裁判字號：臺灣士林地方法院100年訴字第533號民事判決
裁判日期：民國100年11月29日
裁判案由：塗銷所有權移轉登記等
臺灣士林地方法院民事判決100年度訴字第533號原告 劉黃梅貞 訴訟代理人 陳萬發 律師
劉榮輝 被告 林秉均 訴訟代理人 陳毓蒨
蔡樹基 律師被告 孫飛鴻 上列當事人間塗銷所有權移轉登記事件，本院於中華民國100年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁萬壹仟肆佰貳拾捌元由原告負擔。
事實
一、原告起訴主張：原告於民國76年5月11日買受坐落臺北市○○區○○段三小段185地號土地、權利範圍1,000分之65暨其上同小段30082建號即門牌臺北市○○區○○路116之1號7樓建物，權利範圍全部之不動產（下稱系爭房地）並取得所有權，與原告之配偶劉榮輝現仍居住於系爭房地。詎自99年8月起，陸續有不明人士前來系爭房地，恫稱要驅趕原告及配偶劉榮輝，嗣後原告託人調取系爭房地之登記謄本，始驚訝發現系爭房地之登記謄本上竟登記於97年8月13日，以買賣為原因而被虛偽移轉登記予被告孫飛鴻，並於同日併遭設定抵押權予訴外人華泰商業銀行股份有限公司（下稱華泰商業銀行），及於99年11月9日，二度以買賣為原因而被虛偽移轉登記予被告林秉均，並仍持續設定抵押權予華泰商業銀行。然原告與被告二人素不相識，亦從未對外售屋，對於系爭房地移轉予被告二人，深感莫名。之後原告女兒 劉淑玲 自大陸寫信回臺，提及係劉淑玲因積欠債務，遂勾結被告孫飛鴻通謀虛偽將系爭房地辦理過戶，2年之後被告孫飛鴻又再串謀被告林秉均，通謀虛偽將系爭房地過戶予被告林秉均，劉淑玲並於99年12月下旬自行向臺北市北投分局大屯派出所自首上開勾串被告孫飛鴻之犯行。被告二人均明知原告並未出面，亦從未有任何買賣之合意，竟與劉淑玲勾串不實偽造買賣登記而先後將系爭房地移轉至被告二人名下，則系爭房地之買賣移轉登記，自屬無效，被告二人應負塗銷系爭房地所有權移轉登記之責，爰依民法第767條、第179條及第184條規定，請求被告林秉均塗銷系爭不動產所為之移轉登記，回復為被告孫飛鴻所有，以及請求被告孫飛鴻塗銷系爭不動產所為之移轉登記，回復為原告所有等語，並聲明：㈠被告林秉均應將系爭房地之所有權移轉登記塗銷，回復為被告孫飛鴻名義。㈡被告孫飛鴻於回復為前項所有權人名義之後，應將系爭房地所有權移轉登記塗銷，回復為原告名義所有。
二、被告孫飛鴻則以：原告因提供系爭房地供其女劉淑玲向民間借貸並設定抵押權，嗣無力清償，且原告之女劉淑玲亦陸續向其借款100多萬元未償，遂於97年間與被告孫飛鴻商議將系爭房地賣予被告孫飛鴻，由其向華泰商業銀行貸款940萬元清償舊債務，並約定於6個月後由原告買回，原告與被告孫飛鴻間並非基於通謀虛偽之假買賣而移轉系爭房地之所有權，嗣因原告未依約定買回系爭房地，被告迫於房貸壓力，始將系爭房地出售予被告林秉均云云資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、被告林秉均則以：其於99年10月中旬經仲介 何佳融 介紹，得知被告孫飛鴻因房貸壓力欲出售系爭房地，並知悉系爭房地有一房客等家人居住其中，經仲介何佳融說服可負責協助點交後，其與被告孫飛鴻遂於99年10月22日正式簽訂契約，並商請被告配偶之姐陳毓蒨借款支付買賣價金，而於同年11月
