裁判字號：臺灣士林地方法院96年訴字第1321號民事判決
裁判日期：民國97年07月04日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣士林地方法院民事判決96年度訴字第1321號原告乙○○訴訟代理人 王志哲 律師被告丙○○
甲○○上二人共同訴訟代理人 黃璧川 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國97年6月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丙○○應將臺北市○○區○○段○○○○號、2270號、2435號、2436號建物騰空遷讓返還予原告，並自民國96年10月22日起至返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣叁萬陸仟捌佰陸拾陸元。
被告丙○○、甲○○應將臺北市○○區○○段○○○○號建物騰空遷讓返還予原告，並自民國96年10月22日起至返還上開建物之日止，按月連帶給付原告新臺幣陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾柒萬元或等值之合作金庫銀行股份有限公司可轉讓定期存單為被告丙○○供擔保後，得假執行；但被告丙○○如以新臺幣壹佰肆拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾伍萬元或等值之合作金庫銀行股份有限公司可轉讓定期存單為被告丙○○、甲○○供擔保後，得假執行，但被告丙○○、甲○○如以新臺幣肆拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠先位請求部分：
⒈坐落臺北市○○區○○段○○○○號（下稱系爭1366建物）、
2270號（下稱系爭2270建物）、2435號（下稱系爭2435建物）、2436號（下稱系爭2436建物）、2450號（下稱系爭2450建物）建物（如同時指述上開5建物，則合稱系爭建物），門牌號碼分別臺北市○○區○○街○○號、蘭州街48號地下室、蘭州街48號增建部分、蘭州街48號增建部分（48號增建部分，編為2個建號）、蘭州街48號地下室增建部分，經本院93年度執字第19756號強制執行事件（下稱系爭強制執行案件）進行拍賣，由原告分別以新臺幣（下同）77萬元、46萬元、7萬元、11萬元、45萬元拍定，系爭建物坐落之基地則經原告以842萬8千元拍定，並經本院民事執行處於民國96年10月22日發給不動產權利移轉證書在案。系爭建物拍賣公告上所載使用情形為：
①被告丙○○（下稱丙○○）基於借貸關係占有使用中。
②丙○○稱蘭州街48號1樓房屋（即系爭1366、2435、23
46建物），及地下室2270建物部分，為其父 陳煌 所有，於88年間發生火災，由丙○○出資250萬元整修，陳煌將該建物交由丙○○使用迄今。
③2270建物（按應係2450建物之誤）部分，丙○○及被告
甲○○（下稱甲○○，與丙○○合稱被告）均稱係丙○○向甲○○承租。
④蘭州街48號1樓（含系爭1366、2435、2436建物）及蘭
州街48號地下室及其增建部分（含系爭2270、2450建物），現均由丙○○作為置放古董、文物之倉庫使用，丙○○於法院查封前即基於使用借貸或租賃關係占有使用系爭建物，拍定後不點交。
⒉於系爭強制執行案件進行中，調查系爭建物之占有使用情形如下：
①原所有人即執行債務人 高大川 （下稱高大川）於設定
抵押權時，申明「本（抵押權）約定時確無租賃契約及第3人占用」。
②大同分局93年12月6日函覆：「經派員實地查訪，本
轄蘭州街48號房屋現由丙○○居住使用，租期於92年12月13日已滿未再續約」。
③丙○○於系爭強制執行案件94年1月10日執行筆錄稱
：「905地號上的增建及地下室的一半未登記部分，已賣給甲○○，我再向甲○○租，月租6,000元」；原所有權高大川則陳稱：「丙○○從未與我訂租約」。
④丙○○於系爭強制執行案件94年6月6日執行筆錄陳
稱：「88年（蘭州街48號）1樓發生火災，我花了25
