裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第2009號民事判決
裁判日期：民國102年01月09日
裁判案由：給付管理費
臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第2009號原告大陸建設股份有限公司法定代理人 張良吉 訴訟代理人 劉志鵬 律師
黃世芳 律師複代理人 張詠善 律師
廖晨曦 律師被告 秦麗霞 （即被選定人)
吳佩瑛 （即被選定人) 蔡圓圓 （即被選定人) 曾福鄉 （即被選定人)共同訴訟代理人 黃英哲 律師上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國101年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告及選定人各應給付原告如附表九所示金額及自民國一百零一年十二月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰壹拾伍萬零肆佰肆拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按多數有共同利益之人，不合民事訴訟法第40條第3項所定者，得由其中選定一人或數人，為選定人及被選定人全體起訴或被訴，民事訴訟法第41條第1項定有明文。查如附表1所示之選定人 李憲國 等39人於民國99年10月13日選定被告秦麗霞、吳佩瑛、蔡圓圓、曾福鄉，為原告於99年8月23日對其等所提請求給付「青山鎮」社區管理費訴訟之被選定人，有選定當事人名冊及選定授權書在卷可憑（見本院100年度店簡字第119號卷【下稱店簡卷】第80至128頁），其等就本件訴訟之重要爭點確有共同利害關係，屬有共同利益之多數人，依前述說明，其等選定被告為選定人及被選定人全體於本件訴訟被訴，即無不合。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第255條第1項第3款、民事訴訟法第262條第1項分別定有明文。經查，本件原告起訴時原以如附表1所示之被告、選定人及 郭慧敏 （原在附表1編號12）、 張明田 （原在附表1編號23）為被告，請求其等分別給付如起訴狀附表所示之金額及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，嗣如附表1所示之選定人及郭慧敏、張明田選定被告為被選定人，原告於言詞辯論前之99年12月7日撤回對選定人張明田之訴（見店簡卷第137頁），另於101年6月18日撤回對選定人郭慧敏之訴經被告同意（見本院卷㈠第263頁背面），原告又先後於100年5月27日、同年11月28日將利息起算日減縮為99年9月29日、同年10月13日（見本院卷㈠第14頁背面、第196頁背面），並於101年8月22日將聲明減縮如後述訴之聲明所示，揆諸前開規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：大陸工程股於份有限公司(下稱大陸工程公司)為位在新北市新店區青山鎮社區之開發、興建業者，於銷售青山鎮房屋時，在預售屋之「房屋土地預定買賣契約書」第28條第1項或成屋之「獨棟別墅房地買賣契約書」第13條第1項，均約定大陸工程公司同意本社區規劃之公園、湖泊、道路(包括私設道路)、污水處理場、自來水加壓站、垃圾暫存場、休閒服務中心等提供給社區住戶使用，因使用產生之維護、管理費用（下稱大公管理費）由買受人負擔之，上開約定事項之效力依約並及於買賣雙方之受讓人。而依「青山鎮園林區住戶規約」第11條第2項，上開買賣契約有關公共設施管理維護費用由區分所有權人負擔之約定，青山鎮園林區全體區分所有權人均應受拘束。被告及選定人為如附表2所示青山鎮園林區房屋之區分所有權人，依如附表3所示之買賣契約中上開約款內容及規約，均應負擔如附表4所示項目之大公管理費，自97年1月起至99年5月止青山鎮社區之大公管理費為如附表5所示，詎被告迄未繳納如附表6所示青山鎮園林區應分攤之大公管理費，經大陸工程公司催繳均置之不理。大陸工程公司依企業併購法，自99年6月2日起將其有關不動產買賣等之營業、資產及負債分割予新設之大陸建設股份有限公司即原告，並經依法為設立登記，大陸工程公司所分割出上開營業之權利義務由原告概括承受。