裁判字號：臺灣高等法院臺南分院98年上易字第120號民事判決
裁判日期：民國99年01月12日
裁判案由：返還房屋
臺灣高等法院臺南分院民事判決98年度上易字第120號上訴人乙○○訴訟代理人 黃進祥 律師
江順雄 律師 黃建雄 律師被上訴人振吉電化廠股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 薛西全 律師
劉妍孝 律師 邱國逢 律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國98年4月29日臺灣臺南地方法院第一審判決（97年度訴字第1233號）提起上訴，本院於98年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國（下同）75年自伊公司離職後，轉經銷伊公司之衛浴產品，迄80年因經營不善積欠伊貨款，遂於80年5月20日，將其所有坐落臺南市○區○○○段○○○○○號土地，及其上同段3539建號即門牌臺南市○區○○街○○巷○號總面積79.99平方公尺之加強磚造二層房屋（下稱系爭不動產）移轉登記予伊，用以償還積欠伊之債務。 嗣伊 將系爭不動產出租予上訴人，自81年1月1日至81年11月30日每月租金新臺幣（下同）6,000元，81年12月1日至82年11月30日每月租金8,000元，82年12月1日至83年11月30日每月租金8,500元，繼則未再變更租金數額，然上訴人僅給付租金至89年3月止。嗣伊於96年11月7日寄發存證信函予上訴人，催告其給付積欠之租金，仍置之不理，伊乃於97年6月25日以律師函為終止租賃關係之通知，上訴人已無占用系爭不動產之正當權源，係屬無權占有，伊自得依民法第767條、第455條規定，請求上訴人遷讓交還系爭不動產，並依不當得利之法律關係，請求上訴人自97年4月1日起至交還系爭不動產之日止，按月給付伊2,798元等語。（原審判決命上訴人應遷讓交還系爭不動產予被上訴人，並自97年8月1日起至交還系爭不動產之日止，按月給付被上訴人1,399元，另駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人就駁回其餘之訴部分，未上訴已敗訴確定）並對上訴人之上訴，在本院聲明求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：被上訴人為擔保伊貨款之給付，於77年間要求伊將系爭不動產全部設定抵押權，並要求伊之弟及友人陳美儷提供擔保物，嗣伊於78年間結束經銷，因積欠高額貨款，系爭不動產遭被上訴人於78年7月19日查封，伊及伊弟雖先後給付76萬元及125萬元予被上訴人，然尚欠被上訴人貨款約80餘萬元；嗣為擔保被上訴人剩餘貨款80幾萬元能獲償，伊聽從被上訴人臺南分公司當時主任 林明勇 指示，將系爭不動產移轉登記予被上訴人，用以擔保貨款之清償，然該所剩80餘萬元貨款，伊於89年上半年已全部清償，未積欠被上訴人任何貨款。另伊否認與被上訴人間曾有租賃關係，亦否認系爭不動產為被上訴人所有，縱被上訴人得請求返還系爭不動產，其請求給付之不當得利損害金亦屬偏高等語，資為抗辯。並聲明求為判決：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上列廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、經查系爭不動產於75年4月3日登記為上訴人所有，嗣於80年8月9日以買賣為原因登記為被上訴人所有，目前為上訴人占有使用等事實，既為兩造所不爭執，並有系爭土地、建物登記謄本附卷足稽（見原審卷第10、11、89至98頁），自堪信實。惟被上訴人主張伊已合法終止兩造間之系爭不動產租賃關係，上訴人即屬無權占用系爭不動產，伊得依法請求上訴人返還系爭不動產，並給付相當於租金之不當得利乙節，既為上訴人所否認，並以上揭情詞置辯。是本件所應審究者，厥為被上訴人是否曾將系爭不動產出租予上訴人？如有其租賃期間為何？該租賃關係是否已終止？及上訴人將系爭不動產移轉登記予被上訴人，是否僅充供積欠被上訴人貨款之擔保？另上訴人是否曾將系爭不動產交付被上訴人？被上訴人是否已取得系爭不動產之收益權？暨被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自97年8月1日起至遷讓系爭不動產止，按月給付1,399元是否有據？各情。茲更詳細說明如下：
㈠被上訴人確有將系爭不動產出租予上訴人：
⒈按「私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭
執者，不在此限。」、「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。」民事訴訟法第357條、第358條第1項，分別定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則；又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判。最高法院亦分別著有18年上字第2855號及第1679號判例在案。
⒉系爭不動產曾於80年12月20日由兩造簽訂租賃契約，期
間自80年12月20日起至81年12月20日止，每月租金6,00
0元，並經請求人（即出租人即被上訴人與承租人即上訴人）向原審法院請求公證，經該院以80年度公字第27
721號准予公證在案，既有該公證影印卷在卷為憑，且該公證書上請求人中承租人即上訴人部分簽名、蓋章之真正，復為上訴人所不爭執，則被上訴人主張兩造曾就系爭不動產訂定租賃契約，應已盡證明之責。上訴人抗辯兩造間就系爭不動產並無租賃關係存在，自應由其負證明之責。對此上訴人雖辯稱：系爭不動產之讓與係為供貨款擔保之用，且係依被上訴人指示辦理租賃公證云云；惟苟該抗辯屬實，上訴人又何須實際支付租金予被上訴人，上訴人空言否認有租賃關係存在，顯無足取。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項及第451條分別定有明文。本件兩造就系爭不動產於81年12月20日租賃期限屆滿後，上訴人即承租人仍繼續占有使用迄今，既為兩造所不爭執，斯時被上訴人復未即時表示反對之意思，且自承仍向上訴人收取租金至89年3月間，揆諸上揭規定，兩造就系爭不動產於81年12月20日租期屆滿後，仍因上訴人之繼續使用，且被上訴人未予反對之意思，而成立不定期租賃關係甚明。被上訴人主張兩造就系爭不動產，曾訂有租賃契約，而有租賃關係存在，洵堪認定。
