臺灣高等法院臺中分院102年度重上字第100號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺中分院102年重上字第100號民事判決

裁判日期：民國102年12月31日

裁判案由：所有權移轉登記

臺灣高等法院臺中分院民事判決102年度重上字第100號上訴人 洪惠齡 訴訟代理人 陳姿君 律師複代理人 蔡宜宏 律師被上訴人 葉錦華 訴訟代理人 涂芳田 律師複代理人 何俊龍 律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國102年5月3日臺灣臺中地方法院101年度重訴字第268號第一審判決提起上訴，本院於102年12月18日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造主張
一、被上訴人主張：㈠上訴人所有坐落臺中市○○區鎮○段○○○○○○○○號土地（以
下各稱系爭191、195地號土地）及其上臺中市○○區鎮○段○○○○號建物（門牌號碼臺中市○○區○○街○○○巷○○號，下稱系爭建物）（以下合稱系爭不動產），原設定第一、二順位最高限額抵押權各新臺幣（下同）3,120萬元及1,128萬元予債權人 林吟蓉 ，第三順位最高限額抵押權120萬元予債權人 林淑月 ，有土地登記謄本可證。嗣因上訴人違約，經林淑月向原法院民事執行處（下稱執行法院）聲請拍賣，經核定最低拍賣底價系爭191地號土地為3,824萬元、系爭195地號土地為289萬元，另系爭建物為231萬元、同屋之增建部分為54萬元，合計4,398萬元。上訴人為免系爭不動產遭拍賣，並在清償第一、二、三順位抵押債權人之本金、利息後，毫無剩餘。因此，委請訴外人 吳邦琳 偕同買方即被上訴人、賣方即上訴人及其長子 洪瑞煌 ，於民國101年3月19日至 陳德煌 地政士事務所協商買賣事宜。兩造就系爭不動產訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定上訴人以總價額4,700萬元出售系爭不動產，付款方式為簽約款470萬元，由上訴人簽收後，被上訴人簽發新光銀行松竹分行支票面額各370萬元、100萬元交由陳德煌地政士分別清償第一、二順位之抵押權人林吟蓉（370萬元），及第三順位抵押權人林淑月（100萬元），此有系爭買賣契約可證。翌日，兩造至執行法院撤回系爭不動產之強制執行事件（下稱系爭執行事件）。又依系爭買賣契約第3、4條之約定，被上訴人應於101年5月9日給付4,120萬元，以清償上訴人積欠第一、二順位抵押權人林吟蓉之欠款（連同先前第一次給付之370萬元）。詎上訴人竟拒不受理第二期期款，並拒絕會同被上訴人對第二、三順位之抵押權人清償全部欠款。雖經被上訴人委請陳德煌地政士代為催告，上訴人仍置之不理。
㈡上訴人上訴理由雖略以其遭被上訴人詐欺，及被上訴人趁上
訴人急迫、輕率、無經驗而訂立為由，撤銷系爭買賣契約；然系爭買賣契約係上訴人及其兒子洪瑞煌主動要約而成立，故被上訴人對於上訴人之主張予以否認，上訴人撤銷系爭買賣契約並無理由。又上訴人爭執其與林吟蓉間所成立者為假債權究與本件無關，為釐清上訴人之主張，被上訴人說明如下：
⒈於98年間上訴人在系爭191、195地號土地上設定抵押權予
訴外人 林雪梅 、 江欣晏 ，債權各225萬元，合計450萬元；另欠一個月利息13.5萬元（年息36%，每月利率3%，450萬×3%=13.5萬元），即上訴人積欠第一順位抵押權人林雪梅、江欣晏合計463.5萬元。另上訴人向第二順位抵押權人 張蔡春頻 借貸1,500萬元，並積欠利息8個月（年息25.2%，月息2.1%）共252萬元，本金加利息合計1,752萬元。
於98年6月24日張蔡春頻向法院聲請拍賣抵押物，上訴人之女 游湞 冠要求吳邦琳另覓金主，借貸新債償還舊債。是由林吟蓉出借款項予上訴人，並代上訴人直接清償林雪梅225萬元，江欣晏225萬元，另支付利息13.5萬元，又給付張蔡春頻銀行支票17,205,000元、現金315,000元、法院規費18,000元，合計1,753.8萬元，尚有餘款382.7萬元，經簽發銀行支票189萬元及現金，合計382.7萬元，交付 游湞冠 ，合計林吟蓉共支出2,600萬元（詳見被上證一至四）。
