裁判字號：臺灣彰化地方法院100年重訴字第117號民事判決
裁判日期：民國101年03月15日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣彰化地方法院民事判決100年度重訴字第117號原告 黃正福 原告 賴曹梅 原告 賴政福 原告賜福宮法定代理人 賴瑞盛 原告 張錫全 原告 張王明芬 上六人共同訴訟代理人 陳世煌 律師
黃俊昇 律師被告祭祀公業 賴永利 法定代理人 賴董星
賴錦春
號3樓之2上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國101年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將其所有坐落 彰化縣 ○村鄉○○段○○○號、地目建、面積
174.87平方公尺、權利範圍全部之土地所有權移轉登記予原告黃正福。
被告應將其所有坐落彰化縣○村鄉○○段78之1地號、地目建、面積195.12平方公尺、權利範圍全部之土地所有權移轉登記予原告賴曹梅。
被告應將其所有坐落彰化縣○村鄉○○段78之2地號、地目建、面積169.44平方公尺、權利範圍全部之土地所有權移轉登記予原告賴政福。
被告應將其所有坐落彰化縣○村鄉○○段78之3地號、地目建、面積663.78平方公尺、權利範圍全部之土地所有權移轉登記予原告賜福宮。
被告應將其所有坐落彰化縣○村鄉○○段78之4地號、地目建、面積97.01平方公尺、權利範圍全部之土地所有權移轉登記予原告張錫全。
被告應將其所有坐落彰化縣○村鄉○○段78之5地號、地目建、面積177.68平方公尺、權利範圍全部之土地所有權移轉登記予原告張王明芬。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告黃正福以新臺幣968,000元，第二項於原告賴曹梅以新臺幣108萬元，第三項於原告賴政福以新臺幣938,000元，第四項於原告賜福宮以新臺幣3,673,000元，第五項於原告張錫全以新臺幣537,000元，第六項於原告張王明芬以新臺幣984,000元供擔保後，分別得假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、原告賜福宮為向主管機關彰化縣政府登記有案之寺廟，負責人為賴瑞盛，有彰化縣政府寺廟登記證、彰化縣寺廟登記表、彰化縣寺廟變動登記表等件在卷可按，該寺廟雖然未依民法規定為法人之登記，但參照監督寺廟條例第6條第1項規定，應認為有權利能力（最高法院79年台上字第1608號、80年台上字第437號、85年度台上字第2964號裁判意旨參照，監督寺廟條例除其第8條及第2條第1項之規定外，為現行有效規範人民權利義務之法律，亦經司法院大法官釋字第573號解釋在案）。原告賜福宮以賴瑞盛為其法定代理人，於法並無不合，合先敘明。
二、被告祭祀公業賴永利為祭祀公業條例民國97年7月1日施行前已存在，並向主管機關申報完成公告程序及核發派下全員證明書之祭祀公業，雖尚未依法向主管機關申請登記為祭祀公業法人。惟該祭祀公業設有管理人賴董星、賴錦春，名下並登記有財產，業經本院向彰化縣大村鄉公所函調相關申報及備查資料附卷可查，故該祭祀公業仍屬民事訴訟法第40條第
3項所定之非法人團體，而有當事人能力（最高法院97年度第2次民事庭會議決定意旨參照）。原告起訴時將祭祀公業賴永利列為被告，管理人賴董星、賴錦春為法定代理人，於法亦無不合。
三、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：㈠被告祭祀公業賴永利為坐落彰化縣○村鄉○○段78、78之1
、78之2、78之3、78之4、78之5地號土地之所有權人，而原告6人除原告張王明芬外，其餘原告5人及其家屬等本均為上揭土地之承租人，並均於其上築有建物。被告之派下於89年7月間決議授權被告之管理人出售公業名下土地即彰化縣美港段78地號土地（嗣分割增加78之1、78之2、78之3、78之
4、78之5地號土地），為免衍生土地、建物分屬不同人所有之情形，是原告6人自97年起即陸續與被告達成土地買賣協議，購入原本承租之土地。
㈡原告黃正福於97年10月6日與被告簽訂土地買賣契約書，以
總價新臺幣（下同）2,412,600元向被告購買其所有分割後之彰化縣○村鄉○○段○○○號、地目建、面積174.87平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系爭78地號土地），依雙方土地買賣契約書第4條約定「買賣登記履行期日約定本契約成立雙方會同代書事務所履行登記手續，屆時乙方（即被告）應將不動產，產權移轉登記需要之各項文件遞交以利辦理聲請登記」、第7條約定「本件登記手續倘若樣式變更，或其他程序上需要乙方蓋章或要乙方會同地政機關時，乙方自應履行擔保責任隨時應付，不得刁難虧負甲方（即原告黃正福）之權益等之行為」，被告應於原告黃正福如期交付定金及價款後，配合辦理系爭78地號土地之所有權移轉登記手續，詎被告於原告黃正福共支付價金40萬元（內含定金20萬元，餘20萬元充作價金）予被告管理人賴董星（有管理人賴董星親自在土地買賣契約書簽收之簽名及署押為證）後，屢經原告黃正福促請，均未依序辦理增值稅開徵及系爭78地號土地所有權移轉登記等手續。
