裁判字號：臺灣臺北地方法院99年簡上字第153號民事判決
裁判日期：民國99年11月30日
裁判案由：減少租金
臺灣臺北地方法院民事判決99年度簡上字第153號上訴人 邵邦冠 被上訴人 何郭素美 訴訟代理人 林長青 律師上列當事人間請求減少租金事件，上訴人對於中華民國98年2月
2日本院新店簡易庭98年度店簡字第1723號第一審判決提起上訴，本院於99年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，及如不許其提出顯失公平者，不在此限，此規定於簡易程序準用之，民事訴訟法第447條第1項但書第3款、第6款、第436條之1第3項分別定有明文。本件上訴人於第二審提出「被上訴人將（台北縣新店市○○街○○號1樓之房屋）騎樓借予攤販使用應減少新台幣（下同）30,000元之租金」、「被上訴人未將（前址房屋）1樓樓梯間交付上訴人使用，應減少33,693元之租金」及「上訴人依土地法第97條規定得請求被上訴人減少自民國98年9月起之租金195,738元」部分，皆屬在第一審已提出之攻擊方法而為具體補充應減少之金額者，且上訴人於第一審未委任律師為訴訟代理人，亦不諳法律，如不許其提出此新攻擊方法，有顯失公平之情形，難期為完善之訴訟攻防，揆諸上開規定，應均許上訴人提出，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：
（一）兩造於94年10月1日簽訂租賃契約，約定租金每月38,000元，租期5年，由上訴人向被上訴人承租店址位於台北縣新店市○○街○○號1樓之房屋，該店內有一可通往2樓之梯間（下稱1樓樓梯間），進出口在一樓店內，而2樓亦用樓板封住，出租前此空間應歸一樓使用，而兩造簽約後被上訴人收完上訴人押租金，上訴人開始進行裝修，被上訴人即利用上訴人不在現場時，將1樓樓梯間加裝門鎖，拒絕上訴人使用，上訴人因營業項目為租書店，就必須另隔一空間作為放書籍之倉庫，因而直接減縮上訴人之營業面積，且造成上訴人額外之成本。又該店騎樓有小部分被臭豆腐攤販占用，被上訴人雖同意排除，惟於雙方簽約後又置之不理。另該店化糞池年久失修，18年未抽肥，造成店內馬桶倒灌，上訴人告知被上訴人作適當處理，被上訴人卻拒絕處理，並拒絕負擔所有費用，以上均造成上訴人無形及有形之損失共計266,000元（計算式：228,000元《請求減少租金部分，詳後述》＋38,000元《化糞池修繕延後一個月開幕》＝266,000元）。
（二）兩造於94年與97年所簽之二份租賃契約不同，第一份租約係採用書面販賣制式合約，該租約第一條關於甲方（即被上訴人）房屋所在地及使用範圍僅記載房屋地址，未載明使用範圍，因上訴人就樓梯間無法使用及攤販事宜十分困擾，故於嗣後簽立之第二份租賃契約書，雙方特別約明應將樓梯間交由上訴人使用，且應由被上訴人清除攤販，故於簽訂第二份租賃契約時，被上訴人同意上訴人上開要求，惟附帶條件，即上訴人代被上訴人扣繳10％租賃稅捐，由上訴人吸收，因此雙方簽訂第二份租賃契約時，並未延用第一份租約內容，而係由被上訴人繕打，被上訴人並於系爭租約第一條約定房屋標示及租賃範圍部分，除列明房屋坐落地址外，尚且將租賃範圍勾選為房屋全部，並於租約尾頁加入手寫：「本租金係凈拿，如乙方（即上訴人）須申報稅捐機關之租金扣繳，由乙方自行負責繳納」等字樣，可知該二份租約實質內容不同，被上訴人即有將房屋全部交由上訴人使用收益，且排除攤販使用之義務，惟被上訴人雖曾同意排除攤販，但卻一直延宕，上訴人屢以口頭催促無效果，始於98年8月以書面向被上訴人再次請求排除攤販使用，仍未獲置理。
（三）被上訴人將騎樓借予攤販使用，攤販按月給付3,000元予被上訴人，因為上訴人提起本件訴訟，被上訴人為免落人口實，始由攤販於98年8月後按月將3,000元交付予上訴人，雖被上訴人一直否認與攤販有租賃關係，並提出攤販切結書以證明未曾收受攤販租金，惟依上揭切結書記載該攤位賣蚵仔麵線營生已14、15年，至少可以證明該攤販已借用騎樓14、15年做生意，被上訴人本即違反應將租賃物全部交付與上訴人使用之義務，上訴人自97年10月起至98年7月止共10個月，受有按月減少3,000元收益之損害，合計30,000元（計算式：3,000×10＝30,000），被上訴人應賠償上訴人該項損失，故此部分應減少30,000元之租金。