裁判字號：臺灣臺南地方法院97年訴字第1233號民事判決
裁判日期：民國98年04月29日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺南地方法院民事判決97年度訴字第1233號原告振吉電化廠股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 薛西全 律師
劉妍孝 律師 邱國逢 律師被告丙○○訴訟代理人 黃進祥 律師
江順雄 律師 黃建雄 律師上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國98年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺南市○區○○○段○○○○○號土地上之同段三五三九建號即門牌號碼臺南市○區○○街○○巷○號、總面積七九點九九平方公尺之加強磚造二層房屋遷讓交還原告。
被告應自民國九十七年八月一日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹仟參佰玖拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣肆拾貳萬元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴時，原並聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）268,584元，及自收受繕本日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於民國98年4月8日言詞辯論期日撤回此部分之請求，先予敘明。
二、原告起訴主張，㈠被告原任職原告公司，於75年離職後轉而經銷原告衛浴產
品，迄至80年因被告經營不善積欠原告貨款，遂於80年5月20日將其所有坐落臺南市○區○○○段○○○○○號土地（以下簡稱系爭土地）及其上同段3539建號即門牌號碼臺南市○區○○街○○巷○號、總面積79.99平方公尺之加強磚造二層房屋（以下簡稱系爭房屋）移轉登記予原告，用以償還積欠原告之債務。原告自81年1月1日起將系爭不動產出租予被告，81年1月1日至同年11月30日，每月租金6,000元；81年12月1日至82年11月30日，每月租金8,000元；82年12月1日至83年11月30日，每月租金8,500元，嗣後即未再變更租金數額，而被告僅給付租金至89年3月止。原告嗣於96年11月7日寄發存證信函予被告，催告其給付積欠之租金，被告置之不理。原告乃於97年6月25日寄送律師函予被告，表示終止租賃契約。縱認系爭不動產有民法第
451條租賃契約默示更新之適用，然原告於本件起訴前業已向被告寄送律師函表示終止租賃契約，並再以98年3月5日民事準備狀向被告為終止租賃契約之意思表示，是兩造間之租賃契約業已合法終止。被告已無占用系爭不動產之正當權源，係屬無權占有，原告自得依民法第767條、第455條規定，請求被告遷讓交還前揭不動產。
㈡另系爭房屋依稅捐單位認定現值為71,200元，而系爭土地
面積為42平方公尺，申報地價為7,200元，又系爭建物占用前揭土地面積為36.74平方公尺，故系爭建物現值及所占用上開土地面積之申報地價合計為335,728元。原告爰依前揭金額10%計算被告每年應給付相當於租金之不當得利為33,573元。故原告爰請求自97年4月1日起，至被告遷讓上開房屋止，按月給付2,798元。
㈢並聲明：求為判決，
1.被告應將坐落臺南市○區○○○段○○○○○號土地上之同段3539建號即門牌號碼臺南市○區○○街○○巷○號、總面積79.99平方公尺之加強磚造二層房屋遷讓交還原告。
2.被告應自97年4月1日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告2,798元。
3.願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以，㈠被告於66年至75年間為原告公司之員工，於75年至78年間
為原告之經銷商，因兩造間有貨款之往來，原告為擔保其貨款而於77年要求被告設定系爭不動產之抵押權，且因系爭不動產之價值不高，原告並要求被告連同被告之弟 謝清文 及被告當時之友人 陳美儷 為提供物保以擔保貨款。被告於78年間結束經銷，積欠高額貨款，原告隨即於78年7月19日查封被告所有系爭不動產，被告於78年下半年即分別給付26萬元及50萬元，共計76萬元，親自送至當時原告位於高雄之總公司交由 蔡南榮 點收。另原告亦查封被告及訴外人謝清文、陳美儷所有之不動產，嗣被告之弟給付原告125萬元，原告始撤銷對訴外人謝清文、陳美儷所有不動產之查封。系爭不動產當初之所以移轉登記予原告，乃因被告雖給付原告76萬元，被告之弟亦給付原告125萬元，惟被告尚積欠原告貨款約80餘萬元。為擔保剩餘貨款80幾萬元原告能獲得清償，被告聽從原告臺南分公司當時主任乙○○之指示，將系爭不動產移轉登記予原告，用以擔保貨款之清償。至於剩餘之80餘萬元於89年上半年被告業已全部清償。綜上，被告否認與原告間曾有租賃關係，亦否認系爭不動產為原告所有，系爭不動產移轉登記予原告係因被告為原告公司之經銷商，因積欠原告貨款乃將系爭不動產移轉登記予原告作為擔保。
㈡原告於78年7月19日即聲請本院以78年執全字第518號查封
被告及被告之弟謝清文所有之不動產，並非80年間被告發生經營不善。又被告於81年至89年間所為給付乃為清償所積欠之貨款，並非租金。況被告於78年經銷結束後積欠原告貨款，原告隨即假扣押被告所有之不動產，則若如原告所述係基於清償而移轉系爭不動產所有，原告焉能迄至今日始訴請遷讓返還系爭不動產？況被告於75年間買受系爭不動產前即已向訴外人 陳貴連 承租，未有任何之變動，原告未曾占有系爭不動產，僅辦理所有權移轉登記，被告否認有占有改定之約定，故原告並未取得系爭不動產之收益權。
㈢縱原告請求返還系爭房屋有據，惟原告請求按系爭房屋現
值及所占用土地申報地價總額10%計算被告每年應返還之不當得利亦屬過高，自應以5%為適當。
㈣並聲明：求為判決，原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件系爭房地於75年4月3日即登記為被告所有，嗣於80年8月9日以買賣為原因登記為原告所有，被告目前則占用系爭房地等情，為兩造所不爭，復土地、建物登記謄本附卷可查，自堪信為真實。則本件所應審究者，乃為:
㈠原告是否曾將系爭房屋出租給被告？若有，承租期間為何
？渠等租賃關係是否業已終止？被告將系爭房地移轉登記給原告是否僅供作積欠原告貨款之擔保而已？㈡被告是否曾將系爭房、地交付原告？原告是否已取得系爭不動產之收益權。
㈢原告依民法第179條規定請求被告自97年4月1日起，至遷
讓房屋止，按月給付2,798元是否有據？
五、茲就前揭本院所應審究事項分述本院得心證之理由如下，經查：
㈠1.兩造於80年12月20日曾以兩造訂有系爭房屋租賃契約為
由，請求本院准以80年度公字第27721號租賃事件予以公證，此據本院調閱該卷宗查明無訛，自堪信為真實。而兩造前揭請求本院公證內容係原告為出租人，被告為承租人，租賃物為臺南市○區○○街○○巷○號房屋一棟，租賃期間自80年12月20日起至81年12月20日止共一年，租金每月6,000元等情，此有房屋租賃契約書一份附於本院80年度公字第27721號公證書為附件可參。再觀前揭公證書上有請求人即承租人即被告在本院所附公證書原本上簽名、蓋章，而被告對於該等簽名、蓋章之真正復未爭執，是兩造曾就系爭房屋訂立租賃契約，自無疑義。被告空言否認，核無可採，原告於此範圍內主張，自可採信。
2.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項及451條，分別定有明文。本件兩造就系爭房屋於81年12月20日租賃期限屆滿後，被告即承租人仍占用為系爭房屋而使用等情，此為兩造所不爭之事實，而斯時原告亦未即時表示反對之意思，此從原告主張於前揭租賃期限屆滿後，仍向被告收取租金等語自明。是依前揭法文規定，兩造就系爭房屋於81年12月21日以後即成立不定期租賃關係至明。
3.按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450條第2、3項分別定有明文。而租賃房屋未定期限者，不問承租人支付租金有無遲延，出租人皆得依民法第450條第2項之規定隨時終止契約（司法院院字第2479號解釋參照）。兩造就系爭房屋既成立不定期租賃關係，有如前述。原告嗣於97年6月25日委請律師發函對被告表示於97年7月31日終止之旨，而該函文被告已於97年6月28日收受等情，此有律師函及其郵件收件回執各一份附卷足憑（本審卷第63頁正、反面）。揆之前揭法文說明，原告主張該租賃關係業經終止等情，核屬有據，被告乏言否認，尚嫌無據。
4.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條、第455條，分別定有明文。上開租賃關係既經原告於97年7月31日終止，有如前述。則被告占有該房屋即無占有權源。另原告復為系爭房地所有權人及系爭房屋之出租人等情，亦見上述。則原告依前揭法文規定，請求被告遷讓系爭房屋，自屬有據。
5.至於被告辯稱，當時係依乙○○之指示，將系爭不動產移轉登記予原告，用以擔保貨款之清償。至於剩餘之80餘萬元於89年上半年被告業已全部清償，不唯為原告所否認，復與證人乙○○於具結後證述：「我告訴被告說，房子有被抵押，你也跑不了，你直接過戶給公司以抵償貨款。」（本審卷第130頁）等語不符，並與上開兩造已簽訂租賃契約之事實有違，是被告此部分所辯，並不足採。
㈡按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者
，非經登記，不生效力，民法第758條定有明文。系爭房地既於80年8月9日以買賣為原因登記為原告所有，有如前述，依前揭法文規定，原告自取得系爭房地所有權自明。
系爭房屋復於80年12月20日經兩造訂定租賃契約等情，亦見前述。顯見兩造係以占有改定以代直接交付自明，原告此部分主張，自屬有據。被告辯稱尚未交付等語，核無可採。至於兩造既曾簽訂前揭租賃契約，顯然原告已就系爭房屋收取法定孳息自明。被告抗辯原告未取得系爭房地收益權，不唯與民法第765條所規定所有權人得自由使用、收益、處分其所有物等語有違，亦未前揭兩造曾簽訂租賃契約之事實不符，是其抗辯，自無可採。
㈢按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之土地，可能獲得相當於租金之利益，是原告依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利，自屬有據。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。本件兩造就系爭土地之申報地價已合意為每平方公尺7,200元，系爭房之課稅現值則為71,200元，此據兩造 陳明 在卷（本審卷第197頁）。而系爭房屋所占用系爭土地之面積則為36.74平方公尺等情，此觀系爭房屋之建物登記謄本所載第一層面積自明。則系爭房屋所占用系爭土地面積之申報地價核為264,528元，另加計系爭房屋前揭價值71,200元，則為335,728元。又兩造復已合意該相當於租金之不當得利以依土地法第97條第1項所定價額5%為計算基準，亦均由兩造陳明在卷（本審卷第168頁）。是原告得向被告請求相當於租金之不當得利核為每年16,786元（元以下四捨五入），折算每月為1,399元（元以下四捨五入）。又原告係於97年7月31日始終止兩造不定期租賃關係，有如前述。是於97年7月31日以前被告占有系爭房屋及所坐落之土地自非無法律關係。是原告所得向被告請求相當於租金之不當得利，自以97年8月1日起至被告遷讓系爭房屋止，始屬有據。原告請求自97年4月1日起予以計算相當於租金之不當得利，於前揭所述得准許之範圍外，核非有據至明。
六、從而，原告以前揭事由，分別依所有物返還請求權、租賃物返還請求權及不當得利請求權，於請求被告應將系爭房屋遷讓交還原告並請求自97年8月1日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告1,399元之範圍內，核屬有據，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，核屬乏據，為無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。另原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國98年4月29日
民事第三庭法官王漢章以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年4月29日
書記官林木村