宣 示 判 決 筆 錄
原 告 乙○○
訴訟代理人 蔡坤鐘 律師
被 告 臺 北市 政府財政局
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 蘇竹露
古明峰 律師
被 告 行政院國軍退除官兵輔導委員會臺北市榮民服務處
法定代理人 謝鎚峰
訴訟代理人 楊俊雄 律師
複 代理人 丙○○
上列當事人間請求確認所有權存在等事件，本院於民國97年5月
28日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳仟陸佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國84年11月3日向訴外人 岑新成 購
買坐落於臺北市○○區○○段1小段82-3地號之基地（下稱
系爭土地）上，即門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○巷12
之3號未經保存登記之房屋（下稱系爭房屋），價金為新臺
幣（下同）18萬元，訴外人岑新成並已移轉系爭房屋之占有
於原告，原告自此即設籍於上址房屋內；嗣原告於94年間並
繳交自89年8月1日起無權占有系爭土地5年期間之補償金予
被告臺北市政府財政局（下稱被告北市府財政局），並與被
告北市府財政局於96年3月13日簽定臺北市市有非公用基地
租賃契約，租期自96年4月1日起至100年12月31日止。然其
後原告向訴外人臺北市國稅局稅捐處（下稱北市稅捐處）申
請更改系爭房屋之稅籍資料時，訴外人北市稅捐處通知被告
行政院國軍退除役官兵輔導委員會臺北市榮民服務處（下稱
被告退輔會北市榮民處），被告退輔會北市榮民處即以訴外
人岑新成法定遺產管理人之身分，主張稅籍資料既記載為訴
外人岑新成，原告就系爭房屋並無所有權，當屬無權占有系
爭房屋云云，而被告北市府財政局即以原告當初簽立上開租
約時所出具之切結書不實為由，終止與原告間系爭土地之租
賃契約。惟系爭房屋並未辦理保存登記，以致其讓與不能辦
理所有權移轉登記，但除受讓人與讓與人間有相反之約定外
，應認讓與人已將系爭房屋之事實上處分權讓與受讓人，基
此，原告對系爭房屋實擁有事實上之處分權，不因稅籍資料
之記載而有所影響，是被告北市府財政局以原告切結不實，
遽以終止租約，於法即有未合，不發生終止之效力，兩造間
之租賃關係仍然存在，惟被告等上開主張將使原告之事實上
處分權及與被告北市府財政局之租賃關係等法律地位，陷於
不安之狀態而有以判決除去之必要，應有確認利益，爰依民
事訴訟法第247條請求確認事實上處分權存在等語，並聲明
：
㈠確認原告就臺北市○○區○○路1小段82-3地號土地，即
門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○巷12之3號之房屋有事實
上處分權。㈡確認原告與被告臺北市政府財政局間，就坐落
於臺北市○○區○○路1小段82-3地號土地，面積：10.4平
方公尺，有基地租賃關係存在。
二、被告北市府財政局則以：其向原告追討自89年8月1日起至94
年7月31日止之5年占用期間之使用補償金，並非表示認定原
告為系爭房屋之所有權人，而被告北市府財政局同意於96年
間出租上開土地，係參照國有非公用不動產出租管理辦法第
18條第2款之規定，由原告出具地上物權屬切結書後方同意
出租，惟該建物之權屬經被告退輔會北市榮民處來函表示，
該處依法為訴外人岑新成之法定遺產管理人，此與原告所出
具上開切結書之內容有異，系爭房屋所有權既有爭議，爰先
行與原告終止上開租約。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告退輔會北市榮民處則以：訴外人岑新成於84年11月12日
即死亡，而其在臺亦無任何繼承人及親友，怎可能於死亡前
9日處分其名下唯一之財產，實與常情不符，被告否認原告
所提房屋轉讓契約書(下稱系爭契約書)形式及實質之真正
，原告就此即應負舉證責任；而原告既為貧戶，當時如何能
拿出18萬元購買系爭房屋，且又始終未能提出支付價金之證
明，亦與常理有異；又證人丁○○雖證稱原告與訴外人岑新
成間確曾有買賣系爭房屋等情，但證人丁○○曾擔任原告上
開與被告北市府財政局所簽訂租約之連帶保證人，足證其與