9日由被告孫飛鴻辦理過戶登記予被告林秉均。原告主張被告二人間為通謀虛偽意思表示之假買賣並非事實，應由原告負舉證責任云云資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭房地於76年5月11日以買賣為原因登記為原告所有，原告及配偶劉榮輝現仍居住於系爭房地。
㈡由土地建物登記謄本觀之，系爭房地經臺北市士林地政事務
所以97年8月11日97年北投字第186800號收件，於97年8月13日以買賣為原因登記為被告孫飛鴻所有。
㈢由土地建物登記謄本觀之，系爭房地經臺北市士林地政事務
所以99年11月5日99年北投字第22244號收件，於99年11月9日以買賣為原因登記為被告林秉均所有。
㈣被告孫飛鴻於97年8月6日以系爭房地，為擔保對華泰商業銀
行現在（包括過去所負現在尚未清償）及將來所負一切債務之清償責任，設定1,130萬之最高限額抵押權，擔保債務確定日期為127年8月5日，債務清償日期依照各個債務契約所定清償日期，經於97年8月13日辦畢登記在案。嗣被告孫飛鴻於同年月20日向華泰商業銀行借款940萬元，借款期間自97年8月20日起至117年8月20日止。嗣華泰商業銀行於99年11月17日核發（99）華泰商銀字第1492號抵押權塗銷同意書。
㈤被告林秉均於99年11月10日以系爭房地，為擔保對華泰商業
銀行現在（包括過去所負現在尚未清償）及將來所負一切債務之清償責任，設定1,130萬元之最高限額抵押權，擔保債權確定日期為129年11月9日，債務清償日期依照各個債務契約所定清償日期，經於99年11月11日辦畢登記在案。嗣被告林秉均於同年月15日向華泰商業銀行借款940萬元，借款期間自99年11月15日起至119年11月15日止。
五、得心證之理由：本件原告主張訴外人劉淑玲未經其同意，與被告孫飛鴻通謀虛偽移轉系爭房地所有權為被告孫飛鴻所有，被告孫飛鴻與被告林秉均亦基於通謀虛偽意思表示而為系爭房地所有權之移轉登記等情，為被告所否認，而以前開情詞置辯。是本件兩造之爭點，即在於：㈠原告有無出售系爭房地予被告孫飛鴻？⒈原告有無授權劉淑玲出售系爭房地？⒉劉淑玲與被告孫飛鴻就系爭房地所為之買賣及所有權移轉行為，是否為通謀虛偽意思表示？㈡被告孫飛鴻與被告林秉均就系爭房地之買賣及所有權移轉行為，是否為通謀虛偽意思表示？茲分述如下：
㈠原告有無出售系爭房地予被告孫飛鴻？⒈原告雖主張其未曾與被告孫飛鴻就系爭房地成立買賣及所有
權移轉登記契約，係劉淑玲勾結被告孫飛鴻偷辦過戶云云，然據證人即辦理該次過戶登記之代書 陳美銀 到庭證稱：「（問）原告劉黃梅貞將系爭房地過戶予被告孫飛鴻之原因為何？（答）原因我不清楚。當初來找我說已經洽談好，我只處理這部分，劉淑玲來找我時房子是劉黃梅貞的名字，我說要劉黃梅貞同意才行。後來劉黃梅貞及被告孫飛鴻都有來找我簽名。我的錢是從買方貸款來還我，所以我要讓買方知道。劉黃梅貞本人有來。」、「（問）劉黃梅貞簽了什麼文件？（答）授權書、切結書及借據，正本我辦完之後就還給劉淑玲，正本不在我身上」、「（問）（提示本院卷㈠第162頁切結書）該切結書上『劉黃梅貞』之簽名為何人所簽？『劉黃梅貞』之印文為何人所蓋用？（答）是劉黃梅貞本人簽的，印章有可能是我蓋的，習慣上是簽名好由我們蓋章，過程很久我記得不是很清楚。」、「（問）（提示本院卷㈠第16
