臺灣臺中地方法院民事判決
111年度中簡字第676號
原告 許芳榮
訴訟代理人 雷皓明 律師
複代理人 紀宜君 律師
李昭萱 律師
被告信基不動產有限公司
法定代理人 胡宗邦
訴訟代理人 諶懿
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國111年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣貳拾壹萬參仟玖佰壹拾伍元及自民國一一○年八月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告新台幣貳萬零伍佰貳拾元及自民國一一一年四月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告新台幣參萬肆仟貳佰元。
訴訟費用新台幣貳仟捌佰柒拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款，分別定有明文。原告起訴請求被告應給付原告新台幣（下同）21萬3915元及自民國109年8月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於審理中迭次變更聲明，擴張其聲明如後述(卷第169頁)，合於前開規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：
(一)兩造於107年3月10日簽立「房屋代管委任契約書」（下稱系爭契約）（原證1），由原告委託被告出租與管理其所有門牌號碼：台中市○○區○○路○段000號4樓之房屋(下稱系爭房屋)，約定委任期間自107年3月10日起至108年3月9日止，系爭契約終止前一個月，經被告通知而原告未表示意見，則系爭契約自動續約一年，不限次數。被告與系爭房屋之承租人 汪士傑 於109年6月8日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭房屋租賃契約書）（原證10），於第3條約定承租人汪士傑最遲應於每月10日前，給付租金予被告，被告最遲應依系爭契約於每月13日前，將租金交付原告。查被告自109年8月起至110年7月止，均未依約按月於收受房客租金之三日內，將租金以匯款方式交付原告，經原告多次催討，被告仍係藉辭拖延，拒不返還，原告爰依民法第179條不當得利之法律關係及系爭契約之約定，請求被告返還租金21萬3915元，並於110年8月6日寄發存證信函向被告終止系爭契約，故被告應支付原告相當於自109年8月14日起至110年8月6日止之代管服務費用，總計2萬0520元之違約金。
(二)被告於109年6月8日將系爭房屋出租予承租人汪士傑，並代原告保管3萬4200元押金，又兩造間之委任關係，已於110年8月6日原告寄發存證信函（原證11）時終止，故原告依終止委任後之返還請求權(系爭契約第6條第8款)，請求被告將代為保管之3萬4200元押金交付予原告。
(三)被告雖提出台中市政府函文辯稱關於社會住宅之出租人租屋代管委託書（下稱系爭社會住宅委託書，本院卷第115頁）與系爭契約不得同時適用於同一建物云云，然該台中市政府函文旨在督導租屋服務事業業者（即被告）不得向房東或房客重複收取服務費用，而非限制或禁止房東與租屋服務事業業者另為其他契約之約定，且系爭社會住宅委託書並未有任何廢除系爭契約適用之明文。被告所提系爭社會住宅委託書，至多僅得證明兩造於107年4月10日起至108年4月9日止原告參與台中市政府社會住宅包租代管試辦計畫期間，有系爭社會住宅委託書之適用，然與系爭契約是否有效存續無涉。被告於系爭契約關係存續期間，即自107年3月10日簽定系爭契約之日起至原告110年8月6日寄發存證信函到達被告終止系爭契約之日止，被告仍主動持續為系爭房屋上廣告、帶租客觀看房屋並處理後續租賃事宜，故原告仍得依系爭契約第9條第3項規定，請求被告支付違約金。
(四)訴之聲明：1.被告應給付原告21萬3915元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.被告應給付原告2萬0520元及自起訴狀（註：即民事變更訴之聲明暨準備（一）狀）繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。3.被告應給付原告3萬4200元。
三、被告之抗辯：
