裁判字號：臺灣宜蘭地方法院112年訴字第594號民事判決
裁判日期：民國113年06月12日
裁判案由：分割共有物
臺灣宜蘭地方法院民事判決112年度訴字第594號原告 蕭玉紅 訴訟代理人 林煥宗 被告 徐春花 上列當事人間分割共有物等事件，本院於民國113年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、兩造共有附表一所示不動產准予變賣，所得價金由兩造按附表二「所有權應有部分」欄所示比例分配。
二、被告於繼承 林佳聲 之遺產範圍內應給付原告新臺幣（下同）2萬1,867元。
三、被告應給付原告2萬4,800元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔3之2，餘由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：附表一所示不動產（下併稱系爭房地或分稱系爭土地、建物）為兩造共有，而兩造所有權應有部分如附表二「所有權應有部分」欄所示。又系爭房地並無不分割之約定，亦無不能分割情事，因兩造無法協議分割，且因系爭房地為獨棟建物及其坐落基地，原物分割顯有困難，應予變價分割。另系爭建物自107年11月16日起係遭原共有人即被告之被繼承人林佳聲單獨使用收益，林佳聲於110年3月29日死亡後，仍續由被告單獨占有迄今，林佳聲、被告逾越其應有部分範圍之使用收益並無法律上之原因，且不法侵害原告之所有權，故林佳聲、被告各獲有相當於租金之不當得利。以系爭房地每月租金8,630元計算起訴前5年之期間，是被告因繼承林佳聲應返還不當得利部分以及被告應返還之不當得利合計應為51萬7,800元。爰依民法第823條第1項、第824條第2項第2款、第179條規定提起本件訴訟，並聲明：㈠系爭房地應予變價分割，所得價金依附表二「所有權應有部分」欄所示比例分配。㈡被告應給付原告51萬7,800元
二、被告部分：同意原告關於系爭房地之分割方案。但有關原告請求返還不當得利部分，因系爭房地自昔日由林佳聲、原告之配偶即訴外人林煥宗以及訴外人 林聰根 3兄弟共有時起，即係由林佳聲單獨占有使用系爭建物，林佳聲死亡後由伊因繼承取得所有權，並繼續居住於系爭建物。期間均未阻止原告使用，且共有人亦未曾表示要求租金或使用系爭建物。實則，林煥宗早將系爭房地所有權應有部分出賣林佳聲，僅未辦理所有權移轉登記，且目前系爭建物尚有祖先牌位，均由被告供奉，如原告欲主張系爭房地所有權，則被告應可主張代管房屋之修繕費用，是原告主張被告應返還不當得利並無理由。且縱使原告主張有理由，請求金額亦有過高等語為辯。並聲明請求駁回原告之訴。
三、原告上述主張系爭房地為兩造共有，而兩造所有權應有部分如附表二「所有權應有部分」欄所示。又系爭房地並無不分割之約定，亦無不能分割情事，因兩造無法協議分割，且系爭房地為獨棟三層建物並加蓋四層鐵皮屋，目前由被告占有使用系爭建物等情，已據原告提出系爭房地登記謄本、宜蘭縣政府財政稅務局房屋稅籍證明書、本院調解不成立證明書為憑，且為被告所不爭執，並經本院現場勘驗明確，有勘驗筆錄、照片，並囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所繪製如附圖即113年3月7日土地複丈成果圖可參，堪信屬實。
四、系爭房地應予變價分割，所得價金依附表二「所有權應有部分」欄所示比例分配：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。查系爭房地為兩造所共有，且共有人間就系爭房地無不能分割之約定，系爭房地亦無不能分割之情形，且兩造前經調解未能成立等情，已如前述，是原告請求裁判分割系爭房地，依前開法條規定，自無不合。
㈡又按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第824條第1項、第2項所明定。又法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。查系爭房地為一獨棟3層RC加強磚造並增建4層之建物及其坐落之基地，已如前述，考量系爭建物使用之完整性以發揮其經濟效用，且被告對原告之分割方案亦未提出反對意見，是原告主張將系爭房地予以變賣，所得價金按如附表二所示比例分配予兩造，符合物之經濟效用且於共有人間能夠維持公平，應屬妥適。
五、被告應給付原告自107年11月16日起至112年11月15日止因林佳聲及被告占用建物全部之相當於租金之不當得利：
㈠按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有
物之全部，有使用收益之權。各共有人，得自由處分其應有部分，共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。民法第818條、第819條分別定有明文。又共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院109年台上字第21號判決意參照）。查原告係於104年7月31日登記為系爭房地之共有人，且被告亦不爭執原告起訴回溯5年內即自107年11月16日起至110年3月28日林佳聲死亡前，係由林佳聲占有使用系爭建物全部；林佳聲死亡後即自110年3月29日起至本件起訴日112年11月15日止，則係由被告占有使用系爭建物全部等情。而被告並未舉證證明林佳聲或被告有經包含原告在內之全體共有人同意而占有使用系爭建物全部。是依前述說明，林佳聲生前、被告未經全體共有人同意而占有使用系爭建物全部，使原告有不能按其應有部分使用收益系爭建物之情形，則林佳聲、被告就超越其權利範圍為使用收益，即屬侵害他共有人即原告之權利。
㈡次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條前段定有明文。又按民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言，故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，即屬不當得利。
