次區分所有權人大會訂定規約時即為每坪45元
，從未變更。被告三人係自106年10月2日起取得區分所有
權，全體區分所有權人怎可能會以損害21年後才取得區分
所有權人的被告三人為目的而訂定管理費每坪45元的規約
？被告三人在取得所有權之前難道不知道管理費的規定嗎
？被告三人變更其專有部分之用途將商場改為停車場，乃
係其作為區分所有權人之自由，但變更用途後以對於專有
部分之用益程度降低或對於共有部分之受益程度較低作為
理由，要求法院調降管理費，自屬無據。乃前揭高等法院
判決為達到調整管理費之手段，竟攀扯規約規定每坪45元
之管理費應視為以損害他人為主要目的，進而故為枉法裁
判，應予非難。
（六）法院調整管理費之判決乃形成判決，應自裁判確定時起發
生效力。該件訴訟標的為原告之管理費請求權，被告並未
提起要求法院調整管理費之訴訟，故該判決並無形成力。
前揭高等法院判決卻溯及地自106年10月2日起調降黃嘉和
應繳納之管理費，則係另一違法裁判之明證。對於枉法裁
判之法律見解，鈞院自不受拘束。
（七）檢陳被告三人之前手蕭家豪（即將被告三人所有區分所有
建物之信託人）、 黃梅雪 （蕭家豪之妻，已歿）、 蕭淇蓁
、 蕭如欣 （兩人均為蕭家豪、黃梅雪之女）拒繳裁判費之
相關判決供鈞院參酌。歷來裁判（鈞院106年度訴字第
1232號、臺灣高等法院106年度上易字第1159號、鈞院板
橋簡易庭101年度板簡字第1723號、鈞院102年簡上第19號
）均認為管理費並非依照受益程度分擔，而係依照區分所
有權比例負擔，足見前揭高等法院108年度上易字第669號
判決確係枉法裁判。
（八）依規約第17條第3項規定，住戶或區分所有權人因違反規
約、法令或區分所有權人會議決議（例如拒繳管理費、無
權占有共有部分或其他行為），管理委員會委任律師訴請
法院處置並獲得勝訴判決者，該住戶應賠償委任律師之費
用，但以每一案件（判決）新臺幣10萬元為限。被告三人
拒繳管理費時間長達一年（現仍拒不繳納），原告乃委請
吳俊昇律師代為訴請給付管理費，並支付律師費8萬元（
原證六）。如原告獲得勝訴判決，自得依規約前述規定要
求被告按應付之管理費金額，比例分攤、支付律師費。黃
嘉和應分擔61,622元（計算式：【486,168/631,164】
*80,000＝61,622元）、黃森文應分擔9,103元（計算式：
【71,280/631,164】*80,000＝9,103），黃坤山應分擔
9,275元（計算式：【73,136/631,164】*80,000＝9,275
元），爰求為如訴之聲明第四項之判決。
（九）為此，爰依前揭規定提起本訴，求為判決：(1)被告黃嘉
和應給付原告486168元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年利率百分之五計算之利息。(2)被告黃森文
應給付原告71820元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按年利率百分之五計算之利息。(3)被告黃坤山應
給付原告73176元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年利率百分之五計算之利息。(4)被告黃嘉和另應
給付原告61622元、被告黃森文另應給付原告9103元、被
告黃坤山另應給付原告9275元各等語。
二、被告則辯以：
（一）不爭執事項：
1、原告為系爭社區管委會，曾起訴請求被告等給付106年10
月2起至107年10月止共13個月的管理費，經台灣新北地方
法院108年度訴字第57號(被證1)、台灣高等法院以108年
度上易字第669號判決(被證2)（為確定判決），法院以被
告等所有建物對於共用部分用益程度顯有差異為由，依據
公平法理調整管理費，認定調整後被告黃嘉和所有2236號
建物每坪管理費為30元、被告黃森文所有5860號建物每坪
管理費為45元、被告黃坤山所有5861號建物每坪管理費為
45元。
2、系爭建物位於系爭社區地下1層，原所有人黃梅雪於100年
10月20日向新北市政府工務局申請變更使用執照用途，於
105年10月10日准予變更為「店鋪及一般事務所附屬停車
空間、店鋪（G2）」，並經中和戶政所辦理分戶，店鋪及
一般事務所使用5860建號（坪數132.99坪），5891建號（
135.54坪）、2236建號（900.29坪）共設置60個車位，於
108年1月16日取得停車場登記證(見被證2，頁3不爭執事
項)。
3、訴外人蕭家豪於104年6月26日因繼承而取得2236建號建物
所有權，位於系爭社區C棟至I棟大樓內，嗣於106年11月1
日分割為2236、5860、5861、5862等4筆建號（下合稱系
爭建號），專有部分面積分別為2829.04平方公尺、
424.02平方公尺、425.9平方公尺、49.1平方公尺，合計
3728.06平方公尺，加計共有部分面積135.8平方公尺，共
計3863.86平方公尺，約1168.82坪，並於106年10月2日以
信託為原因，分別將2236建號（專有部分約455.78坪、共