0萬元整理1樓，並用250萬元的利息抵充租金」，並於94年7月8日提出抵償使用協議書，主張以250萬元抵償租金，使用系爭建物之期間自88年10月30日至98年10月29日止。
⑤綜上，丙○○對系爭建物是否為其所承租、租賃契約
之相對人為何人、租期何時屆至、租金之數額及給付方法等情，前後之供述及所提出之文件均有矛盾，可見丙○○主張其對系爭建物有占有權源云云，並不實在；且丙○○與陳煌為父子關係，所稱代陳煌支出整修費用並以整修費用之利息抵租金，始可占有使用系爭建物云云，與社會常情有悖；甲○○並非系爭建物之所有權人，亦未經所有權人高大川授權，其與丙○○間之租賃契約自不得對抗原告。故丙○○無權占有系爭1366、2270、2435、2436建物，被告2人則無權占有系爭2450建物，原告為系爭建物所有權人，自得依民法第767條規定請求被告遷讓返還系爭建物。
⒊被告無權占有系爭建物，受有相當租金之利益，並侵害
原告之權利。系爭1366、2270、2435、2436建物之租金行情為每月3萬8千元，系爭2450建物依被告間約定為每月6千元。原告自得依侵權行為（共同侵權行為）及不當得利之法律關係，請求被告自原告取得系爭建物所有權登記之日起，按月給付。
㈡如認被告所指之租賃契約，有拘束原告之效力，原告即請求
調整系爭建物之租金為每月4萬2千元，被告並應自起訴狀繕本送達翌日起按月如數給付。
㈢並聲明請求判決：
⒈先位聲明：
①丙○○應將系爭1366、2270、2435、2436建物騰空遷讓
返還予原告，並自96年10月22日起至返還上開建物之日止，按月給付原告3萬8千元。
②被告應將系爭2450建物騰空遷讓返還予原告，並自96年
10月22日起至返還上開建物之日止，按月連帶給付原告
6千元。③原告願以現金或合作金庫銀行股份有限公司可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：丙○○承租系爭建物之租金，應調整為每月4
萬2千元；並自起訴狀繕本送達翌日起至租賃關係終止日止，按月給付原告4萬2千元。
二、被告則辯稱：㈠系爭2435、2436、2450建物（即蘭州街48號1樓增建及地下
室增建部分），原由甲○○所購買，甲○○再出租予丙○○，丙○○就該部分建物係基於租賃關係占有，並非無占有權源；甲○○所有之系爭2435、2436、2450建物雖經系爭強制執行案件拍賣，並由原告得標，但因該建物為公共設施，故其拍賣不合法，原告並非合法所有權人。
㈡系爭1366、2270建物，原為丙○○之父陳煌所有，於88年發
生火災，由丙○○出資250萬元整修，陳煌遂將系爭1366、2270建物交付丙○○使用迄今，丙○○於查封之前已基於使用借貸或租賃契約關係占有系爭1366、2270建物，並非無權占有。
㈢原告備位請求調整租金部分，未提出證據說明請求調整租金為每月4萬2,000元之依據，並無理由。
㈣並聲明請求判決：原告之訴及預備之訴均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭1366、2270、2435、2436、2450建物，原為高大川所有
，經本院以系爭強制執行案件進行拍賣，由原告分別以77萬元、46萬元、7萬元、11萬元、45萬元拍定，並經本院民事執行處於96年10月22日發給原告不動產權利移轉證書在案。
有權利移轉證書、拍賣公告附卷可稽（本院卷第14頁至第18頁），並經本院調閱系爭強制執行案件全卷查明屬實。
㈡系爭建物拍賣公告上所載使用情形為：
丙○○基於借貸關係占有使用中。據丙○○稱蘭州街48號1樓房屋（即系爭1366、2435、2346建物），及地下室2270建物部分原為其父陳煌所有，於88年間發生火災，由丙○○出資250萬元整修，陳煌將該建物交由丙○○使用迄今。蘭州街48號1樓（含系爭1366、2435、2436建號）及蘭州街48號地下室即2270建號部分暨地下室即2450建號部分（2270建號部分，丙○○及甲○○均稱係丙○○向甲○○承租），現均由丙○○作為置放古董、文物之倉庫使用，丙○○於法院查封前即基於使用借貸或租賃關係占有使用系爭建物，拍定後不點交。有拍賣公告附卷足憑（本院卷第17頁至第18頁），並經本院調閱系爭強制執行案件全卷查明無訛。