⒈原告就系爭房地之所有權應有部分為3分之1，林佳聲、被告
分別於上述期間逾越其應有部分範圍而占有使用系爭建物全部，已如前述。是依前述說明，林佳聲、被告當各獲有相當租金之利益，致原告受有無法使用之損害，自屬不當得利。且租金之請求權，因5年間不行使而消滅，為民法第126條所明定。原告係於112年11月15日起訴，有本院收文戳為憑，原告按其應有部分併請求起訴日回溯5年之不當得利，即請求林佳聲之繼承人即被告給付就繼承林佳聲所負返還107年11月16日起至110年3月28日止之不當得利債務，及請求被告返還110年3月29日起至112年11月15日止相當於租金之不當得利，即有理由。
⒉復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。而依土地法施行法第25條規定，土地價額指法定地價，建築物價額則指依該管縣市地政機關估定之價額。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法申報之地價。關於建築物之估定價額，經參酌土地法第164條規定及房屋稅條例第10條第1項、第11條等規定，可知房屋課稅現值由不動產評價委員會核定，堪認適足作為建築物價額之基準。再者，房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。查系爭建物坐落宜蘭縣宜蘭市民權路2段，鄰近堤防、西門橋下，附近有宜蘭酒場，周遭住宅林立，距離宜蘭市區中心行車約1至2分鐘等情，業據本院現場勘驗明確，有勘驗筆錄與照片可憑。本院審酌系爭建物坐落鄰近市區、經濟商業尚可、以及林佳聲、被告均以系爭建物供作住家並未營利或出租而獲利等情，認系爭建物之租金以系爭土地及建物申報總價年息8%計算，方屬允當。再依兩造同意107年至112年間系爭建物之價值以系爭建物課稅現值14萬9,200元計算（見本院卷第156頁）；而系爭建物坐落土地最大投影面積58.63平方公尺，107年、108年之申報地價為每平方公尺3,280元、109年、110年之申報地價為每平方公尺3,360元、111年、112年之申報地價為每平方公尺3,520元，有房屋稅籍證明書及地價表可憑（見本院卷第19頁及第151頁）。是原告得請求被告給付因繼承林佳聲之不當得利返還債務之數額即如附表三編號1至編號4所示，合計為2萬1,687元；原告得請求被告返還之不當得利數額即如附表三編號5至編號7所示合計為2萬4,800元。
⒊另按繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，
負清償責任；繼承人於知悉其得繼承之時起三個月內開具遺產清冊陳報法院；繼承人未依第1156條、第1156條之1開具遺產清冊陳報法院者，對於被繼承人債權人之全部債權，仍應按其數額，比例計算，以遺產分別償還。但不得害及有優先權人之利益。民法第1148條第2項、第1156條第1項、第1162條之1第1項分別定有明文。經查，林佳聲於110年3月29日死亡，被告為其繼承人等情，已如前述。準此，依前揭規定，被告就林佳聲對原告所負之不當得利返還債務，即應以所繼承之遺產償還。
⒋故原告請求被告於繼承林佳聲遺產範圍內給付原告相當於租
金之不當得利2萬1,687元；請求被告給付原告相當於租金之不當得利2萬4,800元，即屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項第2款、第179條規定，請求變價分割系爭房地，並請求被告應於繼承林佳聲之遺產範圍內給付原告2萬1,687元、請求被告給付原告2萬4,800元，為有理由，自應准許。逾此部分之請求則無理由，自應駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第79條。中華民國113年6月12日
民事庭法官蔡仁昭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年6月12日
書記官高雪琴附表一編號面積備考鄉鎮市區段小段地號平方公尺1宜蘭市坤門五段63385.12編號建號基地坐落--------------建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）備考樓層面積合計附屬建物主要建築材料及用途1520宜蘭縣○○市○○○段000地號--------------宜蘭縣○○市○○路0段000巷0號住家、鋼筋混凝土加強磚造一層:44.10二層:52.82三層:52.82合計:149.74增建部分如附圖即宜蘭縣宜蘭地政事務所113年3月7日土地複丈成果圖所示：一層增建之磚造建物面積15.92平方公尺（其中1.39平方公尺坐落於鄰地坤門五段632地號土地）、二層增建之RC加強磚造陽台面積4.17平方公尺、三層增建之RC加強磚造陽台面積4.17平方公尺、四層增建之鐵皮建物面積48.76平方公尺附表二編號共有人所有權應有部分1蕭玉紅3分之12徐春花3分之2
附表三：
編號年度土地及建物申報總價年息租金應返還之不當得利（原告應有部分1/3）1107年（107年11月16日至107年12月31日）341,506元8%3,443元1,148元2108年341,506元8%27,320元9,107元3109年346,197元8%27,696元9,232元4110年（110年1月1日至110年3月28日）346,197元8%6,601元2,200元5110年（110年3月29日至110年12月31日）346,197元8%21,094元7,031元6111年355,578元8%28,446元9,482元7112年（112年1月1日至112年11月15日）355,578元8%24,861元8,287元備註：土地及建物申報總價為建物坐落土地面積58.63平方公尺乘以當年度土地申報地價加上建物價值149200元，元以下均四捨五入。