⒊次按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有
利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450條第2項、第3項分別定有明文。而租賃房屋未定期限者，不問承租人支付租金有無遲延，出租人皆得依民法第450條第2項之規定隨時終止契約，亦有司法院院字第2479號解釋足參。本件兩造就系爭不動產，既已成立不定期租賃關係，而有如上述，且被上訴人於97年6月25日委請律師發函，對上訴人表示於97年7月31日終止系爭租賃關係之要旨，並經上訴人於97年6月28日收受等情，復有各該律師函及郵件收件回執各1份附卷為憑（見原審卷第63頁），顯見被上訴人已符上揭於終止（97年7月31日）前一個月前（97年6月28日）合法通知上訴人之規定，兩造間之系爭租賃關係，應已於97年7月31日因合法終止而消滅。被上訴人主張該租賃關係業經終止消滅，核屬有據。
⒋又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返
還之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第767條、第455條，分別定有明文。系爭租賃關係既經被上訴人於97年7月31日合法終止，上訴人依法自應返還系爭不動產予被上訴人，其繼續占有系爭不動產即無占有權源，且被上訴人復為系爭不動產之所有權人及出租人，則被上訴人據以請求上訴人遷讓並交還系爭不動產，自屬有據。
⒌至上訴人所辯系爭不動產之所以移轉登記予被上訴人，
係為擔保尚積欠被上訴人80萬元貨款所為之讓與，且所欠該80萬元貨款業已全部清償云云乙節，微論已為被上訴人所否認，且與證人林明勇在原審所證稱：「（你是否知悉該房屋後來有辦理過戶給原告？）…記得被告（上訴人）曾經欠原告公司（被上訴人）的貨款，我告訴被告說，房子有被抵押，你也跑不了，你直接過戶給公司以抵償貨款。」等語不符（見原審卷第130頁），更與上揭兩造就系爭不動產已簽訂租賃契約之事實有違，況系爭不動產之移轉登記，苟係為擔保貨款清償之讓與，上訴人又何須再與被上訴人簽訂系爭租賃契約，並實際支付租金予被上訴人之必要，顯見上訴人為此辯解，核非實情，不足採信。另上訴人指摘證人林明勇之證詞有偏頗之虞，質疑兩造自81年始訂立租約、其間有部分時段未收取租金、收取租金數額及時間不一、發票與租金收入不符、被上訴人同意扣除76萬元，應認並無租賃情事各節，或為上訴人空口臆測之詞，或與系爭租賃關係存在之事實不生影響，均難為上訴人有利之認定。
㈡按不動產買賣契約成立後，其收益權之歸屬，依民法第37
3條規定，應以標的物已否交付為斷，與是否已辦理所有權移轉登記無涉。出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標的，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，不因其所有權移轉登記已完成而有異，固據最高法院著有84年台上字第3001號判決意旨足參。系爭不動產雖原為上訴人所有，然已於80年8月9日以買賣為原因登記為被上訴人所有，繼於80年12月20日復經兩造訂定租賃契約，足認上訴人至遲於簽訂系爭租賃契約時，即係以占有改定方式代直接交付，是系爭不動產業已交付買受人即被上訴人，上訴人苟未與被上訴人訂定租賃或使用借貸等使用收益之法律關係，上訴人即無繼續使用收益系爭不動產之合法權源。換言之，上訴人原以所有權人地位使用收益系爭不動產之權源，因買賣並交付後而消滅，是上訴人辯稱系爭不動產未交付，被上訴人尚未取得系爭不動產收益權云者，亦無足採。
㈢又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之土地，可能獲得相當於租金之利益，是被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之不當得利，亦屬有據。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。系爭土地之申報地價每平方公尺為7,200元，系爭房屋之課稅現值為71,200元，既經兩造合意認定在卷（見原審卷第197頁）。而系爭房屋所占用系爭土地之面積為36.74平方公尺，此觀系爭房屋之建物登記謄本所載第一層面積即明（見原審卷第11頁）。則以系爭房屋所占用系爭土地面積之申報地價核為264,528元（7,20036.74＝264,528元），加計系爭房屋之價值71,200元，共計為335,728元。又兩造復已合意該相當於租金之不當得利，以依土地法第97條第1項所定價額5％為計算基準，亦均由兩造陳明在卷（見原審卷第168頁）。
是被上訴人得向上訴人請求相當於租金之不當得利核為每年16,786元（335,728×5％＝16,786.4元以下四捨五入），折算每月為1,399元（16,786÷12＝1,398.8元以下四捨五入）。又被上訴人係於97年7月31日始終止兩造間之不定期租賃關係，故於該日前上訴人占有系爭不動產即非無權占有。是被上訴人所得向上訴人請求相當於租金之不當得利期間，自97年8月1日起至上訴人遷讓交還系爭不動產時止，應予准許。
四、綜上所述，被上訴人本於所有物返還請求權、租賃物返還請求權及不當得利請求權，請求上訴人應將系爭不動產遷讓交還，並自97年8月1日起至遷讓交還該不動產之日止，按月給付1,399元，為有理由，應予准許。原審就上揭應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並依兩造聲請淮為附條件之假執行及免為假執行之宣告，經核認事用法並無不合。上訴人上訴意旨，猶執詞指摘原審該部分判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。
六、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年1月12日
民事第一庭審判長法官丁振昌
法官高明發法官林永茂上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國99年1月13日
書記官蔡宜均