3頁切結書）該切結書上『劉黃梅貞』之簽名為何人所簽？『劉黃梅貞』之印文為何人所蓋用？（答）應該都是劉黃梅貞簽的。印章是同時的，這份就是我剛剛提出的。」、「（問）（提示本院99年度訴字第1469號卷二第184頁，下稱1469號卷）該借款契約書上『劉黃梅貞』之簽名為何人所簽？『劉黃梅貞』之印文為何人所蓋用？（答）應該都是劉黃梅貞簽的，都是同一天做的事情，8月1日做的。」、「（問）有無跟劉黃梅貞解釋這三份文件的內容？（答）…我有解釋她才會簽名，之前她是跟這幾個人借錢，我是幫他還錢。（問）劉黃梅貞知道這房子要過戶給被告孫飛鴻？（答）知道。上次劉淑玲的哥哥有問我，我有請教他他媽媽，是不是不識字，他哥哥有說他媽媽是國小老師。」等語（本院卷二第29頁背面至第30頁背面），核與證人即原告之女劉淑玲於同日到庭證稱：「（問）有無找陳美銀代償二胎？（答）我問當時的怎麼樣做會比較好，我確實有找過陳美銀，我媽媽就是那天（就是切結書上面寫的日期）出現，我跟陳美銀之前有見過幾次面。」、「（問）你媽媽為什麼那天會去陳美銀那裡。（答）我只說萬一要你簽字請你幫我忙。」、「（問）（提示本院卷㈠第162頁切結書）該切結書上『劉黃梅貞』之簽名為何人所簽？『劉黃梅貞』之印文為何人所蓋用？（答）有可能是我媽媽簽的…」、「（問）（提示本院卷㈠第163頁切結書）該切結書上『劉黃梅貞』之簽名為何人所簽？『劉黃梅貞』之印文為何人所蓋用？（答）有可能是我媽媽，這個切結書我不是很清楚，這個章是誰蓋的我不記得了。當天是帶我媽媽去，我會盡量讓她簽字。」、「（問）（提示1469號卷二第184頁）該借款契約書上『劉黃梅貞』之簽名為何人所簽？『劉黃梅貞』之印文為何人所蓋用？」（答）這字有像我媽媽的簽名，也像我。印章是誰蓋的我忘了。」等語（本院卷二第31頁背面至第32頁正面）大致相符，足徵原告於系爭房地辦理過戶予被告孫飛鴻時係親自到場，並在2份切結書及1份借款契約書之文件上親自簽名。
而其中1份切結書上係記載「立切結書人孫飛鴻向劉黃梅貞購買臺北市○○區○○段三小段185地號持分65/1000及同所建物：珠海路116之1號7樓30082建號所有權全部，因劉黃梅貞提供上述房地向 杜惠君 、 劉秋鶯 、 陳能純 等3人抵押貸款400萬元正，立書人於產權過戶完成後擬將上述不動產轉向華泰銀行辦理貸款，特請陳美銀代為墊款清償上述杜惠君等3人貸款，連同代墊辦理產權過戶應付土地增值稅金等共計470萬元正，立書人保證華泰銀行於塗銷二日內配合辦理撥款，並同意核撥時優先清償陳美銀上述代墊款項。同時本人同意將撥款用存摺、取款條、所有權狀、借據（支票）印鑑證明、印鑑章等證件，交由並授權債權人使用、領款、處分及其他一切有關事宜，同時以本切結書為授權之證明。若有虛偽不實立切結書人及連帶保證人願負一切法律責任。立切結書人：孫飛鴻。連帶保證人：劉黃梅貞。連帶保證人：劉淑玲。」（本院卷一第162頁），是已載明「由孫飛鴻向劉黃梅貞購買系爭房地」之情，則原告既於前開切結書上簽名，焉得對其上記載之內容諉為不知？至證人劉淑玲雖到庭證稱：「（問）有無跟媽媽解釋為什麼要蓋章簽字？（答）她不是很清楚，我會避重就輕講這件事。」云云（本院卷二第31頁背面），然原告並非不識字，而係師專畢業，且曾擔任國小老師，具有相當之教育程度，且於97年2月間猶有能力未委任他人而自行至地政事務所辦理書狀補給手續等情（1469號卷二，第21頁至第26頁），堪信原告97年間之智識程度及精神、體能狀況，足以知悉前開文件之內容及辦理系爭房地所有權移轉登記之法律效果，自應受其意思表示之拘束，原告主張劉淑玲勾結被告孫飛鴻偷辦過戶，其完全不知系爭房地遭過戶予孫飛鴻所有云云，自難憑採。
