裁判字號：臺灣士林地方法院106年訴字第133號民事判決
裁判日期：民國106年12月29日
裁判案由：返還價金
臺灣士林地方法院民事判決106年度訴字第133號原告 吳思達 訴訟代理人 林欣慧 律師
李岳洋 律師被告 陳立妍 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國106年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國104年4月1日簽訂房地產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以新臺幣（下同）2,07
1萬5,000元之價金向被告買受門牌號碼：新北市○○區○○街○○○號A棟13樓之房屋（建案名稱：潤泰明峰，下稱系爭建案），原告業於簽約同日交付300萬元價金，由被告胞兄 陳彥成 代為收受。惟房屋興建完成後，原告方知系爭建案並無A、B、C棟之區分，甚至門牌號碼為新北市○○區○○街○○○號之建物僅有1樓，並無13樓，原告向被告買受之房屋標的竟不存在，故系爭契約之標的因自始客觀給付不能而無效，則被告受領300萬元簽約金自無法律上原因，應依不當得利返還予原告。縱認系爭契約有效，惟原告認所買受之房屋為每層獨戶之建案，被告根本無法依債之本旨，給付獨戶之138號A棟13樓房屋予原告，故系爭契約屬可歸責被告之事由，致給付不能，原告自得以起訴狀繕本送達被告為解除系爭契約之通知，系爭契約既經解除，被告受領300萬元價金自屬無法律上原因，亦應依民法第179條規定返還予原告等語，並聲明：㈠被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建案係原告家族與建商合建分屋，兩造簽立系爭契約時，因系爭建案尚未建造完成，被告詢問建商門牌號碼為何，經建商告以主管機關係分配136號、138號予系爭建案使用，將以138號為基底門牌做相關門牌編列，故系爭契約始記載「依照地政機關出示之資料為準」。系爭契約簽立之前，有帶原告至現場帶看，當初尚在施工，主體建物蓋到5樓，總共樓層22樓；門牌還沒編列之前，並不知道政府排的門牌號碼是幾號，所以帶原告去看現場，到達13樓，有告訴他就是那一間。系爭建案區分所有部分，為每層4戶之建築，3樓以上門牌號碼均為136號、136號之1、136號之2、136號之3；至138號則為另棟僅1層之建築，規劃為健身房使用之公設。本件賣給原告的房屋最後經編列為
136號13樓之1（下稱系爭房屋），房屋興建完成後，原告亦有帶銀行辦理貸款人員到系爭房屋內部拍照，當時門口已有釘製門牌號碼136號13樓之1等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於104年4月1日簽訂系爭契約，約定原告以2,071萬
5,000元之價金向被告買受系爭建案門牌號碼：新北市○○區○○街○○○號A棟13樓之房屋；原告業於簽約同日交付30
0萬元價金予被告代理人。㈡系爭契約簽立時，系爭建案尚未建造完成，亦未編列各戶之門牌號碼。
㈢系爭建案興建完成後，其區分所有部分，為每層4戶，3樓
以上門牌號碼均為136號、136號之1、136號之2、136號之3；至138號則為另棟僅1層之建築，規劃為健身房使用之公設。
四、兩造之爭點為：㈠系爭契約是否因買賣標的物自始客觀給付不能而無效？㈡系爭契約是否因可歸責於被告而給付不能？㈢原告請求被告依不當得利法律關係返還已付之價金300萬元，有無理由？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：㈠系爭契約是否因買賣標的物自始客觀給付不能而無效？⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；民法第153條定有明文。
⒉本件經本院勘驗系爭建案現場，勘驗結果如下：「⑴潤泰明
峰建案，據潤泰公司專案協理 劉文潭 表示系爭建案僅有1大棟，每層4戶，地上共22層，另旁邊有1小棟僅有1層之建物，為健身房使用，屬全棟住戶之公設，並提供使用執照圖說副本附卷，現場1樓僅分2戶，為136、138號，其餘為公共交誼廳空間，3樓以上每層分4戶，門牌號碼為136、136-1、136-2、136-3號，第13層亦同。⑵法官詢問原告簽約時系爭建物是否已完工，原告表示簽約當時主體約蓋至地上6、7層，現場均以施工圍籬阻隔，故不清楚系爭建案為幾棟，被告雖有提供系爭建物平面圖，惟係簽約後一再要求而提供。潤泰公司劉協理表示，現場雖有圍籬，但消費者可事先與潤泰公司約時間帶看。⑶潤泰公司劉協理表示系爭建物約在105年10、11月陸續交屋，被告曾來電交代原告想到現場看屋並辦理貸款，要求潤泰公司協助，潤泰公司有在交屋前協助原告看屋。原告表示係在交屋前一個月為辦理貸款有至現場看屋，至於看屋時現場有無門牌並未注意，是經由台新銀行告知現場與原告提供欲貸款之買賣契約不同，原告始知上情。潤泰公司劉協理表示完工後門牌就會做好固定在各戶門口，故原告請求帶看屋辦理貸款時現場應有門牌號碼」，亦有本院勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第88至91頁）。又查，系爭契約就買賣標的，其中土地標示部分係記載○○○區○○段○○○○號」、建物標示部分則記載○○○區○○街○○○號A棟13樓，約41坪」，土地及建物下方欄位並另記載「依照地政機關出示之資料為準」、「建案：潤泰明峰」等情，有系爭契約在卷可稽（見本院卷第15頁）。依一般交易習慣，房屋連同基地之買賣，其房屋基地座落地點、樓層、坪數，為契約重要之點；至門牌號碼，於預售或興建中之房屋，因尚未為所有權第一次登記，且門牌號碼屬地政機關分派之編號，在未分派予特定建物之前，並不具識別性，門牌號碼必與建物結合後，始能彰顯其意義（兩造所爭執者，並無涉及行政區域或學區之差異），故預售或興建中之房屋，其門牌號碼對於當事人所合意已得特定之買賣標的物，尚非重要之點。本件系爭契約簽立之時，系爭建案尚未興建完成，亦未就各區分所有建物編列門牌，系爭建案興建完工為第一次所有權登記時，就3層以上各區分所有之建物，其門牌號碼，經編列為136號、136號之1、136號之2、13
