臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度嘉簡字第294號
原告 賴張愛娥
訴訟代理人 賴淑芬
被告林 呂淑鶴
共同
訴訟代理人 吳啟勳 律師
上列當事人間返還價金事件，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣227,665元，及自民國110年4月28日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告 林呂淑鶴 負擔百分之38，被告陳世明負擔百分之31，被告陳葑澤負擔百分之31。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣227,665元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造原為坐落臺南市○○區○○段00000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，被告依土地法第34條之1之規定，將系爭土地出售予第三人 喬岱 企業有限公司（下稱喬岱公司），然因原告依法行使優先承買權，兩造乃於民國110年3月15日簽訂買賣契約（下稱系爭契約）。 嗣經 鑑界後發現系爭土地有部分面積約12.7坪坐落於水溝及道路上，當初原告請求玉山銀行之履保專戶保留此部分價款，然被告不同意保留價款，原告其後雖將價金全數撥付被告，原告明確向被告林呂淑鶴、陳世明、陳葑澤（下稱被告等3人）表示依法行使權利，不因原告點交前知悉系爭土地有瑕疵而使被告不負物之瑕疵擔保責任。系爭土地移轉登記予原告，原告乃於110年3月26日寄發南投中興郵局35、36號存證信函，向被告等3人主張系爭土地因部分面積12.7坪坐落於水溝、道路上，存有物之瑕疵，依民法第354條及第359條規定，原告自得請求減少價金。然因原告身為共有人，持分為2/10，願吸收2/10之瑕疵，故原告主張減少價金之金額為227,665元。被告等3人既收取全部價金，自應將上開減少價金之金額返還予原告。
（二）原告係於被告等3人出售系爭土地時，行使共有人之優先承買權，屬物之買賣，僅就係移轉時扣除原告自身，被告自應負物之瑕疵擔保責任。原告於鑑界當日知悉系爭土地部分位於道路、溝渠上，然因瑕疵僅約10幾坪，原告選擇不解除契約，而主張減少價金，此屬權利之正當行使，依民法第359條規定，不因此解免被告所應負之物之瑕疵擔保責任。另參酌最高法院73年台上字第1173號判例意旨、臺灣高等法院高雄分院105年度重上字第35號判決意旨、臺灣高等法院臺南分院88年度上更二字第79號判決意旨，可知系爭土地遭道路及水溝占用之部分，現實上並無法利用，且恐成為既成巷道，而無法廢除。
（三）被告等3人雖抗辯系爭土地遭道路及水溝占用部分，於原告嗣後建築時仍得計入法定空地云云。系爭土地既客觀上有遭道路及水溝占用之情事，則遭占用部分即無從與其他未遭占用部分相同為完整之使用收益，自屬未具有物之通常效用之瑕疵。原告買受系爭土地之目的即令為興建房屋，且在興建時應受法定之規範，得將被占用之道路、水溝納入法定空地，要與上開客觀瑕疵之狀態無涉。況若原告在買受後不願興建房屋，則就該遭占用之部分，仍明顯有無法完整使用之不利益，而有減少物之通常效用之瑕疵。被告抗辯係將客觀上存在之瑕疵與特定使用目的所應受之法令規範混為一談，自無足取。
（四）並聲明：1.被告應返還原告新臺幣（下同）227,665元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.訴訟費用由被告負擔。
二、被告等3人則以：
（一）依系爭契約內容：「十、買賣標的物標示：土地：臺南市○○區○○段00000地號、面積1000平方公尺，權利範圍：8/10(林呂淑鶴3/10、陳世明1/4、陳葑澤1/4)」可知，兩造就系爭土地顯為應有部分權利之買賣，並非物之買賣，而被告等3人所出賣之權利，均已移轉為原告所有，故被告等3人無須負擔物之瑕疵擔保責任。
（二）退步言之，於110年3月25日鑑界時，兩造始知悉有部分土地位於臺南市政府未經徵收即予拓寬為道路、溝渠（即南60區道上），同日被告等即電告原告代理人賴淑芬略以：「就鑑界之結果如不接受不滿意，可以不要買」。但原告代理人賴淑芬仍表示堅持要買，原告既已明知其事實而仍堅持買受，顯係自願承受此瑕疵之不利益。
