裁判字號：臺灣臺北地方法院90年訴字第65號民事判決
裁判日期：民國91年04月30日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度訴字第六五號
原告雙象建設股份有限公司法定代理人己○○被告辛○○訴訟代理人庚○○被告乙○○訴訟代理人丙○○被告甲○○訴訟代理人 余秀蘭 被告壬○○○
丁○○戊○○右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主文被告甲○○應給付原告新台幣肆拾肆萬元，及如附表一所示滯納金。
被告辛○○應給付原告新台幣壹拾玖萬伍仟伍佰元，及如附表二所示滯納金。
被告壬○○○應給付原告新台幣叁拾伍萬元，及如附表三所示滯納金。
被告丁○○應給付原告新台幣柒萬元，及如附表四所示滯納金。
被告戊○○應給付原告新台幣叁拾壹萬元，及如附表五所示滯納金。
被告乙○○應於原告將門牌號碼基隆市○○街四七八之三號十樓房屋之漏水情形修復至無滲水之虞、更換臥室變形窗框、浴室馬桶、並將該屋外牆髒污部分清除後，給付原告新台幣肆拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔百分之二十五、被告辛○○負擔百分之十，被告壬○○○負擔百分之二十、被告丁○○負擔百分之四、被告戊○○負擔百分之十八，被告乙○○負擔百分之二十二，餘由原告負擔。
本判決第一至六項於原告分別以新台幣壹拾伍萬元、柒萬元、壹拾貳萬元、貳萬元、壹拾萬元為被告甲○○、辛○○、壬○○○、丁○○、戊○○供擔保後，得假執行。
但被告辛○○、乙○○於假執行程序實施前，各以新台幣壹拾玖萬伍仟伍佰元、肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：聲明：除假執行供擔保金額外，如主文第一至六項所示。
陳述：被告各向原告買受如附表所示「巴塞隆納」社區房屋及其坐落基地持分，
雙方約定被告應按契約書附件所定之付款期別及金額，於原告通知付款期限內繳款，如逾期，每逾一日應加付該期款萬分之五或千分之一之滯納金。原告已依約將房地所有權移轉登記予被告，詎被告仍有如附表一至六所示金額之價金、滯納金迄未給付，爰依據兩造間之買賣契約，請求被告給付如聲明所示之價金及滯納金。
證據：提出房屋土地（車位）買賣契約書及不動產登記謄本六份為證。
乙、被告甲○○方面：聲明：原告之訴駁回。
陳述：確實與原告締約買受系爭房屋，尚有價金尾款新台幣（下同）四十四萬元
未付，惟該屋自八十七年九月一日交屋後，主臥室裝設冷氣之牆壁及廚房天花板均有滲水現象，公共設施亦多有瑕疵，被告為不完全給付，若被告可將各該瑕疵修補完成，願付清尾款。
丙、被告辛○○方面：聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
陳述：
㈠確實與原告締約買受系爭房屋，尚有價金尾款二十萬元未付，惟該屋自八十七
年六月廿六日交屋後，每逢下雨室內牆壁即出現滲水現象，且天花板有龜裂裂縫，被告為不完全給付，在被告補正該等瑕疵之前，伊自得主張同時履行抗辯權拒絕給付尾款。
㈡原告曾承諾折讓熱水器四千五百元，縱認被告有給付尾款之義務，亦得以該款項主張抵銷。
丁、被告乙○○方面：聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
陳述：
㈠確實與原告締約買受系爭房屋，尚有價金尾款新台幣（下同）四十萬元未付，
惟該屋自八十七年九月二日交屋後，牆壁即有嚴重漏水情形，經原告多次修繕仍未見改善，臥室之窗框甚至因多次修繕而產生變形情形，被告除應負瑕疵擔保責任外，並應負不完全給付之責，在被告將漏水部分修繕至完全無滲水之虞、將變形之窗框與因滲水而損壞之浴室馬桶更換、徹底清除房屋外牆之髒污外，被告自得主張同時履行抗辯權而拒絕給付尾款，且原告不得向被告請求給付滯納金。
