臺灣臺北地方法院民事簡易判決
112年度北簡更一字第15號
原告 謝錦珠
被告 呂秀卿
訴訟代理人 劉季姍
上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於中華民國112年11月21日言詞辯論終結，本院判決如下︰
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造已於民國112年1月5日就門牌號碼台北市○○區○○街00號房屋(下稱系爭房屋)協議終止租約，並同時辦理移交手續完畢，大門鑰匙已交還被告。原告於112年2月14日以台北吳興郵局存證信函通知被告，請依約返還押租金新臺幣(下同)12萬元，惟被告卻置之不理。今被告已將系爭房屋出租於第三人，因此被告藉故不退還押租金，實無理由。
㈡被告於102年3月8日由其配偶 劉榮松 來店裡，以被告名義向原告說，因欲繳交大台北瓦斯管線裝置工程費總計162,030元，目前尚欠6萬元，希望先行代墊，原告即請店內外籍女員工去銀行提款借予被告，被告並開張借據由女員工收下，因女員工係菲籍，不識中文，收下後即放於抽屜內未加理會，不疑有詐，直至欲終止租約才從抽屜找出此借據，看借據始知被告將借據寫成收據，且收據還分成瓦斯申請費4萬元及租賃押金2萬元，合計6萬元。被告借款6萬元尚未返還原告，爰提起本件訴訟。
㈢並聲明：被告應給付原告押租金12萬元及借款6萬元，合計18萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告將系爭房屋出租予原告，並與原告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），押租金12萬元，租賃期間自102年2月28日起至107年4月4日止，迭經兩次續約租期至114年3月4日止，原告承租後，將系爭房屋作為餐館營業使用，並於頂樓私設雅房隔間，供其員工居住。000年00月間，被告為進行系爭房屋頂樓之漏水修繕作業，與原告協商處理方式，而原告則考量經營狀況不善與被告磋商，雙方合意終止系爭租約，約定於111年12月底，至遲於112年1月初清空及點交房屋。112年1月5日兩造於系爭房屋進行點交，並簽訂終止房屋租賃契約書，原告雖於點交當日將系爭房屋鑰匙歸還予被告，惟其對於應回復原狀之處，多未處理完畢，是以被告於收回系爭房屋後，兩次以存證信函通知原告回復原狀之情形及相關費用，均不獲原告回覆。
㈡原告承租系爭房屋後，於頂樓私設雅房隔間，嗣後再於隔間上方鋪設白色浪板，原告點交時未將浪板予以拆除，被告自行雇工拆除清運之費用為15,000元。又原告以系爭房屋一樓後方作為廚房使用，並將鐵皮屋頂挖洞，使排油煙管通過，惟原告於點交時，未以相同材質予以修復，僅以一塊紫色塑膠板、磚塊置於上方暫時遮蔽，完全無法達到遮風避雨之基本功效，被告只得雇工修補，費用為30,000元。又原告將系爭房屋一樓後方作為餐館廚房使用，未為任何防護措施而將廚房油煙大面積燻染至牆面、地面，經被告雇工針對牆面清理、重新粉刷，以及地面油污清潔之費用為15,750元，應由原告賠償予被告。另原告裝設一樓瓦斯室内管線，未經拆除，雇工拆除及清運費用為5,250元。又原告將系爭房屋一樓之外牆（下稱A牆）、隔間牆（下稱B牆）及衛浴拆除打通，僅留一小部分作為柱體，已影響房屋結構安全，被告委請結構技師勘察費用，支出5,500元，且原告於點交時並未回復原狀，應負擔被告雇工回復原狀之費用，被告委請設計師估價，將兩道磚牆砌回以回復原始結構，並重作廁所防水措施、購置衛浴設備並安裝，其費用估算超過20萬元；若不重設廁所、砌牆，透過僅存之兩處柱體進行鋼骨結構補強工程，費用亦需近20萬元，如以前開兩項工法進行施作，原告需另行賠償超出押租金部分之金額予被告，經被告思量、多方詢問，最終以較簡易之工法，僅將作為外牆與承重牆之A牆剩餘柱體處，以n字型之H型鋼予以補強，增強其承載力，若不計算因廁所滅失之賠償金額，僅計算A牆之補強之工程費用係49,000元。綜上，系爭租約之押租金為12萬元，而原告未依約履行回復原狀之責，被告雇工修復支出之總金額為120,500元(計算式：15,000+30,000+15,750+5,250+5,500+
