臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 102年度南簡字第384號
原 告 郭尚達
郭尚勳
上2人共同
訴訟代理人 王家鈺 律師
被 告 顏文彬
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年7月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺南市○區○○路○段○號之四層樓房全部遷
讓交還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬元，及自民國一百零二年二月十
八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零二年二月十八日起至遷讓交還上開房屋之日
止，按月各給付原告新臺幣柒仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明第2、3項分別
為：被告應給付原告新臺幣（下同）141,540元，並自起訴
狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利
息。被告應自民國102年2月5日起至清償日止，應按月給付
原告15,000元。嗣訴狀送達後變更該聲明為：被告應給付原
告143,860元，並自102年2月18日起至清償日止，按年息百
分之5計算之利息。被告應自102年2月18日起至遷讓交還房
屋之日止，按月各給付原告7,500元。經核原告所為上開訴
之變更，核屬應受判決事項聲明之擴張及減縮，按諸上開規
定，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）坐落臺南市○區○○路0段00號鋼筋混凝土造四層樓房（
下稱系爭建物）全部為原告郭尚達、郭尚勳分別共有，權
利範圍各2分之1。被告於101年2月1日起以每月租金15,00
0元、押租保證金30,000元、水電費除外之方式向原告租
用系爭建物，租期至104年2月1日止。被告明知兩造租賃
契約之約定，竟仍故意違約，不僅將租賃物之部分轉讓予
第三人使用，且自101年8月起即不再按月給付租金迄今，
業已累積積欠租金高達90,000元之多，雖經原告於101年
12月13日及101年12月22日分別以臺南成功路郵局第2420
號及第228號存證信函催告被告履約，然被告全然不予理
會。又系爭租賃契約明定涉訟所繳納之訟訴費、律師費用
均由被告負擔已如前述，本件到起訴為止，被告尚欠租金
6個月共90,000元、第一審裁判費為3,860元、第一審律師
費50,000元自應由被告負賠償責任。
（二）被告雖辯稱101年5、6、7月2樓漏水云云，然核該漏水狀
況並未如被告所辯稱之嚴重性，否則何以始終未見被告提
出受損之證據。又被告所稱滲水問題業經原告加以修繕妥
適，此後即未再發生滲漏雨水之情事，此由被告寄發存證
信函後至本件起訴止未曾再行寄發任何要求修繕通知之存
證信函可證，故被告所舉102年5月17、18日之所謂漏水照
片顯然與事實不符。況被告於102年3月19日調解程序中，
已當場向調解委員承認系爭建物業經原告修繕妥當，目前
已不再漏水，況102年5月份臺南市連續數度下大雨，被告
於同年5月15日庭訊時亦承認目前不曾漏水，又被告最後
一次給付租金之日為101年7月25日，係給付7月份之租金
，迄今已連續積欠長達11個月租金未付，經原告解約在先
，兩造間既已無法律關係存在，被告無權占用系爭建物已
無理由，其所辯自無可採。
（三）本件被告雖提出漏水照片，然查該等照片上均未見拍照之
期日，且所謂積水或水加土之陳述均出於被告個人之主張
，始終未見任何旁證，是以該等照片有可能出自被告所自
行加工製作之私文書，原告否認其證據能力及證據證明力
。況該等照片中所謂積水部分出自照片中之飲水機，足證
縱使留有水痕亦與下雨漏水無關。被告自稱前於101年5、
6、7月有漏水情事，然該一漏水狀況業經原告修復，是以
被告從修複後即未再陳述有漏水之狀況。故被告在本件訴
訟中另稱滲水一節顯係臨訟自行製作之不實證據。本件被
告已然違約，復經原告一再催告仍拒不履約，原告爰依上
開法律關係提起本訴，並以本件起訴狀繕本之送達為終止
租賃契約之意思表示通知，是系爭租賃契約已合法終止。
（四）並聲明：
⒈被告應將系爭建物全部遷讓交還原告。
⒉被告應給付原告143,860元，並自本件起訴狀送達之翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊被告應自102年2月18日起至遷讓交還系爭建物之日止，按
月各給付原告7,500元。
⒋訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以下列陳述答辯：
（一）被告於101年2月l日由訴外人 陳俊文 手中盤下系爭建物之
店面，經裝潢等花費約400,000餘元，並向原告以每月15,
000元承租，租賃期限為l01年2月l日起至104年2月1日止
，為期3年。從101年2月底起至101年7月多正常支付房租