用部分約44.52坪）、5860建號（專有部分128.27坪、共
用部分約4.72坪）、5861建號（專有部分128.83坪、共有
部分約6.69坪）依序以信託為原因移轉所有權登記予被告
黃嘉和、黃森文、黃坤山名下(見被證2，頁3，不爭執事
項)。
（二）原告依據系爭第10條第1項第2款請求給付管理費有無理由
？
1、按學說上基於公平理念之訴訟上誠信原則而產生之爭點效
理論，因其並非法院就訴訟標的所為之判斷，不具有判決
實質之確定力（既判力），自須判決理由之判斷具備「同
一當事人間」、「非顯然違背法令」、「當事人未提出新
訟訴資料足以推翻原判斷」、「該重要爭點，在前訴訟程
序已列為足以影響判決結果之主要爭點，並經兩造各為充
分之舉證及攻防，使當事人為適當完全之辯論，由法院為
實質之審理判斷」及「兩造所受之程序保障非顯有差異」
者，始足當之(最高法院106年度台上字第487號判決參照)
。
2、準此以言，所謂的爭點效，亦即當事人在前訴中已為充分
攻擊防禦，且法院亦為實質審理判斷之主要爭點並作出判
斷，前訴法院對該爭點所為之判斷結果，在後訴中就同一
爭點之審理，不許當事人為相反之主張，後訴法院亦不得
為相反之判斷，而使前訴法院就該爭點所為之判斷在後訴
法院及當事人間產生拘束力。
3、經查，原告前對於被告黃森文、黃坤山、黃嘉和之106年
10月起至107年10月共13個月管理費，依據系爭規約第10
條第1項第2款請求每坪45元管理費，已經兩造提出各項證
據為充分攻擊防禦，針對被告等所有各項建物對共用部分
之用益程度是否應依公平合理法理酌減管理費，為足以影
響判決結果之主要爭點，並經兩造為充分之辯論，而由法
院為實體判決，並台灣高等法院以108年度上易字第669號
判決認定酌減後被告黃嘉和所有2236號建物每坪管理費為
30元、被告黃森文所有5860號建物每坪管理費為45元、被
告黃坤山所有5861號建物每坪管理費為45元(被證1)。而
，原告所提附件一至四號判決，當事人或非一致，或主要
爭點與本案並不合致，則原告以上開判決作為有利於伊之
主張，並主張管理費應依據規約第10條1項第2款收取每坪
45元管理費，自無理由。本件管理費依於公平原則之法理
及爭點效之精神應予酌減，原告依據原管理費請求並無理
由，請鈞院駁回其請求。
（三）被告等請求依據上開判決公平原則之法理，酌減管理費至
1/2(即每坪22.5元)，是否有理由？
1、首應說明者係，台灣高等法院雖以108年度上易字第669號
判決(被證2)（為確定判決），以被告等所有建物對於共
用部分用益程度顯有差異為由，依據公平法理調整管理費
，認定調整後被告黃嘉和所有2236號建物每坪管理費為30
元、被告黃森文所有5860號建物每坪管理費為45元、被告
黃坤山所有5861號建物每坪管理費為45元，惟上開判決仍
漏審酌雖被告等所有之建物分別作為停車場及店鋪使用，
惟對於共用部分之用益程度均受相同之限制，故實應共同
酌減費用，而不應區分店鋪或停車場分而視之。另，上開
判決雖酌減停車費之管理費至每坪30元，然仍不足弭平被
告所受之限制，故被告等主張管理費應依據公平原則法理
，全部酌減至1/2，即每坪22.5元，理由詳如後述。
2、被告黃嘉和、黃森文、黃坤山所有建物，經分割後建號及
其用途：
(1)被告黃嘉和所有分割後之新北市○○區○○段○○○○○號(
門牌號碼：新北市○○區○○路○○○巷○弄地下一層)，面
積約855.78坪(另共有部分持分約44.52坪)，目前使用執
照記載用途為「G2一般事務所、附屬停車空間」，現況作
為停車場使用，共有60個停車位。
(2)被告黃森文所有分割後之新北市○○區○○段○○○○○號(
門牌號碼：新北市○○區○○路○○○巷○弄○○○號)，面積約
128.27坪(另共有部分持分約4.72坪)，目前使用執照記載
用途為「G2一般事務所、G3店鋪」，現況為空置。
(3)被告黃坤山所有分割後之新北市○○區○○段○○○○○號(
門牌號碼：新北市○○區○○路○○○巷○弄○號地下一層)，
面積約128.83坪(另共有部分持分約6.69坪)，目前使用執
照記載用途為「G2一般事務所、G3店鋪」，現況為空置。
(4)則上開建物雖分別做為停車場及店鋪用途，惟做為店鋪使
用者較做為停車位使用者為更低度使用，倘認停車位部分
應酌減管理費，空置店鋪更無不能酌減之理由，則台灣高
等法院108年度上易字第669號判決(見被證2)未併予酌減
空置店鋪部分之管理費，實已無理由。
3、被告於前判決主張依據太平洋景秀天下社區規約第10條第
1項第3款約定「地下貳層平面式車位依照車輛，每輛清潔
費新台幣參佰元計算收費」之標準繳交管理費用之用意，
係：
(1)被告係依據比附援引原則，提供法院於依據公平合理原則
衡酌管理費時可供參酌之依據，本非要求「直接適用」該
條款規定計算系爭建物之管理費，法院若認本案得適用「
公平合理」原則酌減管理費，除得類推適用該條規定外，
亦得由法院職權酌裁公平合理之金額，本不以該條款為限
，合先敘明。而本件被告酌參前開判決公平合理法則之運
用，主張管理費應酌減至1/2，特此指明。
(2)細譯太平洋景秀天下社區規約第10條第1項第2、3款「2.
