裁判字號：臺灣高等法院98年上易字第1040號民事判決
裁判日期：民國99年10月12日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院民事判決98年度上易字第1040號上訴人甲○○訴訟代理人 莊鵬飛 律師複代理人 鄭潤祥 律師被上訴人乙○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國98年9月17日臺灣新竹地方法院97年度訴字第52號第一審判決提起上訴，並為聲明之減縮，經本院於99年9月28日言詞辯論終結，玆判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分，暨除確定部分外，訴訟費用之裁判，均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣參拾萬元，並將坐落於新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地上，門牌號碼為新竹縣湖口鄉愛勢村下北勢70號之房屋如附圖所示Ａ、Ｂ部分（面積共121.68平方公尺）返還上訴人。
第一、二審訴訟費用，除確定部分外，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人於原審請求被上訴人應將坐落於新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼為新竹縣湖口鄉愛勢村下北勢70號之房屋（稅籍編號00000000000，面積為194.8平方公尺及稅籍編號00000000000，面積129.5平方公尺）返還予上訴人，嗣於本院審理程序中，減縮請求被上訴人應返還該房屋如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分（共計12
1.68平方公尺，下稱系爭房屋），核與民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款規定相符，減縮聲明之程序合法，應先敘明。
二、上訴人主張：兩造為兄妹，其父 張石振 死亡後遺有系爭房屋，被上訴人原繼承取得系爭房屋所有權應有部分（以下僅稱應有部分）1/5，嗣因負債致其應有部分遭法院查封，伊遂於民國84年間與訴外人 莊秀榮 、 莊訓 送各出資新台幣（下同）180萬元為被上訴人清償債務，並以該金額作為購買被上訴人前開應有部分之對價，被上訴人已於84年間將該應有部分移轉登記予伊。因被上訴人仍居住於系爭房屋內，伊遂經其他共有人同意，與被上訴人簽立房屋租賃契約書，約定由伊以每月租金5000元將系爭房屋出租予被上訴人，租賃期間自86年8月1日起至87年7月31日止（下稱系爭租約），被上訴人曾依約給付租金，嗣因經濟狀況不佳而未再給付，未給付租金之期間已長達十餘年，近因系爭房屋共有人欲出售系爭房屋，爰以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之通知，請求被上訴人返還系爭房屋並給付本件起訴前5年之租金30萬元。（原審判決駁回其訴）並對於原判決提起上訴，並減縮聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項聲明部分廢棄。㈡被上訴人應返還系爭房屋予上訴人，並給付上訴人30萬元。（逾上開聲明部分，經上訴人減縮聲明，已告確定。）
三、被上訴人則以：兩造未曾簽立系爭租約，倘兩造已簽訂系爭租約，則該租賃契約書上所載伊連帶保證人 張義盛 ，豈會就伊有無支付租金或押租金均不知悉？縱兩造已簽訂系爭租約，系爭房屋當時仍為訴外人即兩造大哥 張增旺 所有，張增旺就系爭房屋出租予伊並不知悉，足見系爭租約並非真正。又伊並未使用該70號房屋全部，系爭租約卻將該70號房屋全部（包含兩造母親與張義盛居住使用之建物範圍）納入，與常情有違。伊所占用部分為兩造父親張石振所遺予兩造母親張彭造妹棲身之農舍，須俟母親百年後始得分產等語，資為抗辯。並對於上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
