裁判字號：臺灣新竹地方法院105年訴字第594號民事判決
裁判日期：民國106年02月03日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事判決105年度訴字第594號原告 林奕廷 訴訟代理人 林授昌 被告新竹市私立 邱素貞 瑜珈 短期補習班法定代理人 陳玉芬 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國106年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新竹市○○路○○○號六樓之一暨同號六樓之二房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬捌仟伍佰玖拾貳元，暨自民國一百零五年十二月十七日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國103年12月5日簽訂房屋租賃契約，約定將門牌
號碼新竹市○○路○○號6樓之1、之2房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自104年1月1日起至105年12月31日止，共計2年，每月租金新台幣（下同）82,000元，被告應每次繳交1年份即12個月之支票（每年12月31日前交付支票、每期支票兌現日為每月1號），水、電、瓦斯及管理等雜費應由被告自行負擔（下稱系爭租約）。詎被告於105年5月至7月所給付之租金支票均遭退票，迄至同年7月5日止，被告遲付租金已達3月，計246,000元；又有同年5月至7月之電費46,592元、管理費6,000元未為給付，共計積欠原告298,592元（計算式：246000+46592+6000）。原告就前開欠費事宜，業已於105年6月13日委請洪大明律師事務所寄發新竹市○○街○○○○○○號存證信函催告被告給付遲延租金，並以本件起訴狀繕本之送達以代終止租約之意思表示。為此，爰依系爭契約、租賃物返還請求權及不當得利等法律關係，提起本件訴訟等語。
㈡並聲明：
⒈被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。
⒉被告應給付原告298,592元，及自105年7月6日起至遷讓交屋之日止，按月賠償原告82,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張被告欠繳租金，並曾以存證信函通知被告於通知到
達後10日內出面處理等情，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書、律師事務所函文、信件回執等件為證（見本院卷第10頁至第20頁）。而被告經合法通知迄未到庭爭執，亦未提出書狀作何答辯，自堪信原告主張被告欠繳租金一情為真實。
㈡按承租人應依約定日期，支付租金、承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第44
0條第1、2項段分別定有明文。查：系爭租約第2條、第
3條、第7條第3項、第9條第1項前段及第3項、第10條第3項分別約定「租賃期限：自104年1月1日起至105年12月31日止，共計2年」、「1.租金每個月82,000元。2.每次應繳交一年份12個月份支票，並於每年12月31日前交付，每期支票兌現日為每月1號」、「印花稅各自負責，房屋稅、地價稅由甲方（即原告）負擔，惟租賃期間之水電瓦斯費、有線電視、電話費、營業上必須繳納之稅捐，由乙方（即被告）自行負擔」、「甲乙雙方應切實遵守本租賃契約各條規定，如有一方違反本契約任何條款時，經他方定7日以上期限催告，違約之一方未於期限內補正者，他方得終止契約並要求違約賠償」、「乙方遷離他處時：…應無條件將該房屋照原狀歸還甲方，乙方不得異議」、「乙方在租約期滿，水、電、瓦斯費、管理費必須繳清後才退還押金」等語，則兩造既約定由被告承租系爭房屋，租期自104年1月1日起至105年12月31日止，共2年，由原告執被告所給付之12月份支票，按月於每月1日兌領每月租金82,000元，水、電、瓦斯費及管理費由被告另行支付，然105年5月1日、同年
6月1日之租金支票均遭退票而欠繳租金，顯然被告有未依前揭租約繳付租金達2月之情。惟原告雖於105年6月13日以新竹英明街郵局第367號存證信函催告被告於期限內支付遲付之租金，並預告如於收受通知後10日內仍未出面協議繳付積欠租金，則以該存證信函為終止租約之意思表示等語（見本院卷第14頁至第16頁），然原告所提出上開存證信函之送達回執，係記載「原址查無此公司」而遭退回，自不能證明該存證信函已合法送達於被告，尚難認已生催告及終止租約之效力。嗣原告於本院言詞辯論程序中改以起訴狀繕本送達為終止契約之意思表示（起訴狀繕本依法公示送達於105年10月6日登載國外航空版新聞紙，000年00月0日生效）等語，此有新聞紙、公示送達證書在卷可稽（見本院卷第43頁至第46頁），是以應認原告以本件起訴狀繕本送達生效日即105年12月6日為催告並預告終止契約之意思表示，方屬適法。復參系爭租約既約定一方違約時，他方應定7日以上催告，未經補正，始得終止契約；佐以原告上揭存證信函係以10日內未繳納即終止契約為相當期間等節，認被告積欠之租金已逾2個月之租額，且逾10日催告期間（即至105年12月16日）止仍未繳納欠租，兩造系爭租約應係於105年12月17日合法終止。
㈢次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。系爭租賃契約業經原告合法終止，已如前述，被告自負返還租賃物之義務，惟被告仍繼續占有系爭房屋，自屬無權占有，從而，原告請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，為有理由。此外，被告自105年5月起即未按期給付租金，至原告終止本件租賃契約時即105年12月17日止，共計已積欠7個月之租金，則原告請求被告給付105年5月至同年7月，計3個月之租金246,000元（計算式：82000×3），即無不合，應予准許。
另兩造業已於系爭租約第7條第3項、第10條第3項約明系爭房屋之水電瓦斯、管理稅費等均由被告自行負擔，則原告主張被告尚積欠105年5月至同年7月之電費46,592元、管理費6,000元部分，且據提出與其所述相符之台灣電力公司
105年5至7月繳費憑證、站前京華公寓大廈管理委員會管理費繳費收據等件以佐，則原告主張被告尚應給付其他費用52,592元（計算式：46592+6000），非無所據，應予准許。
㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查：系爭租約法律關係既係於105年12月17日始因原告合法終止而消滅，被告於系爭租賃契約終止後仍繼續占用系爭房屋，自係無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害。本院審酌兩造就系爭房屋之租金經約定為每月82,000元，則原告本於不當得利之法律關係，請求被告自105年12月17日起至被告返還系爭房屋之日止，以每月82,000元計算相當於租金之不當得利，亦為法之所許。至原告請求相當於租金之不當得利應自105年7月6日起算部分，因前開存證信函仍屬原告定相當期限催告被告支付租金之內容，且未合法送達於被告處所，自無從遽認為原告終止租約之意思表示，是原告既以本件起訴狀繕本送達為終止契約之意思表示，則其請求相當於租金不當得利之部分，仍應以此一終止租約之聲明送達被告生效時即105年12月17日起算，故原告逾此部分之請求為無理由，不應准許。
四、綜上所述，兩造之系爭租賃關係已於105年12月17日經原告合法終止系爭租約而消滅，被告繼續占用前開房屋即屬無權占用。從而，原告依租賃物返還請求權請求被告將主文第1項所示之系爭房屋全部遷讓返還原告，並依系爭租約請求被告給付租金、電費及管理費合計298,592元，復依不當得利之法律關係請求被告自105年12月17日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利82,000元，均有理由，應予准許。逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。
中華民國106年2月3日
民事第一庭法官朱美璘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年2月3日
書記官王恬如