管理費依每坪新台幣肆拾伍元整計算收費。3.地下貳層平
面式車位依據車輛，每輛清潔費新台幣參佰元計算收費。
」之規定，規約區別依每坪45元計費或每輛300元計費之
標準，當係著重在建物空間之使用者，按其建物用途之性
質，相對應於使用社區公共設施資源之頻率、效能。簡言
之，建物空間之使用者，因住居使用之目的，為維護居住
品質、使用效益、公共安全、環境清潔等需求，需聘僱總
幹事、保全人員等專業人士辦理修繕、管理、維護、巡視
、送信等管理服務；出入空間之安全維護，除保全人員外
，更有門禁卡、電梯感應卡等安全設施管理人員進出；而
住居使用空間之公共設施，由磚瓦燈泡等消耗性設備至結
構安全之修繕、維護，均需耗費相當之費用；相對而言，
停車空間相較住居使用之單元，管理、維護則相對單純，
進出車輛控管以機器設施(按：即電動鐵捲門)為主並定期
檢修、清潔、維護建物內部空間即可，不涉及公共生活空
間公共設施之用。是以，按建物用途之性質而言，住居使
用之建物空間與停車空間之使用目的差異甚大，管理成本
亦相差懸殊，規約始分以每坪45元及每輛300元設計管理
費用之收取標準。因被告區分所有建物，非供住居使用之
目的，僅作為停車場及店鋪使用，則依據住居用途設定之
管理服務，於被告等而言全不適用，強按同一標準收取管
理費用，已非合適。
(3)被告等所有之地下一層停車場及店鋪雖面積龐大，但使用
目的非供住居使用，坐落位置位於地下一層又有專有獨立
出入口，故對於社區供住居使用用途之公共設施，幾無進
出使用之用益權利；而因使用性質為停車場，社區總幹事
、保全不對於該停車場提供門禁管理、保全、管理服務，
更無須亦無法使用絕大多數之管理服務，核與系爭建物地
下二層停車場相同，僅須車輛進出管理、及設備定期檢修
狀態(被告所有之停車場，均由被告等自行修繕、管理、
維護，亦無需利用社區經費為之)，則強要被告等僅因專
有部分面積較大，課徵為求住居使用用途、目的設計之管
理費用，而需支出相較於其他區分所有權人數十倍之費用
，實難謂事理之平。但若完全不分攤社區管理服務費用，
亦與公寓大廈管理條例徵收管理費之精神不符，故被告始
請求比照使用目的、性質最接近之地下二層停車場之規約
條款，以停車位個數計算管理費用。
(4)遑論，被告等所有地下一層面積龐大，以每坪22.5元計價
，按月仍需繳交高達26,042元管理費，亦數倍於其他區分
所有權人，衡酌地下一層停車場非供居住使用目的，按居
住使用目的之方式酌收管理費，本非適當，卻仍願繳交數
倍於其他區分所有權人之管理費用維護居住品質、使用效
益、公共安全、環境清潔，對社區管理維護應無任何不平
之處。
(5)被告所有系爭地下一層建物對於公共設施之實際用益程度
又較地下二層停車場更低，則被告請求酌減管理費至1/2(
按月共計26,042元)，已遠高於地下二層停車場之收費標
準(按月約18,000元)，實應准許之。
4、查台灣高等法院108年度上易字第669號判決雖依據被告之
請求酌減部分管理費，然其既然認定：「系爭社區為地下
2層、地上12層建物，2樓以上住戶共96戶、1樓店面14戶
等情，業經被上訴人陳明在卷（見本院卷第219頁），且
有新北市政府工務局變更使用執照可稽（見原審卷第159
頁），可見系爭社區為住商混合之社區。又系爭社區1樓
均為店鋪使用，每個店面均有獨立出入口，各棟大樓另設
有2樓以上住戶獨立出入門廳及電梯，系爭建物有7個逃生
梯可達門廳，但門廳出入有管制，系爭建物使用者平時不
能利用該逃生梯進入系爭建物與系爭社區門廳，僅能經由
系爭建物另外2個獨立出入口及車道進出等情，為兩造所
不爭執（見本院卷第151至152頁）。被上訴人雖主張：系
爭建物對於社區公共設施使用程度相同，除設計上（電梯
未通達地下1樓）、性質上（店鋪所有人不能進入住宅梯
廳，不發給1樓大門磁扣）外，完全不受限制云云。然觀
諸上訴人提出被上訴人不爭執真正之收支財務報表，被上
訴人每月收取管理費固定支出大宗為物業、保全、電梯保
養、新視波網路費，另不定期支出鐵門設備維護保養等（
見本院卷第163至195頁），被上訴人亦陳稱：伊在系爭建
物通往地下2層車道處，設有電動鐵捲門管制車輛進出（
見本院卷第199頁），「物業」係聘請清潔人員打掃系爭
社區地面及地上層公共區域環境清潔，不包括地下1、2層
；「保全」係聘請總幹事1人及警衛3人（24小時在管理中
心輪值），負責地面層公共區域巡邏及收發信件；另設有
監視器裝設在系爭社區1樓公共區域，由管理中心警衛監
看；至系爭社區電梯可通達地下2層，但未通往系爭建物
等語（見本院卷第208、209頁）。是上訴人抗辯其使用系
爭社區共用部分之程度低於其他樓層住戶之使用程度等語
，尚堪採信。」等語，惟既然地下一層對於共用部分及社
區基金用益程度均相同，前判決卻分別以其為停車場或店
鋪之用途不同而分別認定其管理費，未為一併酌減，已屬
不恰當，另前判決仍有下列第參項所列情事未予完全審酌
，導致其僅酌減部分區域管理費為30元，然依據被告等區
分所有建物對於共用部分即管理基金之用益程度(詳後述)
，管理費實應酌減至1/2始為妥當。
（四）原告依系爭規約第10條第1項第2款規定向被告收取管理費
及依據第17條第3項要求分攤律師費用，是否違反公平？