爰依前開買賣契約、規約提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告及選定人應給付如附表6所示金額及自100年10月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告所主張系爭大公管理費，有逾越系爭買賣契約條款約定之項目及範圍者，不得請求被告負擔。又系爭買賣契約並未明定各項維護、管理費用之核決權限歸屬及其採購程序，原告應舉證證明請求各項管理費之依據、項目、各項費用與維護管理之關連性與必要性、計算方式及金額。且系爭買賣契約並無各住戶應以建物面積比例做為計算應負擔系爭大公費用根據之約定，應以各土地所有權人所有之土地面積占青山鎮全區土地之面積比例計算始符公平。就原告所主張之97年11月至99年5月間之青山鎮社區大公管理費用，被告認為合理必要之費用總金額為新臺幣（下同）13,666,758元，依大陸工程公司申請開發青山鎮建案之總面積為761,127平方公尺，住宅區佔45.49%，園林區佔地26,028平方公尺分攤比例約3.419%，故園林區全體住戶所應分擔之大公管理費為467,266元。再者，原告對於水表與電表應採加法設置，大公應單獨設分表，不能以總表減除各分表即認等於大公的用電或用水量，否則與大公實際使用水電情形不符，且青山鎮社區之總水錶係由大陸工程公司以工程用水申請，單價為一般住戶之1.5倍，更須課徵5%營業稅，卻轉嫁至住戶要求分攤，顯不合理。又根據大陸工程公司於97年5月30日與被告等園林區住戶所屬之青山鎮一期一區管理委員會（下稱一期一區管委會）簽立之協議書約定，被告亦僅須負擔應納管理費70%。被告並已繳納管理費1,689,860元，應自原告本件請求中扣除等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷㈡第30頁背面至31頁）：㈠被告及選定人為大陸工程公司所開發興建及銷售之如附表2
所示青山鎮園林區之區分所有權人，其等為預售屋買受人、成屋買受人或房屋轉售受讓人，其等或前手與大陸工程公司間如附表3所示之買賣契約條款，約定大陸工程公司同意本社區規劃之公園、湖泊、道路(包括私設道路)、污水處理場、自來水加壓站、垃圾暫存場、休閒服務中心等提供給社區住戶使用，因使用產生之維護、管理費用（下稱大公管理費）由買受人負擔，上開約定事項之效力並及於買賣雙方之受讓人。
㈡大陸工程公司依企業併購法自99年6月2日起，將其有關不動
產買賣等之營業、資產及負債分割予新設之原告，並經依法為設立登記，大陸工程公司所分割出上開營業之權利義務由原告概括承受，故原告承受上開大陸工程公司買賣契約之權利義務。
㈢被告未繳納自97年1月起至99年5月之青山鎮社區之全部大公管理費。
㈣被告及選定人等園林區住戶原屬青山鎮一期一區管理委員會
，於98年3月17日經報備成立青山鎮園林區管理委員會。㈤上開事實並有經濟部99年6月10日經授商字第00000000000號
函、房屋土地預定買賣契約書(節本)、獨棟別墅房地買賣契約書(節本)、青山鎮園林特區房地預定買賣契約書、青山鎮園獨棟別墅房地買賣契約書（見店簡卷第10至18頁、本院卷㈠第92至177頁）為證，堪信為真實。
四、本件經本院於101年11月5日與兩造協議簡化之爭點為（見本院卷㈡第31頁之筆錄）：
㈠原告依系爭買賣契約條款得請求被告負擔之大公管理費範圍
為何？原告得否請求如附表4所示大公管理費用分攤項目表之項目費用？㈡原告得請求各項大公管理費之金額為何？㈢原告得請求青山鎮園林區負擔之青山鎮社區大公管理費比例？㈣被告及選定人得否適用大陸工程公司與一期一區管委會簽立
之協議書，僅須負擔大公管理費70%？㈤各被告及選定人應負擔之青山鎮社區大公管理費金額為何？
五、本院關於爭點之判斷：㈠原告依系爭買賣契約條款得請求被告負擔之大公管理費範圍
為何？原告得否請求如附表4所示大公管理費用分攤項目表之項目費用？