⒉次查，系爭房地於移轉登記予被告孫飛鴻前，原設定有債權
人國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華銀行）最高限額390萬元、120萬元之第一順位、第二順位抵押權，及債權人杜惠君、劉秋鶯、陳能純擔保債權總金額520萬元之第三順位普通抵押權，嗣為清償前開杜惠君等三人之民間債權，原告遂於97年8月1日向陳美銀之配偶 張自重 借款47
0萬元以塗銷前開杜惠君等三人之抵押權，並於97年8月5日設定擔保債權總金額470萬元之普通抵押權予張自重，嗣於被告孫飛鴻取得系爭房地所有權時，即由被告孫飛鴻以自己名義擔任債務人，向華泰商業銀行借款940萬元，而清償原告向張自重之借款470萬元、原告劉黃梅貞原對國泰世華銀行積欠之債務403萬884元，並由被告孫飛鴻匯款43萬5,
000元至原告劉黃梅貞兆豐銀行城中分行帳戶等情，亦有系爭房地登記謄本、華泰商業銀行提供之授信相關資料在卷可稽（1469號卷二第131頁、第151頁至第153頁、第196-20
0頁，本院卷二第63-65頁），並據證人陳美銀到庭證稱：「劉淑玲先來找我，當初她說要把產權過給被告孫飛鴻，她說有跟民間貸款，華泰說私人要辦好塗銷才能貸款。劉淑玲找我希望我幫她處理民間貸款。」、「我幫劉黃梅貞還款，劉黃梅貞之前跟三個人貸款，銀行說民間要先塗銷，民間說要塗銷就要還錢，我幫她把民間的貸款還掉，因為還沒有過戶，我就先設定抵押權轉到我先生名下，等到過戶好，華泰銀行都設定好，我再塗銷我先生的部分，再請華泰銀行撥款。」等語綦詳（本院卷二第29頁背面），可徵原告及劉淑玲係為清償先前之債務，遂將系爭房地過戶予被告孫飛鴻，被告孫飛鴻於取得系爭房地所有權後，亦向華泰商業銀行貸款取得資金，以代償系爭房地原本設定抵押權之銀行貸款與民間貸款，原告並因此享有債務清償完畢之利益。
⒊至原告雖主張被告孫飛鴻從未至系爭房地看屋，亦未見過原
告，絕不可能與原告合意買賣系爭房地云云。惟據被告孫飛鴻陳稱係因原告之女劉淑玲之請求，始同意買受系爭房地以協助劉淑玲償還債務，其買受系爭房屋時，曾與原告及劉淑玲約定6個月之後應將系爭房地買回，並預留20萬元作為6個月之租金等語，而原告係與劉淑玲親至代書陳美銀處辦理過戶事宜，並在相關文件上親自簽名等情，已如前所認定，則原告及劉淑玲雖出賣系爭房地以換取金錢，應付緊急資金需求，惟仍希望於償還前欠後能於6個月後買回系爭房地，被告孫飛鴻既予以同意，並基於預期6個月後再賣回原告之心理，不急於點交房屋，而以收取20萬元作為原告繼續使用系爭房地6個月之代價，經核尚非違常。該6個月內買回之約定並不影響系爭房地買賣契約之效力，而原告及劉淑玲嗣後既未依約予以買回，被告孫飛鴻自仍為系爭房地之所有權人。
⒋另原告雖主張被告孫飛鴻就系爭房地買賣價金陳述前後不一
