裁判字號：臺灣臺中地方法院110年重訴字第456號民事判決
裁判日期：民國112年07月21日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣臺中地方法院民事判決110年度重訴字第456號原告 郭淑貞 訴訟代理人 陳仁省 律師被告 莊美珍 訴訟代理人 王仁祺 律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國112年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣295萬5266元，及自民國110年8月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之36，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣98萬5090元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣295萬5266元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、256條定有明文。本件原告起訴時，原備位聲明請求：被告應給付原告新臺幣(下同)309萬元，及自民國110年7月28日起，按年息百分之5計算之利息。嗣於112年6月6日以民事準備狀(六)，追加依民法第227條規定，請求被告給付原告台中市結構工程技師公會鑑定費用14萬4300元，並變更此部分聲明如後(見本院卷二第57頁)，核原告原起訴事實與嗣後變更之聲明請求，均係因原告向被告購買之房屋之瑕疵而起，其請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
(一)兩造於110年1月21日簽訂不動產買賣契約(下稱系爭買賣契約)，約定原告向被告購買門牌號碼台中市○○區○○路0000號房屋(含增建部分，下稱系爭房屋)及所坐落土地(下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地)，總價金為795萬元，原告先交付250萬元訂金，再於同年2月25日交付價金145萬元，俟兩造於同年3月2日辦理所有權移轉登記完畢後，原告即於同年3月15日交付尾款400萬元予被告，兩造並點交系爭房地完畢。嗣原告於110年5月初進行整修工程後，發現系爭房屋有天花板內鋼筋混凝土樓板混凝土剝落、鋼筋鏽蝕嚴重、橫樑出現明顯裂縫等瑕疵，懷疑系爭房屋為海砂屋，乃委託台中市結構工程技師公會進行鑑定，該公會於110年6月30日出具之「標的物混凝土氯離子含量試驗報告」標示系爭房屋有「2F樑氯離子含量最高值1.236kg/立方公尺、RF樑氯離子含量最高值0.5320kg/立方公尺」情事，原告始知悉系爭房屋確為海砂屋。又上開檢測值較國家標準0.15㎏/立方公尺」高出4至8倍，足見系爭房屋確有高氯離含量耐久性問題、混凝土強度偏低、氯離子含量嚴重過高之重大瑕疵。再檢視系爭房屋之鋼筋掃描探測試驗成果，可見系爭房屋之柱鋼筋有箍筋間距與設計圖說相比偏大之不良現象，並為系爭房屋現況樑、版裂損、鋼筋外露之成因。又系爭建物併有現況結構安全與原設計設定狀態有一定偏差量、混凝土抗壓強度明顯不足情事，足見系爭房屋有偷工減料之重大瑕疵。原告嗣於110年7月13日發函向被告解除系爭買賣契約，併催告被告於5日內返還買賣價金795萬元、相關必要或有利益費用16萬9797元，合計811萬9797元，被告卻相應不理。原告再於同年月26日發函向被告為減少系爭房地買賣價金之意思表示，並催告被告應於5日內返還309萬元，被告於110年7月27日收受後，迄未積極處理。
(二)原告爰先位依民法第359條或民法第227條規定，擇一解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1項第2款及第5款規定，請求被告返還受領之買賣價金795萬元、原告就系爭房屋所支出之必要、有益費用(含裝修費用2萬5000元、110年6月電費497元)、及台中市結構工程技師公會鑑定費用14萬4300元，合計811萬9797元。
(三)退步言之，如本院認原告不得解除系爭買賣契約，而系爭房地經送台中市不動產估價師公會鑑定結果，價值減損總金額為295萬5266元，則原告備位依民法第359條規定主張減少買賣價金，並依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告給付原告295萬5266元，及依民法第227條不完全給付規定，請求被告給付原告台中市結構工程技師公會鑑定費用14萬4300元，合計309萬9566元。