⒉其後，上訴人與林吟蓉於98年7月1日經公證人公證「不動
產買賣契約書」，約定以總價金3,120萬元將系爭土地出售予林吟蓉。除已支付之2,600萬元外，在系爭不動產移轉登記後，林吟蓉另給付尾款530萬元予上訴人；雙方並以2,600萬元設定抵押權以供擔保，約定每月利息為62.4萬元，並依民間借貸習慣先行扣除98年7月6日至98年10月5日之3個月利息187.2萬元。詎自98年10月6日起至99年4月6日共7個月之利息436.8萬元，上訴人均未給付。依公證書附件「買賣契約其他約定條款」第1條約定：「公證書訂定後9個月，即99年3月30日可辦理產權移轉登記（詳見被上證四最後一頁）」，此有上訴人親自用印，並由公證人確認無誤。詎上訴人竟以變更印鑑章方式，阻撓系爭不動產之過戶，且期間並未繳交利息。
⒊嗣上訴人之女游湞冠又透過吳邦琳，要求林吟蓉寬延7個
月，其中鋼公司之貨款撥下後，即可全部清償。吳邦琳同情其處境，即央請林吟蓉降低利息為月息1.5%，並寬延期限。游湞冠又要求再借現金，經評估後，林吟蓉於99年5月4日設定第二順位抵押權940萬元，第三順位即林淑月100萬元連同先前2,600萬元抵押債權，合計全部借款抵押債權為3,640萬元，利息自99年5月4日後全部降為月息1.5%，即每月54.6萬元，約定每月8日為給付利息日。因上訴人及其女兒游湞冠從未依約給付利息，其要求暫緩時限之同時，表示願意預扣7個月利息（當時吳邦琳曾勸游湞冠不要再繼續借款，否則利滾利非常可觀），即99年5月8日起至99年12月7日止，共382.2萬元，連同之前所欠436.8萬元之利息，餘款221萬元，其中130萬元為退稅支票，直接存入上訴人土地銀行帳戶，餘由游湞冠收受。是上訴人積欠林吟蓉之總金額為3,540萬元（2,600萬元＋940萬元），自99年12月8日至102年8月8日，共33個月未付利息，利息為1,752.3萬元，扣除101年3月19日上訴人另與被上訴人簽訂系爭買賣契約時，由被上訴人代為給付之利息370萬元，其尚有1,382.3萬元之利息未給付，即上訴人尚積欠林吟蓉本金及利息，合計4,922.3萬元。
⒋而林淑月出借100萬元予上訴人，由其女游湞冠受領現金，其利息約定為每月1.5%，並預扣三個月利息4.5萬元。
上訴人已16個月未繳利息，故由林淑月聲請拍賣抵押物，上訴人之子電請吳邦琳再向林淑月要求不要執行拍賣。嗣於101年3月19日，上訴人及其子、媳等三人，與被上訴人相約至陳德煌地政士處，上訴人又要求以總價金4,700萬元出售系爭土地予被上訴人（原出售予林吟蓉為3,120萬元）。於101年3月19日被上訴人支付470萬元，其中370萬元代上訴人直接清償林吟蓉之利息；另100萬元代上訴人清償對林淑月之債務（尚欠林淑月24萬元利息及執行相關費用71,500元），有上訴人親自與被上訴人訂定之系爭買賣契約及支票2紙可憑（詳見被上證六、七），林淑月100萬元之債權受償後，即撤回系爭拍賣之強制執行。
⒌惟上訴人於與被上訴人簽訂系爭買賣契約後，又翻悔約定
；同時並捏造不實以刑事偽造文書、詐欺等對被上訴人提出告訴，均經臺灣臺中地方法院檢察署檢察官為不起訴處分在案（詳見被上證八）。是以，林吟蓉、林淑月對上訴人之債權，均屬事實，上訴人就此亦知之甚詳；其空口否認存在債權債務關係，顯非可採。
㈢且依系爭買賣契約第10條第2款違約罰則之約定，如果賣方
片面違約，買方即可取得契約解除權，而非買方就喪失請求賣方履行契約之權利。亦即，買方可以依該約定解除契約，並請求賣方給付懲罰性違約金，或可以請求賣方繼續履行契約。故本件上訴人既已違約，被上訴人自仍得依系爭買賣契約，請求上訴人履行契約。
㈣至系爭建物及所坐落之基地，已分割出488.75平方公尺，其
