臺灣高雄地方法院民事判決 100年度雄簡字第1324號
原 告 滿慶資產管理顧問公司
法定代理人 郝麗娟
訴訟代理人 林漢龍
被 告 蔡麗婧
訴訟代理人 張海宇
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國100年8月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾參萬伍仟貳佰元及自民國一百年五月
十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不
在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第7款定有明
文。本件原告原係依據系爭契約第11條第1項起訴請求：被
告應給付原告39萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息5％計算之利息。嗣於本院審理中，當庭以言詞
追加備位聲明：被告應給付原告15萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。核其性質，
係屬訴之追加，並基於同一基礎事實而來，且無妨礙被告防
禦之虞，自無不許。
貳、實體方面
一、原告主張：緣被告於民國100年1月19日委託原告仲介銷售
其所有座落高雄市○○區○○段第382地號土地（權利範圍
均為619/100000），及其上同段第3270號建物（權利範圍
1/1），即門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○號13樓之房
屋及車位（以下合稱系爭房地），委託銷售期間自100年1
月19日起至100年4月30日止，委託銷售總價為新臺幣（
下同）750萬元，並簽立專任委託銷售契約書（下稱系爭契
約）。詎被告於100年3月25日擅自終止系爭契約後，遂於
100年4月7日自行將系爭房地出售予訴外人 張琇春 ，並於
100年4月12日辦理所有權移轉登記，顯已違反系爭契約之
約定，則被告所為終止契約應不生效力，爰依系爭契約第11
條第1項規定請求被告給付6%服務報酬；倘生終止效力，另
依系爭契約第10條規定請求被告給付2%之違約金等語，並先
位聲明為：被告應給付原告39萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5％計算之利息；備位聲明為：被
告應給付原告15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：被告既於100年3月25日終止系爭契約時，原告
迄未將系爭房地代為售出，則被告事後將系爭房地出售予張
琇春，自無違約可言。又原告亦曾要求被告自100年4月18
日至100年5月15日繼續委託銷售，屆期如未售出，則契約
效力即告終止等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
(一)被告於100年1月19日專任委託原告居間銷售系爭房地，委
託銷售底價為676萬元，並以此為計算基礎，約定委託期
間自100年1月19日至100年4月30日，並訂有系爭居間
契約。
(二)被告於100年3月25日寄發存證信函，通知原告終止系爭契
約，被告嗣於100年4月7日將系爭房地出售予張琇春，
並於100年4月12日辦理所有權移轉登記。
(三)兩造另於100年4月18日簽訂委託銷售契約內容變更同意書
，同意自該日起延長委託銷售期間至100年5月15日，原
告迄未尋得適合買主。
四、本件之爭點厥為：
(一)被告於100年3月25日終止契約之效力為何？原告先位
聲明主張終止契約不生效力，得依系爭契約第11條第1
項請求，有無理由？
(二)承上，如無理由，原告備位聲明主張得否依系爭契約第
10條請求？其可請求金額為何？
五、得心證理由：
(一)按委任契約依民法第549條第1項規定，不論有無報酬，
或有無正當理由，均得隨時終止，此有最高法院62年台上
字第1536號判例可資參照。經查，本件兩造間所訂定系爭
委託銷售契約第4條雖約定委託銷售期間自100年1月19
日至同年4月30日止，又被告已於100年3月25日寄發存
證信函通知原告終止系爭契約，乃兩造所不爭，暫不論被
告所持終止契約理由是否正當，揆諸前開判例意旨，應已
發生終止系爭委託銷售契約效力至明，原告主張被告不得
片面終止契約，不生終止契約效力云云，即無可取。又按
兩造訂立之委託銷售契約書第11條第1款固規定：「委託
人（即被告）於委託銷售期間內自行將房地產標的物出售
、出租或經由第三者介紹或其他類似之銷售行為者，視為
受託人（即原告）已完成仲介之義務，委託人仍應支付受
託人以委託銷售總價6%計算之服務報酬」等語，惟查系爭
契約既於100年3月25日終止，俱如前述，自該日起已失
其效力，即兩造不受契約之拘束，則被告於契約終止後之
100年4月7日將系爭房地出售予張琇春，並於100年4
月12日辦理所有權移轉登記，自不生違約之問題。縱認兩
造於100年4月18日即系爭房地出售予張琇春之後，復另
簽訂變更同意書，並延長期間至100年5月15日，尚無礙
被告先前所為契約終止之效力，準此，原告依系爭契約第
11條第1項所為先位聲明之主張，洵屬無據。
(二)1.復依兩造委託銷售契約書第10條另載明：「本契約非經
雙方同意，不得單方任意變更之；如尚未仲介成交前因
可歸責於委託人之事由而終止時，委託人應支付受託人
以委託總價2%計算之違約金，作為違約賠償」等語在卷
，又被告雖以原告並未尋得適合買主為由而於100年3
月25日主張終止系爭契約，惟查系爭契約既載有委託銷
售期間，原告於期間內縱未尋得適合買主，然尚未屆至
約定期限，誠難謂原告有何未盡履行契約義務之情事，
而認被告終止契約之舉並非可歸責。況細究被告終止系
爭契約之原因，實則原告公司承辦人員張海宇離職而欲
將系爭房地改由委任張海宇個人代為銷售，此經被告於
審理中自承在卷，核屬被告單方片面之考量，顯與原告
履約情形為何無涉。綜合上情，被告自行終止契約之舉
，既可歸責於己，則原告依系爭契約第10條所為備位聲
明之主張，應足憑採。
2.再按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民
法第252條定有明文。查被告終止系爭契約時，原告固
未尋得適合買主而仲介成交，然原告於委託期間既有為
廣告宣傳並帶客看屋之居間仲介行為，相較於原告倘依
約完成仲介成交可取得實際成交價4%之服務報酬，衡酌
原告已付出之金錢及人力、時間成本，及因原告已無需
再安排買方簽約、交付文件、權狀及辦理所有權移轉登
記等事宜，而得減省此部分服務之勞費等情，因認原告
請求按委託總價2%計算之違約金，尚稱允當。是以，原
告本於系爭契約第10條請求被告給付13萬5200元之違約
金（委託銷售底價676萬元×2%＝13萬5200元），即有
理由，逾此範圍，則無理由。
六、綜上所述，系爭契約既經被告終止而於出售張琇春之際不生
效力，原告自無依系爭契約第11條第1項請求之餘地，是其
先位聲明，為無理由，應予駁回。又因被告自行終止契約之
舉，應屬可歸責，是原告依系爭契約第10條請求被告給付13
萬5200元，及自起訴狀繕本送達翌日之100年5月18日起至
清償日止按年息5%，為有理由，應予准許，逾此範圍，則無
理由，併予駁回。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款
之規定，職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本
院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此
敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國100年8月25日
高雄簡易庭法官黃湘瑩
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年8月25日
書記官吳雅琪