臺灣臺中地方法院民事判決 101年度沙簡字第219號
原 告 張金瑞
蒲麗寬
共 同
訴訟代理人 張慶達 律師
複代理人 黃淑芳
被 告 高清 華
高清三
高文卿
高啟森
高明 鐘
高明和
高明裕
共 同
訴訟代理人 蔡譯智 律師
上列當事人間請求確認耕地租約不存在事件，本院於民國101年
10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他
訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者
。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事
項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者
。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當
事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成
立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被
告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟
之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞
辯論者，視為同意變更或追加。」民事訴訟法第255條定有
明文。本件原告起訴時原聲明：請求判決確認 王肇宏 與被告
間就臺中市○○區000000000號」耕地三七五租約之
法律關係不存在。訴訟費用由被告負擔。嗣於本院言詞辯論
終結後，具狀追加備位聲明：請求確認兩造間就臺中市○○
區000000000號」耕地三七五租約之法律關係不存在
。訴訟費用由被告負擔。其訴訟標的之當事人並不相同，核
屬訴之追加，惟被告據狀表示不同意原告此部分之追加，本
院認為原告於本院言詞辯論終結後，始具狀追加之備位聲明
，並無上開民事訴訟法第255條第1項各款所列之事由，其追
加部分，為不合法，應予駁回。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）坐落臺中市○○區○○段○○○號土地為訴外人王肇宏所有
，出租予被告7人耕作。然上開耕地業於民國63年間實施
都市計畫，變更土地使用分區，出租人王肇宏得依耕地三
七五減租條例第17條第1項第5款「經依法編定或變更為非
耕地使用時」之規定，終止本件耕地租約，詎料出租人王
肇宏迄今逾37年之久均未終止租約，至上述耕地遭本院99
年度司執字第96171號強制執行，拍賣期間，王肇宏仍滯
留國外未終止租約。上述耕地嗣由原告2人拍賣取得產權
，因出租人怠於行使租約終止權，原告2人為維權益，自
得依民法第242條規定代位向承租人被告等7人終止本件耕
地租約。從而，系爭租約既已終止，該租約即已不存在，
惟被告等人卻認系爭耕地租約繼續有效，並未依耕地三七
五減租條例第17條第2項向出租人請求補償金。為此，原
告有提起本件確認之訴確認耕地租約之法律關係不存在之
實益。並聲明：請求判決確認王肇宏與被告間就臺中市○
○區000000000號」耕地三七五租約之法律關係不
存在。訴訟費用由被告負擔。
（二）對於被告陳述之意見：
1、被告認原告起訴違反耕地三七五減租條例第26條規定，並
非正確：「查耕地三七五減租條例第26條所規定調解調處
之程序，必須當事人間有耕地租佃關係存在，其發生之租
佃爭議，始由當地鄉鎮區公所耕地租佃委員會調解，調解
不成立再由縣市政府耕地租佃委員會調處。若當事人間根
本無租佃關係存在，自無該條適用之餘地，...」，行政
法院56年62號判例、最高法院41年台上字第1063號、台抗
字第24號判例，均同見解。因此被告上開辯解，顯然為錯
誤之主張。再依內政部函示：「是否有租佃關係存在，非
行政機關所能認定，應由當事人訴請法院認定。」訴請確
認租賃關係不存在，無該條例第26條之適用，是本件原告
已訴請判決租約關係不存在，自應依照法定條件先予判定
。
2、本件原告代位原出租人王肇宏提起確認租約不存在之訴，
為被代位人王肇宏自己之權利而非他人之權利。依64年第
5次民事庭推總會議決定，不得將被代位人列為共同被告
