臺灣士林地方法院民事簡易判決 105年度士簡字第747號
原 告 張瑀庭
劉經文
共 同
訴訟代理人 陸正義 律師
林奎佑 律師
周志勲 律師
原 告 田艷慧
訴訟代理人 王建智 律師
被 告 英阜 文創有限公司
法定代理人 張維純
訴訟代理人 羅翠慧 律師
複 代理人 魏小嵐 律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國105年11月17
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣 陸萬肆佰 元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：原告張瑀庭、劉經文與被告就門牌號碼臺北市○
○區○○街○○巷○○○○號房屋（下稱系爭房屋）於民國104年
2月2日簽立租賃契約書（下稱舊租約），雙方約定租期自10
4年3月15日起至109年3月14日止，其中第16條第3項約
定「因應合約十三條，出租人如契約期間不租時應支付承租
方一個月租金做為賠償」，嗣因被告變更代表人，原告張瑀
庭、劉經文於104年9月11日，與被告再簽立租賃契約書（
下稱新租約），新舊兩份租約之內容除代表人之變更外，並
未涉及實質內容之變更，其中第16條第2項約定「連帶附件
一並行」，即包含舊租約；租賃關係存續期間，經森磊不動
產仲介經紀股份有限公司仲介，原告三人於104年12月16日
簽立系爭房屋及其坐落基地之不動產買賣契約（下稱系爭買
賣契約），原告張瑀庭、劉經文並於105年1月22日移轉、
登記系爭房屋之所有權予原告田艷慧，惟被告不願配合更換
租約，致影響原告田艷慧向銀行申辦之貸款無法核撥，是原
告張瑀庭、劉經文仍尚未點交不動產予原告田艷慧；被告自
105年2月15日起即未依約給付租金，迄今已欠租達2個月
以上，共計50萬元，原告張瑀庭、劉經文遂於105年5月26
日以存證信函催告請求被告給付所積欠之租金，並載明若仍
不為給付租金即以該函為終止租約之意思表示，惟遲至今日
均未獲給付，又原告三人於105年5月27日共同以存證信函
依新租約第16條第2項約定「連帶附件一並行」，附件一即
舊租約，而依舊租約第16條第3項約定附上違約金支票，依
約表示於105年6月30日終止租約，並請求被告應於105年
6月30日將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。是被告對於系爭
房屋之租賃關係，已於105年6月30日終止，被告應於105
年6月30日騰空遷讓返還房屋予出租人，惟被告竟拒絕履行
，迄今仍未遷讓返還，為此，乃依租賃契約及所有權之法律
關係，提起預備合併之訴等語，並聲明：
(一)先位聲明：
⑴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告田艷慧。
⑵被告應自105年7月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告
田艷慧之日止，按月給付以10萬元計算之不當得利及按月以
20萬元計算之違約金予原告田艷慧，並願供擔保，請准宣告
假執行。
(二)備位聲明：
⑴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告張瑀庭及劉經文。
⑵被告應給付原告張瑀庭及劉經文50萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起算之法定遲延利息。
⑶被告應自105年7月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告
張瑀庭及劉經文之日止，按月給付以10萬元計算之不當得利
及按月以20萬元計算之違約金予原告張瑀庭及劉經文，並願
供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造簽訂舊租約時，即已告知租賃目的原為設立
補習班使用，後因原告張瑀庭、劉經文無法配合將租賃標的
之現況及消防、安全等設施變動，以符合補習班申請設置使
用，且租賃物之使用範圍亦有變動等情，經雙方協商後於10
4年9月11日簽立新租約，並以新租約取代舊租約，該新租約
之「附件一」為一手寫單張紙片一張紙，內容係針對租賃標
的無法成就設定補習班之目的，及承租方後續可能對現有房
屋設施、消防安全進行修改等情，雙方達成合意之協議書，
並未將舊租約納為新租約所指之「附件一」，其後依民法
425條規定，租約為法定當然移轉，原告張瑀庭及劉經文已
無權本於出租人地位為終止契約之意思表示等語資為抗辯，
並聲明求為判決駁回原告之訴。
三、本院得心證之理由
本件原告主張原告張瑀庭、劉經文與被告簽立新、舊租約，
及已將系爭房屋於104年12月16日出賣並於105年1月22日
移轉登記予原告田艷慧，原告張瑀庭、劉經文於105年5月
26日寄發存證信函向被告催繳租金、終止租約及原告三人於
105年5月27日以存證信函附上違約金支票為終止租約之意