有無構成權利濫用？
1、原告向被告等請求繳交管理費，不外乎依據太平洋景秀天
廈社區規約第10條第1項第2款「為充裕共用部分在管理上
必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決
之規定向管理委員會每月繳交下列款項：1.每戶遷入時應
繳交公共基金新台幣伍仟元整。2.管理費依每坪新台幣肆
拾伍元整計算收費。3.地下貳層平面式車位依據車輛，每
輛清潔費新台幣參佰元計算收費。」等規定請求之，惟管
理費之數額雖透過規約定之，若客觀上，各住戶之實際用
益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，若
僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額均一致相同之
決議，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審查
，此見最高法院98年台上字第675號判決、96年台上字第
2722號判決、93年台上字第2218號判決所揭示：「依原告
於第一審所提出卷附之廣場管理費每坪單價統計表說明二
載明：商業性住戶目前是空戶時，以一般性用戶計算；停
業籌備優惠期為六個月，優惠期後不論有否營業均以商業
性用戶計算（見第一審卷(一)第二九頁）。被告辯稱：自
簽約以來，僅於九十三年一月一日至同年月四日於該地辦
理展覽五日，其餘均未作為營業使用云云。果係如此，則
能否令其負擔自九十三年一月一日起至九十五年四月止以
每坪一百二十九元計算之管理費，自非無疑。」、「關於
管理費之數額，天月大廈區分所有權人會議通過之系爭規
約第十條第一項第二款，固規定管理費數額均按每坪一百
二十元計算，惟該大廈屬於商三建物，即為住商混合之社
區，有使用執照可憑，並為被告所是認，系爭停車場有獨
立電錶，被告對系爭停車場所提供之安全管理維護及清潔
服務項目較住戶明顯為少，在客觀上，系爭停車場與該大
廈住戶就該大廈之實際用益狀態及享受被告所提供之管理
服務明顯不同，倘僅因區分所有權人採多數決之結果，未
區分系爭停車場與住宅之不同，即通過管理費數額均一之
決議，並列入系爭規約規範原告，尚非公允。原告對該項
管理費數額之約款既有爭執，爰基於公平法理，認系爭停
車場部分之管理費，應調整為每月每坪六十元為適當。」
、「若客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管
委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多
數，即通過管理費數額均一致相同之決議，而滋生疑義時
，基於公平法理，法院自得加以審查」等意旨，即明其實
。
2、再者，前判決已明確認定被告等所有之地下一層停車場使
用社區共用部分之程度遠低於其他樓層住戶之使用程度，
原告依系爭規約第10條第1項第2款規定向被告收取管理費
，確有違反公平及構成權利濫用，詳如後述。
3、兩造間雖曾有數次給付管理費爭訟，歷來法院均判命被告
等需依據坪數繳交每坪45元管理費(即按月總計52,597元)
，然則，自被告之被繼承人黃梅雪101年取得地下一層所
有權起至105年7月間(原告於本件請求105年8月至106年10
月之管理費)，已有長達4年餘期間維持對大樓共用部分之
用益遠低於其他區分所有權人，但需繳交相當於其他區分
所有權人數十倍管理費之情況，而是否違反公平及構成權
利濫用，應以客觀衡量之結果及雙方損益而定，則持續維
持被告等需繳交數十倍管理費用卻對公共設施、共用部分
之用益程度遠低於其他區分所有權人之狀態，是否合於事
理之平？是否應繼續要求被告等繳交高額管理費，維持顯
不具相當性、合理性、公平性之狀態？是否應依公平合理
原則酌定一具備相當性、合理性、公平性之管理費，使被
告等之實際用益狀態與管理費負擔達於衡平？若繼續維持
其他確定判決之結果，對於被告等而言，是否有顯失公平
之情況？均屬本次審級需釐清之法律爭議，請鈞院鑒核。
4、原告所提出各項判決駁回被告等酌減管理費之理由為：「
公寓大廈之區分所有權人，對共用部分之使用程度因人而
異，非屬一致，而公寓大廈之居住品質、使用效益、公共
安全、環境清潔等，與其整體之管理、維護、結構、外觀
均息息相關，管理費之繳納與區分所有權人建物居住、安
全品質之提升有關，是公寓大廈管理條例第10條第2項，
非以受益程度來分擔管理費，且各公寓大廈得以區分所有
權人會議為規約之修訂，可知區分所有權人繳納管理費之
義務，係因區分所有權人會議決議之規約所生，而規約之
性質係屬自治規則，故在區分所有權人會議尚未將規約內
容變更時，各區分所有權人不得以其對共用及約定共用部
分使用較少而請求酌減管理費。據此，被告4人抗辯：使
用系爭社區共用部分之程度低於其他樓層住戶之使用程度
，目前規劃為停車場使用，與系爭社區地下2層建物作為
室內停車場用途相同，應依系爭社區規約第10條第1項第3
款規定計算管理費，合計45萬元云云，非屬有據，不可採
信。」等語，惟：
(1)按「區分所有權人會議自得就各區分所有權人所應分擔之
數額另為決議，其決議內容如有充分理由，即應不悖離上