49,000=120,500)，以原告給付之押租金全數抵充後，尚無餘額應退還予原告。退步言之，前開費用倘有依法無從主張自押租金扣抵之部分，惟加計被告得請求原告支付回復B牆與廁所原狀所必要之費用估計約需花費近5萬元至10萬元間、重設廁所則花費約178,500元後，原告之押租金仍將全數抵充完畢，被告實則不負返還押租金之責。
㈢原告主張被告向其借款6萬元，惟被告從未以自己之名義向原告借款，故否認此項債權存在，且原告亦未提出實據、負擔其舉證責任，其主張尚不足採。
㈣並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被告將系爭房屋出租予原告，並與原告簽訂系爭租約，押租金12萬元，租賃期間自102年2月28日起至107年4月4日止，迭經兩次續約租期至114年3月4日止。
㈡於112年1月5日兩造簽訂終止房屋租賃契約書，進行點交，原告並將系爭房屋鑰匙歸還予被告。
四、原告主張被告應返還原告押租金12萬元云云，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠依兩造間簽訂之終止房屋租賃契約書第4條：「租賃房屋如有損害或原狀有改變者，乙方(即原告）應負責修理及回復原狀之責。如乙方不履行或難以回復原狀時，曱方（即被告）得自曱方之押租金中扣除修復、賠償費用，如有不足得要求乙方賠償。」、第6條約定「乙方履行本協議書第二至第五條之義務完畢時，或曱方扣除第二至第五條之各種費用後，甲方應無息退還乙方先前所交之全額或剩餘押租金。」
。是原告就系爭房屋如有損害或原狀有改變者，應負修理及回復原狀之責，如不履行或難以回復原狀時，被告得自押租金中扣除修復、賠償費用。
㈡被告辯稱系爭房屋應回復原狀之項目有頂樓浪板拆除清運、系爭房屋一樓後段鐵皮挖洞修補、系爭房屋一樓後廚房牆面粉刷、系爭房屋一樓A牆、B牆及衛浴遭拆除之回復原狀，茲分述如下：
⒈頂樓浪板拆除清運部分：被告辯稱原告未經被告同意，私自於系爭房屋頂樓裝設雅房隔間、浪板並固定於鐵皮屋頂之鋼架，應於返還房屋前由原告自行拆除等語，原告雖主張：被告於111年12月31日在line裡跟原告留言說：老闆娘，之前我們有約定3樓由我們拆除...所以你一定不能去動3樓隔間等語，因此被告3樓所謂自行雇工拆除清運之費用，原告不予承擔云云。惟查，原告於line通話紀錄內表示「剛剛電話談好。以2萬5全拆除費補貼阿姨」，有被告提出之line通話紀錄在卷可參（見本院卷第87頁），原告對此通話紀錄並不爭執，並陳明「拆除所指是頂樓的隔熱板、還要清除鍋碗
瓢盆等費用，後來因為被告不願意，所以沒有給。」等語（見本院卷第106頁），是原告已自承其有拆除清運頂樓浪板之義務。而被告自行雇工拆除頂樓浪板之費用為15,000元
等情，有被告提出之估價單、免用發票收據在卷可參【見本院112年度北簡字第7946號卷宗（下稱北簡卷）第65、67頁】，是被告辯稱此部分費用應由押租金扣除等語，為有理由。
⒉系爭房屋一樓後段鐵皮挖洞修補部分：被告辯稱原告以系爭房屋一樓後方作為廚房使用，並將鐵皮屋頂挖洞，使排油煙管通過，惟原告於點交時，未以相同材質予以修復，僅以一塊紫色塑膠板、磚塊置於上方暫時遮蔽，完全無法達到遮風避雨之基本功效，被告只得雇工修補，費用為30,000元等語，並提出統一發票影本乙紙在卷可佐（見北簡卷第75頁），原告對於其僅以帆布覆蓋等情並不爭執，僅陳稱：係被告告知抽油煙孔留住，日後新房客不必再挖洞，才暫時以帆布覆蓋云云，惟為被告否認，原告復未予以舉證，是原告應負回復原狀之義務，故被告辯稱此部分費用應由押租金扣除等語，為有理由。