坐落之基地亦分割出部分土地，另編為臺中市○○區鎮○段段000○0地號（下稱系爭191之1地號）。系爭191地號土地之面積原為3,271.19平方公尺，分割後已減縮為2,782.44平方公尺，此有土地登記謄本可參。而系爭191之1地號土地及其上之系爭建物所有權，均已移轉為被上訴人所有。惟因上訴人自101年5月9日起即拒絕辦理受領第二期期款事宜，其積欠抵押權人之鉅額本金正逐漸累積利息，加上繳納之稅款等費用，預計將支出之款項已逾原約定之買賣價金。上訴人無視於其拖延履約實為損人損己，被上訴人為保權益，爰依民法第345條第1項規定及系爭買賣契約，請求上訴人移轉系爭土地之所有權予被上訴人。被上訴人同時給付第二期期款以塗銷系爭土地上之第一、二順位抵押權。另按我國民事訴訟所採者為辯論主義，非經當事人主張，應不得採為判決之基礎。惟查，上訴人於原審從未主張同時履行，詎原審判決
主文竟附有「被告應於原告給付新台幣肆仟貳佰參拾萬元之同時」之同時履行條件，於法似有未合。基上所述，爰於原審聲明：上訴人應將坐落臺中市○○區鎮○段○○○○號土地（面積2782.44平方公尺）、及195地號土地（面積246.69平方公尺）之所有權全部移轉登記予被上訴人。
二、上訴人則以：㈠被上訴人與上訴人之女游湞冠及本件抵押權人林淑月、林吟
蓉共謀，先於98年7月1日以偽造上訴人簽名及盜用上訴人印章之方式，簽發面額2,600萬元之本票予林吟蓉，再以假債權之方式將系爭不動產設定第一順位3,120萬元抵押權予林吟蓉；於99年5月7日又以上開同樣之方式，偽造並盜蓋簽發面額940萬元之本票予林吟蓉，並再以假債權之方式將系爭不動產設定第二順位1,128萬元抵押權予林吟蓉；復於同日又再偽造並盜蓋面額100萬元之本票予林淑月，再以假債權之方式將系爭不動產設定第三順位120萬元抵押權予林吟蓉。
㈡系爭買賣契約確係上訴人遭被上訴人詐欺，且係被上訴人趁上訴人急迫、輕率、無經驗而訂立：
⒈系爭不動產遭林淑月聲請拍賣抵押物，相關寄達通知上訴
人之文書，均遭上訴人之女游湞冠攔截代收，上訴人全然不知（詳見上訴人於原審所提被證八、九）。直至執行法院拍賣系爭不動產之前一天即101年3月19日，林吟蓉及被上訴人委由吳邦琳並協同被上訴人至上訴人住處，被上訴人聲稱就是要取得上訴人之系爭土地，若不出售給被上訴人，系爭不動產遭法院拍賣後，將再繼續請求不足額之欠款部分等語。因時間急迫，上訴人在無法究明，究竟有無抵押債務存在之情形及法律上有無其他救濟途徑下，僅能與被上訴人簽訂系爭買賣契約，以保護系爭不動產免於遭受拍賣之下場。事後思之，此顯然係被上訴人之計謀，按如果系爭不動產遭受拍賣，被上訴人大可以更低之拍賣價格取得系爭不動產，為何如此「善意」要與上訴人簽訂系爭買賣契約，以取得系爭不動產？⒉系爭買賣契約簽訂後，上訴人實際上並未取得任何價金，
而係由被上訴人之妻 林月雲 簽發受款人分別指明為林吟蓉及林淑月之支票2紙，直接交由 陳根德 地政士辦理，林吟蓉及林淑月始於101年3月20日具狀撤回拍賣之聲請。事後，上訴人始知，被上訴人與本件抵押權人林吟蓉分別為友乾企業股份有限公司之董事及監察人，足見被上訴人與本件抵押權人間相互熟識，先由林吟蓉對上訴人取得假債權後，趁系爭不動產將遭受拍賣急迫之際，再由被上訴人出面，以低價購買系爭不動產。
⒊綜觀本件上訴人實際上不僅未取得任何價金，且系爭不動
產尚需出售及辦理所有權移轉登記予被上訴人，上訴人在此次之「買賣」中僅有損失，而未有任何之利益，是被上訴人與林吟蓉等人前階段共謀偽造上訴人簽名及盜用上訴人印章之方式，並簽發本票，再以假債權之方式，設定抵押權予林吟蓉之行為，致上訴人陷於錯誤，誤以為受有債務，系爭不動產將遭拍賣，被上訴人之行為顯已構成詐欺，上訴人簽訂系爭買賣契約後以受有詐欺為由，撤銷系爭買賣契約，即有理由。而後，被上訴人以實際上不存在之債務及系爭不動產將遭拍賣為由，威嚇上訴人，若不出售系爭不動產予被上訴人，則不僅上訴人不能取得任何價金，並將繼續聲請拍賣土地，且會向上訴人繼續索討拍賣後剩餘不足額之金額，致上訴人心生畏懼，而與被上訴人簽訂系爭買賣契約，被上訴人之行為顯亦已構成脅迫，是上訴人既已為撤銷之意思表示，被上訴人起訴請求上訴人移轉系爭不動產，於法無據。