㈡原告在未事前告知並提出修繕計畫之情況下，即遣工人攜帶簡便之工具與材料
前來，並謂僅需二小時即可修畢，惟若系爭房屋漏水之瑕疵非可輕易修繕完成，原告草率為之，被告自有拒絕之權。
戊、被告壬○○○方面：聲明：原告之訴駁回。
陳述：確實與原告締約買受系爭房屋，尚有價金尾款三十五萬元未付，惟該屋自
八十七年六月十六日交屋後，兩間臥室之窗戶下方即會滲水、廚房牆面磁磚部分與牆面剝離，公共設施亦多有瑕疵，若被告可將各該瑕疵修補完成，願付清尾款。
己、被告丁○○方面：被告丁○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場所為陳述略為：
聲明：原告之訴駁回。
陳述：確實與原告締約買受系爭房屋，尚有價金尾款七萬元未付，惟該屋自八十
七年五月卅一日交屋後，下雨天即會漏水，雖曾自行僱工修復，但仍有漏水情形發生，另系爭社區之公共設施亦多有瑕疵，被告為不完全給付，若被告可將各該瑕疵修補完成，願付清尾款。
庚、被告戊○○方面：聲明：原告之訴駁回。
陳述：確實與原告締約買受系爭房屋，尚有價金尾款四十四萬元未付，惟該屋自
八十七年九月一日交屋後，主臥室裝設冷氣之牆壁及廚房天花板均有滲水現象，且社區之公共設施亦多有瑕疵，被告為不完全給付，若被告可將各該瑕疵修補完成，願付清尾款。
理由本件依兩造簽訂之房屋土地（車位）買賣契約書第廿二條規定，已合意由本院為第一審管轄法院，本院自有管轄權，合先敘明。
原告之法定代理人業於起訴後之九十年五月廿九日變更為己○○，有公司變更登記事項卡一份在卷可按，新任法定代理人聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
被告丁○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
原告主張被告向之購屋，各積欠如聲明所示之價金尾款未付等事實，已據其提出與
所述相符之房屋土地（車位）買賣契約書、不動產登記謄本等件為證，復據被告為自認，堪信為真正。
被告拒絕給付價金尾款，均係主張彼等買受之房屋有漏水等情、社區公共設施亦多
有瑕疵，認原告應負出賣人之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，而主張在瑕疵修補完成前，得提出同時履行抗辯云云。經查：
㈠系爭社區之公共設施，業於九十年五月廿五日由原告點交予社區管理委員會，有
備忘錄一份在卷可稽，自此各該公共設施之管理、維護，由為社區全體住戶代表之管理委員會負責，被告自不得再以各該公共設施設置、效用有問題，指稱係原告之責，而應由原告負瑕疵擔保或不完全給付責任。
㈡又物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十五條之規定危險移轉於買受
人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，固為民法第三百五十四條第一項所明定，惟出賣人應負瑕疵擔保責任時，買受人得主張之權利，殆為請求解除契約、減少價金、請求不履行之損害賠償或另行交付無瑕疵之物（民法第三百五十九條、第三百六十條、第三百六十四條第一項參照）。縱認系爭房屋均有瑕疵，然出賣人即原告並未對被告就買賣標的物房屋之品質作何保證，且系爭買賣契約並非種類買賣，被告本即不得依據民法第三百六十條、第三百六十四條第一項規定，請求原告為不履行之損害賠償或另行交付無瑕疵之物。且系爭買賣契約係成立於民法債編八十九年五月五日修正施行之前，有關買受人解除契約、減少價金權利行使之除斥期間，應依修正施行前民法第三百六十五條規定於物之交付後六個月內行使。被告所買受之房屋均於八十七年間即交屋，迄今已逾六個月，被告已不得再向原告主張渠等有解除契約或減少價金之權，亦即，被告已不得請求原告負出賣人瑕疵擔保責任，應予敘明。㈢另被告主張原告有不完全給付之債務不履行情事一節，業據原告否認，被告應先