㈢原告賴曹梅於97年10月6日與被告簽訂土地買賣契約書，以
總價2,803,600元向被告購買其所有分割後之彰化縣○村鄉○○段78之1地號、地目建、面積195.12平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系爭78之1地號土地），依雙方土地買賣契約書第4條約定「買賣登記履行期日約定本契約成立雙方會同代書事務所履行登記手續，屆時乙方（即被告）應將不動產，產權移轉登記需要之各項文件遞交以利辦理聲請登記」、第7條約定「本件登記手續倘若樣式變更，或其他程序上需要乙方蓋章或要乙方會同地政機關時，乙方自應履行擔保責任隨時應付，不得刁難虧負甲方（即原告賴曹梅）之權益等之行為」，被告應於原告賴曹梅如期交付定金及價款後，配合辦理系爭78之1地號土地之所有權移轉登記手續，詎被告於原告賴曹梅共支付價金45萬元（內含定金20萬元，餘25萬元充作價金）予被告管理人賴董星（有管理人賴董星親自在土地買賣契約書簽收之簽名及署押為證）後，屢經原告賴曹梅促請，均未依序辦理增值稅開徵及系爭78之1地號土地所有權移轉登記等手續。
㈣原告賴政福於100年4月28日與被告簽訂不動產買賣契約書，
以總價1,640,179元向被告購買其所有分割後之彰化縣○村鄉○○段78之2地號、地目建、面積169.44平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系爭78之2地號土地），依雙方土地買賣契約書第4條約定「買賣登記履行期日約定本契約成立雙方會同代書事務所履行登記手續，屆時乙方（即被告）應將不動產，產權移轉登記需要之各項文件遞交以利辦理聲請登記」、第7條約定「本件登記手續倘若樣式變更，或其他程序上需要乙方蓋章或要乙方會同地政機關時，乙方自應履行擔保責任隨時應付，不得刁難虧負甲方（即原告賴政福）之權益等之行為」，被告應於原告賴政福如期交付定金後，配合辦理系爭78之2地號土地之所有權移轉登記手續，詎被告於原告賴政福交付定金即面額30萬元之支票1紙予被告管理人賴董星（有管理人賴董星親自在土地買賣契約書蓋章為證），並已兌現後，屢經原告賴政福促請，均未依序辦理增值稅開徵及系爭78之2地號土地所有權移轉登記等手續。㈤原告賜福宮於100年5月23日與被告簽訂土地所有權買賣移轉
契約書，由原告賜福宮以價金11,018,748元承買被告所有分割後之彰化縣○村鄉○○段78之3地號、地目建、面積663.78平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系爭78之3地號土地），依雙方土地所有權買賣移轉契約書約定「（13）申請登記以外之約定事項5：買受人即賜福宮設置龕位乙座，永久供奉賴永利神位。抵付本件價款，增值稅由買受人即賜福宮繳納」，是原告賜福宮與被告間係以永久供奉賴永利神位以為價金之抵償，故無價金之交付。然被告迄今均未配合辦理買賣標的系爭78之3地號土地所有權移轉登記手續。
㈥原告張錫全於97年10月6日與被告簽訂土地買賣契約書，由
原告 張賜全 以總價1,393,912元承買被告所有分割後之彰化縣○村鄉○○段78之4地號、地目建、面積97.01平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系爭78之4地號土地），依雙方土地買賣契約書第4條約定「買賣登記履行期日約定本契約成立雙方會同代書事務所履行登記手續，屆時乙方（即被告）應將不動產，產權移轉登記需要之各項文件遞交以利辦理聲請登記」、第7條約定「本件登記手續倘若樣式變更，或其他程序上需要乙方蓋章或要乙方會同地政機關時，乙方自應履行擔保責任隨時應付，不得刁難虧負甲方（即原告張錫全）之權益等之行為」，被告應於原告張錫全如期交付定金後，配合辦理系爭78之4地號土地之所有權移轉登記手續，詎被告於原告張錫全支付定金15萬元予被告管理人賴董星（有管理人賴董星親自在土地買賣契約書簽收之簽名及署押為證）後，屢經原告張錫全促請，均未依序辦理增值稅開徵及系爭78之4地號土地所有權移轉登記等手續。
㈦原告張王明芬於100年8月15日與被告簽訂不動產買賣契約書
，由原告張王明芬以總價2,149,928元承買被告所有分割後之彰化縣○村鄉○○段78之5地號、地目建、面積177.68平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系爭78之5地號土地），依雙方土地買賣契約書第4條約定「買賣登記履行期日約定3日內雙方會同代書事務所履行登記手續，屆時乙方（即被告）應將不動產，產權移轉登記需要之各項文件遞交以利辦理聲請登記」、第7條約定「本件登記手續倘若樣式變更，或其他程序上需要乙方蓋章或要乙方會同地政機關時，乙方自應履行擔保責任隨時應付，不得刁難虧負甲方（即原告張王明芬）之權益等之行為」，被告應於原告張王明芬如期交付定金後，配合辦理系爭78之5地號土地之所有權移轉登記手續，詎被告於原告張王明芬支付定金30萬元予被告管理人賴董星（有管理人賴董星親自在土地買賣契約書簽收之簽名及蓋章、原告張王明芬帳戶存提款紀錄為證）後，屢經原告張王明芬促請，均未依序辦理增值稅開徵及系爭78之5地號土地所有權移轉登記等手續。