思表示等情，已據其提出與所述相符之舊租約、新租約、不
動產買賣契約書、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄
本、建物所有權狀及存證信函等件為證，且為被告所不爭執
，堪信為真。惟本件新租約之契約是否已合法終止，則為兩
造所爭執。茲本院審認如下：
(一)按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第42
5條第1項定有明文。又出租人於租賃物交付後，將其所有權
讓與第三人時，依民法第425條之規定，其租賃契約既對於
受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或
負擔租賃契約所生之權利或義務，原出租人自不得更行終止
租約，請求承租人返還租賃物（最高法院41年台上字第1100
號判例參照）。是本件原告張瑀庭、劉經文已將系爭房屋出
賣，並於105年1月22日移轉登記予原告田艷慧，則系爭房
屋之新租約即自105年1月22日起由原告田艷慧承擔新租約
，是原告張瑀庭、劉經文自無從再以新租約之契約關係向被
告為契約終止，於此，原告張瑀庭、劉經文於105年5月26
日寄發存證信函向被告催繳租金、終止租約暨於105年5月
27日以存證信函附上違約金支票為終止租約之意思表示，姑
不論是否有此欠租或得任意終止租約權利之情事，自不生合
法終止新租約之效力，先予敘明。
(二)關於新租約第16條第2項約定：「連帶附件一並行」，所指
為何？是否意指或包含舊租約第16條第3項之約定？
⒈就此，觀諸被告提出其所認之附件一（見本院卷第170頁）
，其內容確係原告張瑀庭、劉經文與被告針對租賃標的現有
房屋設施、消防安全等議題進行約定，且該文件開頭即註明
為「附件一」，其簽約日期亦與新租約同為104年9月11日
，簽約人亦同為原告張瑀庭、劉經文及被告與其法定代理人
張維純，即原告張瑀庭、劉經文於本院105年11月17日審理
時當庭提出其等所持有之新租約所釘之附件一資料，亦與上
開被告所提出之附件一資料相同，此亦經本院當庭勘驗無誤
，再者，細譯新租約第16條約定（見本院卷第69頁背面），
其第1項約定「因承租方變更負責人，為此於104年9月11
日簽署一份合約做為換約之用，原合約號碼：D0000000」
，第2項則約定：「連帶附件一並行」，合併二者以觀，第
1項既以「原合約號碼：D0000000」字眼稱呼舊租約，顯見
應與接連在下之第2項約定所指「附件一」有所不同，否則
，實無區別用語之必要，甚至如有並行舊租約之意函，實於
文字中加以明定即可，更無另立附件之必要，此均益見新租
約所指之「附件一」，應係被告所提出之附件一（見本院卷
第170頁）無訛，而非指舊租約或包含舊租約。
⒉至證人 張惟程 即21世紀不動產營業員於本院審理時雖證稱：
當時伊協助原告張瑀庭、劉經文及被告簽立新租約，新租約
所指之附件一，係指舊租約，因當時寫了很多文件，其不小
心在原告張瑀庭、劉經文及被告另行約定之文件上即被告所
指之附件一資料（見本院卷第170頁）之開頭誤載為「附件
一」等語，惟顯與前揭事證不符，且衡諸當場既係雙方在就
系爭房屋協商重新立約，而被告所指之附件一資料（見本院
卷第170頁）之內容亦同係就系爭房屋租賃事宜有所約定，
二者簽立時地如此密接，內容、開頭文字亦相符，難謂此非
新租約所指之附件一，上開證人所述恐與客觀情況相違，難
以採信。
⒊綜上，新租約既未引舊租約為約定之內容之一，是無論係原
系爭房屋所有權人之張瑀庭、劉經文，抑或係其後取得所有
權而承擔新租約之原告田艷慧，均不得爰引舊租約第16條規
定行使終止租約之權利，於此，原告三人於105年5月27日
以存證信函附上違約金支票為終止租約之意思表示，自不生
合法終止新租約之效力。
(三)此外，關於原告張瑀庭、劉經文主張被告於105年2月15日
後積欠租金乙節，因系爭房屋已於105年1月22日移轉予原
告 田豔慧 ，並承擔新租約，則105年2月15日後之租金債權
人自應為原告田豔慧，而非原告張瑀庭、劉經文，原告張瑀
庭、劉經文二人於此主張被告欠租而行使終止權或請求返還
積欠之租金50萬元云云，亦無所憑。
四、從而，原告依租賃契約及所有權之法律關係，提起預備合併
之訴，無論先位聲明或備位聲明，均無理由，俱應予駁回；
其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，其餘主張等攻擊防禦方法，核與判決結
果不生影響，爰不一一論述。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
原告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用為6萬0,400元（第
一審裁判費），應由原告負擔。
中華民國105年12月16日
士林簡易庭法官楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國105年12月16日
書記官蘇彥宇