原告交情匪淺，且其證詞前後不一，當難採信等語，資為抗
辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠坐落於臺北市○○區○○段1小段82-3地號之基地上，原為
訴外人 岑新城 享有事實上處分權之門牌號碼為臺北市○○區
○○路○○○巷12之3號之房屋，並未辦理保存登記之事實。
㈡訴外人岑新成於臺灣地區並無任何法定繼承人及親友，系爭
房屋為其唯一財產，嗣於84年10月10日因胰臟癌住院接受治
療，於84年11月12日因胰臟癌死亡之事實。
四、得心證之理由：
本件原告起訴主張其對系爭房屋有事實上處分權，並與被告
北市府財政局就系爭土地存有租賃權等情，為被告所否認，
並以前開情詞置辯，是本院審究之重點，應為：㈠原告所提
之系爭契約書內容及其上之簽名是否為真正？㈡訴外人岑新
成是否確有出賣系爭房屋予原告之意，並已將系爭房屋之事
實上處分權移轉予原告？㈢原告與被告北市府財政局就系爭
土地是否存有租賃關係？茲分述本院之判斷如下：
㈠按私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證
明其真正之責，最高法院47年台上字第1784號判例意旨足供
參照。又私文書經本人或代理人簽名、蓋章或按指印或有法
院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條定
有明文。經查：本件原告主張其於84年11月3日向訴外人岑
新成城購買系爭房屋等情，固具其提出買賣契約書1份為證
，惟該私文書之真正及其上讓渡人即訴外人岑新成及見證人
即訴外人 楊發章 （已歿）簽名之真正，則均為被告所否認，
原告就此即應負舉證其真正之責。而關於該契約書及其上簽
名之真正，固經證人丁○○到庭證稱：伊等有在契約書上簽
名蓋大拇指印、蓋私章，契約是已過世的見證人寫的等語（
見97年1月2日言詞辯論筆錄第2頁），依其證言，固證述該
契約書係由訴外人岑新成、楊發章及證人丁○○所簽署，但
訴外人岑新成、楊發章均已亡故，無從查證二人簽名之真正
性，僅憑證人丁○○之口頭證言即推定系爭契約書為真正，
尚嫌速斷。
㈡次按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產
所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認
為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人，最高
法院86年度臺上字第2272號判決意旨可資參照。系爭房屋屬
未辦理保存登記之違章建築，無從辦理所有權移轉登記而為
所有權之讓與，依爭爭契約書上記載，締約雙方就系爭房屋
之讓與，並無另為相反之約定，依其文義固認訴外人岑新城
有將系爭房屋之事實上處分權讓與原告之意思。然查：
⒈訴外人岑新成於84年10月10日因胰臟癌住院接受治療，並於
84年11月12日死亡等情，為兩造所不爭執，而其於死亡前即
84年11月3日將其唯一之財產即系爭房屋出賣予原告等情，
固有前揭契約書可資佐證，惟觀諸一般事理常情，其在臺既
無任何法定繼承人或親友，其本身亦非醫學專業人士，無從
預知自己何時死亡，衡諸常情，在未先行安排其他安置棲身
處所前，即將自己在台唯一之財產出賣他人，訴外人岑新成
此舉之動機似已有違常情。是訴外人岑新成是否有將系爭房
屋出賣予原告之情事，已非無疑。
⒉又查，依系爭契約書之記載，固載明原告與訴外人岑新成間
有買賣系爭房屋之合意，惟此就證明實際上系爭房屋之事實
上處分權是否確已移轉，以及買賣系爭房屋之價金已否交付
等情之存否而言，則尚有未足。對此，證人丁○○固先後到
庭證稱：「…簽約時出賣人意識狀態還很清楚，承買人有交
款給他女兒，他女兒點收的，共18萬元，交錢的地點是醫院
，簽完約就交錢，…」（見本院97年1月2日言詞辯論筆錄第
1頁）、「…簽約現場我在，錢是在岑的床前簽直接交給他
女兒，拿現金點收，一個整數，我有看到他交18萬，我沒有
拿來數一數，…」（見本院97年4月30日言詞辯論筆錄第2頁
），觀之前後描述似甚一致，惟就原告與北市府財政局簽訂
系爭土地租約乙節，證人丁○○則先證稱：「…原告與臺北
市政府簽租地的約，我只有聽說，因為我們那邊很多市政府
的地有簽約，我有聽他們講，我不知道市政府的事…」、「