⒋又依民法第74條規定：「法律行為，係乘他人之急迫、輕
率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付」；「民法第74條所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言。出賣人不知買賣標的之價值關係，而率與買受人訂立契約，亦在輕率之列」（最高法院79年度台上字第1394號判決意旨參照）。被上訴人趁系爭不動產即將遭受拍賣危急之際，致使上訴人以低於市價行情之價格將系爭不動產出售予被上訴人，顯係趁上訴人急迫、輕率、無經驗而簽訂系爭買賣契約，依當時情形確屬對上訴人顯失公平。
⒌再本件自原審迄今，上訴人一再要求被上訴人提出抵押債
務之匯款單據，惟始終未見被上訴人提出相關抵押債務之匯款單據，更可顯見被上訴人之心虛。關於此，上訴人亦已對本件抵押權人提出確認抵押債權不存在之訴，現繫屬於原法院。至被上訴人於本院所提相關抵押債權存在之單據，亦顯示該等借款均非直接給付予上訴人，故該等單據亦無法證明系爭抵押債權存在。另再比對系爭買賣契約與系爭本票及借據等相關簽名，上訴人之女游湞冠之簽名與上訴人遭偽造之簽名，其無論是筆順或書寫方式及筆跡均可得知係由同一人所簽，足證本件確係被上訴人先與上訴人之女游湞冠及林淑月、林吟蓉共謀詐騙上訴人以較便宜之價格，將上訴人之系爭不動產予以出售。
⒍而查，游湞冠於系爭買賣契約簽訂後，即消失無蹤，經上
訴人詢問游湞冠之夫，游湞冠之夫表示，其有向警局申報失蹤。本件抵押借款都是游湞冠出面洽商辦理，上訴人對於借款過程及抵押權設定之過程並不清楚。事實上，依系爭191地號土地異動索引（詳見上證一）所示，系爭土地於95年間即開始設定抵押權予 葉姵貝 （即被上訴人之女），先後歷經清償，於96年間再設定予林吟蓉、於97年間再設定予 盧美如 （即訴外人吳邦琳之女），清償後，於98年間再設定予林吟蓉、於99年再設定予林淑月。斯時，系爭土地之所有權狀即遭質押在抵押權人處，實際在何人手上，上訴人也不清楚。且自95年起，系爭土地先後三次設定抵押權均係與被上訴人相關之人，上訴人對於該等抵押權設定是否為上訴人所親自簽名辦理，容有疑義，實有究明系爭土地設定、清償過程之必要，請求本院向臺中市豐原地政事務所調取系爭191、195地號歷年抵押權設定之全部資料。本件如經調查系爭抵押權設定非上訴人所親自簽名辦理，則益徵上訴人係因遭被上訴人之欺騙，誤以為系爭土地將遭拍賣，於急迫之時，始出售予被上訴人；是以，本件容有查明系爭土地抵押權設定情形之必要。
㈢又就原判決認定執行法院於100年8月1日至系爭不動產進行
查封時，上訴人本人有在場乙情；惟查執行法院至系爭不動產進行查封時，債權人所執之執行名義為林淑月拍賣抵押物，該執行債權僅為100萬元，查封當時，上訴人雖在場，惟游湞冠向上訴人表示債權金額為100萬元，債務問題不大，會趕快處理，解除查封，當時上訴人不疑有他，以為游湞冠會妥善處理，加上並未收到後續法院函文（查封後之詢價及估價等函文都被游湞冠攔截），故天真地以為游湞冠已處理妥善，系爭不動產已解除查封，並不知道有其他高達近4,000萬元之債務存在。直到吳邦琳於迫在眉睫之拍賣期日前出現向上訴人及上訴人子、媳表示：「你去找總統來也幫不上忙，就是要你們這塊地，現在好好地交給我，還可以給你們100萬，過了今晚，就什麼都沒有，還要付我們拍賣不足額的欠款」等語。此時，上訴人才知道游湞冠根本沒有處理債務，系爭不動產沒被解封，上訴人驚恐之虞，迫於無奈始前往代書處與被上訴人簽訂系爭買賣契約。
㈣且依照系爭買賣契約第10條第2款違約罰則之約定：「賣方
如不履行契約所約定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違約金」。而被上訴人於上訴人主張撤銷買賣契約，未依約辨理過戶後，曾委託律師發函催告上訴人履行契約辦理過戶事宜（詳見上證二），是以，依照系爭買賣契約第10條第2款之約定，上訴人既經催告仍未履行，系爭買賣契約應即予解除，被上訴人僅可對上訴人依照該條款之約定主張違約罰金，應不得對上訴人主張履行契約。