(四)並聲明：
1、⑴先位聲明
被告應給付原告811萬9797元，及其中795萬元自110年3月16日起、16萬9797元自110年7月17日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⑵備位聲明
被告應給付原告309萬9566元，及自110年7月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一)依『建築技術規則』之『建築物耐震設計規範及解說』，建築物設計以使用期50年為基準，系爭建物於76-77年建造完成，至今110間年已逾34年，而台中市結構工程技師公會鑑定報告之檢測平均結果，氯離子含量並未超過83年7月22日國家標準0.6公斤/立方公尺，足見系爭房屋並未因氯離子含量致生結構安全之虞，自不得以系爭房屋氯離子含量超過104年所定之國家標準0.15公斤/立方公尺，認系爭房屋有瑕疵。
(二)系爭房屋之起造人為訴外人 黃萬生 ，被告係於83年向前手購買系爭房地，於83年6月4日辦理所有權移轉登記完畢。而一般中古房屋之買賣，因其缺損或老化程度多已形諸於外或可由其屋齡直接估算，除非保證品質或特別約定其效用，否則應認買賣雙方已合意按訂約時房屋之現狀交易，出賣人交付之房屋縱有於訂約時即已存在之問題，仍應認係按債之本旨為履行，並無給付不完全情事。本件系爭房屋係已使用34年之中古屋，多少會有缺損、老化情況，況中部地區經過921大地震，建物倒塌損壞無數，而系爭建物保存良好，自難認有瑕疵。系爭房屋既無原告主張之瑕疵，原告自不得主張解除契約或請求減少價金。況裝修費用2萬5000元、電費497元、鑑定費用14萬4300元，亦均非必要或有益費用。
(三)退萬步言，如認原告主張解除契約有理由，然被告於110年3月2日將系爭不動產所有權移轉登記予原告，原告於同日設定登記收件字號甲普登字第016590號、擔保債權確定期日140年2月22日，擔保債權總金額240萬元之最高限額抵押權予臺灣銀行股份有限公司，被告爰以原告塗銷前開抵押權設定登記及移轉所有權登記與被告之義務，主張同時履行抗辯。又臺中市不動產估價師公會所提出之不動產估價報告，係以交易總價，以建物之建坪核算單價，並未將建物與土地分別評定其價值，而建物價值會隨時間年份而逐漸折舊，土地之價值則隨時間而增值，因此在計算房屋與土地之價值時，不應機械式的將銷售總價除以建物之坪數計算每坪單價。此外，系爭土地並無何瑕疵，鑑定報告將建物及土地均認定有瑕疵減損價值情事，及認混凝土氯離子超標污名價值減損比例為18.41%，價格減損金額為136萬4365元與房屋結構(筋箍間距過大)瑕疵污名價值減損比例為10.26%，價格減損金額為76萬369元，均顯有錯誤。
(四)並聲明：原告之訴駁回。如受不利益判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行
三、本院之判斷：
(一)原告主張兩造於110年1月21日簽訂系爭買賣契約，約定原告向被告購買系爭房地，總價金為795萬元，原告先交付250萬元訂金，再於同年2月25日交付價金145萬元，兩造於同年3月2日辦理所有權移轉登記完畢後，原告即於同年3月15日交付尾款400萬元予被告，兩造並點交系爭房地完畢。嗣原告於110年5月進行整修後，即委託台中市結構工程技師公會進行鑑定，該公會於110年6月30日出具鑑定報告書，原告於110年7月13日寄發函文向被告解除系爭買賣契約，併催告被告於5日內返還買賣價金795萬元、相關必要或有利益費用16萬9797元，合計811萬9797元後，再於同年月26日發函(下稱系爭函文)向被告為減少系爭房地買賣價金之意思表示，並催告被告應於5日內返還309萬元予原告，被告於110年7月27日收受該函文之事實，業據原告提出系爭買賣契約、郵局支票、匯款申請書、土地增值稅繳款書、支票、存摺明細(均影本，見本院卷一第29-43頁)、台中市結構工程技師公會110年6月30日出具之鑑定報告書影本(見本院卷一第45-168頁)、法律事務所函、投遞紀要等影本(見本院卷一第171-181頁)、系爭房地之登記第一類謄本(見本院卷一第219-225頁)、不動產標的現況說明書(見本院卷一第201頁)為證，復為被告所未爭執，堪信屬實。
(二)兩造於110年1月21日簽立系爭買賣契約時，系爭房地是否存有瑕疵部分：
1.按由當事人一方自行委託具專門知識經驗者，就具體事實適用專門知識所得鑑定判斷，稱為「私鑑定」。私鑑定做成之鑑定報告，雖與民事訴訟法所謂「鑑定」之證據方法不同，但仍具私文書性質，如予當事人辯論機會，仍非不得成為法院形成心證原因，故仍屬事實認定之自由心證範圍。查，台中市結構工程技師公會110年6月30日出具之鑑定報告書，係原告自行委託具專門知識經驗者，就具體事實適用專門知識所得鑑定判斷，被告不爭執該鑑定報告之形式真正，亦未主張該鑑定報告有何不可採之處(見本院卷二第32頁)，該鑑定報告即可做為本院判斷之基礎。