1、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。又依前開兩造不爭執之事實㈠所述約款及青山鎮園林區住戶規約第11條第2項約定：「公共基金、管理費之繳納：二、管理費由建物區分所有權人依照本社區建物區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次建物區分所有權人會議召開前或建物區分所有權人會議未決議時，買賣契約或管理規約有規定者從其規定」，暨對兩造有拘束力之房屋土地預定買賣契約書第30條第1項「為維持本社區之公共安寧及清潔衛生，買方同意本社區之公共服務工作，於通知交屋日起1年內委由賣方或其指定之管理服務公司代為管理」、第32條「管理費負擔：買方同意自賣方通知書交屋期限末日起分擔本社區公共管理、公共衛生及公共水電等一切相關費用」（獨棟別墅房地買賣契約書第9條第2項亦同此約定）（見本院卷㈠第126、162、172頁）。原告得請求被告給付青山鎮社區大公管理費，應堪認定。
2、原告主張被告應分擔如附表4所示大公管理費用分攤項目表之項目費用，被告除就附表4項次一物業管理費用、項次二公共用電、項次三公共用水費用、項次六設備、設施維護費用、項次七設備、設施維護費用除2-7維修準備金以外之項目、項次八重大清潔、項次十一社區設施改善費用等「項目」不爭執外，對於其他項目及各項目之金額均有爭執。經查：
⑴如附表3所示買賣契約條款，固約定社區規劃之公園、湖
泊、道路(包括私設道路)、污水處理場、自來水加壓站、垃圾暫存場、休閒服務中心等提供給社區住戶使用，因使用大公管理費應由買受人負擔。惟大陸工程公司為青山鎮社區之開發、興建業者，依其開發順序先後開發青山鎮社區各期區，除興建設置青山鎮社區整體公共設施外，亦須持續進行上開設施、設備之管理維護工作，所產生之費用自應由社區全體住戶共同負擔，此觀前述房屋土地預定買賣契約書第30條第1項、第32條及獨棟別墅房地買賣契約書第9條第2項約定益明。是被告辯稱只須分攤上開「公園、湖泊、道路(包括私設道路)、污水處理場、自來水加壓站、垃圾暫存場、休閒服務中心」所產生之管理維護費用，即非有據。
⑵關於附表4項次四行政管理費部分：
原告請求此項費用為管理中心人員之辦公庶務費用（如影印、文具、車資）及大公保全人員機車油資，被告既不否認項次一物業管理費用之必要性，而該項次中編號1管理中心項目為中心人事費用，編號2為大公分攤之保全人員費用，則項次四行政管理費顯與項次一人員執行管理事務相關；且大陸工程公司與物業管理之首都公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱首都公司）、天鷹保全股份有限公司(下稱天鷹保全公司)所簽訂「青山鎮社區委任管理維護業務契約」（見本院卷㈠第239至261頁）第1條約定管理維護之範圍涵蓋青山鎮社區之共用及約定共用部分，第6條第2項約定為利首都管理公司、天鷹保全公司執行業務，大陸工程公司應「無償提供適當之辦公場所、休息處所、倉庫、崗亭、服務台、空調設備、電話(含電話費)、飲水設備、桌、椅、燈等便利服務之設備、環境維護與設備保養需使用之器具、工具、材物料、零件及警備(報)設施、消防設備」，並「負擔派駐人員之水電費」等協力義務，上開項次四行政管理費所支出之項目均屬上開契約約定物業管理委任人應協助負擔之費用，自屬必要之費用。
⑶關於項次五社區總體營造費用：
原告請求此項費用係97年12月為「2009年度社區通行證印製」之支出，亦顯為青山鎮社區住戶之生活及安全所需之必要費用。
⑷關於項次七設備、設施修繕費用：
被告雖就此項次中編號2-7「維修準備金」有所爭執，然原告陳稱該項設置目的係對大型設備（例如污水處理廠）所需高額維修費用預存準備金，依買賣契約約定本屬房屋買受人應負擔之費用，且該項費用迄未收取，自不在本件原告請求範圍內。
⑸項次九分攤華城八大公設施維護費用：
原告主張青山鎮社區位處大台北華城社區之一部分○○○鎮○區道路對外連絡須經由○○○區○○○道路，故對於華城社區公設維護費用之分攤，○○○鎮○區道路管理維護之延伸，且青山鎮社區住戶亦享受其利益，自應負擔所生之費用。經查，被告雖否認青山鎮社區為大台北華城社區之一部分，然自承進出青山鎮社區會通過大台北○○○區○設道路（見本院卷㈡第30頁），則就青山鎮社區使用大台北華城區公共設施而須負擔之費用，亦應屬青山鎮社區住戶應分擔之大公管理費，洵堪認定。
⑹項次十社區監測費用、項次十二其他：
原告主張前者為因青山鎮社區地處山坡地，原告須進行大地監測以維護社區安全，後者則為「社區緊急事件處理」及「社區管理準備金」，則原告均未收取此部分費用，自不在本件審酌之列。