㈤綜上所述，系爭本票3紙確非上訴人所簽發，而被上訴人竟
利用上開詐欺之方式，並於上訴人擔心系爭不動產被拍賣之情況下，欺騙上訴人簽訂系爭買賣契約，被上訴人之行為顯已違反民法第74條、第92條之規定，上訴人並已向被上訴人為撤銷之意思表示，是被上訴人請求上訴人應依約履行移轉系爭不動產，顯無理由。惟如上訴人受敗訴判決，仍主張同時履行抗辯等語，資為抗辯。並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
貳、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
參、本件經兩造於原審整理並協議簡化爭點如下（見原審卷第139頁背面）：
一、兩造不爭執之事實（本院採為判決之基礎）：㈠兩造於101年3月19日就系爭臺中市○○區鎮○段0000000地
號土地及191地號上建物即臺中市○○區鎮○段○○○○號之建物（未辦保存登記建物）訂立不動產買賣契約，約定價金為4,700萬元，並約定土地之增值稅及相關費用由上訴人負擔。
㈡被上訴人有交付470萬元予上訴人。
㈢系爭買賣價金尚有4,230萬元尚未給付上訴人。
二、兩造爭執之事項：㈠被上訴人主張依買賣關係請求上訴人為系爭土地之所有權移
轉登記予被上訴人，有無理由？㈡上訴人抗辯系爭買賣契約係因被詐欺而訂約，應得撤銷，有
無理由？㈢被上訴人主張上訴人拒絕受領被上訴人交付之其餘買賣價金
，有無理由？
肆、本院得心證之理由
一、被上訴人主張：兩造於101年3月19日就系爭不動產訂立系爭買賣契約，約定價金為4,700萬元，被上訴人業已給付部分價金470萬元，尚有4,230萬元未給付上訴人；嗣後上訴人拒絕受領第二期期款，且拒絕將系爭土地辦理所有權移轉登記予被上訴人等情，業據被上訴人提出系爭買賣契約、支票、律師函等影本及土地登記謄本為證（見原審卷第7至21頁），已為上訴人所不爭執，堪予認定。惟上訴人辯稱：被上訴人與本件抵押權人先偽造上訴人簽名及盜用上訴人印章簽發本票，偽造假債權設定抵押權予林吟蓉後，致上訴人陷於錯誤，誤認受有債務及系爭土地將遭拍賣，而詐欺上訴人後，再以實際上不存在之債務脅迫上訴人出售系爭不動產予被上訴人，上訴人爰依民法第74條及第92條規定撤銷系爭買賣契約等語。是本件所應審究者，即上訴人於簽訂系爭買賣契約時，有無遭被上訴人詐欺、脅迫？或有無急迫、輕率、無經驗之情事？說明如后。
二、有關上訴人主張其遭被上訴人詐欺、脅迫而訂約部分：上訴人固辯稱：被上訴人與游湞冠、林淑月、林吟蓉等人共同偽造上訴人簽名及盜用上訴人印章簽發本票，偽造假債權設定抵押權，並據以拍賣上訴人所有之系爭不動產，以詐欺及脅迫上訴人如不出售系爭不動產予被上訴人，則將繼續拍賣上訴人系爭不動產，並再向上訴人請求拍賣後不足清償之金額等語；惟為被上訴人所否認。經查：
㈠按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思
表示者，表意人得撤銷其意思表示。所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例、95年度台上字第2948號裁判等要旨參照）。
㈡證人即上訴人之子洪瑞煌於本院審理時證稱：「（問：就這
二筆土地要被拍賣的原因，你是否知道？）答：我媽媽把系爭土地拿給妹妹，我妹妹拿去借錢。我是到16日（按即101年3月16日）才知道這些事。……我才問我媽媽，我媽媽才說是我妹妹拿土地去抵押借錢」等語，可見本件應係上訴人將系爭土地之相關文件交予其女游湞冠去辦理抵押借款，難謂上訴人不知系爭不動產業經設定抵押權予林淑月與林吟蓉等人。再者，依系爭不動產之登記謄本所示，系爭第一、二、三順位最高限額抵押權各係擔保上訴人與游湞冠對各該抵押權人所負之債務。且林淑月於聲請系爭拍賣系爭不動產時，係提出以上訴人與游湞冠名義共同簽發之面額為100萬元票1紙為據；另林吟蓉向執行法院聲明於系爭執行事件參與分配時，則係提出以上訴人與游湞冠名義共同簽發之面額各為2,600萬元及940萬元本票各1紙為據等情，業據本院依職權調閱系爭執行案卷查明屬實，應可認定。是以，縱認上訴人並無親自在上開本票上簽名蓋章，惟上開本票既已有發票人游湞冠之簽名蓋章，即難遽認游湞冠並未對林淑月與林吟蓉負欠上開本票之抵押債務。