述『按應有部分比例分擔』之原則。再是否係以損害該少
數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加
以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之執行所能取得之
利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所
受之損失，比較衡量以定之。」為台灣高等法院106年度
重上字第165號民事判決所揭示。
(2)準此以言，管理費雖由公寓大廈之住戶以規約定之，並按
照區分所有權人之應有部分分攤做為原則，但因規約是基
於多數決產生之結果，如因之產生顯非公平之情況時，法
院仍非不得基於公平法理加以審查其合理性。
(3)而，被告等於原審提出系爭地下一層停車場使用社區共用
部分之程度遠低於其他樓層住戶之使用程度，即係請求法
院加以審查命被告等繳交與其他區分所有權人相同之管理
費用，是否有違公平合理之法理，然原審卻未就此節加以
審查，逕以管理費之繳交本非以受益程度來分擔而係由規
約規定約定收取之等理由，駁回被告等之主張，實有倒果
為因之謬誤。
(4)揆諸前述判決，管理費之收取是否有違公平合理原則，應
從大廈全體住戶因該決議之執行所能取得之利益，與該少
數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比
較衡量以定之。而原審判決明確認定：「『上開4筆建物
位於系爭社區地下1層，具有獨立之出入口，並有緊急逃
生樓梯7個可通往系爭社區各棟1層，而無電梯可通往系爭
社區各棟之其他樓層。……。且被告（指被告之前手蕭家
豪）並非系爭社區C棟至I棟地面層以上之住戶，而係地下
1層具有獨立之出入口之建物，且依原81中使字第358號使
用執照（78中建字第1369號建築執照）所載核准使用用途
為「店鋪（G3）、儲藏室」（見原審卷一第74、104至105
頁），而店鋪出入人數眾多，為地面層以上住戶之安全考
量，堪認被告應自其獨立出入口進出，而無自各該棟1層
走安全梯往地下1層之必要』，是被告4人主張：使用系爭
社區共用部分之程度低於其他樓層住戶之使用程度等語，
尚堪採信」等語，而，原告請求被告繳交每坪45元管理費
，被告等共有之地下一層停車場共計1168.82坪，則按月
需繳交共計52,597元管理費。而由原告之管理費收取紀錄
可知，太平洋景秀天廈區分所有權人繳交之管理費，每戶
按月約介於1,000元至3,500元之間(見被證3)，按此比例
計算，被告等按月需繳交相當於他住戶15倍至50倍之管理
費，然則被告等所受管理服務不但遠低於其他住戶，尤有
甚者，其專有部分之權利，亦因社區公益性而受有諸多限
制，原告明知此節，卻堅持以同一標準收取管理費，實有
顯失公平及權利濫用之情事：
①揆諸另案調查之事實，被告除所有之專有部份外，幾乎未
能使用系爭大樓任何之共用部分，顯見客觀之實際用益程
度，被告等之利用情況遠低於其他樓層住戶。被告等共有
之地下一層具有獨立出入口直通外部，既無須透過大樓門
廳或中庭進出，故對於大多數共用空間(包含電梯、梯廳
、花圃等)，即社區共用部分之使用程度，遠低於其他樓
層住戶及地下二層之停車場。此由被告等取得系爭建物、
占有使用迄今，均未獲配一樓門廳、電梯之電磁感應設備
等情即知。
②因被告並未獲配門禁設備感應磁卡，而該設備係為社區保
全目的所設置，故而，被告等所有之地下一層停車場，亦
由被告等自負保全責任。
③地下一層及地下二層之汽車車道進出口相同，然車道及進
出口之所有權均為被告所有，並非屬於系爭大樓之公共設
施，然於地下二層停放車輛之全體區分所有權人，均長期
利用被告專有部分作為通道使用(見上證2)，質言之，被
告不但就社區共用部分使用程度低於其他住戶，即便被告
專有部分使用亦受限制。上證2所示車道照片，於產權登
記上原即為地下一層所有，然原即開闢作為大樓地下二層
停車空間通行至一樓之車道使用，被告蕭家豪之被繼承人
黃梅雪買受C棟至I棟地下一層後，因有意作為停車空間使
用，於申請相關執照變更時，始經告知該車道空間為地下
一樓所有，然長期遭占用作為大樓共用車道使用，建請黃
梅雪與大樓釐清使用權屬及費用以維護權益。然黃梅雪為
求敦睦鄰里，不欲因私利及產權、費用爭議封閉通往地下
二層停車場之開口及車道，自願將產權範圍內之車道空間
繼續提供地下二層停車場使用，故於申請變更使用執照時
，一併附具無償使用同意書，同意地下二層停車場仍得無
償使用上開空間，嗣於被告之前手蕭家豪繼承時，亦再次
簽屬車道供社區公眾通行使用切結書(被證4)，切結屬於
產權所有之地下一層兩側車道，同意供本社區公眾通行使
用。日後若有產權移轉時，並加註於合約內(此項限制持
續對繼受人亦有拘束效力)。並於變更設計時，將地下一
層車道及開口設計為可得共用該段車道及出入口之方式，
絕非被告等非法使用大樓所共用之車道及出入口作為營利
使用，而係被告等自願無償提供車道及出入口供社區使用
，特此說明之。
④另，被告之前手蕭家豪亦簽屬台電配電室供台電維修通道
切結書、留設機房維修通道切結書(被證5、6)，切結屬於
其所有之地下一層將留設1.2m淨寬度供台電維修通道、留