對於被告應給付原告租金21萬3915元及返還代為保管之押金3萬4200元不爭執。惟違約金之部分被告不願意支付，蓋原告於107年3月29日申請加入台中市政府社會住宅包租代管計畫，並於該日完成與承租人 林佩瑤 之房屋租賃契約公證，嗣後亦有領取補助金，然一般民間代管服務契約與台中市政府社會住宅包租代管契約之內容及提供服務範圍並不相同，故代管系爭房屋不能同時使用上開兩種契約，系爭契約當然失其效力，原告更不能主張系爭契約第9條之違約金。原告雖主張於台中市政府社會住宅包租代管計畫結束後，應恢復至系爭契約之合約規範，但自108年9月5日起內政部公佈「租賃住宅委託管理契約書定型化契約範本」，被告亦將原代管合約修訂為內政部所公布之內容並使用至今，新版合約並未記載違約金等相關規定，但因為被告公司人員異動，所以漏未與原告簽訂新版合約。答辯聲明：原告之訴駁回。
四、經查，兩造前於107年3月10日簽立系爭契約（卷第177頁），由原告委託被告出租與管理其所有系爭房屋，約定委任期間自107年3月10日起至108年3月9日止，系爭契約終止前一個月，經被告通知而原告未表示意見，則系爭契約自動續約一年，不限次數（第2條）。嗣被告與系爭房屋之承租人汪士傑於109年6月8日簽立系爭房屋租賃契約書（原證10，卷第77頁），依第3條約定承租人汪士傑最遲應於每月10日前，給付租金予被告，並交付2個月之押租金計3萬4200元，被告最遲應依系爭契約於每月13日前，將租金(扣除被告之服務費及其他原告應負擔之費用)交付原告（系爭契約第7條第2款）。查被告自109年8月起至110年7月止，均未依約按月於收受房客租金之3日內，將租金計21萬3915元以匯款方式交付原告。嗣原告已於110年8月6日寄發存證信函（卷第79頁至83頁）向被告終止系爭契約等情，業經原告提出卷附之系爭契約、系爭房屋租賃契約書、存證信函為憑，並為被告所不爭執（卷第101頁）。是原告依兩造間系爭契約之法律關係，請求被告交付代管之租金21萬3915元及訴外人汪士傑交付之押租金3萬4200元，於法洵屬有據。茲兩造尚有爭執者，厥為被告應否負給付違約金之責任？
五、按依系爭契約第9條第3項第1款約定：甲乙雙方任一方非合理、非善意違反本契約條款，須支付相當於自違約之日起至本契約終止日之代管服務費用總合之額度作為賠償。又代管服務費用為月租金的10%（不含社區管理費），如月租金低於五千元則一律以五佰元計算，亦為系爭契約第3條第1項所約定。查被告存有上開原告主張違反系爭契約之情事，依上開約款支付違約金計2萬0520元，被告對於此數額亦不爭執（111年7月13日審理筆錄，卷第146頁）。僅以，依雙方所訂系爭社會住宅委託書（卷第181頁至183頁），並未有違約金之約定，兩造所訂系爭契約內容自應受修正，原告無從依系爭契約之約定而為違約金之主張云云。惟查，系爭社會住宅委託書（107年3月29日簽訂）之存續期間僅有12個月(自原告與承租人簽約起始日起算)，而原告與承租人林佩瑤之租賃契約起始日係107年4月10日(卷第119頁)。是系爭社會住宅委託書之存續期限為自107年4月10日起至108年4月9日止已明。惟本件原告主張被告返還之租金為109年8月至110年7月之租金，已非上開系爭社會住宅委託書存續期間所生。且於108年4月9日屆滿後，兩造亦未再簽訂上開系爭社會住宅委託書乙情，亦據被告陳明。是被告稱系爭契約有關違約金之約款已失效力，自不足採。被告仍有負擔違約金之責任。
六、綜上所述，原告依兩造間之系爭契約關係，請求被告返還租金21萬3915元、押金3萬4200元及給付違約金2萬0520元，均屬適法。是原告請求被告給付21萬3915元及自起訴狀繕本送達翌日（即110年8月14日）起至清償日止，按週年利率5%（即法定遲延利率）計算之利息；給付2萬0520元及自民事變更訴之聲明暨準備（一）狀繕本送達翌日(即111年4月9日)起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；給付原告3萬4200元。均有理由，應予准許，爰為判決如主文第1、2、3項所示。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，故依同法第389條第1項第3款之規定，自應依職權宣告假執行。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 10 月 19 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳添喜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 19 日
書記官 黃舜民