臺灣臺北地方法院103年度訴字第2922號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院103年訴字第2922號民事判決

裁判日期：民國104年10月23日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣臺北地方法院民事判決103年度訴字第2922號原告翁永泓
翁 王素蓮 共同訴訟代理人 葉至上 律師被告 邱彥菁 訴訟代理人 蕭顯忠 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國104年9月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號房屋騰空並返還予原告。
被告應自民國一百零三年一月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一項於原告以新臺幣伍拾陸萬元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰陸拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決主文第二項於原告按月以新臺幣肆仟柒佰元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣壹萬肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由程序方面按訴狀送達後，原告不得追加他訴。但請求之基礎事實同一、
不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款各有明文。查原告起訴時主張終止與被告間就門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）之不定期租賃契約，而依民法第767條規定請求被告返還系爭房屋（見店簡字卷第2至4頁）。嗣追加依民法第179條規定，請求被告自民國103年1月1日起至返還系爭房屋為止，按月給付原告新臺幣（下同）1萬4000元（見本院卷第73頁），核屬訴之追加，惟皆本於原告主張被告於上開契約終止後乃無權占有系爭房屋之同一基礎事實，且與上開返還請求間有主從關係而為附帶請求，於被告之防禦及訴訟之終結並無妨礙，依上規定，應予准許。
按訴訟行為須支出費用者，審判長得定期命當事人預納之。當
事人不預納者，法院得不為該行為。但其不預納費用致訴訟無從進行，經定期通知他造墊支亦不為墊支時，視為合意停止訴訟程序，民事訴訟法第94條之1第1項固有明文。然訴訟法重在明示其程序，上開審判長之職權，於受命法官行準備程序時，依同法第272條第1項規定，僅有同法第94條之1第1項前段規定在準用之列，同條項但書關於「擬制合意停止訴訟程序」，本於「明示其一，排除其他」原則，自不在準用之列。查本院前於準備程序中就原告主張系爭房屋有收回重建必要一事，選任財團法人中華工商研究院為鑑定人（見本院卷第38頁），並通知原告預納鑑定費用（見本院卷第64頁），然未據原告繳納（見本院卷第67頁）。嗣因原告另提證據證明上開事項，則上開鑑定未能進行一事，不致影響本件訴訟而致無從進行。故被告雖表明不願墊支鑑定費用（見本院卷第101頁），惟依上規定及說明，於本件準備程序進行中本即無從「視為合意停止訴訟程序」。被告辯稱本件訴訟程序因兩造均不願繳納鑑定費用而應視為合意停止等語，自有誤會，先予敘明。
實體方面原告主張：原告於十餘年前起即將所有系爭房屋出租被告，每
年續約一次。兩造於100年8月1日簽訂之租賃契約於101年7月31日租期屆至後，改為不定期繼續租賃契約（下稱系爭契約）。惟系爭房屋之屋況老舊，有傾頹朽壞之虞，客觀上自有重建必要。原告為就系爭房屋坐落之臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）參與都市更新，於101年2月14日與訴外人國揚實業股份有限公司（下稱國揚公司）、欣偉傑建設股份有限公司（下稱欣偉傑公司）簽訂合作興建房屋契約書（下稱合建契約），則原告自得依土地法第100條第1款規定收回系爭房屋重新建築，遂以102年12月27日文山興隆路郵局第168號存證信函通知被告終止系爭契約。上開都市更新計畫於104年6月2日經臺北市政府核准實施（下稱系爭都更計畫），國揚公司並已於同年8月3日取得包括系爭房屋在內之系爭都更計畫範圍內地上物之拆除執照。惟被告現仍占有系爭房屋，自屬無權占有，並每月受有相當於兩造原約定之月租金1萬4000元之不當利得。爰依民法第767條、第179條提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應自103年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬4000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
被告則以：被告向原告租用系爭房屋伊始，原告即同意被告可
長期租用，故系爭房屋固然老舊，但經被告多次自費補強，迄今仍堅固安全，無須重建。而都市更新計畫之核准與否，與地上物有無重新建築必要無涉，自不得以系爭都更計畫獲准實施，即認系爭房屋有收回建築必要。而原告所提出申請都市更新之文件，係為求核准實施系爭都更計畫所製作，難免誇大其詞，無從佐證系爭房屋確有重建必要，原告自無權依土地法第100條第1款規定終止系爭契約。又原告請求之不當得利已逾土地法第97條第1項規定之限額。況被告前皆有按期繳交租金，係原告拒收等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
查原告為未辦理保存登記之系爭房屋所有人。兩造就系爭房屋
原簽訂一年期之定期租賃契約並逐年更新契約，惟前於101年7月31日租期屆滿後，未更新契約而仍由被告繼續使用系爭房屋，致兩造間自該時起就系爭房屋存有不定期之系爭契約。原告已與國揚公司、欣偉傑公司於101年2月14日簽訂合建契約，約定由原告提供系爭土地，與上開公司合作興建房屋，並送請臺北市政府為都市更新之審核。原告已於102年12月27日以文山興隆路第168號存證信函，表示依土地法第100條第1款規定終止系爭契約，被告已於同年月30日收受該函。系爭都更計畫經臺北市政府於104年6月2日核准實施，國揚公司並已於同年8月3日取得包括系爭房屋在內之系爭都更計劃範圍內地上物之拆除執照。系爭房屋現由被告占有使用等情，為兩造所不爭執（見本院卷第23頁），並有房屋租賃契約書、合建契約、存證信函及掛號郵件收件回執、臺北市政府104年6月2日函、臺北市政府都市發展局拆除執照等影本在卷可證（見店簡字第5、7至