，2樓廚房漏水是從101年4月底開始，中間5、6、7月2樓
漏水，被告也正常在付房租，也無說過不付房租。本件係
肇因於101年4月至10月梅雨颱風季節期間，每逢下大雨，
2樓廚房便會漏水，嚴重程度幾乎每30分鐘就須舀水一次
，否則水將流至1樓，而被告並無在此店面開伙，並將2樓
廚房暫為倉庫放置貨物，因貨物只要碰水就會損壞無法銷
售，物品損失也無從計算，幾個月下來被告亦多次深夜到
此舀水，導致精神上及身體上深感壓力，被告多次向原告
反應此事，原告雖有做處理，但漏水情事依舊，直至101
年8月又逢漏水，告知訴外人即原告之代理人 王美惠 ，卻
只得到我們已經盡力了這樣的回答，甚至王美惠還在電話
中表示要租不租隨便你。在此進退兩難情況下，被告只好
委任律師寄出存證信函，告知原告出面協調處理此事，存
證信函中亦有詳細附上被告通信聯絡方式，然而原告遲遲
無出面與被告聯繫。
（二）被告在盤此店面時原告及前承租人均未告知此系爭建物會
漏水，而被告早已投入時間精神及資金約400,000餘元，
承租系爭建物是要來做生意，不是1天2天，那可說不要租
呢？怎麼原告想叫人走就走呢？況且被告從未說過不付房
租。原告也有提出被告使用系爭建物的照片情形，2樓前
廳屯積貨品，1樓店面有擺設貨品在地面，地下室有屯積
貨品，一旦水從2樓廚房溢出流到2樓前廳、1樓、地下室
的嚴重性，損失誰來負責。2樓廚房漏水不是天災地變，
而是房屋結構有出問題，然而原告又沒事先說清楚，承租
人要付租金，那麼原告是否須盡責任及義務給予告知及負
擔其責任，如因漏水所產生被告財產之損失應如何處理？
依法，被告得定相當期限催告原告修繕，然而原告違反修
繕義務，是否就符合法律上故意或過失不法侵害被告權利
之要件，被告多次釋出善意願與原告聯繫，但原告卻百般
無理，甚至要求被告依約付其訴訟律師費，顯然有失公平
正義。
（三）原告已有欺騙之行為在先，為何把會漏水的房屋出租，而
沒事先告知被告2樓廚房會漏水之事。這是因店員30分鐘
即舀一次水才沒有造成財物損失，被告單純的作法就是大
家協商，所以也沒證據（拍照）。並且當初也有在電話中
告知王美惠，只要立切結書內容是：如被告財物有受損，
原告無條件理賠，為何不敢立此切結書呢？如房屋有修繕
好，為何不敢立切結書。因此，才會造成被告暫緩付房租
。又因為雨季已過，沒有下雨怎麼會漏水呢？今年5月17
、18日的照片也是當日親自拍照的，如果像原告所說的，
修繕妥適，為何今年還是會有漏水之現象呢？只要原告簽
立上開切結書，被告願無條件付清未付之房租。
（四）並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
四、得心證之理由：
（一）按承租人應按約定日期支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租
人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房
屋者，遲付租金之總額，非達兩個月之租額，不得依前項
之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租
賃物。民法439條前段、第440條第1項、第2項前段及第45
5條前段分別定有明文。經查：
⒈兩造就系爭建物定有房屋租賃契約，約定租賃期限自101
年2月1日起至104年2月1日止，租金每個月15,000元等情
，為兩造不爭執，且有租賃契約書在卷可參（見本院 司南
簡調字卷第9-13頁），堪信屬實。又原告主張被告自101
年8月起即未按月給付租金，有積欠租金之事實，為被告
所不爭執（見本院南簡字卷第11、51頁）。是以，本件被
告既因積欠租金已達2個月以上，經原告以存證信函限期
催告後迄今仍未給付（見本院司南簡調字卷第14-18頁）
，則原告以本件民事起訴狀繕本送達被告作為終止租約之
意思表示，自屬適法，是兩造所訂上開租約已於102年2月
17日合法終止，有該送達證書可參（見本院司南簡調字卷
第28頁）。依此，兩造所訂上開租約既已終止，則被告自
102年2月18日起即無占有系爭建物之合法權源，原告自可
請求被告將系爭建物遷讓交還原告，並得請求被告給付其
積欠自101年8月至102年1月止之租金，計90,000元（計算
式：15,000元×6個月＝90,000元）。
⒉兩造所訂租賃契約第12條約定：「乙方（即被告）若有違
約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償
損害。如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由
乙方負責賠償。」本件訴訟係因被告拒付租金，經原告終
止租賃契約後，被告迄未返還系爭建物予原告，原告因此
提起本件訴訟，而被告又無法舉證證明其抗辯事由（詳後
）。因此，本件確係因被告違約致原告提起訴訟涉訟；再
原告就本件訴訟支付50,000元之律師費之事實，復據其提
出收據1紙（見本院南簡字卷第35頁）為證，堪認屬實，
則原告依上開契約約定請求被告給付律師費用50,000元，
核屬有據，應准許之。又民事訴訟法對訴訟費用之負擔，
規定甚為詳實，乃求當事人間能公平分擔。據此，訴訟費