，足認被告孫飛鴻自稱向原告買受系爭房地並非事實云云，然原告及劉淑玲既係基於出售系爭房地以清償債務之考量，而買賣契約書記載之價金通常為銀行核貸金額之參考，則其雖於買賣契約書記載高於雙方約定之價金，然目的應在於希望銀行給予較高之貸款金額，自難認以此即可認原告與被告孫飛鴻間並無買賣系爭房地之合意。
⒌至證人劉淑玲雖到庭證稱：「是我個人的經濟需求找被告孫
飛鴻當我的人頭，假買賣真過戶。當時我是希望設定給她，但她希望可以過戶給她，這樣才可以貸款，我不是跟她借錢，我是借她的人頭用我媽媽的房子去跟銀行貸款。」云云（本院卷二第31頁正面及背面）。然縱認證人劉淑玲前開所述為真，惟依民法第87條第2項之規定：「虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」，原告與被告孫飛鴻間亦隱藏有類似借名登記、委任被告出名向銀行貸款之法律行為，而原告將系爭房地過戶予被告孫飛鴻之所有權移轉登記行為，則非虛偽意思表示，並非無效，被告孫飛鴻仍為系爭房地之所有權人。
⒍綜上，應認原告與劉淑玲係基於資金調度之考量，而同意將
系爭房地先行過戶予孫飛鴻，以籌集資金、清償債務，然無論原告或劉淑玲之動機為何，原告確已親自簽名並親自至陳美銀代書處辦理過戶登記相關手續，而與被告孫飛鴻就系爭房地達成買賣（含以代償前欠負債之方式給付價金）及移轉所有權登記之合意，原告主張訴外人劉淑玲未經其同意，與被告孫飛鴻通謀虛偽移轉系爭房地所有權為被告孫飛鴻所有等情，尚難認為真實。
㈡被告孫飛鴻與被告林秉均就系爭房地之買賣及所有權移轉行
為，是否為通謀虛偽意思表示？⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，固為民法第87條第1項前段所明定。惟第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，最高法院48年台上字第29號判例可資參照。原告主張被告孫飛鴻與林秉均間就系爭房地之買賣及所有權移轉行為係通謀虛偽意思表示之事實，既為被告二人所否認，即應由原告就此有利於己之事實負擔舉證責任。
⒉原告主張被告二人間係屬通謀虛偽買賣乙節，無非以被告林
秉均明知原告與配偶劉榮輝仍居住於系爭房地內，仍願於99年間買受系爭房地，顯與常情不符云云為據。而被告孫飛鴻則辯稱：劉淑玲曾答應6個月要將系爭房地買回，卻拖延未予買回，而系爭房地每個月之貸款還款金額為5萬多元，其因無力繳納貸款始出售系爭房地云云。經查，系爭房地之貸款均係由被告孫飛鴻繳納，此為原告及證人劉淑玲所不爭，而被告孫飛鴻自97年8月起至99年8月止繳納華泰商業銀行房屋貸款本息達112萬6,841元，有被告孫飛鴻之華泰商業銀行貸款繳款明細在卷可稽（本院卷一第160頁），是被告孫飛鴻每個月須繳交高額貸款本息，然未能使用系爭房地，則其迫於經濟壓力而出售系爭房地以減輕貸款資金負擔，並未悖於常情。
⒊次查，被告林秉均與被告孫飛鴻就系爭房地訂有買賣契約，
以低於被告孫飛鴻向原告買受價金（1,100萬元）之1,050萬元，向被告孫飛鴻買受系爭房地，而被告林秉均與被告孫飛鴻約定價金分3期給付：第1期款30萬元，由訴外人陳毓蒨開立同額即期支票1紙於簽約日99年10月22日交付被告孫飛鴻；第2期款90萬元，扣除代償被告孫飛鴻第2順位借款後，餘額47萬6,917元以匯款方式給付被告孫飛鴻；第3期款930萬元，於代償孫飛鴻房貸餘額及代繳稅費後，餘款60萬元以匯款方式給付孫飛鴻等情，有買賣契約書、支票、存摺封面及明細、匯款委託書等件附卷可參（本院卷一第132頁至第134頁、第136頁、第137頁至第138頁、第139頁）。又被告林秉均買受系爭房地後，亦向華泰商業銀行借得