㈧被告派下員已於89年7月10日過半數及其應有部分過半數同
意授權管理人（如管理者有變更時，亦同時授權新管理者具有特別授權之效力）處分分割前之彰化縣美港段78地號土地，已符合修正前及現行土地法第34條之1第1項規定，有被告祭祀公業派下員89年7月10日同意書1份為證，被告自得就該筆土地為出售之處分。基此，原告黃正福6人爰基於買賣契約關係提起本訴等語，並聲明：如主文第1項至第7項所示。
原告等願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未提出書狀，亦未於言詞辯論期日到場。
三、本院得心證之理由：㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務，民法第348條第1項定有明文。次按臺灣之祭祀公業並非法人，僅屬於其死亡者後裔公同共有祭產之總稱，其本身無權利能力，不能為權利之主體，其財產為祭祀公業派下公同共有，不因土地登記簿記載其所有名義為祭祀公業而異其性質，故該不動產仍應認為其派下公同共有（最高法院65年度第2次民庭庭推總會議決議㈢、同院39年台上字第364號判例參照）。復按公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之；除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意，民法第828條固定有明文。惟依土地法第34條之1第1項規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。又依同條第5項規定，此項規定於公同共有準用之。是關於公同共有土地之處分，土地法第34條之1第1項、第5項既有特別規定，自應優先適用土地法之規定。祭祀公業既為派下員全體公同共有之祀產，如此項祀產為土地時，依上開規定，其處分除公業規約另有規定外，應以派下員過半數及其「潛在的應有部分」（即派下權比率）合計過半數之同意為之，但其「潛在的應有部份」合計逾3分之2者，其人數則可不予計算。
㈡原告主張系爭78、78之1、78之2、78之3、78之4、78之5地
號土地登記為被告所有，管理人為賴董星、賴錦春，被告於97年10月6日將系爭78地號土地，以2,412,600元出賣予原告黃正福，原告黃正福已支付價金40萬元（內含定金20萬元，餘20萬元充作價金）予被告管理人賴董星；被告於97年10月
6日將系爭78之1地號土地，以2,803,600元出賣予原告賴曹梅，原告賴曹梅共支付價金45萬元（內含定金20萬元，餘25萬元充作價金）予被告管理人賴董星；被告於100年4月28日將系爭78之2地號土地，以1,640,179元出賣予原告賴政福，原告賴政福交付定金即面額30萬元之支票1紙予被告管理人賴董星；被告於100年5月23日將系爭78之3地號土地，以11,018,748元出賣予原告賜福宮，原告賜福宮設置龕位乙座，永久供奉賴永利神位，以抵付該件買賣價款；被告於97年10月6日將系爭78之4地號土地，以1,393,912元出賣予原告張錫全，原告張錫全支付定金15萬元予被告管理人賴董星；被告於100年8月15日將系爭78之5地號土地，以2,149,928元出賣予原告張王明芬，原告張王明芬支付定金30萬元予被告管理人賴董星；另各該系爭土地之處分，業經被告祭祀公業派下員於89年7月10日過半數及其「潛在的應有部分」（即派下權比率）合計過半數之同意，授權現任及將來管理人為之，然被告迄今並未配合原告辦理各該系爭土地之所有權移轉登記等情，已據原告提出各該系爭土地登記謄本、兩造所訂立之各該土地買賣契約、原告張王明芬帳戶存提款紀錄、被告祭祀公業派下員89年7月10日同意書等件為證，且經本院向彰化縣大村鄉公所調閱祭祀公業賴永利之申報資料查核屬實。又被告對原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日均不到場，未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項、第1項之規定，視同自認，故堪認原告所主張上開事實為真。從而，原告依各該系爭土地之買賣契約關係，訴請被告應將各該系爭土地所有權移轉登記予原告，核無不合，應予准許，爰判決如主文第1項至6項所示。
四、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，並無不合，茲酌定相當之擔保金額予以准許。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國101年3月15日
民事第一庭法官黃楹榆以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年3月15日
書記官彭月美