㈢系爭建物原所有人即系爭強制執行案件之債務人高大川，以
系爭1366號、2270號之建物，及其所坐落基地臺北市○○區○○段2小段284地號土地設定最高限額1920萬元之抵押權予合作金庫銀行股份有限公司（設定時之名稱為「臺灣省合作金庫」，下稱合庫），於抵押權設定契約書（下稱「系爭抵押權設定契約書」）上載明：「本（抵押權）約定時確無租賃契約及第3人占用」、「增建部分義務人同意一併設定在內併同處理」。系爭抵押權設定契約書於89年6月5日登記完畢並蓋「驗訖」章於系爭抵押權設定契約書上。有系爭抵押權設定契約書存卷可考（本院卷第19頁）。
㈣於系爭強制執行案件進行中，調查系爭建物之占有使用情形如下：
①大同分局93年12月6日函覆：「經派員實地查訪，本轄蘭
州街48號房屋現由丙○○居住使用，租期於92年12月13日已滿未再續約。房屋押金每月3萬2千元，租金每月1萬
6千元。②系爭強制執行案件94年1月10日執行（調查）期日，債務
人高大川稱：「丙○○從未與我訂租約」、「88年時，我與丙○○合夥開賣場作生意，丙○○以他父親陳煌名下的系爭房屋由我向合庫貸款作擔保...因資金不夠，就由陳煌將系爭建物過戶給我，由我及欣慶豐公司共同向倉庫貸款1600萬元」、「增建與主建物內部相通」。
丙○○稱：「地下室產權的一半為高大川所有，另一半為甲○○（蘭州街48號2、3、4樓所有權人）所有，我是向甲○○租的」、「1樓及地下室的一半原來是我父親（所有），後來要作生意，就把1樓及地下室過戶給高大川」、「1樓發生火災，就重新裝潢，並在後方增建...因為火災後，我花了250萬元整修，我父親就給我使用」、「905地號上的增建及地下室的一半未登記部分，已賣給甲○○，我再向甲○○租，月租6,000元」；原所有權高大川則陳稱：「丙○○從未與我訂租約」。
③系爭強制執行案件94年6月6日執行（調查）期日，丙○
○稱：「88年（蘭州街48號）1樓發生火災，我花了250萬元整理1樓，並用250萬元的利息抵充租金，原1樓所有權人是陳煌，抵充的部分包括地下室」、「地下室有登記部分是高大川的，未登記部分是甲○○的，但現在所有的地下室都是我在使用」、「93年7月10日向甲○○承租未登記部分」。
④丙○○於94年7月8日，於系爭強制執行案件中提出抵償
使用協議書，立協議書人為陳煌、 陳彥同 （甲方）、丙○○（乙方），約定：茲因臺北市○○區○○街○○號1樓及地下室，因火災受損，由乙方丙○○出資，代為整修裝潢，費用共計250萬元，因甲方無法清償，甲方同意由乙方自88年10月30日起至98年10月29日止，由乙方使○○○區○○街○○號1樓及地下室，以為租金抵償使用，期滿後乙方應無條件返還房屋。」⑤以上，有臺北市政府警察局大同93年12月6日北市警同分
戶字第09363877600號函、系爭強制執行案件94年1月10日、94年6月6日執行（調查）筆錄、抵償協議書（本院卷第20頁至第24頁）等件在卷足憑，並經本院調閱系爭強制執行案件全卷核閱綦詳。
四、本件爭點為：㈠被告對系爭建物有無占有使用之權源？被告因使用系爭建物
所得相當租金之利益為若干？㈡如原告不得請求被告遷讓房屋，得否請求調整租金？數額為
若干？
五、茲分述如下：㈠甲○○並非系爭2435、2436、2450建物之所有權人，並未因
買賣而取得系爭2435、2436、2450建物之所有權。⒈經查，系爭2435、2436建物為主建物臺北市○○街○○號1
樓房屋屋後方防火巷之增建部分，無獨立之出入口，且該增建部分與原有之主建物相連接附著，此有執行（履勘）筆錄及建物測量成果圖附於系爭強制執行案件可憑，且經本院於97年5月15日履勘無訛，顯欠缺使用上之獨立性，應屬主建物之附屬建物，無單獨之所有權；次查系爭2450建物係已辦保存登記之臺北市○○街○○號地下室之增建未辦保存登記部分，依臺北市政府建設局66年使字第2572號使用執照卷（附於系爭強制執行案件卷宗）所載，係屬防空避難室，與地下室已辦保存登記部分係同時建造完成，為一個整體之地下室，通往地下室之樓梯必須經由臺北市○○街○○號1樓始能出入，而自通往地下室之樓梯抵達地下層後，必須先經過系爭2450建物之前段部分，始能通達後段該地下室，況該增建部分與原有地下室之主建物即臺北市○○街○○