又上訴人封住1樓樓梯間部分約1坪，因系爭房屋室內約20坪，被上訴人減少約1/20之使用空間，每月租金應扣除該部分，合計97年10月1日至99年3月22日止，依租金比例應減少33,693元（計算式：38,000×1/20×17《月》＋38,000×1/20×22/30《月》＝33,693）。另上訴人依土地法第97條、土地法施行法第25條規定，及最高法院43年台上字第392號判例意旨，請求減少給付被上訴人自98年9月起之租金，依系爭房屋評定價值為171,000元，及系爭房屋坐落土地申報地價為900,618元（申報地價標準14,640/平方公尺×土地總面積2,674.68平方公尺×權利範圍46/2000＝900,618），系爭房屋及土地兩者年息10％合計為107,162元（計算式：《900,618＋171,000》×10％＝107,162），依此系爭房屋每年租金即不得超過107,162元，換算按月不得超過8,930元（107,162÷12＝8,93
0），上訴人主張本件租金應由每月38,000元降至8,930元，則自98年9月起未給付之租金，至99年3月22日終止租約止，共應減少租金計195,738元（計算式：38,000－8,930×《6＋22/30》＝195,738）。綜上，上訴人得請求減少租金共為259,431元（計算式：30,000＋33,693＋195,738＝259,431），上訴人僅請求228,000元，加計上訴人承租之初因化糞池修繕延後一個月開幕之損失38,000元，共計被上訴人應給付上訴人266,000元（計算式：228,000＋38,000＝266,000）。為此爰提起本件訴訟等語。
二、被上訴人則以：
（一）上訴人主張被上訴人未將1樓樓梯間交付上訴人使用，應減少33,693元之租金部分：
上訴人第一次向被上訴人承租系爭房屋時，租賃期間自94年10月1日至97年9月30日，約定使用收益之範圍，原本即不包括樓梯間之部分，故被上訴人將系爭房屋交付與上訴人使用時，即將樓梯間之使用收益權，排除在租賃契約之外，上訴人自始即知悉其對於樓梯間並無使用收益權，且自第一次租賃期間開始時起至屆滿時止，皆未曾使用過樓梯間，亦未曾有所異議。而上訴人第二次向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自97年10月1日至99年9月30日止，上訴人亦自始明知其對於系爭房屋所約定之使用收益範圍，並不包括樓梯間，上訴人並未曾使用過樓梯間，也未曾有所異議。被上訴人既已依民法第423條規定，將合於兩造所約定使用收益之租賃物，交付上訴人使用，即已履行出租人應負之義務。又從上訴人自訂約時至第一次租賃契約屆滿時為止，甚至到第二次與被上訴人訂立租賃契約至向鈞院提起訴訟時為止，上訴人皆按時繳交房租，對於系爭房屋之樓梯間無使用收益權，均未曾異議，亦可間接推知上訴人對於系爭房屋之樓梯間無使用收益權，已有默式意思表示同意之情形，如今上訴人再為爭執被上訴人未將1樓樓梯間交付上訴人使用，應減少33,693元之租金，顯然無理由。
（二）上訴人要求被上訴人自98年9月1日起至99年3月22日終止租約止，應減少租金計195,738元之部分，亦無理由：
上訴人自98年9月1日起拒繳房租予被上訴人之前，皆未曾向被上訴人為請求減租之意思表示，參諸最高法院85年台上字第808號判決要旨謂：「法律既明文規定，承租人請求減少租金，係以承租人之請求為減租效力發生之要件，則在承租人未為減租之請求前，出租人仍有全部租金請求權，如承租人已按原定租額全部履行，不得依不當得利之規定請求返還。」，故上訴人對於已給付予被上訴人之租金，不得以其對於系爭房屋之樓梯間無使用收益權為由，再向被上訴人為請求減租之意思表示，而要求被上訴人返還已收受之租金。況上訴人自98年9月1日起，即未曾繳交房租予被上訴人，故上訴人要求被上訴人自98年9月
1日起至99年3月22日終止租約為止，應依土地法第97條規定，減少未給付之租金計195,738元，因上訴人承租系爭房屋係作營業使用，並無土地法第97條之適用，故上訴人以該法文為租金最高額之抗辯，亦顯無理由。
（三）上訴人主張被上訴人將騎樓借予攤販使用，應減少30,000元之租金部分：