⒊系爭房屋一樓後廚房牆面粉刷及地面油污清潔、瓦斯管線拆除清運費用部分：被告辯稱原告將系爭房屋一樓後方作為餐館廚房使用，未為任何防護措施而將廚房油煙大面積燻染至牆面、地面，經被告雇工針對牆面清理、重新粉刷，以及地面油污清潔，支出15,750元，又原告裝設一樓瓦斯室内管線，未經拆除，被告雇工拆除及清運費用為5,250元等語，並提出報價單影本及照片在卷足參（見北簡卷第85-93頁）
，原告雖主張系爭房屋一樓後廚房地面原告承租時，全部凹低不平，是原告重新雇工貼磁磚含店內地板全部貼磁磚，於交屋時含二、三樓，牆面地面皆清得很乾淨，所以沒有清運費用等開銷云云，並提出系爭房屋二樓、三樓之照片為證（見本院卷第51頁），惟原告提出之系爭房屋二樓、三樓照片與系爭房屋一樓牆面與地面嚴重油污、煙燻痕跡、管線清運無涉，而系爭房屋一樓於被告清理粉刷前有嚴重污漬、管線未拆等情，有被告提出之照片在卷可考（見北簡卷第87頁），是原告前揭主張並不可採，被告辯稱此部分費用應由押租金扣除等語，為有理由。
⒋系爭房屋一樓之A牆、B牆及衛浴拆除部分：原告對於其有拆除系爭房屋一樓之A牆、B牆及衛浴等情並不爭執（見本院卷第106頁），雖其主張係兩造之前講好的等語（見本院卷第106頁），惟為被告所否認，況依終止房屋租賃契約書第4條之約定，系爭房屋如有原狀改變者，原告應負回復原狀之責。是原告對於其拆除系爭房屋一樓之A牆、B牆及衛浴部分，有回復原狀之義務。而被告辯稱其為補強A牆花費工程費用49,000元、回復B牆與廁所原狀之必要費用估計約需花費近5萬元至10萬元間、重設廁所預估花費約178,500元等情，業據被告提出統一發票、估價單等件影本在卷足稽（見北簡卷第99頁、第115-117頁），故被告辯稱此部分費用應由押租金扣除等語，為有理由。
⒌綜上，系爭租約之押租金為12萬元，而原告未依約履行回復原狀之責，被告支出或預估支出之總金額已逾12萬元等情，已如前述，是自押租金中扣除系爭房屋之回復原狀費用後，已無餘額退還予原告，故原告請求被告返還押租金12萬元，為無理由。
五、原告復主張被告應返還原告借款6萬元云云，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判決參照）。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任（最高法院48年臺上字第887號裁判）。而稱消費借貸者，於當事人間必本於借貸之意思合致，而有移轉金錢或其他代替物之所有權於他方之行為，始得當之。當事人主張與他方有消費借貸關係存在者，自應就該借貸意思互相表示合致及借款業已交付之事實，均負舉證之責任（最高法院98年度台上字第1045號判決意旨參照）。查原告主張被告向其借款6萬元云云，為被告所否認，揆諸前揭說明，應由原告就兩造間有消費借貸之合意，負舉證之責任。經查，原告固提出收據影本乙紙為證（見本院卷第53頁），惟稽諸該收據，其上係記載「茲收到台北瓦斯申請費用，承租人負擔部分新台幣肆萬元整，及租賃押金新台幣貳萬元整，合計新台幣陸萬元整。出租人 劉品秀卿 」，是前揭收據明確記載被告收受之6萬元係瓦斯申請費用及押金，原告復未能證明被告收受之6萬元係基於兩造間之消費借貸合意，則原告既未舉證證明被告向其借款6萬元，故其請求被告返還6萬元借款，即屬無據。
六、綜上所述，原告提起本件訴訟，請求被告返還押租金12萬元及借款6萬元，合計18萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 12 月 8 日
臺北簡易庭
法 官 郭美杏
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路
0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 8 日
書 記 官林玗倩