宣 示 判 決 筆 錄
原 告 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 張樹萱 律師
劉大新 律師
上列當事人間97年度店簡字第2003號請求給付服務報酬事件於中
華民國98年2月19日下午4時在本院新店簡易庭第一法庭公開宣
示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾叁萬肆仟元，及自民國九十七年八月
二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟肆佰肆拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、原告起訴主張：
㈠被告於民國97年1月11日委託原告居間仲介向訴外人 呂佳 真
購買坐落臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號2樓及臺北市
○○區○○○路○段○○○巷○號等房屋地下二層之房地（下合
稱系爭不動產），原告本於專業恪遵所託於97年1月12日促
成被告與 呂佳真 簽立不動產買賣契約書，並已交屋。原告業
已完成居間仲介之義務，被告遂於97年1月12日簽署服務費
確認單，允諾給付原告新臺幣（下同）234,000元之服務報
酬，詎被告迄今仍有134,000元未給付，屢經催討，均未獲
置理，為此提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告
134,000元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按
年息百分之五計算之利息。
㈡對被告抗辯所為陳述：
⒈被告既同時簽署不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書
作為委託原告居間仲介向呂佳真購買系爭不動產及承諾於契
約成立時給付買賣總價百分之一之服務報酬予原告之依據，
原告已為被告報告訂約之機會並為訂約之媒介，且於97年1
月12日促成被告與訴外人呂佳真簽立不動產買賣契約，則原
告之居間仲介義務自已於97年1月12日完成，依民法第568條
之規定及最高法院49年台上字第1646號判例之見解，被告自
應給付原告居間仲介服務報酬。
⒉因系爭不動產之房間天花板有潮濕之狀況，為求慎重，原告
所屬開發經紀人員 石曉樺 於簽立系爭不動產買賣契約前曾請
修漏廠商「金興工程」之 柯宗興 師傅親至現場察看系爭不動
產是否有漏水，但因系爭不動產並無漏水，是以訴外人柯宗
興師傅僅當場告知：「系爭房地之房間天花板並非漏水，而
該潮濕之情形係因材質接近克潮靈，會吸附濕氣所致」，而
未進行修漏工程，更未向原告或訴外人呂佳真收取費用，是
亦未提供任何鑑定報告。雖被告之訴訟代理人再三指摘原告
未曾提出公正第三人關於系爭天花板材質之鑑定報告，然就
天花板是何材質、是否屬漏水瑕疵提出鑑定報告並非居間仲
介業者之調查義務，而實務上各家仲介同業亦不會針對天花
板是何材質、是否屬漏水瑕疵提出鑑定報告。訴外人即原告
所屬經紀人員 范揚儒 於97年1月11日上午介紹被告至系爭不
動產看屋時，看屋時間長達三十分鐘，範圍更包含中庭、電
梯、車位、屋況…等處，堪稱鉅細靡遺，以系爭不動產大約
38坪之室內面積而言，加以看屋時間為上午，光線明亮，被
告足將屋況，尤其天花板是否有瑕疵看清楚，並向被告詳細
解說屋況，原告亦誠實告知被告天花板潮濕之瑕疵，並未隱
瞞，亦明確告知被告上開修漏師傅所為之專業判斷，於簽署
系爭不動產買賣契約過程中更是就建物現況確認表之內容逐
項與買賣雙方確認，況原告亦有出具不動產說明書向被告說
明屋況，是原告實已善盡調查及說明義務，並無違背居間仲
介義務之可言。
⒊又原告於提供予被告及訴外人呂佳真使用之不動產買賣契約
書第8條第5項已清楚載明：「本買賣標的物於交屋前如有存
在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影
響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（訴外
人呂佳真）應負瑕疵擔保責任。』，是若系爭不動產果真存
有漏水瑕疵，訴外人呂佳真即須負瑕疵擔保責任，被告權益
並無受侵害之虞。因簽立系爭不動產買賣契約後被告仍對系
爭天花板是否有漏水存有疑慮，原告為此乃再次請漏水師傅