2.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，為民法第354條第1項所明定。又按所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具備之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。關於物之瑕疵擔保責任之規定，係基於買賣標的與價金在財產價值上之對等性，自應由出賣人就買賣標的在相對應之價金上應具有之價值及通常效用或契約預定效用為擔保，以符合交易之誠信及安全，並維雙方間權益之衡平。是此瑕疵之存否，自不以出賣人具可歸責性為必要。
3.經查：⑴系爭房屋經原告送台中市結構工程技師公會鑑定，針對系爭
房屋之混凝土鑽心取樣試驗結果，認系爭房屋2F氯離子含量最高值為1.236kg/立方公尺、RF氯離子含量最高值為0.5320
kg/立方公尺，6個試體有5個超過104年須小於0.15㎏/立方公尺之標準，研判有高氯離子含量之耐久性問題，並有混凝土強度偏低、部分區域中性化程度偏高、高氯離子現象偏高之不良現象(屬高氯子建築物)，且為長期存在之狀況。又檢視系爭房屋之鋼筋掃描探測試驗成果，系爭房屋柱鋼筋有箍筋間距與設計圖說相比偏大之不良現象，此為系爭房屋現況樑、版裂損、鋼筋外露之成因。又系爭房屋現況結構安全與原設計設定狀態有一定偏差量。鑑定報告所提出之相關修復工法係針對後續使用上安全為目的(無法提升整體建築物之耐震能力)，經估算後之修復參考費用總計為83萬0532元等情，有該鑑定報告在卷可憑。本院綜合審酌現場狀況之照片(見本院卷一第197-199頁)、鑑定報告所附資料等一切情狀，認上開鑑定報告所為鑑定結論，已詳予說明其認定理由，並檢附相關資料(均詳參上開鑑定報告)，經核並無不當，且鑑定鑑關之立場較為客觀，應可憑採。從而，系爭房屋確有高氯離子含量之耐久性問題、混凝土強度偏低、部分區域中性化程度偏高、高氯離子現象偏高之不良現象(屬高氯子建築物)，且為長期存在之狀況，並有柱鋼筋之箍筋間距與設計圖說相比偏大之不良現象，為系爭房屋現況樑、版裂損、鋼筋外露之成因，及現況結構安全與原設計設定狀態有一定偏差量等瑕疵，即堪認定。被告請求向公正好房屋仲介有限公司、臺中市政府建設局函詢(見本院卷一第333-335頁)、再將本件送臺中市建築師公會鑑定(詳見本院卷二第401-402、435-436頁)，即無必要，附此敘明。又系爭房屋確有鑑定報告所載之氯離子含量超過標準，屬高氯離子含量之房屋，既如前述，則該標準為何時制定，無礙於系爭房屋客觀上為高氯離子含量之事實，而系爭房地是110年1月21日出售，被告自應確保出售時氯離子含量未過高，被告執系爭房屋為76-77年建物，不應適用104年修正後標準云云，自無可採。
⑵又依房屋通常交易觀念，建物應以提供安全無虞之居住、使
用環境為其主要功能，而本件因混凝土氯離子含量超過標準，已造成樑、版裂損、鋼筋外露等進一步損害之發生，而有危及居住、使用環境之虞，依前揭說明，以房屋通常交易觀念，應屬物之瑕疵。至現況說明書勾選未曾做過氯離子檢測，有現況說明書可按（見本院卷一第201頁），被告縱係事後始知有氯離子含量超過標準等瑕疵，仍應負瑕疵擔保之責任，並不因未勾選施作氯離子檢測，即認有免除其擔保之責任。
(三)原告不得主張解除契約：
1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。本件原告雖主張解除買賣契約，然關於房屋之混凝土所含氯離子是否超過標準，並非依通常程序檢查即能發見，必須由專業實驗室檢測始能得知，原告並未舉證證明被告出售系爭房地時明知系爭房屋有上開瑕疵存在，系爭房地復已辦理所有權移轉登記並點交予原告使用，僅因若干瑕疵即解除契約，對出賣人顯失公平，不應准許，原告僅得請求減少價金。
2.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。查，被告抗辯其係向前手購買系爭房地，為原告所未爭執，則系爭房屋施工當時所用之建材瑕疵、施工方法之瑕疵，自不可歸責於被告，且關於房屋之混凝土所含氯離子是否超過標準，並非依通常程序檢查即能發見，必須由專業實驗室檢測始能得知，業如前述，自不得因被告不知悉系爭房屋有氯離子超過標準，即認被告具有可歸責事由，從而，原告主張依民法第227條規定解除系爭買賣契約，亦屬無據，不應准許。