（三）另依系爭契約內容：「5.點交程序：於尾款付清時，土地交由買方管理使用，即完成買賣標的物點交程序」；「四、買賣價款付給辨法約定如下：...3.第3次付款即尾款一百零八萬元：於登記完畢日領回權狀，由地政士通知買方於三日内匯入價金信託專戶内」。依玉山銀行不動產買賣價金信託-結算報告書貳信託財產目錄暨收支計算表第二欄所示，原告係於110年3月29日將尾款108萬元（含應分擔之銀行信託費用2,500元）匯入價金信託專戶内，準此，系爭土地係於110年3月29日完成點交，但在點交前即110年3月25日原告即已經由鑑界而知悉系爭土地有部分位於南60區道上為道路、溝渠，則原告既於點交前已知悉，被告等3人自毋庸負物之瑕疵擔保責任。
（四）況系爭土地雖部分位於臺南市政府未經徵收即將之拓寬為道路、溝渠，然依臺南市建築管理自治條制第7條第1項第4款之規定，得以法定空地計算。系爭土地編定為建築用地，將來依法建築時，可將上述之道路、溝渠部分計算於法定空地，準此，顯無滅失或減少價值；滅失或減少效用之瑕疵，依民法第354條第1項但書規定，不得視為瑕疵。原告亦可將系爭土地遭道路、溝渠占用部分分割移還被告，被告等3人願將此部分價金全部退還。再退步言，向臺南市政府請求拆除回復原狀或請求損害賠償，要無減少價值或效用之瑕疵可言。
（五）本件前經囑託歐亞不動產估價師聯合事務所（下稱歐亞估價事務所）鑑定系爭土地遭道路、水溝占用有無減損土地價值情況所出具之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），雖鑑定結果認定兩造於110年3月15日約定之買賣價金存有減損土地價值情況，減損金額為227,665元云云，然系爭鑑定報告顯未考量原告對於無權占用之臺南市政府得依法主張排除侵害或不當得利等利益，以及系爭土地依臺南市政府建築管理自治條例第7條第1項第4款，於系爭土地依法建築時，得以法定空地計算，系爭鑑定報告亦未將此建築上之利益列入考量，為不實不盡之鑑定，是系爭鑑定報告尚難率為本件判決之基礎等語，資為抗辯。
（六）並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
（一）兩造原為之共有人，原告權利範圍2/10、被告林呂淑鶴權利範圍3/10、被告陳世明權利範圍1/4、被告陳葑澤權利範圍1/4。
（二）被告等3人前於110年2月22日依土地法第34條之1之規定，與訴外人喬岱企業有限公司以總價960萬元訂立系爭土地權利範圍1/1之買賣契約。
（三）嗣經原告向被告等3人以總價款768萬元購買其等之權利範圍合計8/10，於110年3月15日訂立買賣契約，並於110年3月25日以買賣為原因，辦畢所有權移轉登記。
（四）兩造於110年3月25日曾由原告代理人賴淑芬會同被告等3人之代理人至系爭土地鑑界，於當日鑑界後兩造始知悉系爭土地有遭南60區道之道路及排水溝占用之情事。
（五）系爭土地上遭南60區道之道路及排水溝占用之位置如附圖編號A所示，面積41平方公尺。
四、本院之判斷：
原告主張系爭土地遭道路、水溝占用如附圖所示編號A部分，面積41平方公尺，業已影響系爭土地之通常效用及價值，構成物之瑕疵，原告依民法第359條規定主張減少價金，並依民法第179條不當得利請求返還減少之價金等節，為被告等3人所否認，並以上詞置辯，是本院應審究者為：（一）被告等3人就系爭土地應否負物之瑕疵擔保責任？（二）若是，原告請求減少價金，並請求返還不當得利227,665元，有無理由？茲分述如下：
(一)被告等3人就系爭土地應負物之瑕疵擔保責任？
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第354條、第355條第1項、第2項、第356條定有明文。再按，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。第359條亦有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號裁判意旨參照）。
1.按數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人；各共有人，得自由處分其應有部分，民法第817條第1項、第819條第1項訂有明文。經查，系爭契約約明：「本買賣契約係（原文誤繕為「系」爰逕予更正）土地共有人行使優先承買權，向他共有人購買土地持分之契約，今雙方依循前賣方與第三人（買方即喬岱公司）所定之買賣契約（亦作為本約附件）內容而訂立本契約，雙方同意訂立條件如下：……八、賣方擔保出賣標的物之所有權完整無瑕疵，無糾紛並無租賃關係，有任何糾紛至買方受有損害時，賣方願負擔損害賠償之責。……十、買賣標的物標示：土地：臺南市○○區○○段00000地號，面積1,000平方公尺，權利範圍：8/10（林呂淑鶴3/10、陳世明1/4、陳葑澤1/4）」，足見兩造買賣之標的物為被告等3人就系爭土地之應有部分，而屬土地所有權之買賣，而為物之買賣甚明，被告抗辯系爭契約為權利之買賣，而無物之瑕疵擔保規定之適用云云，顯有誤會。