到現場察看並向被告解說，被告自己亦有請漏水師傅到現場
察看，然得到之結論均為系爭不動產之房間天花板並無漏水
，僅係因材質會吸附濕氣方造成潮濕。而為求謹慎，原告更
於97年1月18日協調被告及訴外人呂佳真簽署協議書，並於
第1點清楚載明：「乙方（訴外人呂佳真）及永慶房屋確認
現況無滲漏水情事，甲方（被告）仍有疑慮…甲方應於交屋
日起半年內拆除（指天花板），若仍發現可歸責於乙方之現
況瑕疵擔保責任，乙方於知情之日起三十日內修復完畢」，
此亦係原告盡力維護被告權益之明證，被告指摘原告偏袒訴
外人呂佳真實無理由。系爭房地自97年3月14日交屋至今已
逾半年，期間被告非但未曾拆除天花板檢視到底有無漏水，
更將系爭不動產委託信義房屋出售，顯見被告深知系爭不動
產之房間天花板並無漏水，僅係因材質會吸附濕氣方造成潮
濕，否則被告為何不將天花板拆除而請求訴外人呂佳真負擔
修漏費用？必也是被告擔心果真拆除天花板後發現並無漏水
，自己必須花錢更換天花板之故！
⒋被告乃是在經原告所屬經紀人員范揚儒逐條解說系爭不動產
買賣意願書之文義，瞭解己身有三天以上之契約審閱權，且
可要求攜回本契約影本審閱後，而復已詳閱且瞭解條文之內
容，認定自己業已行使契約審閱權，為爭取先跟屋主洽談買
賣契約之機會，乃簽名於「買方業已行使契約審閱權，並已
充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。」欄位之後方，是
原告已給予被告行使契約審閱權之機會，而被告亦已行使，
亦即被告看屋當日即簽署不動產買賣意願書之原因乃係被告
『業已行使』契約審閱權，而非自願放棄契約審閱權。又被
告選擇、判斷期間，原告從無遊說、誤導被告放棄該三日審
閱權之情事，卻於十個月後，原告迫於無奈依法向其請求服
務報酬之時，方於答辯狀中指摘原告未給審閱期，此非但與
常情不符，亦有違誠信原則，況被告若認為自願放棄三日審
閱權之契約條件對其不利，大可選擇拒絕締約，既然被告寧
願放棄三日審閱權也有選擇簽署系爭不動產買賣意願書，自
是已深思熟慮且認為對其有利。又縱原告未賦與被告三天以
上之契約審閱權（原告否認），亦僅是影響不動產買賣意願
書條文效力問題，並非原告違反民法第567條居間人報告義
務、第571條報酬請求權喪失之事由，此觀民法於居間乙節
通篇未曾提及契約審閱權，更未將契約審閱權列為報酬請求
權喪失之事由自明。況原告已將所知據實報告於被告，原告
亦無違反其對於被告之義務，而為利於訴外人呂佳真之行為
，或違反誠實及信用方法，由訴外人呂佳真處收受利益，則
被告主張原告違反民法第567條、第571條乙節並無理由。再
者，縱系爭不動產買賣意願書因原告未賦予被告三天以上之
契約審閱權（原告否認）而致使原告無法憑藉該不動產買賣
意願書向被告請求權服務費，亦無損於服務費確認單上原告
對被告之服務費請求權之存在，是被告仍有義務依服務費確
認單之約定給付原告服務報酬。
二、被告則以：
㈠被告因有購屋居住之需求，於97年1月11日上午經訴外人即
原告景美店職員范揚儒介紹，前往坐落臺北市○○區○○○
路○段○○○巷○○號2樓房屋，當日范揚儒即向被告表示：次日
將有其他買主欲開價購買系爭不動產，促被告立即支付10萬
元斡旋金取得議價地位云云，在倉促情況下被告當場依原告
指示簽立「不動產買賣意願書」出價2,340萬元購買系爭不
動產。至次日范揚儒電話通知被告，表示已聯絡與系爭不動
產所有權人呂佳真見面，以進一步瞭解賣方想法云云；在被
告前往原告所在之景美店後未久，呂佳真即稱同意被告之出
價，當時原告既未安排雙方再次至系爭不動產現場為現況確
認，就要求被告立即於現場簽立「不動產買賣契約書」，且
原告僅提出書面「建物現況確認表」令賣方呂佳真自行選勾
確認，令雙方完成契約簽訂。被告於短短不到2天內，在原
告安排下從簽約並支付第一期買賣價款234萬元後，被告才
有機會再到系爭不動產現場，此時被告才發現系爭不動產房
間天花板均有潮溼水痕，有滲漏水之情況，對此被告即促原
告應善盡居間人之義務，將此屋況委由專業人士進行鑑定，
以明事實，再進行後續買賣作業，但原告卻不顧被告權益，
僅表示賣方說明此只為建材材質造成之外觀云云，一再要求
被告儘快進行買賣程序繼續付款，原告並稱應於買賣完成後
由被告自行向賣方求償，否則被告即屬違約，要沒收所有已
付價款云云。被告在原告催促及警告下，不得已只好繼續付
款，而交屋後被告委託建材專業人士了解狀況，得知系爭不
動產因天花板材質問題，造成滲漏水現象，而因天花板含水