3.從而，原告主張解除系爭買賣契約，請求被告返還受領之買賣價金795萬元、原告就系爭房屋所支出之必要、有益費用(含裝修費用2萬5000元、110年6月電費497元)、及台中市結構工程技師公會鑑定費用14萬4300元，合計811萬9797元，即屬無據，不應准許。
(四)原告得主張減少價金之金額如何計算為當？
1.系爭房屋之上開瑕疵經送台中市不動產估價師公會進行估算，該公會出具之估價報告係採取比較法與成本法作為估價方法，後續分別賦予兩個價格適當權重，以推求勘估標的之合理價值，並考量勘估標的之建築型態與其土地所在區域之發展狀況契合，屬最有效使用之態樣，因此房地結合產生正效益，而在給予本案勘估標的房地結合之利潤率時，考量目前大環境，房地產景氣供需尚稱平衡，且勘估標的位於大甲日南地區，區域不動產價格平穩，將勘估標的土地及建物成本價格合計後，據此求得本案勘估標的房地一體成本價格為763萬8000元。再依比較法求得比較價格為667萬8000元，加計未辦保存登記建物價格50萬6000元後，不動產價格為718萬4000元。復經採加權平均方式計算，考量比較案例皆為成交案例，比較價格及成本價格皆具現實性。因此，賦予比較價格權重50%、成本價格50%，評估勘估標的正常價格為741萬1000元。故計算不動產在正常情形下價格與發生瑕疵後價格差異(正常不動產價格=瑕疵不動產價格+技術性貶值+交易性貶值)，認系爭房屋裂損修復補強費用，經估算後為83萬0532元、混凝土氯離子含量超標(海砂屋)污名價值減損(交易性貶值)金額評估為136萬4365元、房屋結構(箍筋間距過大)瑕疵污名價值減損(交易性貶值)金額評估為76萬0369元，瑕疵價值減損總金額為295萬5266元(830532+0000000+760369=0000000元)等情，有台中市不動產估價師公會出具之不動產估價報告書可按。已詳細說明就系爭房地比參價格之因素、出處、遵循之規範等，自具相當之專業及可信度，被告空言抗辯該估價報告錯誤，不可作為本件減價依據云云，尚無可採。
⒉被告雖抗辯：縱系爭房屋有上開氯離子含量過高等瑕疵，然
該瑕疵不及於土地，不應一併減價云云。惟按一般公眾週知之房地產交易觀念，建物如有混疑土氯離子含量過高之瑕疵，則建物及其坐落土地應有部分之交易價值顯較未有前開瑕疵為低；且在計算交易價值時，係以建物所登記之總面積換算為建坪後，再以每建坪之單價計算買賣總價金（含土地）為據，不會刻意分別計算建物及土地之交易價值為何。本件兩造就系爭房地之交易金額並未將房屋與土地分別約定交易金額，業據兩造 陳明 在卷(見本院卷二第31頁)，是本件計算系爭房屋因混凝土氯離子含量過高之瑕疵造成交易價值貶損時，即應以兩造於110年1月21日簽訂系爭買賣契約時，系爭房地無混凝土氯離子含量過高之瑕疵交易價值，與有混凝土氯離子含量過高之瑕疵交易價值相比較，始能真實反應一般市場房地產之交易價格。況查上開估價報告，其估價之方法，已就理論面與實務面綜合分析說明，足見上開減價金額之估算，亦認就本件建物之特性為實際、理論等之分析考量，無從將土地抽離為判斷，原告抗辯應僅就系爭房屋為估算減價云云，即無可採。
(五)基上，原告依民法第359條規定，得請求減少之價金金額為295萬萬5266元，則被告受領此部分溢領價金之法律上原因，即已失其存在，並使原告受有此部分損害（最高法院96年度台上字第2929號判決意旨參照），原告主張依民法第179條規定請求返還，洵屬有據。又此屬無確定期限之給付，原告於110年7月26日發函向被告為減少系爭房地買賣價金之意思表示，並催告被告應於5日內返還309萬元予原告，被告於110年7月27日收受後，迄未返還，為被告所不爭執(見本院卷一第237-238頁)，則原告請求自110年7月27日之後5日之翌日即110年8月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據，逾此範圍之遲延利息請求，則屬無據。又本件尚不得因被告不知悉系爭房屋有氯離子超過標準情事，即認被告具有可歸責事由，業如前述，則原告依民法第227條規定，請求被告給付台中市結構工程技師公會鑑定費用14萬4300元，即屬無據，不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第359條請求減少價金及民法第179條不當得利之法律關係，請求被告給付原告295萬5266元，及自110年8月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國112年7月21日
民事第二庭法官江奇峰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年7月24日
書記官許馨云