對於系爭房屋騎樓之攤販被上訴人於第一次與上訴人訂立租賃契約時，即告知上訴人，被上訴人既已將系爭房屋租與上訴人使用，上訴人如不同意前述攤販使用系爭房屋騎樓，有權要求攤販離開，而上訴人亦表示其知道會考慮看看。上訴人自己同意攤販使用系爭房屋騎樓，可由上訴人自訂約時至第一次租賃契約屆滿時為止，甚至到第二次與被上訴人訂立租賃契約至向鈞院提起訴訟時止，上訴人皆未曾通知被上訴人要求騎樓攤販離開，上訴人甚且已向騎樓攤販收取租金可知。
（四）上訴人要求被上訴人返還化糞池之處理費用3,800元部分，並不合理：
依使用者付費原則，系爭房屋化糞池之處理費用，上訴人本應自行負擔，況且化糞池之處理費用，並非由上訴人全部負擔，而是由上訴人自願與樓上住戶共同分擔，且清理化糞池係在94年底，訂立第一次租賃契約之初，而上訴人自訂約時至第一次租賃契約屆滿時為止，甚至到第二次與被上訴人訂立租賃契約至向鈞院提起訴訟時為止，上訴人就此部分從未定相當期限催告被上訴人修繕，亦未曾向被上訴人主張終止契約或請求被上訴人償還其費用或於租金中扣除，既是上訴人自願與樓上住戶共同分擔，何以能在租賃契約屆滿後，再要求被上訴人負責。縱認被上訴人對於化糞池負有修繕義務，且上訴人否認其係自願與樓上住戶共同分擔化糞池處理費用，上訴人亦應舉證證明確有定期通知被上訴人修繕，及被上訴人不為修繕之情事等語，資為抗辯。
三、查原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人在第一審之訴應予駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：上訴人與被上訴人分二次訂立房屋租賃契約，第一次租期係自94年10月1日起至97年9月30日止，第二次租期係自97年10月1日起至99年9月30日止，租金每月38,000元，租期共計5年之事實，業據被上訴人提出之二次房屋租賃契約書影本為證（附於原審卷第26頁至第34頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、得心證之理由：上訴人主張被上訴人未將系爭房屋1樓樓梯間交付上訴人使用，應減少收取租金33,693元，且被上訴人將系爭房屋騎樓借予攤販使用，上訴人應可減少支付租金30,000元，又依土地法第97條規定，上訴人要求被上訴人自98年9月1日起至99年3月22日終止租約為止，應減少收取租金計195,738元，據上，上訴人共計得請求259,431元，惟上訴人僅請求228,000元，加計被上訴人因拒絕處理化糞池事宜，致上訴人延後一個月開幕，故請求被上訴人應減少收取一個月租金38,000元，合計被上訴人應給付上訴人266,000元，惟皆為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。則本件兩造爭點厥為：
（一）兩造約定之租賃範圍，是否包括系爭房屋1樓樓梯間？若有，上訴人得否主張被上訴人減少收取租金33,693元（二）上訴人主張被上訴人將騎樓借予攤販使用，應減少收取租金30,000元，是否有理由？（三）上訴人主張因被上訴人拒絕處理化糞池事宜，致上訴人延後一個月開幕，故請求被上訴人應減少收取一個月租金38,000元，是否有理由？（四）上訴人得否依土地法第97條規定，要求被上訴人自98年9月1日起至99年3月22日終止租約為止，減少收取租金計195,738元，是否有據？茲分項析述如后：
（一）兩造約定之租賃範圍，是否包括系爭房屋1樓樓梯間？若有，上訴人得否主張被上訴人減少收取租金33,693元？
1、被上訴人主張上訴人第一次向被上訴人承租系爭房屋時，租賃期間自94年10月1日至97年9月30日止，被上訴人並未交付系爭房屋1樓樓梯間予上訴人使用，上訴人於上開租賃期間皆未曾使用過該樓梯間，亦未曾向被上訴人有所異議一情，為上訴人所不爭執，則兩造第一次租賃契約之租賃標的物範圍顯然不包括上開樓梯間。被上訴人復主張上訴人第二次向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自97年10月1日至99年9月30日止，被上訴人於訂約後亦未交付上開樓梯間，而上訴人於訂約時及訂約後至98年8月18日以存證信函發函予被上訴人之前，亦未曾異議一節，則為上訴人所爭執，辯稱：兩造於97年簽立第二次租賃契約時，並未延用第一份租約內容，而係由被上訴人繕打，並於契約第一條列明租賃範圍為房屋全部，且於租約尾頁加入手寫：「本租金係淨拿，如乙方（即上訴人）須申報稅捐機關之租金扣繳，由乙方自行負責繳納。」