設供機房維修通道使用。日後若有產權移轉時，並加註於
合約內(此項限制持續對繼受人亦有拘束效力)。顯然原告
之專有部分，為提供促進社區公共利益，使用收益受有諸
多限制。
⑤屬於社區共用部分之免費機車停車場，可供系爭大樓區分
所有權人無償停放機車，然被告等遷入迄今，原告未曾發
放停車證件及出入門禁卡予被告(被證7)，是被告等對於
共用部分、公共設施之使用，更再低於其他區分所有權人
同等之權利。
⑥原告曾於101年2月18日上午9時30分召開區分所有權人專
案會議，C棟至I棟區分所有權人針對「議題一：『B1所有
權人欲在B2的消防室增設消防設備，並使用社區發電機，
全體區分所有權人是否同意』討論案」，決議：「B2消防
室屬全體區分所有權人共有，雖然B1所有權人亦有權利，
但B所有權人持分只佔B2消防室的1/100，參與大會之區分
所有權人全體一致不同意給B1所有權人在B2增設消防設備
，亦不同意B1所有權人使用B2的發電機設備。」等語，以
區分所有權人會議決議，排除被告使用全體區分所有權人
共用之2238建號地下二樓內之「中央監控室、消防邦浦室
」、「緊急發電室」設置泡沫原液槽、加壓馬達及緊急電
源接線(被證8)，更見被告等對於共用部分、公共設施之
使用，確實遠低於其他區分所有權人之權利。
⑦地下二層停車場於車道進入地下二層前有門禁管制；至於
地下一層停車空間，則因兩造長年爭議不睦，迄今尚未設
置門禁設施，時有外車闖入停放，被告等以地下一層所有
權人身分請求原告要求社區保全是否對此部分稍加留意(
非推諉自身管理責任)或協助，然均遭置之不理，蓋社區
保全基於全社區之公共安全，巡視維護社區乃職責所在，
然社區保全未曾對於被告等提供任何最低限度之協助或服
務或巡視，於105年起發生多起由被告等自行報案委託員
警處理外車停放之情形。由是更見被告等稱人使用系爭社
區共用部分及各項服務低於其他樓層住戶之使用程度，所
言非虛。
⑧關於地下一層使用社區共用部分及服務低於其他樓層住戶
乙節，亦可由太平洋景秀天廈社區管理委員會收支財務報
表(被證9)觀之：
由收支財務報表可知，固定支出之電梯保養、監視器保養
、保全服務費、新視波網路費、飲水機保養費等為管理服
務費支出之大宗；亦有不定期之高額水電、鐵門等設備維
護保養支出。然則，被告等之地下一層周遭(社區共用部
分)並無監視器，未有網路及飲水機設置，社區保全亦未
曾提供被告等任何服務，加之亦未獲配門禁及電梯磁卡無
法使用電梯，則原審認定被告使用共用部分及社區管理服
務遠低於其他樓層，實非無憑。(被證9財務報表為被告等
不定期自社區布告欄拍攝，故無正本可提供，亦未齊備每
月資料，請鈞院諒察。)
⑨且因兩造長年不睦之故，即便被告等對原告請求一般住戶
之管理服務協助，亦常遭置之不理(被證10)，被證10影片
為被告黃嘉和因地下一層遭一樓漏水向社區主任委員趙行
德尋求協助，亦遭社區主任委員 趙行德 冷言相向，蓋此類
事件於被告等之前手黃梅雪買受地下一層起即層出不窮，
均見被告於社區內無法享受任何一般住戶合理可尋求管理
服務之情況。
5、又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人
因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利
行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自
己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非
不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本
內涵所必然之解釋（最高法院71年度台上字第737號判例
意旨參照）。依據規約計算，被告等需繳交相當於其他區
分所有權人數十倍之管理費用，然對於大樓公共設施、共
用部分之用益程度卻遠不及其餘區分所有權人，專有部分
亦因提供社區公益使用受有諸多限制，系爭地下一層停車
場與該大廈住戶就該大廈之實際用益狀態及享受被告所提
供之管理服務明顯不同，倘僅因區分所有權人採多數決之
結果，未區分系爭停車場與住宅之不同，即通過管理費數
額均一之決議，實屬違背公平合理原則。而原告要求被告
等繳交相當於其他住戶數十倍之管理費，被告等實際得享
有管理服務及大樓公共設施之比例卻與之顯不相當，不可
不謂對被告等損害至鉅；且，被告等因兩造間對於管理費
數額認知差距而尚未繳交管理費，卻不因此對於大樓共用
部分之維修、管理、維護產生任何影響，顯見無論被告是
否按照規約繳交費用，對於公寓大廈之居住品質、使用效
益、公共安全、環境清潔之提升、維護並無任何影響(即
對於原告而言並無顯著利益)，故大廈全體住戶因該決議
之執行所能取得之利益，與被告等因其權利行使所受之損
失不成正比(大廈全體住戶獲益甚微卻對被告等造成鉅額
損害)，由被區分所有權人會議紀錄(見被證11)，可知基
於多數暴力之情況，被告殊無可能於區分所有權會議獲致
多數決請求調降管理費，除於訴訟程序訴諸法院依據公平
合理原則裁量調整管理費外，已無其他手段可資運用。且
原告對於被告等購買房屋後之使用收益及居住安寧均為嚴