。因之，非被告所稱之必要共同訴訟。
3、被告指稱原告無民法第242條代位權之適用，亦有錯誤：
查被告此部分之辯解，終究仍須基於原租約依法是否符合
法定終止條件，本案既由原告訴請確認租約存在與否，而
行政機關就租佃關係是否存在無職權認定，有賴法院先予
審理。且租賃權為債權契約，租約之成立或終止非以土地
所有權人為限。原告買受系爭土地之法律地位，相對於出
賣人對土地上之權利有應維護而不為時，買受人即得以債
權人地位代債務人（出賣人）行使相關法律行為。
4、依內政部函示，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款所
定終止租約之法旨，有促進都市土地之合理利用，具地盡
其利之公益需要，既依法編定或變更為非耕地之土地，其
耕地租約即應依法得予終止，無保護必要。本案原告已踐
行以存證信函通知，並代位原出租人告知承租人應向提存
所領取其補償費，依內政部函釋意旨，原告代訴外人王肇
宏，向承租人表示依耕地三七五減租條例第17條第1項第5
款規定，終止租約之意思表示，依法已然完備。
5、本件臺中縣私有耕地契約書記載耕地出租人為王肇宏，政
府機關核定之租約書出租人亦為王肇宏，是系爭耕地出租
人為王肇宏，原告以存證信函代位王肇宏終止租約，依法
尚無不合。如法院認為原告有終止權，爰以本書狀送達予
被告7人時，表示終止本件租約。至於實施都市平均地權
條例第56條第2項所規定之改良費及補償金，與同條第1項
所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關
係，自不發生同時履行抗辯問題，被告此部分主張，亦非
有據。
6、確認法律關係成立或不成立之訴，固以確認現在之法律關
係為限，但過去不成立之法律關係，延至目前仍繼續不存
在，仍不失為現在之法律關係。如對於該法律關係存在與
否，有即受確認判決之法律上利益，自非不得對之提起確
認之訴。查原告代位王肇宏以存證信函終止耕地租約，惟
被告等人仍認系爭耕地租約存在；且主管機關臺中市大甲
區公所亦未註銷系爭耕地租約，該租約現仍以被告等人為
承租人，均為現在之租賃法律關係，因之，被告辯稱係過
去之法律關係存在與否無訴請確認之實益，並非可採。
7、系爭耕地移轉時，原出租人（即地主）既未將補償金交付
受讓人，受讓耕地之人自不負給付補償金之義務，因此單
就補償金請求而言為別一契約，尚無民法租賃不破原則之
適用。另租賃權為債權契約，雖原出租人王肇宏非現在系
爭耕地之所有權人，但就補償金給付義務而言，原地主之
出租人地位並未消失，與王肇宏是否仍為土地所有權人無
涉。王肇宏在原告代位終止契約前，為系爭耕地租賃契約
之出租人。
二、被告之抗辯：
（一）被告聲明：請求駁回原告之訴。訴訟費用由原告負擔
（二）被告陳述：
1、程序部分：原告起訴違反耕地三七五減租條例第26條規定
，應駁回原告之訴。
（1）按耕地三七五減租條例第26條規定：耕地三七五減租條例
第26條規定：「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時
，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；
調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員
會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃
委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免
收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；
經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃
委員會給予書面證明。」其第2項所謂非經調解、調處，
不得起訴者，依第1項規定，係指出租人與承租人間因耕
地租佃而發生爭議之事項，已否經調解、調處之程序。換
言之，是否踐行該項程序，應指為訴訟標的之法律關係，
於起訴前是否經調處、調解而言。所謂因耕地租佃發生爭
議，係指因耕地租佃關係所發生之一切爭議而言。倘原告
對被告起訴，係根據租佃關係，即有上開法條規定之適用