文字，即可得知雙方已約明被上訴人應將系爭房屋1樓樓梯間交由上訴人使用等語，並提出兩造所簽訂之第二次租賃契約為證（附於原審卷第7頁）。觀諸兩造所簽立之租賃契約，並無約定被上訴人應將上開樓梯間交由上訴人使用之情形，蓋依常情，雙方如有特別約定，必定會於租賃契約上載明清楚以杜紛爭，但卻未見記載。又兩造約明上訴人應代被上訴人扣繳租賃稅捐一節，或係以明文確定由何人繳稅，或係被上訴人欲漲租金，以此作為交換條件等原因不一而足，究否如上訴人所言，係作為使用上開樓梯間之附帶條件，因被上訴人否認之，上訴人復未舉證以實其說，是上訴人主張雙方約定之租賃範圍包括系爭房屋1樓樓梯間一節，並無足憑採。
2、據上，上訴人既未能舉證證明兩造約定之租賃範圍包括系爭房屋1樓樓梯間，則上訴人以被上訴人未交付上開樓梯間予上訴人使用，請求減少租金33,693元部分，並無理由。
（二）上訴人主張被上訴人將騎樓借予攤販使用，應減少收取租金30,000元，是否有理由？
1、關於系爭房屋騎樓之攤販部分，上訴人主張被上訴人於簽約之初同意排除，惟雙方簽約後卻置之不理一情，為被上訴人所否認，並以：被上訴人於第一次與上訴人訂立租賃契約時，即告知上訴人，如不同意該攤販使用系爭房屋騎樓，有權要求攤販離開等語置辯。查上訴人自第一次訂立租賃契約至租期屆滿時，甚至到第二次與被上訴人訂立租賃契約至98年8月18日發存證信函予被上訴人之前，上訴人皆未曾通知被上訴人要求該騎樓攤販遷離之事，且依上訴人所提之現場照片以觀（見原審卷第40頁），該攤販之攤車係設於該棟大樓之公共樓梯間前之騎樓，並非在系爭租賃房屋之騎樓，而上訴人既已承租，被上訴人亦已將系爭租賃房屋交與上訴人使用，上訴人如不同意該攤販使用系爭租賃房屋部分騎樓，自有權要求該攤販遷離，或是通知被上訴人協助排除，上訴人卻未向該攤販要求遷離，亦未通知被上訴人要求協助排除，甚且於與被上訴人簽立第二次租賃契約時，亦未特別約明此節，顯與常情有違。
2、從而，上訴人於簽訂第一次租賃契約後，及至第二次與被上訴人簽立租賃契約至98年8月18日發存證信函予被上訴人之前，皆未曾通知被上訴人要求該騎樓攤販遷離，職是，被上訴人並未違約或違反出租人之義務，故上訴人即不得以被上訴人未排除該攤販為由而請求減少租金30,000元，堪以認定，是上訴人此部分主張亦無理由。
（三）上訴人主張因被上訴人拒絕處理化糞池事宜，致上訴人延後一個月開幕，故請求被上訴人應減少收取一個月租金38,000元，是否有理由？上訴人主張系爭房屋化糞池年久失修，18年未抽肥，直接造成店內馬桶倒灌，上訴人告知被上訴人作適當處理，卻遭被上訴人拒絕處置，且拒絕負擔所有費用，上訴人因此化糞池修繕而將店延後一個月開幕，故請求減少一個月租金38,000元一節，為被上訴人否認之，上訴人亦未舉出其他證據證明確有通知被上訴人修繕化糞池而遭拒絕，及致上訴人延後一個月開幕之事實，是以上訴人請求被上訴人應減少收取一個月租金38,000元，即屬無據，不應准許。
（四）上訴人得否依土地法第97條規定，要求被上訴人自98年9月1日起至99年3月22日終止租約為止，減少收取租金計195,738元？按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，最高法院94年度第
2次民事庭會議決議參照。查上訴人承租系爭房屋係作營業使用，因此本件租金，並無土地法第97條規定之適用。
準此，上訴人主張依土地法第97條規定，要求被上訴人自98年9月1日起至99年3月22日終止租約為止，減少收取租金計195,738元，即屬無理由，不應准許。
六、綜上所述，上訴人依契約法律關係及土地法第97條之規定，請求被上訴人應給付上訴人266,000元，屬無理由，不應准許，原審據此判決駁回上訴人之請求，於法並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國99年11月30日
民事第四庭審判長法官張瑜鳳
法官余明賢法官陳靜茹以上正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國99年11月30日
書記官鄭雅雲