2.系爭土地遭如附圖編號A所示之道路及水溝占用，屬物之瑕
疵：
⑴經查，系爭土地為乙種建築用地，有系爭土地公務用謄本在卷可佐（見本院卷第47頁）。且依卷附之臺南市政府工務局111年2月7日南市工養二字第1110173604號函文略以：貴院函囑查復南60線道路事宜案……：（一）是否為既成道路：經向林務局農林航空測量所申購88年12月23日（攝影日期）航照圖，顯示做道路使用以逾20年使用時間。（二）規劃為計畫道路：依據交通部107年11月21日交路字第10704136191函公告南60線為區道。（三）是否有預定徵收之計畫：本局暫無徵收計畫。（四）有無取得地主同意書：因道路闢建已逾20年且臺南縣、六甲鄉均經改制，查無道路開闢時土地使用協商資料等語（見本院卷第251頁）。及卷附臺南市六甲區公所111年1月13日所建字第1110022231號函文略以：貴法院函請本所提供南60區道相關資料一案……：經查南60線經臺灣省政府59年8月22日府交一字第75272號函公告規劃寬度為12公尺，目前為臺南市六甲區通往下營區之區道，作為不特定對象公眾通行使用也超過20年以上，該道路徵收計畫未來將由臺南市政府視財源編列預算執行，因年代久遠，開闢時至今已逾20年以上，期間歷經臺南縣、市合併及六甲鄉、區改制，查無相關開闢資料等語（見本院卷第241頁）。另臺南市六甲區公所111年7月20日所建字第1110509583號函文略以：目前南60區道範圍包括計畫道路及路邊排水溝（見本院卷第333頁）。準此，可知系爭土地已規劃為計畫道路用地，雖現暫無徵收計畫，然依法既不得任意變更，且現尚未經主管機關審議變更，系爭土地於使用收益上仍受現況遭道路、水溝占用如附圖所示編號A，面積41平方公尺之限制，並隨時可能遭政府徵收，依通常交易觀念，堪認原告身為系爭土地所有權人對於系爭土地之使用收益方式，確實仍受到現況遭道路及水溝占用之現況之限制，而無法完整使用系爭土地，而有減少系爭土地之通常效用及價值之瑕疵，洵堪認定。
⑵被告雖抗辯系爭土地遭占用部分得依臺南市政府建築管理自治條例第7條第1項第4款計入法定空地計算，而無瑕疵云云。惟查，此經本院函詢臺南市政府工務局，經該局以111年6月22日南市公管二字第1110799735號函覆略以：（一）依臺南市政府建築管理自治條例第7條第1項第4款之規定：「建築基地正面臨接計畫道路或現有巷道，側面或背面臨接現有巷道者，於申請指定建築線時，應一併指定該巷道之邊界線，其側面或背面在現有巷道部分及退讓土地，得以空地計算。」，故除依此條件占用之現有巷道以外之道路（道路截角退縮除外），皆不可計入法定空地等語。然臺南市公務局上開回函並未明確表示系爭土地上遭道路、水溝占用部分當然可計入法定空地計算。況且，原告如不願興建房屋，而欲做為其他用途使用，而無計算法定空地之必要時，原告仍受有無法完整使用收益系爭土地之限制甚明，故被告所辯，難認可採。
3.再查，兩造於110年3月15日訂立系爭契約時，均不知悉系爭土地遭道路及水溝占用之情形，係於110年3月25日鑑界之時始知系爭土地有遭南60區道之道路及排水溝占用之情事，此為兩造所不爭。且原告業已於110年4月7日寄發存證信函明確表示仍主張系爭土地存有瑕疵，應減少價金等語，此有110年4月7日太平宜欣存證號碼000189號存證信函影本在卷可佐（見本院卷第25頁），且原告旋於110年4月15日向本院提起本件訴訟，此有原告民事起訴暨聲請調解狀上本院收文章可知（見本院卷第5頁），參諸前開規定，兩造既於買賣契約成立之時均不知悉該瑕疵之存在，且原告於發見後，亦明白表示將依法主張物之瑕疵擔保責任，核無承認其所受領之物之情事，被告等3人抗辯原告於點交前已知悉系爭土地遭占用之情事，被告等3人毋庸負物之瑕疵擔保責任云云，即屬無據。
4.綜上，原告主張系爭土地遭道路、水溝占用如附圖編號A部分，面積41平方公尺，致遭占用部分使用上受限制，堪認系爭土地通常效用及價值均有減少，而屬物之瑕疵，被告等3人應負物之瑕疵擔保責任，為有理由。又於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約或減少價金中，擇一行使，是本件原告選擇請求減少價金，自屬於法有據。
(二)若是，原告請求減少價金，並請求返還不當得利227,665元，有無理由？
按「無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同。」、「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上原因時所現存之利益，附加利息一併返還。」民法第179條、第182條第2項分別定有明文。經查：