8、11頁，本院卷第29、75至76、106至109頁），堪信為真。按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地法
第100條第1款定有明文。此一規定係以充分利用土地為目的，自不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，祇須租賃物在客觀上有重建之必要，均屬之。至於出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問（最高法院64年台上字第1387號、70年台上字第1401號判例要旨參照）。查系爭房屋面積約為47.3平方公尺，據原告 陳明 在卷（見店簡字卷第2頁），為一層樓之建築，乃磚石造並覆以鐵皮屋頂，折舊年數達51年，有房屋稅籍證明書、系爭房屋外觀照片在卷可據（見店簡字卷第6、16頁），早已逾磚造建物最高折舊年數46年而僅餘殘值，有臺北市房屋折舊率及耐用年數表1紙附卷可參（見本院卷第30頁）。參以系爭房屋所在臺北市文山區交通發達，向以文教區著稱，建築形式亦以大樓、公寓為多，有系爭都更計畫更新事業計畫案核定版（下稱計畫案）之房地產市場調查章節附卷可憑（見外放之計畫案卷第5-30頁），可見系爭房屋之建築態樣，與鄰近地區地上建物已有相當落差。而與系爭房屋臨近之興德路建物中，與系爭房屋同屬屋齡較久之30年以上屋齡之公寓，平均成交價格約在每坪35萬元至40萬元間（見同上頁）。而系爭土地面積為104平方公尺，於104年1月之公告現值為每平方公尺14萬元，有土地登記謄本在卷可憑（見本院卷第104頁），雖難與系爭土地之交易價值齊觀，然單以上開公告現值核計，系爭房屋坐落之土地價值即達1456萬元（計算式：104×140000＝00000000），可認系爭土地作為系爭房屋基地所能發揮之土地使用效益，與系爭土地應有利用價值顯不相當。次查，系爭都更計畫預計在包括系爭土地在內之基地上興建一幢三棟集合住宅，各為地上26層地下4層，採RC結構設計，並使用鋼筋混凝土造第三級建材，有計畫案之建築興建計畫章節在卷供參（見外放之計畫案卷第10-8至
10-9頁），可認將來新建建物對都市市容改善及土地利用貢獻程度，均較系爭房屋為高。依上說明，為與系爭土地價值相當並配合都市發展，原告主張系爭房屋客觀上有重建之必要，核屬有據。被告雖辯稱系爭房屋經補強，迄今仍堅固安全，無須重建等語，然依上說明，出租人收回重新建築，本即不以房屋瀕於倒塌為必要，被告所辯，尚無足採。被告另辯稱其向原告租用系爭房屋伊始，原告即同意被告可長期租用等語，惟查，兩造間改以不定期繼續租賃前，於100年8月1日簽定之一年期租賃契約，於附註處約明被告同意原告得隨時終止租約，被告無條件返還系爭房屋（見店簡字卷第5頁），可見兩造間原存有原告得任意收回之約定。徵諸常情，倘兩造間確如被告所指有達成與此一書面約定相違之其他協議，豈有未於書面契約載明之理，被告上開所辯，亦無足採。
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。承
租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段、第455條各有明文。系爭房屋有收回重建之必要，已如前述，則原告依土地法第100條第1款規定終止系爭契約，自屬有據。又原告以上開存證信函之送達，作為向被告終止系爭契約意思表示之通知，經承租人即被告於102年12月30日收受，則系爭契約應已於該日終止，被告徒以系爭契約仍不定期存續為由，而續占有使用系爭房屋，自屬無權占有，依上規定，原告請求被告將系爭房屋騰空返還原告，自屬有理。
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條前段定有明文。次按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。又城市地方供營業用之房屋，承受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。查兩造原約定月租金為1萬4000元，有100年8月1日租約影本1件在卷可稽（見店簡字卷第5頁），而系爭房屋係用以開設店面營業，有系爭房屋外觀照片附卷可憑（見同上卷第6頁），依上說明，原告前收取之租金即不受受土地法第97條規定限制，而被告因無權占有系爭房屋受有相當於租金之不當得利，原告主張以被告前依約應繳付之月租金數額，計算被告於系爭契約終止後占有系爭房屋按月所受不當得利等語，亦屬有據。末按，請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。
被告迄今仍無返還系爭房屋之意，顯有繼續占用之虞，則原告就被告繼續占用系爭房屋所獲不當得利，提起將來給付之訴，預為請求被告應給付至返還系爭房屋之日為止，核無不合。綜上，原告依民法第179條規定，請求被告自系爭契約於102年12月30日終止後之103年1月1日起，至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬4000元，自屬可採。又被告於系爭契約經原告合法終止後，續依系爭契約提出之各期租金，原告並無受領之權，則被告辯稱原告拒收該部分租金一節，與本件審酌被告於系爭契約終止後是否受有不當得利無涉，附此敘明。
綜上所述，原告依民法第767條規定，請求被告騰空返還系爭
房屋，並依同法第179條規定，請求被告自103年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬4000元，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，於法有據，爰各酌定相當擔保金額宣告之。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國104年10月23日
民事第五庭審判長法官姜悌文
法官薛中興法官李陸華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年10月23日
書記官謝達人