940萬元，並代償孫飛鴻所負房貸債務，作為買賣價金之交付，亦有被告林秉均之存摺封面及明細在卷足憑（本院卷一第140頁至第141頁），衡諸97年間至99年間房地產價格普遍上漲之情形，被告孫飛鴻卻降價求售，顯係考量其負擔貸款，且原告及配偶劉榮輝仍居住於系爭房地內，買受人無法立即使用收益系爭房地等因素所致，並無不合理之處。
⒋至原告雖主張被告林秉均明知系爭房屋尚有第三人占有使用
中，絕不可能願意買受如此糾紛不明之房地，甚至被告林秉均從未前來看屋，又知道有占有糾紛，卻仍甘於買受，顯係虛偽買賣云云。被告林秉均則辯稱：其於買受系爭房屋之前，經仲介何佳融告知系爭房地有第三人居住其中，並說服可協助點交，又系爭房地當時之價格較為便宜，故在考量上述因素之後決定買受系爭房地等語。經查，據原告訴訟代理人當庭自承系爭房地市價大約1,200萬元至1,300萬元左右（本院卷一第172頁背面），而被告林秉均僅以1,050萬元買受系爭房地，顯低於市價1成以上，則其因售價較低，同意買受系爭仍有第三人占用之房地，尚難認悖於常理。原告另主張被告林秉均向銀行貸款之連帶保證人 蘇英俊 ，與被告孫飛鴻二胎房貸之債權人為同一人，與常情不符云云，惟此係因蘇英俊借款予被告孫飛鴻繳交房貸，之後被告孫飛鴻無法清償，欲出售系爭房地予被告林秉均以清償債務，蘇英俊為回收借款始同意協助擔任被告林秉均貸款之連帶保證人，亦難認有顯違常情之處。
⒌又被告林秉均提供予華泰商業銀行之買賣契約雖記載買賣價
金為1,280萬元（本院卷一第105頁），高於實際買賣價金1,050萬元，然其目的當係希望銀行以該虛報金額為據，核定系爭房地之價值，以爭取較高之貸款金額。其行為固不可取，惟尚不影響被告二人間確以1,050萬元價金就系爭房地成立買賣契約之事實。
⒍綜上，被告孫飛鴻係因貸款壓力而出售系爭房地，而被告林
秉均則考量系爭房地價格便宜，且仲介可協助點交等因素之後，而買受系爭房地，堪認被告二人間，就系爭房地確已達成買賣之意思表示合致，且有交付買賣價金並辦理過戶登記之事實，其買賣及所有權移轉登記契約並非通謀而為虛偽意思表示。
六、綜上所述，原告既無法舉證證明原告與被告孫飛鴻間，以及被告孫飛鴻與被告林秉均間所為之買賣及所有權移轉契約均係通謀虛偽意思表示，從而，原告訴請被告林秉均塗銷系爭房地之所有權移轉登記，並回復為被告孫飛鴻所有，以及訴請被告孫飛鴻塗銷系爭房地之所有權移轉登記，並回復為原告所有，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
八、本院依職權定本件訴訟費用額為3萬1,428元（第一審裁判費3萬898元、證人旅費530元），應由原告負擔。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項。中華民國100年11月29日
民事第二庭法官藍雅清正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國100年12月7日
書記官張純華