㈢又執行法院於100年8月1日至系爭不動產執行查封程序時，
上訴人確有在場，並有在查封筆錄、執行勘測筆錄及指封切結書上簽名；嗣於100年8月24日由上訴人親自收受執行法院寄發之估價函1份；再於100年9月13日由上訴人之女兒游湞冠以同居人身分代收執行法院寄發之同年9月28日詢價函1份；復於100年11月21日由上訴人之女兒游湞冠以同居人身分代收執行法院寄發之估價函1份；又於100年11月30日由上訴人之媳婦 陳玟伶 以同居人身分代收執行法院寄發之同年12月12日詢價函1份；另於101年2月17日由上訴人親自收受執行法院寄發之同年3月20日拍賣通知1份等情，業據本院依職權調閱系爭執行案卷查明屬實，應可採憑。且觀諸執行法院所寄發之100年3月20日拍賣通知，其上所載正本收受者包括債權人林淑月及抵押權人林吟蓉等人，足見上訴人於100年8月1日即已知悉系爭不動產已遭抵押權人林淑月聲請強制執行，且至遲於101年2月17日亦已知悉系爭不動產將於同年3月20日進行拍賣程序，及系爭不動產尚有抵押權人林吟蓉。而系爭執行事件之相關執行通知，除由上訴人親自收受及上訴人之女兒游湞冠代收外，亦曾由上訴人之媳婦陳玟伶於100年11月30日代收，則縱使上訴人之年紀已老邁，惟上訴人之媳婦陳玟伶及兒子洪瑞煌顯非不知系爭不動產已遭強制執行。衡諸情理，倘如上訴人所述其並未簽立本票向林淑月、林吟蓉借款及設定抵押權，而係遭被上訴人與游湞冠、林淑月、林吟蓉等人共同偽造假債權及設定抵押權，上訴人應無可能同意清償任何借款，亦無可能任令其所有之系爭不動產遭法院進行查封及拍賣。惟上訴人於得知系爭不動產已遭法院查封及拍賣以後，竟未曾於強制執行期間聲明異議或提起異議之訴，以維自身權益，顯然有違情理。
㈣雖上訴人主張：其已對系爭不動產之抵押權人提起確認抵押
債權不存在之訴等語；然縱使上訴人所提該訴訟勝訴，仍難遽認被上訴人有與游湞冠、林淑月、林吟蓉等人共同偽造假債權及設定抵押權，致使上訴人陷於錯誤，而與被上訴人簽訂系爭買賣契約。另上訴人聲請本院向地政事務所函調系爭
191、195地號土地歷年抵押權設定之全部資料，惟系爭土地歷年來之抵押權設定情形，尚與兩造訂立系爭買賣契約無涉，應無調取之必要。此外，上訴人亦未舉出其他有利證據以證明被上訴人有與游湞冠、林淑月、林吟蓉等人共同偽造債權詐騙上訴人設定抵押權及訂立系爭買賣契約之事實，則上訴人此部分所辯，尚難遽信。
㈤另縱如被上訴人所述林淑月曾表示如上訴人不願出售系爭不
動產，則將繼續聲請強制執行等語，然當時系爭不動產業經執行法院查封及拍賣之程序，就上訴人而言，如不願出售，系爭不動產勢必經執行法院繼續進行拍賣程序，且此為林淑月正當之權利行使，難認係以不法危害之言語或舉動加諸上訴人。且上訴人亦未能舉證證明被上訴人有對其施以何不法危害，使其心生恐怖，致不得不出售系爭土地，揆諸前揭說明，自難認上訴人此部分抗辯為有理由。
㈥依上所述，上訴人主張其係遭被上訴人詐欺、脅迫而訂立系
爭買賣契約，乃依民法第92條第1項前段規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示云云，於法無據。
三、有關上訴人主張其於簽訂系爭買賣契約時，有無急迫、輕率、無經驗之情事部分：
上訴人主張其係在急迫、輕率、無經驗下所為，無非以當時系爭不動產遭查封拍賣，如上訴人不同意出售，則林淑月即將繼續聲請拍賣系爭不動產，且會向上訴人索討拍賣後不足清償之金額，為避免遭拍賣，始同意出售系爭不動產等語為據；惟為被上訴人所否認。經查：
㈠按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產