量過高，已過重變形而隨時有墜落之虞，且牆壁也有因滲水
而生壁癌之現象，被告如要居住，必須將天花板全部拆除重
作，因此時被告已無入住系爭不動產之意願，故迄今系爭不
動產仍閒置未作任何處理，此事件不但令被告財產上受到損
害，身心亦受相當之煎熬。
㈡原告在97年1月11日才初次將系爭不動產介紹與被告，在明
知被告尚未了解系爭不動產相關狀況時，卻以隔天有其他買
方出價購買系爭不動產為由，促被告當天出價2,340萬元並
當場簽署「不動產買賣意願書」，支付10萬元作為斡旋金，
茲觀該「不動產買賣意願書」首段即載明就該文書被告應有
3天以上審閱權，但事實上，原告卻令被告當天當場立即簽
署該意願書，而未依法讓被告就本件購買及出價有充分考慮
之時間，此由不動產買賣意願書上被告簽名之所在處即可知
原告於97年1月11日未依法令被告有充足之時間考慮相關權
利義務，違反強制規定，顯然已違反居間人對委託人應盡之
義務。再於次日即1月12日，原告通知被告與賣方見面，被
告到場未久後，原告告知買賣契約已成立，要求被告立即與
賣方簽訂買賣契約。而就攸關買賣契約成立之系爭不動產現
況，原告卻僅要求賣方自行以書面作現況確認之勾選，而未
讓雙方在簽訂買賣契約前共同至現場為現況確認，以保障被
告之權益；且原告明知被告在不到1天前才初次見到系爭不
動產，根本未充分了解系爭不動產狀況，卻為取得仲介報酬
，促令契約儘快簽立，就此原告顯然違反對被告應盡之居間
義務，並為利於賣方之行為無疑。
㈢之後被告發現系爭不動產天花板有潮溼水痕，牆壁也有壁癌
，原告卻僅轉告賣方說法，稱是建材因素，非屬滲漏水情況
云云，迄今仍稱天花板是材質問題，屬裝潢問題，更換即可
云云，然依民法第567條第1項前段及第2項規定，原告對於
系爭不動產之現況，本有據實報告被告之義務，且對該事項
亦有調查之義務，但原告不但於事前未告知被告該等情狀，
且在被告提出質疑後，亦不願由公正專業人士進行了解、鑑
定以明屋況真實情形，反而始終以屋主說詞為據，一再要求
被告先履行支付全部買賣價款義務，完成交屋，否則即沒收
已付價款，完全不顧被告權益，原告之行為顯然違反對被告
之義務，而為利於賣方之行為，完全未保護被告權益，造成
被告財產上損失及精神上之痛苦。則依民法第567條第1項前
段、第2項及第571條規定，原告顯然違反居間義務，應不得
向被告請求報酬無疑。
㈣97年1月11日當天，被告與夫至系爭不動產現場不到10分鐘
，被告之夫因有事先行離去，原告所屬經紀人范揚儒即要求
被告至巷口原告營業處所，以提供系爭不動產之產權資料與
被告看，故被告即隨同前往。現原告書狀稱：看屋時間長達
30分鐘，已將屋況看清楚並為應有說明一節，與事實不符
。何況於系爭不動產現場時，因范揚儒告知被告屋主出價為
2,980萬元，此遠高於被告預算，所以當時被告根本無出價
意願，也無需逐一詳視檢查各項屋況，而范揚儒也沒有主動
告知被告任何有關天花板之瑕疪狀況，原告對1月11日上午
在系爭不動產內情形之陳述，並非事實。再依范揚儒所言：
「當天30分鐘包括從中停進去，到電梯房子裏面，看完後還
去看停車位」云云，則扣除參觀停車位、公設之時間，被告
實際在屋內之時間確實僅10分鐘左右，根本不可能充分檢視
屋況，被告當初係因信賴原告專業且提供相關房屋狀況保證
之說詞，才會在之後至原告營業處所時，受原告職員慫恿而
出價。買賣契約簽訂後，被告才發現天花板滲漏水之問題，
之後原告從未提出任何廠商鑑定資料，亦未找過裝潢廠商一
同至現場了解或進行鑑定。97年1月19日被告夫妻曾與友人
盧津姬 、設計師 許華山 在范揚儒陪同下至系爭不動產做初步
房屋設計規劃，當時許華山發現系爭不動產天花板滲漏水問
題嚴重，就告知被告將來裝修會有困難，並告知范揚儒此嚴
重問題，之後於97年1月24日至26日之間，被告夫妻自行委
任房屋抓漏技師，並通知范揚儒共同至系爭不動產現場，當
時抓漏技師即表示屋頂全部被天花板包覆，除非拆除天花板
否則無法進行鑑定，至1月底，被告夫妻與呂佳真夫妻、范
揚儒及原告另三名仲介職員共至現場，呂佳真夫妻即自行解
釋天花板滲漏水只是材質問題，此時原告職員就表示被告若
不繼續依約付款，將沒入已交付之234萬元訂金，范揚儒之
證詞與實情不符等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告於97年1月11日上午經訴外人即原告景美店職員范揚儒
介紹，前往坐落台北市○○區○○○路○段○○○巷○○號2樓參