四、查系爭房屋現為上訴人與訴外人 張賢堃 、 張賢論 、莊秀榮所共有，上訴人與張賢論係於84年8月10日以買賣為原因取得所有權應有部分各1/5。張賢堃則於93年3月15日以拍賣為原因取得所有權應有部分為2/5，莊秀榮則於95年8月22日以拍賣為原因取得所有權應有部分為1/5，被上訴人現非共有人，有建物登記簿謄本附卷可稽（見原審卷，15頁），應堪信為真實。又系爭房屋現由被上訴人占有使用，為兩造所不爭（見本院卷，88頁），本院應以之為裁判基礎。
五、玆就兩造爭執之事項，分別判斷如下：㈠關於兩造是否就系爭房屋訂立系爭租約部分：就此，上訴人
主張被上訴人將系爭房屋之應有部分出賣予上訴人與其他共有人後，仍居住於系爭房屋，上訴人乃經全體共有人同意將系爭房屋出租予被上訴人，系爭租約確為被上訴人親自簽訂等語，被上訴人則否認系爭租約之真正，並以前詞置辯。茲分述如下：
1.查上訴人主張兩造確簽訂系爭租約之事實，已據其提出租賃契約書為證（見原審卷，6頁以下），並經證人即被上訴人連帶保證人張義盛（改名前為 張賢盛 ）於原審97年6月12日言詞辯論時證述明確（見原審卷，56頁背面）。被上訴人雖否認系爭租約上其簽名之真正，然上訴人主張被上訴人前向系爭房屋共有人莊訓送借用70萬元，簽發86年9月4日票號CH174069之本票及收據各1紙交付莊訓送收執，已據上訴人提出前開本票收據為證（見原審卷，80頁、81頁），被上訴人雖亦否認該本票及收據上其簽名之真正，然經原審將系爭租約、前開本票、收據、被上訴人寄予上訴人之存證信函、湖口郵局郵政存簿儲金立帳申請書上被上訴人之名義及被上訴人於98年5月12日於原審言詞辯論時當庭書寫之字跡，囑託法務部調查局鑑定是否同一所為，經該局於98年7月27日調科貳字第09800400520號覆以：系爭租約、前開本票、收據上被上訴人簽名與上訴人於原審當庭書寫之字跡、存證信函、湖口郵局郵政存簿儲金立帳申請書上被上訴人之簽名，筆跡有部分筆劃特徵相似，惟是否出於同一人手筆，由於未能獲得更多乙○○86年間之簽名筆跡可供進一步比對，歉難認定等情，有該局前開函文附卷可參（見原審卷，139頁）。
經本院再請被上訴人與證人張義盛同往該局採取指紋，以鑑定前開本票上所印之指紋為被上訴人或張義盛之指紋，經該局於99年8月30日以調科貳字第099004002400號函覆本院，鑑定前開本票上之指紋與被上訴人左姆指指紋相同，亦有該函在卷可稽（見本院卷，95頁）。前開本票之指紋既為被上訴人之指紋，可知該本票為被上訴人簽發，又該本票、前開收據及系爭租約上被上訴人名義之簽名，均與被上訴人於原審當庭書寫之字跡及被上訴人發予上訴人之存證信函上被上訴人之簽名，均極相似，有前開文書附卷可參，而證人張義盛於原審亦證述系爭租約確為被上訴人所簽訂，參以被上訴人就系爭房屋並無所有權，若非與上訴人間已簽立系爭租約，當不能再居住於系爭房屋內等情，堪認上訴人主張為可採，被上訴人辯稱其未簽立系爭租約並非可採。
2.被上訴人雖另稱上訴人所主張簽立系爭租約之時，其大哥張增旺仍為系爭租約共有人之一，竟不知情，可見上訴人主張並不實在等語，並提出張增旺歸戶財產查詢清單（見本院卷，61頁）為證，並聲請訊問張增旺。然租賃契約為債權契約，出租人並不以所有人或共有人為必要，即使以共有人為出租人，亦不必全體為之，本件系爭租約為兩造所簽立，已如前述，縱令簽立系爭租約時，張增旺仍為共有人而未為出租人，亦不影響兩造簽立系爭租約之效力，是被上訴人聲請訊問張增旺，本院認無必要。