上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。民法第74條第1項定有明文。然為此主張者，應就其相對人明知其係在急迫、輕率或無經驗情形下所為，以及其所為給付或給付之約定依當時情形乃顯失公平等情，舉證以明其實。
㈡證人即上訴人之子洪瑞煌於本院審理時證稱：其係於系爭土
地被拍賣前三天才知系爭土地即將被拍賣，乃主動與吳邦琳聯絡，經吳邦琳告知如果其母親不將系爭土地賣給他們，拍賣後其等還要再付一筆錢才可以把事情擺平；其當時不知所措，就於拍賣前一天帶其母親及妻子去一家代書事務所，與被上訴人簽訂系爭買賣契約；本件總價金4,700萬元，是吳邦琳開出來的條件，因為其等擔心系爭土地被拍賣，所以只能接受這個價錢等語（見本院卷第161頁）。再證人即上訴人之媳婦陳玟伶於本院審理時證稱：「（問：這二筆土地要被拍賣的原因，你是否知道？）答：我直到101年3月19日才知道這二筆土地要被拍賣的原因。是吳邦琳當天來我家，拿二張借據影本跟公證的副本來我家，讓我們知道這二張借據就是我婆婆簽的，並跟我們說這二筆土地即將要被拍賣，要由她找金主出來解決才行。當時我、我先生、我婆婆都在場，我們也沒辦法證實那個簽名是否真的是我婆婆簽的，吳邦琳就講說，如果她找金主出來以4,700萬元來買這二筆土地，我們還有一百萬元可以拿，因為我們當下也沒有時間去查當地的地價為何，就想說還有一百萬元可以拿，時間也非常急迫，就答應吳邦琳。吳邦琳並要我們立刻到代書那邊」、「就差不多是我先生洪瑞煌剛才所講的那樣，我們到代書事務所時，葉錦華並不在場，代書在向我們說明時，吳邦琳就說要出去打電話給金主，代書跟我們全部都解說完後，吳邦琳才帶葉錦華進來，然後就由我婆婆跟葉錦華當場簽約」等語（見本院卷第161頁背面至第162頁）。且證人吳邦琳亦於本院審理時證稱：「（問：事後洪瑞煌有沒有跟你談過土地要買賣的事情？）答：沒有。但是在拍賣前夕他才打電話給我。他說他們家那麼多人住在那個房子，如果拍賣了，要叫他們住哪裡，我跟他說，之前有人要買，你們也不賣，也不還錢，都不處理。後來他就連續好幾天打電話給我，我就說那我再打電話以前想要買你們土地的人，看看他是否還有意願要買，洪瑞煌就說那拜託請妳幫忙。因為葉錦華有在投資不動產，我就去找他，本來葉錦華是要以三千多萬元承買，我說現在市價都漲價了，而且該二筆土地要設定一、二、三胎的抵押債權，希望不要讓地主再有負債，並且能夠讓地主再拿回一些錢，後來我和葉錦華一再的討價還價，葉錦華才說4,700萬元是他的上限，並說如果地主4,700萬元不賣，那他可以直接去法院投標就好。我隨後打電話給洪瑞煌，告知他我已經找到買主，並且讓他們可以拿回一百萬元左右，我還強調，要你媽媽同意且親自出面才行，而且要請好印鑑證明」、「（問：簽定系爭不動產買賣契約時，上訴人對契約內容都清楚？）答：她應該清楚，我有要求如果上訴人要來簽約，她的兒子、媳婦一定要陪同到場」、「（問：系爭二筆土地拍賣前夕，談買賣的事情是你主動找洪瑞煌，還是洪瑞煌先來找你？）答：拍賣前夕，是洪瑞煌先打電話給我的。我有跟他們強調，因系爭土地有設定抵押，出賣後，要先還抵押貸款後，剩餘的價金才是你們的。我們到陳德煌代書事務所後，因上訴人他們要向代書查證一些事情，代書就叫我迴避。我並非主動出去打電話的，後來代書叫我進去之後，我知道上訴人接受這些條件時，我才打電話通知葉錦華過來，那時我有跟陳代書討論，這件買賣要先還抵押借款後，剩餘的錢才是出賣人的，代書說他會將情況告訴他們」等語（見本院卷第162頁背面至第163頁）。可知本件係上訴人之子洪瑞煌於系爭執行事件之拍賣期日前幾天，主動與林淑月之代理人吳邦琳聯繫，並約於拍賣期日前一日在陳德煌地政士事務所與被上訴人洽談買賣系爭不動產事宜，此應屬上訴人利害權衡之考量。
㈢況如前述，上訴人於100年8月1日即已知悉系爭不動產已遭
抵押權人林淑月聲請強制執行，且至遲於101年2月17日亦已知悉系爭不動產將於同年3月20日進行拍賣程序，及系爭不動產尚有抵押權人林吟蓉，則上訴人自有充裕時間得以查明系爭抵押債務情形及處理系爭不動產遭拍賣之事宜，難謂有何急迫之情事。
㈣又證人吳邦琳復證稱：「因為以前游湞冠向林吟蓉借錢時，