觀。當日並簽立不動產買賣意願書，出價2,340萬元購買，
並支付10萬元作為斡旋金。
㈡被告與呂佳真於97年1月12日就臺北市○○區○○○路○段
○○○巷○○號2樓及臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號等房屋
地下二層之房地簽立不動產買賣契約書，原告並提出建物現
況確認表，由被告與呂佳真在建物現況確認表上簽名，並未
再到系爭買賣標的物確認現況。被告另於97年1月18日簽署
服務費確認單。嗣已交屋完畢。
㈢不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、不動產買賣契
約書、服務費確認單、存證信函之形式上真正均不爭執。
四、本件應審究者之爭點為：原告得否向被告請求居間報酬？原
告是否有違反居間義務？茲敘述如下：
㈠按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人
。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不
得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履
行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。居間人違反其對
於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反
誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求
報酬及償還費用，民法第567條、第571條分別定有明文。次
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，為民
事訴訟法第277條所明定。查被告於97年1月11日簽署不動產
買賣意願書委託原告居間仲介購買系爭不動產，有不動產買
賣意願書為證，且兩造均不爭執被告與呂佳真於97年1月12
日就系爭不動產簽立不動產買賣契約書，則依約原告之居間
仲介義務自已完成，被告辯稱原告違反居間義務，為原告所
否認，被告就此有利於己之抗辯，依民事訴訟法第277條前
段之規定，應自負舉證責任。
㈡被告固提出建物現況確認表、拍攝日期為97年1月28日、同
年月30日之照片7張證明原告違反居間義務，然尚不得執上
開證物即遽認原告有違反據實報告及調查之義務，查被告並
不爭執於簽訂系爭不動產買賣契約前，曾於97年1月11日前
往系爭不動產查看，足見被告於簽訂系爭不動產買賣契約前
，已有檢查系爭不動產之機會。又證人即原告職員范揚儒到
庭具結證稱：曾在97年1月間帶被告看過系爭房屋，待了約
30分鐘，去看現場時，天花板、牆壁如被告提出之照片所
示，伊有主動提出天花板部分，伊說屋主作好約四年時間，
因為材質關係吸水量比較多，如果被告購買後，可以將天花
板換掉，接這個房子時，有找過裝潢業的廠商問過，天花板
材質為矽酸鈣板，接近克潮靈，容易吸收空氣中的水氣，建
物現況確認表經過雙方確認後，交給買賣雙方簽名等語明確
（見本院卷98年1月6日言詞辯論筆錄），被告雖稱證人范揚
儒所述不實在，惟證人范揚儒既經具結作證，實難信其僅因
與原告間之僱佣關係，即干冒犯偽證罪而故為虛偽不實之陳
述，另參諸被告所提上開房屋之照片所示，客廳、餐廳天花
板有明顯水痕，並有壁癌現象，均屬一望即明，顯而易見之
瑕疵，縱依被告自任實際在屋內之時間確實僅有十分鐘左右
，已足發現天花板有無瑕疵之情形，原告受僱人范揚儒看屋
時是否有欺瞞之必要與可能，實有可疑。再者，倘上開房屋
內天花板、牆壁有無滲漏水、壁癌現象等事項，自始即為被
告願意購屋之重要考量，而第一次看屋時疏未注意觀察，則
被告大可拒絕出價，甚至簽立不動產買賣契約書，待再度看
屋確認滿意後，始行出價簽約，惟被告當日即出價，並於翌
日簽立不動產買賣契約書。此外，依據系爭不動產建物現況
確認表上第3項次「建物現況是否有滲漏水之情形」欄勾選
「否」，並經被告及賣方呂佳真確認簽章，為兩造所不爭執
。被告復未提出其他證據證明系爭不動產確有滲漏水問題。
從而，被告既未能舉證證明原告就前開天花板水痕、壁癌等
瑕疵情形，曾有故為掩飾，致被告前往察看均無法查悉情事
，自難遽認原告就該等顯而易見之訂約事項有違據實報告之
義務。又被告辯稱原告自始至終並未提出任何系爭不動產天
花板之說明或鑑定資料，亦未委請第三人對天花板滲漏水狀