6號之3等情復為兩造所不爭執；又系爭契約業已記載基地座落地段地號及系爭建案名稱，而系爭建案僅有1棟屬區分所有建物，系爭契約並載明13層及坪數，兩造復不爭執系爭契約所載之面積，含公設但不含停車位（見本院卷第154至
155頁）；又系爭建案興建完成後，經地政機關為所有權第一次登記，第13層各戶之面積如附表所示，有系爭建案第13層各該戶建物登記簿謄本在卷可稽（見本院卷第131至150頁），其中「總面積加上大公」屬約41坪者，僅有1戶，即
136號13樓之1，顯見兩造於簽立系爭契約時，就買賣標的物，雙方意思表示業已合致，已確定為系爭建案第13層、坪數為41坪之房屋。又系爭建案興建完成後，第13層亦有坪數為41坪之系爭房屋存在；再觀諸原告提出由被告所交付，兩造買賣標的物房屋之室內機電圖及室內建築圖（見本院卷第
110至111頁），該圖說所繪製房屋內部有關客廳、主臥室、廚房等相對應之位置，亦與系爭房屋使用執照圖說（見本院卷第106頁）均相吻合，在在顯見系爭契約買賣之標的物確為系爭房屋無訛。顯見兩造於簽立系爭契約時，確已知交易標的為何，而得特定交易標的物；是系爭契約之標的，確實存在，原告主張買賣標的物客觀不存在，屬客觀給付不能而認系爭契約自始無效，並無理由。
㈡系爭契約是否因可歸責於被告致給付不能？
原告主張其所欲購買者為每層獨戶之房屋，系爭建案竟為每層4戶之房屋，被告無法依債之本旨，給付獨戶之138號A棟13樓房屋予原告，故系爭契約屬可歸責被告之事由，而陷於給付不能等情，經查：原告自承於簽約當時系爭建案主體已建造至地上6、7層（見前揭勘驗筆錄），而地上6、7層之建物，其高度顯已超出一般施工圍籬甚鉅，是現場縱有以施工圍籬阻隔，尚不致誤認系爭建案有數棟，而有原告所主張之A、B、C棟之區分，而認系爭建案係1棟獨戶之建築，是原告此部分主張，尚屬無據。且原告復自承系爭建案完成後，原告與銀行人員至現場看屋，一開始並不知有異，係經銀行人員告知現場與原告提供欲貸款之買賣契約不同，原告始知上情，亦有前揭勘驗筆錄足參，倘原告所購買者為每層獨戶之建築，一開始至現場即可得知為每層4戶之建築，豈需經由銀行人員告知，始知「與契約不同」，是其此部分主張，顯係臨訟之詞。又系爭建案已建造完成，該建案第13層、坪數約41坪之房屋，業經分派門牌號碼為136號13樓之1而經地政機關為第一次登記在案，是系爭契約被告並無給付不能之情事，原告主張系爭契約因可歸責於被告而給付不能，請求解除契約，並依不當得利法律關係返還已收受之價金300萬元予原告，亦無理由。
㈢原告前揭主張既均無理由，則其請求被告依不當得利法律關係返還已付之價金300萬自屬無據。
五、綜上所述，原告主張系爭契約無效，另主張系爭契約因可歸責於被告而給付不能，均不足採，其請求被告返還價金300萬元及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國106年12月29日
民事第二庭法官陳菊珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國106年12月29日
書記官張淑敏附表：系爭建案第13層每戶房屋之坪數，資料來源為系爭建案第
13層各該戶建物登記簿謄本（見本院卷第131至150頁）（面積單位：如無加註，均為平方公尺。）┌───────┬──────┬──────┬──────┬──────┐│○○○區○○街○○○區○○街○○○區○○街○○○區○○街│││136號13樓│136號13樓之1│136號13樓之2│136號13樓之3│├───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│層次面積│91.45│77.51│110.06│108.68│├───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│陽台面積│13.02│12.16│14.23│12.77│├───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│雨遮面積│7.65│6.08│8.83│7.69│├───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│區分所有總面積│112.12│95.75│133.12│129.14│├───────┴──────┴──────┴──────┴──────┤├───────┬──────┬──────┬──────┬──────┤│大公│47.37│40.42│57.36│56.65│├───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│停車位│35.64│35.64│35.64│無│├───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤├───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│總面積+大公│159.49│136.17│190.48│185.79│├───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│換算單位為坪│48.25坪│41.19坪│57.62坪│56.2坪│├───────┴──────┴──────┴──────┴──────┤├───────┬──────┬──────┬──────┬──────┤│含車位之全部總│195.13│171.81│226.12│185.79││面積│││││├───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│換算單位為坪│59.03坪│51.97坪│68.4坪│56.2坪│└───────┴──────┴──────┴──────┴──────┘