號地下室部分，亦相連接附著而不可分，且臺北市○○街○○號全樓建物共1至5層連地下室，共6層，而原始起造人陳煌所有全棟建物經先後分別出售或拍賣之結果，其土地所有權分6等分，先後分割出去，陳煌將臺北市○○街○○號1樓及已辦保存登記之地下室部分出售與高大川時，所移轉之土地應有部分為2/6，即臺北市○○街○○號1樓及地下室分別為有1/6之土地所有權之配賦，此業於系爭強制執行案件進行中，由執行人員會同兩造及地政人員履勘現場，製有履勘筆錄、建物測量成果圖及土地登記謄本附於前揭執行卷可憑，且系爭2450建物與地下室（系爭2270建物）相連接之情，亦經本院於97年5月15日履勘屬實，足見該增建部分（系爭2450建物）之基地係使用高大川所有臺北市○○街○○號地下室所屬之基地，由是，依地下室之結構、用途及基地所有權應有部分之比例以觀，臺北市○○街○○號地下室及增建部分，成為一個完整之地下室，後者係前者之增建附屬物，無單獨之所有權，應隨同地下室所有權之移轉而移轉，堪認陳煌將臺北市○○街○○號1樓及地下室出賣與高大川時，其效力及於
1樓增建及地下室增建部分。從而，甲○○抗辯系爭2435、2436、2450建物為其所有，難予採認。
⒉兩造不爭執事實㈢所示之系爭抵押權設定契約書，載明「
增建部分義務人（即債務人高大川）同意一併設定在內併同處理」，益徵系爭2435、2436、2450建物之所有權及事實上處分權均歸高大川所有，甲○○主張系爭2435、2436、2450建物為其所有，伊有占有權源云云，即乏所據。
㈡丙○○就系爭2435、2436、2450建物並無占有權源。
⒈丙○○主張系爭2435、2436、2450建物係伊以每月6,000
元之租金向甲○○承租云云，惟甲○○並非系爭2435、24
36、2450建物之所有權人或事實上處分權人，甲○○對系爭2435、2436、2450建物自無合法占有權源，丙○○自亦不得以向甲○○承租之方式，合法取得系爭2435、2436、2450建物之占有使用權源。
⒉系爭2435、2436、2450建物為高大川所有，既經認定如上
，而依兩造不爭執事實㈣②所示，丙○○主張其使用系爭2435、2436、2450建物之權源係自甲○○處得來，並自承從未向所有權人高大川承租系爭2435、2436、2450建物，則丙○○主張其有占有使用系爭2435、2436、2450建物之合法權源，亦無足取。
㈢丙○○就系爭1366、2270建物並無占有權源。
⒈丙○○主張之占有權源，為其於88年出資250萬元，為其
父陳煌整修火災後之系爭1366、2270建物，並興建增建（即系爭2435、2436、2450建物），陳煌因無力清償，而同意由丙○○自88年10月30日起至98年10月29日止使用之，並於系爭強制執行案件中提出抵償使用協議書為據。惟原告則否認陳煌與丙○○間有何抵償協議。經查：
①陳煌將系爭建物移轉所有權登記予高大川後，高大川為
與丙○○合夥之事業於89年間向合庫借款，並於系爭抵押權設定契約書載明「本（抵押權）約定時確無租賃契約及第3人占用」等語（兩造不爭執事實㈢），高大川係自陳煌受讓系爭建物，復與丙○○有合夥關係，對系爭建物之使用狀況當知之甚詳，如丙○○確於88年因出資整修系爭建物而與陳煌有抵償使用之約定，高大川豈可能於系爭抵押權設定契約書為上開聲明？足認丙○○之辯解已不可採。
②丙○○於系爭強制執行案件或本案進行中，未曾提出任
何證據，證明其確有為陳煌出資250萬元整修系爭建物之情，且徵諸陳煌於88年間有臺北市○○街○○號1至5樓及地下室之所有權，其財力當較丙○○為雄厚，故所謂「丙○○代為支出整修費用250萬元，且陳煌無力清償」云云，亦與常情有悖。
③丙○○於系爭強制執行案件中，就其占有使用系爭1366
、2270建物之權源，於大同分局93年12月6日查訪時，主張係基於租賃契約占有使用，租期於92年12月13日已屆滿未再續約，房屋押金每月3萬2千元，租金每月1萬6千元；嗣於94年7月8日竟提出與該主張相異之抵償使用協議書，主張以整修費抵償租金，可占有使用至98年10月29日云云，其供述不一、前後矛盾，益足認丙○○與前所有權陳煌、後所有權人高大川間，均無任何租賃契約，自不得對抗現所有權人之原告。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條著有明文。原告為系爭建物所有權人，而被告並無占有使用系爭建物之合法權源，既經認定如上，則原告自得依前開法條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。