；出租人與承租人因耕地租佃發生返還耕地之爭議時，非
經調解、調處，除不得逕行起訴外，於事實審法院審理中
，亦不得為訴之追加。是原告對被告起訴之事件，倘係依
據耕地三七五減租條例法律關係為之，即屬耕地租佃爭議
事件，而有該條項規定之適用，亦即未經調解、調處程序
，不得逕行起訴，否則即有起訴不合程式之不合法情形。
（2）查本件原告起訴主張確認訴外人王肇宏與被告間耕地三七
五租約法律關係，係屬耕地租佃爭議事件，原告尚未由當
地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解，及由直轄
市或縣（市）政府耕地租佃委員會調解，逕行提起本件訴
訟，則違反耕地三七五減租條例第26條規定甚明，法院應
逕駁回原告本件之訴。
2、實體部分：
（1）系爭土地於63年變更使用分區，依當時三七五減租條例，
訴外人王肇宏並無終止權：查三七五減租條例於40年5月
25日訂定時，原第17條並無「耕地經依法編定或變更為非
耕地使用時」之終止事由，而係於72年12月9日修正時，
始將上開事由列為第17條第1項第5款終止事由。故63年實
施都市計畫變更土地使用分區，此時不符合三七五減租條
例條例終止事由，而係於72年12月9日修正後始取得終止
權。
（2）本件原告主張代位訴外人王肇宏終止租約，應非適法，系
爭租約仍有效：按在耕地租約屆滿前，出租人縱有將其所
有權讓典與第三人，其租佃契約於受讓人受典人仍繼續有
效，受讓受典人應會同原承租申請為租約變更登記，耕地
三七五減租條例第25條定有明文。次按強制執行法上之拍
賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣
機關代替債務人立於出賣人之地位。又按出租人於租賃物
交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425條之規
定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼
承出租人地位，而行使或負擔契約所生之權利或義務，原
出租人自不得更行終止租約，請求承租人返還租賃物。查
兩造均不爭執本件三七五租約原係訴外人王肇宏與被告等
簽署，且係原告2人於101年1月6日經由法院強制執行拍賣
取得系爭土地，並於101年2月8日取得權利移轉證書。則
依前開見解，本件系爭土地所有權人自101年2月8日起應
為原告2人，依耕地三七五減租條例第25條規定，應由原
告2人會同被告等辦理變更登記。雖原告未辦理變更登記
，惟此並無影響原告繼受取得系爭租約出租人之地位。則
王肇宏已非系爭租約出租人，自不得依系爭租約對承租人
即被告主張有任何權利。再者，原告於取得所有權後，於
101年3月21日，以存證信函代位王肇宏終止本件三七五租
約。王肇宏已非系爭土地所有權人，亦非三七五租約之出
租人，並無終止租約之權利，則原告代無權利王肇宏終止
租約，應非適法。
（3）若本件原告終止租約係合法，則原告應依三七五減租條例
第17條第2項規定補償被告。
（4）本件原告起訴請求確認訴外人王肇宏與被告間租賃關係不
存在之訴，係屬確認他人間法律關係，王肇宏與被告有同
勝敗之必要，而依最高法院93年度台上字第117、92年度
台上字第1910號裁判意旨，應屬固有必要共同訴訟，則王
肇宏亦應列為共同被告始為適法，否則當事人顯非適格。
（5）本件土地所有權人自101年2月8日起應為原告2人。依耕地
三七五減租條例第25條規定，應由原告2人會同被告等辦
理變更登記。雖原告未辦理變更登記，惟此並無影響原告
繼受取得系爭租約出租人之地位。則王肇宏已非系爭租約
出租人，訴外人王肇宏與被告等租賃契約已屬過去之法律
關係，系爭土地出租人即所有權人已為原告，則原告確認
過去法律關係，即非適法。
（6）兩造均不爭執本件三七五租約原係訴外人王肇宏與被告等
簽署，且係原告2人於101年1月6日經法院強制執行拍賣取
得，並於101年2月8日取得權利移轉證書，則原告已取得
繼受系爭租約出租人之地位，王肇宏已非系爭租約出租人
，自不得依系爭租約對承租人即被告主張任何權利。
（7）王肇宏已非系爭土地出租人，對於系爭土地已無任何權利
，原告自無從代位訴外人王肇宏終止租約關係。
（8）被告不同意原告於言詞辯論終結後，始具狀追加之備位聲
明。
三、法院之判斷：