用之負擔係法院依據法律規定，經職權審酌後裁判之，當
事人並無就此約定之必要。進一步言，倘當事人於契約中
預先約定訴訟費用均由一造負擔，亦可能導致他造濫訴而
一造卻需負擔訴訟費用之不公現象。因此，訴訟費用之負
擔，應回歸適用民事訴訟法之相關規定，並由法院依法裁
定之，不宜且不應由當事人以契約預為約定。基此，本件
原告依上開租約約定請求被告給付本件訴訟費用3,860元
，因民事訴訟法就此負擔本有規範，原告此部分請求，不
應准許。
⒊被告雖答辯稱：因系爭建物會漏水，101年5、6、7月梅雨
颱風季節有漏水，被告有催告原告修繕，原告有修繕，但
並未修繕好，今年5月又漏水，被告未付租金肇因於此云
云。原告對於系爭建物101年5、6、7月間有漏水，並經原
告修繕乙節不爭執，被告既主張其修繕未妥，仍有漏水情
事之事，自應由被告負舉證之責。被告固提出漏水照片，
並主張係102年5月17、18日所拍攝云云，然被告因未繳納
租金，原告業於102年2月17日終止兩造所訂上開租賃契約
，則其所提證據未能證明系爭建物101年5至7月間經原告
修繕後仍有漏水情事，自不能以契約終止後之事實而為抗
辯，是被告所執前詞，難以憑採。
⒋綜此，原告請求被告將系爭建物遷讓交還原告，及請求被
告給付積欠之租金、律師費用共140,000元（計算式：90,
000元＋50,000元＝140,000元），為有理由。逾此範圍之
請求，為無理由，應駁回之。
（二）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。民法第179條前段定有明文。而無法律上原因使
用他人之物，係侵害他人權利之歸屬內容，自受有物之使
用本身之利益，此項利益，依其性質，無從返還，故應償
還其價額，就一般交易而言，應係使用該物通常所須支付
之對價；無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利
益為社會通常之觀念，最高法院61年臺上字第1695號判例
參照。又依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求
返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受
損害若干為準（最高法院72年度臺上字第4012號判決參照
）。另分別共有之共有人請求無權占有土地，返還其可能
獲得相當於租金之利益者，因非民法第821條所稱本於所
有權之請求，並無民法第821條規定之適用，且給付可分
，僅得按其應有部分，請求返還（最高法院85年度臺上字
第2391號、88年度臺上字第1341號、91年度臺上字第607
號、97年度臺上字第2032號判決意旨參照）。兩造所訂租
賃契約業於102年2月17日終止，已如前述，準此，被告自
上開租賃契約終止後即102年2月18日起即屬無權占有系爭
建物，獲有相當於租金之利益，致原告受有損害。而依上
開租約之約定，原約定租金每月為15,000元，有該租約契
約書附卷可佐，是被告占有使用系爭建物所受之利益應認
係每月15,000元。依此，原告就系爭建物之應有部分各為
2分之1（見本院司南簡調字卷第5、6頁），其不當得利之
請求自應按其應有部分而請求。從而，原告請求被告自10
2年2月18日起至遷讓交還系爭建物之日止，按月分別給付
原告各7,500元，自屬有據。
（三）綜上所述，原告依民法第455條前段、第179條、上開租賃
契約第12條之規定，請求被告應將系爭建物遷讓交還原告
，並應給付原告140,000元及自起訴狀繕本送達之翌日即1
02年2月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息，暨應自102年2月18日起至遷讓交還系爭建物之日止，
按月各給付原告7,500元，為有理由，應予准許。逾此範
圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌
量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負
擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第79條定有明文。本件原
告之請求為一部有理由，一部分無理由，爰依上開規定，判
決訴訟費用之負擔如主文第5項所示。
六、本件原告勝訴部分，係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟
事件所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規
定，應依職權宣告假執行。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判
決如主文。
中華民國102年7月24日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官盧亨龍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年7月24日
書記官盧昱蓁