裁判字號：臺灣新北地方法院106年訴字第3582號民事判決
裁判日期：民國107年06月28日
裁判案由：強制遷離
臺灣新北地方法院民事判決106年度訴字第3582號原告一道彩虹田園小城公寓大廈管理委員會法定代理人 林建良 訴訟代理人 陳樂明 被告 羅民宗 上列當事人間請求強制遷離事件，本院於民國107年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期1至2年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期1年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。」公寓大廈管理條例第29條第1項、第2項、第3項分別定有明文。又「主任委員由管理委員互選，得以不記名票選之。」「管理委員之任期（每年7月1日起至翌年6月30日止）為期1年。」「主任委員對外代表管理委員會。」為一道彩虹田園小城社區管理規約（下稱系爭管理規約）第16條第2項第3款前段、第3項、第17條第1款前段所明定，有系爭管理規約在卷可按（見本院卷一第81頁、第83頁）。本件原告於民國106年5月21日經區分所有權人會議改選出新任管理委員，新任管理委員並於同年6月16日舉行管理委員例行會議，互選出新任主任委員為林建良，並經原告向主管機關即新北市新莊區公所申請變更報備等情，有原告106年第23屆區分所有權人會議紀錄、新北市新莊區公所106年6月28日新北莊工字第1062077954號函、原告第22屆（6月份）管理委員例行會議紀錄、出席委員簽到表、新北市政府工務局105年8月3日新北工寓字第1051454420號函、原告105年7月28日（105）一道彩虹字第1050728001號函在卷可稽（見本院卷一第39頁至第59頁、第61頁、第145頁至第151頁、本院卷二第33頁至第37頁）。依前開說明，原告於106年10月5日提起本件訴訟時，原告之法定代理人應為林建良，是林建良以原告之法定代理人身分，委任陳樂明為訴訟代理人並為訴訟行為，於法並無不合，被告辯稱原告未經合法代理，被告林建良無法定代理權云云並無可採。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告為門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○號
6樓建物（下稱系爭建物）之所有人，積欠一道彩虹田園小城公寓大廈（下稱系爭社區）管理費，經原告聲請鈞院拍賣系爭建物（案號：105年度司執字第30477號），被告始於
106年2月9日繳清97年9月至104年9月所欠繳之管理費新臺幣（下同）135,320元。詎被告後續仍未正常繳交管理費，自104年10月1日起至106年9月30日止，累積欠繳系爭社區管理費及相關費用共計42,034元，經原告屢次催討，被告均置之不理。原告業以被告積欠管理費，造成社區基金無謂損失，違反系爭管理規約第31條第2項第1款為由，於
106年5月21日經區分所有權人會議決議訴請鈞院命被告遷離並出讓系爭建物及基地，爰依公寓大廈管理條例第22條第
1項第3款規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應自系爭建物遷離，並應出讓系爭建物所有權及基地所有權應有部分。
二、被告則以：依公寓大廈管理條例第22條第1項第1款規定，欠費可強制遷離之要件為積欠費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，系爭管理規約第31條第2項第1款約定經強制執行再度積欠管理費2個月以上者，即可訴請強制遷離，已違反公寓大廈管理條例之前開規定；且公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定，其情節是否重大仍需經法院評價，倘以一有積欠管理費之情形即可依上開規定訴請強制遷離，無異於規避同條項第1款之要件；遑論106年5月21日區分所有權人會議出席投票之住戶區分有權比例未逾二分之一。又被告於訴訟中亦已繳清106年10月前所欠繳之管理費，故原告提起本件訴訟，顯無理由等語置辯。
並聲明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷：原告主張被告為系爭建物之所有權人，因積欠系爭社區管理費，前經原告向本院聲請強制執行，被告始於106年2月9日繳清97年9月至104年9月所欠繳之管理費135,320元，詎被告後續仍未正常繳交管理費，累積欠繳系爭社區管理費及相關費用共計42,034元，經原告於106年5月21日召開區分所有權人會議依系爭管理規約第31條第2項第1款約定，決議訴請鈞院命被告遷離並出讓系爭建物等情，業據其提出本院執行命令、追討管理費金額計算書、公共管理費用分攤收據單、106年第23屆區分所有權人會議紀錄及出席簽名名冊暨出席委託書、新莊幸福郵局存證號碼第177號存證信函、106年9月14日積欠管理費追繳協調會會議邀請函、建物及土地第一類謄本、郵件簽收簿內頁、送交會議邀請函錄影翻拍照片等件為證（見本院卷一第19頁至第59頁、第63頁至第68頁、第129頁至第143頁、第159頁至第497頁），堪信為真，被告不否認本件起訴時，其積欠自104年10月1日起至