況進行調查，惟居間人是否有積極之調查義務，以及其範圍
如何，仍應就契約之約定，依誠信原則與交易習慣來解釋，
衡諸社會交易慣例，不動產之居間仲介者通常不會提出天花
板是何材質、水痕是否屬漏水瑕疵之鑑定報告，實難認原告
有提出天花板說明或資料之調查義務，且被告並未舉證證明
系爭不動產確實有滲漏水之問題，實難認定原告確有疏失而
未調查發覺系爭不動產有滲漏水情形。再者，依被告與訴外
人呂佳真訂立之不動產買賣契約書第8條第5項約定：「本買
賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂
屋、輻射屋...等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契
約另有約定外，乙方（即出賣人呂佳真）應負瑕疵擔保責任
。」，被告如主張上開房屋有瑕疵及漏水之瑕疵，自應依其
訂立之不動產契約書之約定行使權利，況依據原告提出之協
議書，出賣人呂佳真亦願負修復之責，是原告並無被告所稱
為利於賣方之行為。依此，原告就本件之訂約事項，應認已
盡其調查之義務，則被告此部分所辯不足採信。
㈢被告雖辯稱其簽訂系爭不動產買賣意願書前，原告未給予三
日以上之審閱期間，與法令規定相違，顯然違反居間義務云
云。然有關合理審閱期間之立法目的在於使消費者充分了解
契約內容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張
之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。
查被告簽訂之系爭不動產買賣意願書開宗明義即記載「依內
政部公告，買方簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，買
方可要求攜回本契約影本審閱。（請就下面選項擇一簽名）
」等字樣，顯已提醒被告可以在簽名前要求有足夠時間閱覽
全部契約條款，被告並於「⒈買方業已依行使契約審閱權，
並已充分了解本契約書及其附件之內容無誤」後買方簽名欄
位簽名，顯見被告於簽立買方簽名欄位前，已充分知悉上開
說明。且該等字體大小與契約書中其他記載所用字體均相同
，可見原告並無隱匿被告享有合理審閱契約之期間利益一事
，另觀該意願書規範契約當事人間之權利義務關係尚稱單純
，且綜觀契約文字並未使用特別艱澀或與一般民眾法感情歧
異之字眼，被告簽約前應加以可以理解其內容，原告自無未
給予合理審閱期間之情事，況且，被告亦自承因有購屋居住
之需求，出價2340萬元購買系爭不動產，且於翌日簽訂不動
產買賣契約書，應認被告於締約時已有合理機會知悉或斟酌
之契約條款。再者，縱原告未賦與被告三天以上之契約審閱
權，亦僅涉及不動產買賣意願書條文效力問題，而非原告違
反居間人之忠實義務及調查義務。是被告事後抗辯契約審閱
期間未達三日以上，藉以規避依照契約應負之義務，顯屬無
據。
五、綜上所述，本件原告主張其已依約完成居間義務，被告應依
約定給付居間報酬等情，為屬可採，被告前開所辯均無可取
。從而，原告本於民法第568條第1項規定及兩造間所簽訂不
動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書之約定，請求被告
給付按成交總價款234萬元百分之1之居間報酬尚積欠之
134,000元，及自支付命令繕本送達翌日即97年8月26日起至
清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由
，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依
職權宣告假執行。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
核與前揭判斷不生影響，無庸一一論列，併此敘明。
八、本件訴訟費用額，確定如主文第3項所示金額。
中 華 民 國 98 年 2 月 19 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官林寶春
法官沈佳宜
上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市
○○路○段○○○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 98 年 2 月 19 日
法院書記官林寶春