重之惡意妨礙，多年來透過各種手段妨礙被告等所有權之
行使，甚至不惜以刑事濫訴之方式，浪費司法資源，圖使
當事人無法為停車場經營使用或以任何合法方式使用建物
，惡劣之極(被證12)。
6、遑論，本件前已有台灣高等法院108年度上易字第669號判
決酌減部分管理費，被告竟仍於本件訴訟無視於管理費應
予酌減之原則，強要被告等繳交每坪45元之管理費，則實
難謂原告等要求被告等按照規約繳交每坪45元管理費非以
損害被告等為目的而造成權利濫用，且原告刻意將管理費
訴訟拆分為多次訴訟提起，即便有確定判決認定管理費應
酌減後，原告仍故要求規約所示管理費並濫行提出訴訟，
導致被告疲於應訴、不堪其擾，請鈞院按照公平合理原則
裁量合理之管理費用並駁回律師費分攤之請求，以維事理
之平各等語。
三、經查：
（一）按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張
或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果
，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻
原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關
之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判
斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，
避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判
決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所
容許，最高法院96年度台上字第2569號、96年度台上字第
1782號判決可資參照。本件關於被告管理費收取標準之重
要爭點，業經臺灣高等法院前以108年度上易字第669號民
事判決中詳為論斷：「．．．(1)管理費係社區管理所生
人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項公共設施與日常開
支所需及其他基地、共用部分之經常費用。系爭停車場僅
得供停車使用，性質上與一般商場不同，上訴人就系爭停
車場部分所受之安全管理維護、清潔服務、電梯使用等服
務項目較其他住戶明顯為少，與系爭社區其他住戶就系爭
社區之實際用益狀態及享受被上訴人所提供之管理服務明
顯不同，使用系爭社區共用部分之程度低於其他樓層住戶
之使用程度，業如前述；被上訴人自陳系爭社區每月管理
費收入約40餘萬元（見本院卷第208頁），而上訴人就系
爭停車場部分依系爭規約應負擔管理費為4萬514元（計算
式：900.3×45＝40514，元以下四捨五入，下同），約佔
系爭社區管理費收入1/10，無異多數決之住戶將其就系爭
社區共用部分實際用益狀態及享受被上訴人提供服務之負
擔，以系爭規約強加實際使用收益及享受被上訴人服務程
度遠低之上訴人負擔（就系爭停車場部分），顯然被上訴
人依系爭規約第10條第1項第2款對上訴人就系爭停車場收
取管理費之結果，系爭社區住戶全體所得利益極少（無庸
負擔因調降上訴人就系爭停車場部分之管理費1/3），上
訴人就系爭停車場部分管理費之負擔，則囿於居系爭社區
少數，就系爭規約關於管理費之負擔，未能獲得其他住戶
附議提交區分所有權人會議討論，此觀上訴人提出系爭社
區107年5月19日區分所有權人會議紀錄即明（見原審卷第
165、179頁）；復因系爭社區早於86年6月28日召開區分
所有權人會議即通過制訂系爭規約，上訴人亦無從依98年
1月23日修正新增民法第799條之1規定，訴請法院就系爭
規約顯失公平部分尋求救濟，上訴人就系爭停車位部分勢
必長期負擔顯失公平之管理費，對於其及國家社會所受損
失（公平法理等公益之維護）甚大，非不得視為以損害他
人為主要目的。(2)再者，公寓大廈管理條例第10條第2項
固規定就公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護費用，應
以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，
但系爭社區為住商混合社區，1樓為店鋪、2樓以上為住家
，上訴人在變更後2236建物經營系爭停車場，專供停放車
輛使用，未可與『一般事務所』、『店鋪』等同視之，更
與2樓以上住家性質不同，在系爭社區共用部分之用益程
度顯有差異；系爭規約制訂時復未考量系爭建物日後經主
管機關核准變更可供經營停車場使用，一律按每坪45元計
付管理費，則法院審酌區分所有建物專有部分、共有部分
及基地位置、面積、使用目的、利用狀況等情事，基於公
平法理，合理調整系爭停車場部分管理費，自難謂有何違
法可言。上訴人以分割後2236建物經營系爭停車場，縱其
事前明知系爭規約管理費收取標準，仍難謂其不得異議並
請求法院調整管理費；另上訴人就系爭停車場收益若干，
則與被上訴人收取管理費數額是否符合公平法理無涉。被