（一）原告主張本件三七五租約原係訴外人王肇宏與被告等簽署
，原告2人於101年1月6日經由法院強制執行拍賣取得系爭
土地，並於101年2月8日取得權利移轉證書等情，業據提
出土地登記第二類謄本、台灣省臺中縣私有耕地租約書、
臺中市大甲區都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）
證明書、郵局存證信函、本院不動產權利移轉證書等為證
，此部分事實復為被告所不爭執，應可信為真實。
（二）再被告雖稱，本件原告係依據耕地三七五減租條例法律關
係為之，即屬耕地租佃爭議事件，而有該條例第26條規定
之適用，亦即未經調解、調處程序，不得逕行起訴，否則
即有起訴不合程式之不合法情形。然按「耕地三七五減租
條例第二十六條，所謂出租人與承租人間因耕地租佃發生
爭議案件，非經調解、調處，不得起訴，係指當事人間本
於耕地租佃關係而發生之爭議案件而言。如原告起訴主張
無租賃關係存在，而本於其他之法律關係為訴訟標的，即
無該條之適用」、「當事人之一造否認有耕地租佃關係之
存在時，則屬私法上法律關係存在與否之爭，對於此種爭
執，惟有民事法院有權判斷，加以確認，非屬行政機關職
權內，得以判斷事項，各級耕地租佃委員會尚不得逕依另
一造主張以耕地租佃關係存在為前題之權利義務爭議擅行
調解調處」，最高法院46年台抗字第24號判例、最高行政
法院78年度判字第1911號判決可供參照。本件原告起訴係
請求確認王肇宏與被告間之系爭耕地三七五租約關係不存
在，並非因耕地租佃契約關係存在而發生租佃爭議，非屬
本於耕地租佃關係而發生爭議案件，自無該條規定之適用
，應先與敘明。
（三）然按「起訴請求確認他人之某法律關係存在或不存在，須
以該法律關係之雙方當事人為共同被告一同起訴，始為當
事人適格。若僅以其中一方當事人為被告，即非適格之當
事人。倘該法律關係之雙方當事人受敗訴之判決，而僅其
中一方當事人提起上訴，因該法律關係之存否對該雙方當
事人必須合一確定，不得歧異，故其上訴之效力及於另一
當事人」最高法院93年度台上字第117號、92年度台上字
第1910號判決亦可參照。本件原告起訴聲明請求判決確認
王肇宏與被告間就臺中市○○區000000000號」耕
地三七五租約之法律關係不存在。然未列契約關係當事人
之一方王肇宏為被告。原告雖稱，本件原告代位原出租人
王肇宏提起確認租約不存在之訴，為被代位人王肇宏自己
之權利而非他人之權利。依64年第5次民事庭推總會議決
定，不得將被代位人列為共同被告。因之，非被告所稱之
必要共同訴訟云云。然原告所引用之64年第5次民事庭推
總會議決定，係指「債權人主張債務人與第三人所為之不
動產買賣，係通謀虛偽意思表示，基於民法第二百四十二
條及第二百四十三條但書規定，代位債務人請求塗銷不動
產移轉登記者，不得將被代位人（即債務人）列為共同被
告，否則應將其對於債務人部分之訴，予以駁回」之情形
，性質上與本件之確認訴訟並不相同。且原告於訴訟中均
係主張代位訴外人王肇宏行使契約終止權，並進而主張該
契約因終止而不存在，並無所謂代位王肇宏「提起確認租
約不存在之訴」之情形。且如謂原告係代位王肇宏提起確
認之訴，則應認本件權利人為王肇宏，需王肇宏有即受確
認判決之利益存在，而有提起確認之訴之必要，原告始有
「代位」可言。況依原告聲明事項之內容，亦無任何「代
位王肇宏提起確認之訴」之情形。顯然原告並未區分代位
王肇宏行使終止權與代位王肇宏提起確認之訴並不相同。
其上開所稱應無可採。本件原告提起確認之訴，卻未將該
法律關係之雙方當事人列為共同被告一同起訴，僅以其中
一方當事人為被告，顯非適格之當事人。原告未為補正，
反以前詞置辯。且其追加之備位聲明復為被告所不同意，
又無民事訴訟法第255條第1項所列事由，已如前述。是本
件原告之訴為無理由，應予駁回。
（四）本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核
與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國101年12月6日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官劉國賓
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年12月6日
書記官