3.被上訴人再稱本件門牌號碼新竹縣湖口鄉愛勢村下北勢一鄰70號房屋，為其父所遺予其母之農舍，必須於其母百年後始得分產，此由張賢論曾經在95年厎拿一張由張賢堃簽立之委託銷售契約書給被上訴人看，要求被上訴人也簽名同意出售兩造之母親所有新竹縣○○鄉○○段第204地號等土地，惟被上訴人認為不妥，拒絕簽名，告之若要出售，宜由母親及全體兄弟姐妹一同當面討論，此一情事足以證明上訴人等早有圖謀母親家產之企圖，令人遺憾等語，並提出委託銷售契約書為證（見本院卷，69頁）。然該委託銷售契約之標的物為新竹縣○○鄉○○段第204、205、205-1地號土地，與本件系爭房屋所在之系爭土地為同段第203號，並不相同，且被上訴人就出售系爭房屋及系爭土地應有部分予上訴人等人之事實，直承無訛，可見其所稱須俟其母百年後始得分產云云，亦無可信。
4.被上訴人又稱該門牌號碼70號之建物，除已合法登記部分外，另有違建部分，被上訴人一家人所居住使用者，僅該房屋之部分範圍而已，該房屋尚有其母親及張義盛居住其內，系爭租約竟將其母親及張義盛所居住之範圍，一併納入，被上訴人豈有可能同意，足見系爭租約所載內容，與常情有違云云。惟兩造所以訂立系爭租約，係因被上訴人於出賣其所有權應有部分後，仍居住其內，故以訂立系爭租約方式，使被上訴人得繼續居住，縱令系爭租約記載租賃標的物範圍為門牌號碼新竹縣湖口鄉愛勢村下北勢一鄰70號房屋，未區別租賃範圍是否包含未經合法登記部分，以及母親及張義盛居住部分，然此為如何探求兩造究竟是以該房屋全部或以被上訴人實際居住部分為租賃標的物之問題，縱使以該房屋全部為租賃標的物，亦不影響系爭租約之效力，被上訴人所辯仍非可採。
㈡關於上訴人請求有無理由部分：就此，上訴人主張被上訴人
曾依約給付租金，嗣因經濟狀況不佳而未再給付，積欠租金已達十餘年，近因系爭房屋共有人欲出售系爭房屋，爰以本件起訴狀繕本之送達為終止兩造間不定期租賃契約之通知，並請求被上訴人返還系爭房屋，及給付本件起訴前5年之租金共30萬元等語，被上訴人就上訴人主張其已十餘年未支付租金，且已收受上訴人所發催告支付租金之存證信函，並無爭執，本院應以之為裁判基礎。按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，達二個月之租額者，出租人得依前項規定終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，亦為同法第439條、第440條第1項、第2項、第455條所明定。系爭租約原約定之租期為86年8月1日至87年7月31日，租金為每月5000元，於每月20日支付，有系爭租約書可按（見原審卷，6頁以下），於租期屆滿後被上訴人仍繼續使用系爭房屋，上訴人並未反對，亦為兩造所不爭，依前開規定，視為以不定期限繼續契約，從而上訴人主張被上訴人應依系爭租約按月給付5000元，自本件起訴前5年起，被上訴人應給付之租金共30萬元（5000*12*5＝300000），當屬有據。又被上訴人因積欠十餘年租金未給付，上訴人已依法催告被上訴人給付，有上訴人所提出板橋港尾郵局96年12月10日第267號存證信函可證（見原審卷，9頁）可證，而被上訴人迄未給付，亦為被上訴人所不爭，則上訴人主張以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，即無不合。兩造間系爭租約既已終止，依民法第455條規定，上訴人請求被上訴人返還系爭房屋，亦屬有據。
六、綜上所述，上訴人本於系爭租約，請求上訴人給付30萬元並返還系爭房屋，為有理由，應予准許。原審就上開部分為上訴人敗訴判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將此部分原判決廢棄，改判如主文第二項所示。
七、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國99年10月12日
民事第六庭
審判長法官鄭三源
法官邱琦法官呂太郎正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國99年10月12日
書記官黃千鶴