舉證證明系爭房屋於契約成立後，確有彼等所指稱漏水、滲水之不完全給付等情。被告雖分別以提出房屋現狀之照片、聲請本院至現場履勘作為證明方法，經本院會同兩造至現場履勘後，亦發現被告甲○○、辛○○、壬○○○、戊○○所有之房屋，現狀分別為「臥房裝設冷氣機之牆壁牆面有滲水之水痕；廚房天花板未見有滴水現象」、「房屋進門後左手邊牆面有滲水現象；天花板有數條裂紋，但並無水漬；大門左手牆面有滲水現象」、「二間臥室窗檯下方均有滲水現象；廚房磁磚有部分與牆面剝離，但未脫落」、「臥室窗檯下方有油漆剝落現象；另一間臥室冷氣機旁牆面有滲水現象」，有勘驗筆錄一份足憑，姑不論履勘當日所見，各該房屋均無被告指稱之嚴重漏水、滲水現象，且各該房屋之牆壁滲水問題，是否因原告興建房屋時施工不當所致，或因交屋業逾四年，自然損耗所致，均待研求，由被告提出之照片及現場履勘結果，實難遽認原告依約交付各該房屋予被告，有不完全給付之情，而應負債務不履行之責，從而，被告甲○○、辛○○、、壬○○○、丁○○、戊○○所為原告應負不完全給付之責，在原告補正瑕疵之前，彼等得拒絕給付價金尾款之抗辯，難認有據，尚無可採。
㈣至被告乙○○主張伊所購置之房屋，於交屋後即出現嚴重漏水問題，經原告多次
修繕均未能將問題解決，臥室窗框更因多次修繕而變形、無法開啟；房屋外牆因修繕之故而髒污；浴室馬桶因滲水而損壞等情，為原告所不爭執，前開足以減損房屋價值、效用之瑕疵，係於兩造契約成立後發生，可歸責於原告，原告應負不完全給付之債務不履行責任，堪予認定。按出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二六四條規定之適用，最高法院七十七年民事庭會議決議可資參照，準此，被告乙○○辯稱在原告將前開瑕疵修補完成前， 伊得 主張同時履行抗辯權，拒絕給付價金尾款等語，於法並無不合，堪予採取。
次按買受人對於出賣人，有交付約定價金之義務；當事人得約定債務人於債務不履
行時，應支付違約金，民法第三百六十七條、第二百五十條規定甚明。被告甲○○、壬○○○、丁○○、戊○○各積欠原告買賣價金四十四萬元、三十五萬元、七萬元、三十一萬元，業如前述，從而，原告依據兩造間之買賣契約，請求彼等清償所欠價金並依約加計滯納金，為有理由，應予准許。被告辛○○雖仍有價金尾款二十萬元未付，惟伊辯稱原告前曾承諾折讓電熱水器四千五百元，有證明書一紙可證，並為原告所不爭執，則伊以該四千五百元主張抵銷，洵為有據，從而，原告依據兩造間之買賣契約，得請求伊給付十九萬五千五百元及如附表二所示之滯納金，逾此數額所為之請求，為無理由，應予駁回。至原告請求被告乙○○給付部分，乙○○確實仍有價金尾款四十萬元未付，原告依據兩造間之買賣契約，自屬有權請求伊給付該筆款項，惟被告乙○○有權在原告修補房屋瑕疵前拒絕給付尾款，伊對價金尾款迄今未付一事，並不負遲延給付之責，原告無權請求伊給付滯納金，此部分請求應予駁回。
又原告及被告辛○○、乙○○分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，
就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項但書，第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年四月三十日
民事第二庭法官陳婷玉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年四月三十日~B法院書記官