3、綜上所述，原告得請求如附表4所示大公管理費用分攤項目表中，除本件未請求之項次七設備設施修繕費用中編號
2.7「維修準備金」及項次十「社區監測費用」、項次十二「其他」以外所有項目支出之費用。
㈡原告得請求各項大公管理費之金額為何？
原告主張青山鎮社區自97年1月起至99年5月止之大公管理費為如附表5所示，被告雖不否認原告所提各項費用單據為真正（見本院卷第30頁背面），然辯稱原告得請求之上開期間青山鎮社區大公管理費僅13,590,441元，爰就原告得請求各項大公管理費之金額分述如下：
1、項次一物業管理費用：原告主張此部分支出大公管理費如附表5項目一所示，並提出前開㈠、2、⑵所述青山鎮社區委任管理維護業務契約為證，相關費用單據亦經被告核對不爭執為真正。被告雖辯以首都公司為原告子公司，天鷹保全公司係首都公司子公司，原告與之簽立管理維護契約及與景觀維護廠商、社區巴士廠商所訂契約，並未經園林區授權或會同簽約，青山鎮社區前後哨管理人員浮濫，係為大陸工程公司分期興建及銷售青山鎮社區管控進出人車，增加費用不應由青山鎮社區住戶負擔，且景觀維護及社區巴士費用均屬過高，超過青山鎮社區園林區嗣後自行議價招標之金額部分應予剔除云云。經查，依被告所提青山鎮園林區管理委員會與誼光保全股份有限公司於99年間所簽立之駐衛保全服務契約書（見本院卷㈡第91至97頁），其服務內容僅限於駐衛保全服務，範圍只及於青山鎮社區園林區，尚難憑以認定原告與首都公司、天鷹保全公司就青山鎮社區全區所簽管理維護業務契約支出之費用即屬浮濫開支，且被告就原告係為進行青山鎮社區其他期區開發因而增設保全人員並未舉證證明，至清潔費用、景觀維護費用及社區巴士費部分，原告確為管理維護青山鎮社區而有該等支出，於無其他事證足以證明原告有超支虛報之情形下，尚難以嗣後包含青山鎮園林區在內之各期區管理委員會自行簽約之金額，即認原告請求該部分費用並非實在，被告所辯尚無足採。原告得請求項次一物業管理費用共34,682,825元（管理中心20,551,214元+景觀維護7,661,871元+社區巴士6,469,740元）。
2、項次二公共用電費用：原告主張支出如附表5項目二所示之青山鎮社區大公公共用電費用，並提出青山鎮社區社區大公用電分算彙整表為憑（見本院卷㈠第329頁）。被告則辯稱大陸工程公司及原告基於自身興建建築工程需求，以契約容量申請高壓電力用電，電費較高，且使用公共用電者包括原告興建青山鎮社區其他期區之工務所、外勞宿舍及接待中心，青山鎮社區本身之公共用電並無獨立電錶，原告所提大公私設電錶用電登記表係事後整理製作，不足為證，原告要求青山鎮社區分擔比例過高，應以30%為合理云云。經查，被告並未舉證證明原告申請電力電費較高，尚難遽信。其次，原告陳稱青山鎮社區之公共用電，除一般大公用電(TO)裝設總表外，台電另於T1水池、T2水池、北污水廠及人工湖設有電表，原告於一般大公用電電表再分裝工務所用電之電表，以計算工務所使用之電量，接待中心之用電，則由原告另行向台電申裝獨立電錶，自行支付接待中心之電費，與青山鎮社區大公用電無關，核與其所提大公用電分算彙整表之記載相符。而原告工務所、接待中心各期用電度數，係由青山鎮服務中心負責至分錶抄表度數，再與前期比較後核算出該期用電度數，亦有青山鎮大公私設電錶用電登記表足佐（見本院卷㈡第6頁），被告雖指摘該登記表並無各年度月份實際抄錄之原始資料，缺乏證據力，然上開登記表係青山鎮服務中心人員抄錄後存檔，且期間長達2年，應屬合理，且於本件訴訟審理中，原告亦曾就98年12月至99年4月間青山鎮社區蓄水池公共設施使用電費溢算部分予以更正，益見原告並無假造登記表之必要，原告此部分所陳應堪採信，原告得請求項次二公共用電費用共7,434,226元。