㈤次按無權占有他人之房地，致房地所有權人因無法使用房地
收益而受有相當於租金之損害，占有人並因此受有利益，為社會通常之觀念，是原告依民法第179條、第184條第1項前段、第185條之規定，請求丙○○賠償自96年10月22日（即原告取得權利移轉證書之日）起至遷讓交還系爭1366、22
70、2435、2436建物之日止，因無權占有系爭建物所致原告所受相當於租金之損害金，即屬有據；另系爭2450建物分由甲○○（主張係所有權人）、丙○○（主張係向甲○○承租）直接及間接占有，顯係共同侵害原告之所有權，原告自亦得請求被告連帶賠償自96年10月22日起至遷讓交還系爭2450建物之日止，相當租金之損害金。經查系爭建物係作為丙○○置放文物、古董倉庫之用，此為被告所不爭，且經本院履勘無訛，並非作為住宅使用，尚不受土地法第97條第1項房屋租金之限制（最高法院93年度台上字第1718號判決參照）。衡諸系爭建物及所坐落基地之拍定總價為1028萬8千元，再參酌系爭建物距捷運民權西路站步行約10分鐘，步行至民權西路口約3百公尺，距公車站步行約5分鐘，對面為蘭州公園，蘭州街上有眼鏡行等地區性商家等情，並斟酌投資不動產出租之租金收益約在實際買賣價格年息4%至6%等情，且與系爭建物附近之「蘭州街106號1樓」房屋之租金行情（本院卷第44頁至第47頁）比較後，認應以原告實際買賣價格年息5%核算相當租金之損害金。據此計算：
⒈系爭建物之租金應為每月4萬2,866元。
*計算式：10,288,000X5%/12=42,866⒉其中系爭2450建物部分：被告於系爭強制執行案件中均主
張該部分承租之價格為每月6,000元，堪認被告均認同系爭2450建物之合理月租金為6,000元；又系爭2450建物之面積為51.77平方公尺，拍定價額約為系爭建物（不含土地）拍定總價格四分之一，依系爭建物租金價格四分之一計算，約為1萬零717元，惟其係地下室增建，其租金當較1樓部分為低，故以6,000元計算，亦應符合行情，故原告主張以每月6,000元計算2450建物之租金，當為合宜。
⒊系爭建物月租金為4萬2,866元，扣除2450建物部分之月
租金6,000元，系爭1366、2270、2435、2436建物之月租金應為3萬6,866元。
綜上，原告依民法第767條、第184條第1項、第185條、第179條，訴請丙○○應將系爭1366、2270、2435、2436建物騰空遷讓返還予原告，並自96年10月22日起至返還上開建物之日止，按月給付原告3萬6,866元；請求丙○○、甲○○應將系爭2450建物騰空遷讓返還予原告，並自96年10月22日起至返還上開建物之日止，按月連帶給付原告6千元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、原告先位請求被告遷讓房屋之訴既經准許，其備位請求調整租金，亦無庸審究，附此敘明。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件訴訟費用為1萬9,414元。雖原告並未全部勝訴，惟本院僅駁回其所請求相當租金損害賠償金之部分金額，因該部分之請求，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，並不併算訴訟標的價額，且所占本件訴訟比例甚微，本院認應由被告負擔全部訴訟費用。並依職權定本件訴訟費用四分之三即1萬4,560元由丙○○負擔，其餘訴訟費用四分之一即4,854元由被告連帶負擔。
九、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國97年7月4日
民事第二庭法官王怡雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年7月9日
書記官桂大永