上訴人執本院103年度上字第1519號、105年度上字第90號
、106年度重上字第165號、106年度上字第358號等判決主
張上訴人減免管理費事由並無理由，均無非係法院就個案
表示見解，亦與本件訟爭事實未盡相符，自無從比附援引
為有利於被上訴人認定之依憑。至經法院依公平法理調整
後系爭社區管理費收入如有不敷使用情形，允宜由被上訴
人召集區分所有權人會議，參酌系爭社區各住戶就共用部
分管理維護受益程度，妥適調整管理費收入來源結構，以
落實住戶自治及公平原則。．．．
2.黃嘉和自106年10月2日起取得分割後2236建物，自106
年10月至107年10月止共13個月未繳，依每坪30元計算為
35萬1117元【計算式：900.3×30×13＝351,117】，扣除
106年10月1日管理費900元【900.3×30/30＝900】，則被
上訴人主張黃嘉和自106年10月2日至107年10月積欠管理
費35萬217元（計算式：351,117－900＝350,217），洵屬
有據；逾此範圍之主張，則無憑採。3.黃森文自106年10
月2日起取得5860建物，自106年10月至107年10月共13個
月未繳，依每坪45元計算為7萬7799元【計算式：132.99
×45×13＝77,799】，扣除106年10月1日管理費199元【
計算式：132.99×45/30＝199】，被上訴人主張黃森文自
106年10月2日至107年10月積欠管理費7萬7600元（計算式
：77,799－199＝77,600），亦屬有據；逾此範圍之主張
，為無理由。4.黃坤山自106年10月2日起取得5861建物，
自106年10月至107年10月共13個月未繳，依每坪45元計算
為7萬9279元【計算式：135.52×45×13＝79,279】，扣
除106年10月1日管理費203元【計算式：135.52×45/30
＝203】，被上訴人主張黃坤山自106年10月2日至107年
10月積欠管理費7萬9076元（計算式：79,279－203＝79,
076），亦屬有據；逾此範圍之主張，為無理由。」各等
語，此有民事判決在卷可稽，復經本院調取該事件卷宗查
明屬實。準此，被告依序應給付管理費金額如下：
1、被告黃嘉和自106年10月2日起取得分割後2236建物，另自
107年11月至108年10月止共12個月未繳，依每坪30元計算
為324108元【計算式：900.3×30×12＝324108，元以下
四捨五入】，則原告此部分之請求，在324108元之範圍內
，為可採取，至逾此範圍之請求，委無足採。
2、被告黃森文自106年10月2日起取得5860建物，另自107年
11月至108年10月共12個月未繳，依每坪45元計算為71815
元【計算式：132.99×45×12＝71815，元以下四捨五入
】，則原告此部分之請求，在71815元之範圍內，為可採
取，至逾此範圍之請求，委無足取。
3、被告黃坤山自106年10月2日起取得5861建物，另自107年
11月至108年10月共12個月未繳，依每坪45元計算為73181
元【計算式：135.52×45×12＝73181，元以下四捨五入
】，則原告此部分之請求，在73181元之範圍內，為可採
取，至逾此範圍之請求，委無足採。
（二）至原告另主張被告應依比例負擔律師費8萬元乙節，惟原
告並未舉證證明上開律師費確係可歸責於被告之事由所生
之費用，矧原告計算本件被告管理費收取標準，亦與前揭
論述有間，是原告此部分之請求，難認有據，委無可取。
（三）從而，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條之
規定訴請①被告黃嘉和應給付原告324108元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利
息。②被告黃森文應給付原告71815元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
③被告黃坤山應給付原告73181元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，為有
理由，應予准許；至逾此之請求，為無理由，應予駁回，
其餘假執行之聲請，亦失附麗，應併駁回。
四、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項所為被告
敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權
宣告假執行。
五、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經
本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此
敘明。
中華民國109年8月18日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官葉子榕
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年8月18日
書記官葉子榕