原告與市政府簽的土地租約我不知道，我沒有簽」（見本院
97年4月30日言詞辯論筆錄第1、2頁），後在本院當庭提示
土地租賃契約書後，則改證稱：「是我的簽名是我的印章，
我是真的不知道，是原告找我簽，我想那沒什麼我就簽了，
我沒有記那麼多…」云云（見本院97年4月30日言詞辯論筆
錄第2頁），則依一般社會通念觀之，連帶保證人之責任甚
重且幾與主債務人無異，擔任者若非莫不審慎為之，惟證人
丁○○既曾於該租賃契約書上連帶保證人處簽名，卻又證稱
不知原告與被告北市府財政局簽訂租約之事，實與常情有違
；而設若確如證人丁○○所言，其因認為沒什麼所以簽了，
則顯見其就自己就見證、保證等相關情事所為之簽名認為無
關緊要且漠不關心，則何以獨對期間相隔13年之久由訴外人
岑新成出賣系爭房屋予原告一事記憶甚詳，且能鉅細靡遺陳
述相關過程，此舉實啟人疑竇；縱係因當初原告與訴外人岑
新成買賣系爭房屋之時，相關程序確係在訴外人岑新成病榻
旁所完成而因此印象深刻，則對於嗣後為續辦相關產權承租
國有土地事宜，由原告出面請求證人丁○○偕同辦理租約等
情事，亦應知之甚詳，何以證人丁○○對此等後續事宜卻又
稱毫無印象，顯與常理不符。是以，證人丁○○之證詞既屬
前後不一且與常情相違，其是否確曾親眼見證原告與訴外人
岑新成間就系爭房屋所為之交付占有移轉及價金交付，已非
無疑；再者，於84年11月3日買賣系爭房屋之時，原告雖稱
價金係交由訴外人岑新成居住於大陸地區不詳姓名年籍之女
兒收取，惟何以未將之一同列為見證人以杜日後爭議，且亦
未於其上記載價金已然交付，以資證明事實上處分權移轉於
原告之事實，令人匪解；復原告就其買賣價金之來源，先稱
是自己出現金18萬元，後又改稱自己為貧戶，錢是其父親拿
出來的，復又改稱不是完全是其父親的錢（見本院97年4月
30日言詞辯論筆錄第2頁），前後說法不一，是原告既無從
證明訴外人岑新成已將系爭房屋之事實上處分權移轉予原告
，及原告確已交付價金予訴外人岑新成等情，自不能徒執上
開買賣契約書記載，即認定訴外人岑新成有合意出售房屋並
將系爭房屋事實上處分權轉讓原告之事實。證人丁○○之證
言內容既有上開瑕疵存在，憑其存有瑕疵證言實不足認定系
爭契約書上訴外人岑新成、楊發章等人簽名為真正。系爭契
約書訴外人岑新成、楊發章等人簽名之真正性已屬可疑，原
告復無法舉證證明確有與訴外人岑新成間就系爭房屋成立買
賣契約，並交付價金取得事實上處分權之事實，則原告徒執
系爭契約書主張已買受系爭房屋取得事實上處分權乙詞，即
不足採。
㈢末按，依國有財產法第42條第1項第2款規定逕予出租之對象
，如係地上有非國有建築改良物時，為該改良物所有人，國
有非公用不動產出租管理辦法第18條第2項定有明文。原告
既未能證明向訴外人岑新成買受系爭房屋並取得系爭房屋事
實上處分權，自無從依國有財產法第42條第1項第2款之規定
，合法申請與被告北市財政局締結系爭土地之租賃契約，嗣
被告北市財政局發覺原告就系爭房屋無事實上處分權存在，
認原告於地上物權屬切結書上陳述有虛偽不實，而依切結書
上「以上切結確為屬實，如有虛偽，願負法律責任。並無條
件同意隨即撤銷租賃關係，絕無異議。」之約定，於96年8
月13日發函終止與原告間系爭基地租賃契約關係，經原告收
受該終止函，兩造間系爭基地租賃契約即合法終止，雙方之
間已無基地租賃關係存在。原告空言主張與被告北市財政局
間就系爭土地有基地租賃關係存在，亦屬不可取。
五、綜上所述，原告未能舉證證明自訴外人岑新成買受系爭房屋
並取得事實上處分權，原告與被告北市財政局間基地租賃契
約亦經合法終止，則原告起訴請求確認其就系爭房屋有事實
上處分權，及確認其與被告北市府財政局間系爭土地之租賃
契約關係存在，均於法無據，原告之訴為無理由，應予駁回
。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證
據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與
本案爭點無涉，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 97 年 6 月 11 日
書記官 游曉婷
計 算 書
項 目金 額（新臺幣） 備註
第一審裁判費 2650元
合 計 2650元