106年9月30日止之管理費，惟執前詞置辯。經查：㈠系爭社區106年5月21日區分所有權人會議決議未經請求法院撤銷，不得以決議方法違反法令或章程而主張無效：
⒈「住戶有下列各項之情事，管理委員會應促請區分所有權人
或住戶改善，於1個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離，而住戶為區分所有權人時，亦得訴請法院出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分：㈠積欠依本條例（即公寓大廈管理條例）及規約規定應分擔費用，經強制執行再度積欠管理費2個月以上者。」系爭管理規約第31條第2項第1款定有明文。再按「按公寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為意思機關。是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可類推適用民法第56條之規定。又總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於3個月內請求撤銷其決議，但出席社員對於召集程序或決議方法未當場表示異議者，不在此限，總會決議之內容違反法令或章程者無效，民法第56條定有明文，依此，如主張區分所有權人會議，出席人數不足法定人數，或出席者之所有權應有部分合計未達法定比例者，均係決議方法之違法，並非決議內容之違法（最高法院63年臺上字第965號判例參照）。如有上述情形，各區分所有權人自應依前揭法律之規定，得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。該項決議，在未經法院撤銷之前，各區分所有權人，均自不得主張該決議係無效。
⒉查被告居住於系爭社區，積欠系爭社區管理費，經原告聲請
強制執行後，被告再度積欠104年10月1日起至106年9月30日止共計24個月之管理費，經原告屢次催討，被告於本件
106年10月5日起訴前均未繳納，直至訴訟中始為繳清等節，為被告所不爭執，已如前述。又被告雖主張系爭社區106年5月21日區分所有權人會議決議，以被告違反系爭管理規約第31條第2項第1款之規定，通過訴請法院命被告遷離並出讓系爭建物之決議，惟該次決議出席投票之住戶區分有權比例未逾二分之一，主張決議有瑕疵等語，然依前開判例意旨，不論系爭社區於106年5月21日區分所有權人會議決議方法即出席人數是否達法定人數，及出席者之所有權應有部分合計是否達法定比例，於該次決議撤銷前，各區分所有權人均不得主張決議無效。而106年5月21日決議迄今已逾3個月，被告自承其未提起訴訟撤銷上開會議決議（見本院卷二第90頁），則原告主張依系爭社區106年5月21日區分所有權人會議決議起訴請求被告強制遷離，似非無據。
㈡違反系爭管理條例第31條第2項第1款約定，並非必然構成
公寓大廈管理條第22條第1項第3款「情節重大」：然按公寓大廈管理條例第22條第1項第1款、第3款規定，住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。...其他違反法令或規約情節重大者。」因公寓大廈管理條例之立法目的，在於建立公寓大廈使用自主性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監督與管理維護，而上開強制遷離、出讓之規定，為嚴重性之巨大手段，對於區分所有權人之財產保護，即有重大衝擊，運用性自須符合適當性、必要性、衡平性而以最後手段性審慎為之。且就積欠應繳納之公共基金或應分擔或負擔之費用者，原告得依公寓大廈管理條例第21條規定，訴請法院命其給付。況公寓大廈管理條例第22條第1項第1款就積欠應分擔之費用而得訴請強制遷離部分已有特別規定，同條項第3款所定「其他違反法令或規約情節重大者」應係規範非屬前2款情形之概括規定，否則於此情形，如認管理委員會就積欠管理費者得依該條項第3款訴請強制遷離，無異於規避同條項第1款所定之要件，進而架空該條項第1款之規定而使其成為具文。原告雖主張被告違反系爭管理規約第31條第2項第1款約定且情節重大，屬公寓大廈管理條例第22條第1項第3款與系爭管理規約第31條第2項第
1款云云，惟原告並未舉證何種情形「屬違反規約情節重大」，且所謂「情節重大」為一規範性構成要件要素，須經法院綜合客觀情事、公寓大廈之管理維護、區分所有權人及全體住戶之權益等項而為評價，故原告僅依被告違反系爭管理規約第31條第2項第1款約定，業經區分所有權人會議決議訴請法院命被告遷離並出讓系爭建物及基地，即主張有公寓大廈管理條例第22條第1項第3款違反規約情節重大之情形，訴請被告遷離並出讓系爭建物及其基地，難謂有理由。
四、綜上所述，原告依系爭管理規約第31條第2項第1款、公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定，訴請被告自系爭建物遷離並出讓系爭建物所有權及其基地所有權應有部分，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年6月28日
民事第五庭法官謝宜雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年6月28日
書記官吳宜遙