3、項次三公共用水費用：原告主張支出如附表5項目三所示之青山鎮社區大公公共用水費用，業據提出青山鎮社區社區大公用水分算彙整表為憑（見本院卷㈠第328頁）。被告則辯以大陸工程公司及原告未就青山鎮社區公共用水申請獨立水錶，卻以工程名義申請社區用水，致基本費需加付50%用水費用，且用水量超標，單價由每度7.6元增為11.4元，又加計5%營業稅，實不合理，被告僅應負擔5%等語。經查，原告自承青山鎮社區之公共用水僅有一總表，於工務所及接待中心再分裝水錶，工務所及接待中心用水度數，由青山鎮服務中心負責至分錶抄錄，有上開彙整表及青山鎮服務中心出具之青山鎮大公私設水錶用水登記表足稽（見本院卷㈡第7頁），原告據以計算青山鎮社區大公公共用水費用，尚屬可取。至被告辯稱原告將社區用水售予富裔山公司部分，原告已將出售所得自青山鎮社區大公管理費應負擔之水費中扣除，於本項請求並無影響。再者，因青山鎮社區整體仍在興建開發中，原告就公共區域僅能申請工程用水，單價為一般用戶之1.5倍，並課以5%之營業稅，為原告所是認，該部分乃原告為興建開發青山鎮社區其他期區因而增加支出之費用，非屬青山鎮社區大公管理費，不得請求被告負擔。準此，原告得請求之青山鎮社區大公管理費中公共用水費用之金額為如附表7項次三所示共1,643,079元【計算式：附表五項目次三公共用水費用÷(1+5%)÷1.5，之後元以下均四捨五入】。
4、項次四行政管理費：原告得請求本項目之費用已如前開㈠、2、(2)所述，被告就相關單據並不爭執，則原告得請求此部分大公管理費之金額如附表5項目四所示共988,521元。
5、項次五社區總體營造：原告得請求此項目之支出55,497元於上開㈠、2、(3)項業已敘明。
6、項次六設備、設施維護費用：原告主張此部分支出大公管理費如附表5項目六所示，已提出相關費用單據供被告核對而不爭執為真正。被告雖辯稱此項目主要為南北污水處理場維護操作費用，原告支出費用較青山鎮社區各管委會聯合自行辦理汙水處理廠維護合約招標案得標價高出約50%，應予刪除云云。然原告確為青山鎮社區支出此項大公設施維護費用，縱令原告和各區管委會先後承包廠商施作費用有所差距，被告亦難憑以拒絕給付此部分之大公管理費，所辯要非可取。原告得請求項次六設備、設施維護費用共2,196,626元。
7、項次七設備、設施修繕費用：此項費用之金額被告並無爭執，原告得請求1,971,477元。
8、項次八重大清潔費用：原告主張此部分支出大公管理費如附表5項目八所示，被告辯稱原告未告知社區住戶，且未提出契約書及費用單據，是此部分原告僅得請求被告不爭執之118,621元部分費用（見本院卷㈡第89頁）【詳如附表7項次八，計算式：附表5項次八重大清潔費用(118,621163,200)】。
9、項次九分攤華城八大公設施維護費用：原告得請求本項目之費用業如前開㈠、2、⑸所述，原告主張支出如附表5項目九所示之青山鎮社區分攤華城公設維護費等，亦據提出大台北華城聯合管理委員會函及大陸工程公司分攤華城路維護費用明細表、費用報銷請款單為證（見本院卷㈡第56至75頁），堪信為真。原告得請求項次九分攤華城八大公設施維護費用為466,352元。
10、社區設備改善費用：原告主張此部分支出大公管理費如附表5項目十一所示，然被告抗辯原告未向住戶說明及提出契約書、費用單據，故原告請求僅於被告不爭執251,195元（見本院卷㈡第89頁）之範圍內為可採【詳如附表7項次十一，計算式：附表5項次十一社區設備改善費用(251,195757,782)】。
綜上，原告得請求之各項大公管理費如附表7所示總計49,808,419元。
㈢原告得請求青山鎮園林區負擔之青山鎮社區大公管理費比例
？原告主張青山鎮園林區應分擔青山鎮社區全區大公管理費之比例，應依園林區全部建物面積占青山鎮社區全部建物總面積之比例計算；被告則辯稱應以各社區建物坐落土地面積占大陸工程公司申請開發青山鎮社區建案土地總面積比例計算，始為公平合理。經查，原告所請求者為管理維護青山鎮社區共有公共設施之費用，以建物面積計算住戶應分擔之管理費，與社會一般常情尚屬無違。且原告因陸續開發青山鎮社區其他期區而設置之工務所、接待中心等所支出之費用，並不在青山鎮社區大公管理費範圍內已如前述，被告復未舉證證明原告或大陸工程公司將因開發其他期區甚至就其他未開發部分所支出之費用轉嫁至青山鎮社區大公管理費，所辯委無足採。再以青山鎮社區仍持續開發中為兩造所不爭執，則原告陳稱青山鎮園林區建物占青山鎮社區全區建物比例將逐漸降低，亦為合理。依原告所陳青山鎮社區全部建物總面積於97年1月至97年12月間為79,818.65坪，98年1月後為83,48
8.56坪，青山鎮園林區全部建物面積為6,030.68坪，據以計算青山鎮園林區應分擔青山鎮社區大公管理費之比例自97年1月至97年12月為7.56%(6,030.68÷79818.65=7.56%)，98年1月後為7.22%(6,030.68÷83,488.56=7.22%)。
㈣被告及選定人得否適用大陸工程公司與一期一區管委會簽立