1.本件本院囑託歐亞估價事務所就系爭土地遭如附圖編號A所示，面積41平方公尺之道路、水溝占用，就兩造於110年3月15日訂立系爭契約，由原告向被告等3人以總價768萬元購買系爭土地權利範圍10分之8，有無減損土地價值一節為鑑定，鑑定結果略以：經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及最有效使用情況下，並考量系爭土地現況使用性質並於市場上交易情況等因素，本次採用比較為估價方法。評估於價格日期（110年3月15日）購買權利範圍僅8/10，土地面積為800㎡，內含有32.8㎡既成道路，又既成道路單價為2,659元/㎡，而依系爭契約約定之土地買賣單價為9,600元/㎡，減損單價為土地買賣單價與既成道路單價差額，即為本次決定之土地減損金額227,665元【（9,600－2,659）×32.8＝227,665）】等語，有系爭鑑定報告可憑。審酌系爭鑑定報告係以價格種類、不動產的種類為既成巷道之土地使用情形，分別依兩造契約約定之價格及比較法評估既成道路單價，應屬專業客觀而可採信。
2.被告等3人雖抗辯系爭鑑定報告並未考量原告對於無權占用之臺南市政府依法得主張之不當得利等利益，以及依臺南市建築管理自治條例第7條第1項第4款規定，系爭土地遭占用現況於系爭土地依法建築時，得以法定空地計算，而為不實不盡之鑑定云云。然查：
⑴按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年度台上字第1972號民事判決意旨參照）。既然系爭土地確有遭附圖編號A之道路、水溝占用之情事，則原告嗣後得否向臺南市政府主張返還不當得利，與系爭土地遭道路、水溝占用於買賣時是否有價值上之減損，實係屬二事，難認系爭鑑定報告未將之納入考量，有何不當。
⑵再查，就系爭土地遭道路、水溝占用之部分可否計入法定空地一節，業經本院檢附臺南市政府工務局111年6月22日南市工管二字第1110799735號函，函詢歐亞估價事務所，經該所函覆略以：系爭鑑定報告第22頁說明「系爭範圍因廢巷可行性低致無法回復乙種建築用地可供建築開發利用，且需維持現況利用，亦無法併入系爭土地成為法定空地使用……」，系爭報告書第23頁內說明「本案系爭土地於北側尚有面積41㎡現況為既成道路、水溝占用現況，本案經與個別因素之分析之狀況，其研判本案附圖編號A土地使用分區雖為鄉村區乙種建築用地，但考慮現況使用情形及用途已為供不特定人通行之使用且通行時間已逾20年以上，使用性質上與交通用地相似，故本次亦將附圖編號A視為交通用地方式運用估價方法推估……」，系爭範圍部分因無法成為法定空地使用，且使用性質上與交通用地相似，故系爭範圍部分係以交通用地方式評估。系爭鑑定報告內之評估與臺南市政府工務局前開函覆第二點第一款說明相符，係將系爭範圍無法做為法定空地使用為評估前提，故鑑定之結果並無影響等語（見本院卷第321、323頁）。是以，系爭鑑定報告業已將系爭土地上遭如附圖代號A所示之道路、水溝占用部分可否計入法定空地一併納入鑑定並說明，並無何不實不盡之處，被告抗辯，尚無足採。
3.綜上所述，本件原告向被告等3人購買系爭土地應有部分合計10分之8，既有遭如附圖編號A所示，面積41平方公尺之道路及水溝占用之瑕疵存在，且經原告向被告等3人請求減少價金，並經歐亞估價事務所鑑定認定此部分土地減損金額227,665元，已如前述，堪認原告請求減少價金227,665元，洵屬有據。則被告等3人收受該部分價金之法律上原因業已不存在，而有不當得利之情事存在，是原告主張依不當得利返還請求權，請求被告等3人應給付原告227,665元，為有理由。
四、從而，原告依據民法第359條主張系爭土地遭如附圖編號A所示，面積41平方公尺之道路、水溝占用為瑕疵，請求減少價金，並依同法第179條，請求被告等3人應給付原告227,665元，及自起訴狀繕本達翌日即110年4月28日起（見本院卷第39至43頁），至清償日止，按年息百分之5計算之利息，於法有據，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張，核與本件判決結論不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、本件係屬民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。
中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 陳寶貴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
書記官江靜盈