也是由上訴人提供這二筆土地辦理抵押設定，但當時林吟蓉為了獲得保障，有請上訴人另外簽立一份出賣系爭土地的買賣契約書」等語（見本院卷第163頁背面）。而上訴人曾於98年7月1日與林吟蓉簽訂不動產買賣契約書，約定由上訴人以總價金3,120萬元將系爭不動產出售予林吟蓉，並於同日經民間公證人 鄭雲鵬 公證在案，有該不動產買賣契約書及公證書等影本各1份在卷足憑（見本院卷第109至116頁）。足見上訴人就買賣系爭不動產乙節，尚非屬無經驗之人。其後，系爭不動產經執行法院囑託昊詮不動產估價師事務所估計於100年8月31日之價格，結果系爭191地號土地為29,686,000元、系爭195地號土地為2,239,000元，另系爭建物為180萬元、同屋之增建部分為419,000元，合計34,144,000元；嗣經執行法院核定最低拍賣底價系爭191地號土地為3,824萬元、系爭195地號土地為289萬元，另系爭建物為231萬元、同屋之增建部分為54萬元，合計4,398萬元等情，業據本院依職權調閱系爭執行案卷查明屬實，應可採憑。準此，上訴人於101年3月19日以總價金4,700萬元將系爭不動產出售予被上訴人，其價格均較上開各價格為高，即難認上訴人不知系爭買賣標的之價值關係，率與被上訴人訂立系爭買賣契約，而有輕率之情事。
㈤依上所述，上訴人主張其於簽訂系爭買賣契約時，有急迫、
輕率、無經驗之情形，乃依民法第74條第1項規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示云云，亦無可採。
四、至依系爭買賣契約第10條第2款違約罰則之約定：「賣方如不履行契約所約定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違約金」等語，顯係約定如賣方違約，買方得限期催告賣方履約，如賣方逾期仍不履行時，買方即有權解除契約，然是否解除契約當係買方之權利，而非義務。是上訴人辯稱：上訴人既經催告仍未履行，依上開條款約定，系爭買賣契約應即予解除，被上訴人僅可對上訴人依照該款之約定主張違約罰金，應不得對上訴人主張履行契約云云，顯非有據。本件上訴人主張撤銷系爭買賣契約之意思表示，既無理由，前已說明；且上訴人於經被上訴人催告履約後，仍拒絕受領第二期期款，且拒絕將系爭土地辦理所有權移轉登記予被上訴人，而有違約情事，則被上訴人自有權決定是否行使契約解除權。而被上訴人既迄未行使契約解除權，則系爭買賣契約仍不生解除之效力，應仍合法有效存在。
五、末按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第348條第1項、第367條分別定有明文。
再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項亦定有明文。本件兩造確有就系爭土地訂立系爭買賣契約，且上訴人前開所辯，均無足採，核如前述。從而，被上訴人本於買賣之法律關係，請求上訴人將系爭191地號土地（面積2782.44平方公尺）、及195地號土地（面積246.69平方公尺）之所有權全部移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。又兩造並不爭執被上訴人尚有4,230萬元之價金尚未給付上訴人，且上訴人抗辯被上訴人應給付其餘價金4,230萬元時同時將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人之不安抗辯權（見原審卷第117頁），亦屬有據。從而，本院斟酌後，認上訴人仍得主張同時履行抗辯權，爰於命上訴人履行移轉登記之同時，併為被上訴人應為對待給付之判決。原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年12月31日
民事第八庭審判長法官陳滿賢
法官宋國鎮法官許秀芬以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官吳姁穗中華民國103年1月2日