之協議書，僅須負擔大公管理費70%？被告辯稱大陸工程公司於97年5月30日與一期一區管委會簽立之協議書約定，自93年1月1日起迄大陸公司取得青山鎮一期及二期住宅建物最後乙張建物使用執照止，青山鎮一期一區區分所有權人及一期一區管委會僅需負擔應納管理費70%，被告及選定人亦得主張前述權利云云，並提出第二次補充協議書為證（見本院卷㈡第11、12頁）。然查，該協議書係由大陸工程公司與一期一區管委會簽訂，其效力應僅及於青山鎮一期一區之區分所有權人，縱園林區住戶原屬於一期一區管委會，惟嗣於98年3月17日已另行報備成立青山鎮園林區管委會之獨立組織，園林區管委會未再與大陸工程公司或原告簽訂協議，自難持一期一區管委會之協議主張得享有減少給付大公管理費之優惠，被告此部分抗辯尚乏依據。
㈤各被告及選定人應負擔之青山鎮社區大公管理費金額為何？
1、本件原告得請求青山鎮社區各項大公管理費之金額如附表7所示，原告得請求青山鎮園林區負擔之青山鎮社區大公管理費比例亦如前述。而依附表5所載，原告主張青山鎮社區大公管理費自97年1月至7月共11,607,805元，青山鎮社區園林區應分擔大公管理費為76,317元，據以計算青山鎮社區園林區已繳納此期間之大公管理費為801,233元（計算式：11,607,8057.56%-76,317=801,233.06），按上開方式計算青山鎮園林區已繳納97年8月份大公管理費為125,991元（1,799,5027.56%-10,051=125,991.35），已繳納97年9月份大公管理費為109,904元（1,594,5147.56%-10,641=109,904.26），已繳納97年10月份管理費為120,008元（1,866,7027.56%-21,115=120,007.67）。
2、再依如附表7所示原告得請求青山鎮社區各項大公管理費金額，扣除上述青山鎮園林區已繳納大公管理費金額，青山鎮園林區應分攤97年1月至7月大公管理費為46,874元（原告得請求97年1月至7月青山鎮社區大公管理費共11,218,346元，11,218,3467.56%-801,233=46,873.96），應分攤97年8月大公管理費為5,584元（1,740,4057.56%-125,991=5,583.62），應分攤97年9月大公管理費為9,951元（1,585,3897.56%-109,904=9,951.41），應分攤97年10月大公管理費為16,205元（1,801,7627.56%-120,008=16,205.21），又原告得請求97年11月至99年5月之青山鎮園林區應分攤大公管理費金額如附表8「園林區應分攤大公管理費」項下所示，加計被告未爭執之如附表8「園林區路燈、哨所水電」項下所示費用，青山鎮社區園林區應分攤大公管理費為如附表8「園林區應分攤合計」項下所示合計2,632,111元。
3、被告另辯稱已繳納大公管理費1,689,860元應自本件原告得請求之管理費中扣除，原告則主張應依民法第323條規定先抵充自99年10月13日起至101年12月7日止之利息。經查，自99年10月13日起至101年12月7日止共2年1個月又25日，以前述青山鎮園林區應分攤大公管理費2,632,111元按週年利率5%利計算上開期間之利息為283,192元【2,632,111×（2+1/12+25/876）×5%=283192.24】，被告及選定人已繳納之1,689,860元先抵充上開利息283,192元後為1,406,668元（1,689,860-283,192=1,406,668），次抵充應繳納大公管理費原本後尚欠1,225,443元（2,632,111-1,406,668=1,225,443）之大公管理費，再依兩造所不爭執之被告及選定人各別應分攤園林區大公管理費比例（見本院卷㈡第109頁），計算被告及選定人各應給付大公管理費為如附表9所示。
六、綜上所述，原告依買賣契約及規約請求被告及選定人給付如附表九所示金額及自101年12月8日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年1月9日
民事第四庭法官劉又菁以上為正本係照原本作成如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年1月9日
書記官陳玉鈴