裁判字號：臺灣澎湖地方法院95年訴字第41號民事判決
裁判日期：民國96年05月08日
裁判案由：拆屋還地
臺灣澎湖地方法院民事判決95年度訴字第41號原告乙○○訴訟代理人 吳惠玲 律師
甲○○被告丙○○訴訟代理人 吳春生 律師
許龍升 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國96年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落澎湖縣馬公市○○段第一六七八地號土地上如附圖所示斜線部分面積二四九點九八平方公尺之地上物拆除，並將上開地號面積一四九一平方公尺土地全部返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參拾壹萬捌仟元為被告供擔保後得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣玖拾伍萬肆仟貳佰肆拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、兩造爭執要旨
一、原告起訴主張：系爭坐落澎湖縣馬公市○○段第1687地號土地為訴外人甲○○、 顏執 中所有並登記在原告乙○○名下，嗣甲○○、 顏執中 二人經原告之同意後，以該二人之名義與被告簽立租賃契約，約定租賃期間自民國83年12月15日起至86年6月16日止，租金第一年新台幣（下同）8萬元、第二年11萬元，另半年為5萬5千元，租金給付應於每年初與另半年頭第一個月內付清。另於上開租期屆滿時，雙方又約訂租賃期限延長兩年半，即自86年6月16日起至88年12月16日止，而於上開延長租賃期限屆滿時，因被告繼續使用租賃物，甲○○、顏執中亦繼續收取被告繳交之租金，且未另行約定期限，致使雙方間依法視為不定期限繼續租約。被告承租系爭土地後，擅自在其上搭建鋼骨結構廠房一間，並在其上獨資經營太陽機電，94年10月間，甲○○、顏執中有意出售系爭土地，乃詢問被告是否有意購買，被告不同意以原告要求之價金8百萬元購買，並表示同意搬遷，同年11月間系爭土地出售他人，原告屢次催促被告搬遷，被告均一再拖延，且未再給付任何租金。按系爭租約既已終止，被告占有系爭土地即無任何正當權源，為此爰依民法第767條之規定，請求被告將如附圖所示斜線部份面積249點98平方公尺之地上物拆除，並將系爭土地返還原告，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：系爭土地雖為農牧用地，但事實上附近周圍之土地均已建造房屋而無法作為農業用地，而被告租約系爭土地搭建廠房及住宅，亦為原告於出租時即已知悉，此觀系爭租約第4條載明：「...如地面上鋪設砂石、水泥、建立工寮、周圍防盜阻絕、水電設施....」可證，而事實上被告在系爭土地搭建鋼骨結構廠房及住宅，原告亦均未表示異議，故系爭租約顯然具有土地法第103條租用建築房屋之基地之性質，依上開規定，非有法定事由，出租人不得收回，本件被告並未該當土地法第103條任何一款事由，原告自不得任意終止租約；況縱認原告得終止，系爭契約既屬不定期租賃，且租金又係每半年繳交一次，依民法第450條第2、3項之規定，原告至少應在半年前通知，惟原告自始未向被告明確表示終止租約，僅表示欲出賣土地要求被告搬遷，故此租約之終止亦不合法。至於95年份之租金，原告已自承於95年10月11日收到被告所寄達之兩張支票，雖被告未依租約所定期限給付，充其量係負給付遲延之責任，原告亦不得值此理由主張被告之承租權已經消滅。綜上所述，系爭契約尚未合法終止，被告占用系爭土地自有正當權源，為此請求駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告對被告之抗辯說明如下：系爭土地為農地性質，被告與訴外人甲○○、顏執中訂立系爭租約時，僅稱欲租賃系爭土地作為修怪手車使用，並非約定為建築房屋使用，此從系爭土地面積1491平方公尺（約451坪）僅約訂1年之租金8萬或
11萬即可證明雙方約定租賃土地之目的在於土地之使用而非建築房屋；另自系爭租約第4條：「土地使用，乙方對土地使用在地上如需要另加設施：如地面上鋪設砂石、水泥、建立工寮、周圍防盜阻絕、水電等設施時，乙方需經取得甲方同意後，再自行裝設，所支出任何費用，亦得由乙方負責，日後並不得主張折扣租金，或設施費用補償」，及第8條：「租賃期滿後，已方遷離時所有工寮、雜物、設施等，若有遺留不搬者，甲方得視作廢物論，任憑甲方處理，乙方不得拒絕，或其異議」觀之，足徵系爭租約之目的並非在於建築房屋。又被告之後未經出租人同意在系爭土地上搭建鋼骨結構之地上物，屬違法行為，出租人對於被告此行為事前並無法預知，雖事後未為反對之意思，惟此僅屬出租人對於被告違約之行為未行使終止契約之權利而已，並不足以表示出租人自始即同意被告於系爭土地上為違約及違法行為，是被告以此主張系爭租約為基地建築之租賃契約云云，實無足採。綜上所述，本件並非土地法第103之租賃契約，被告自不得主張優先承購。另原告向被告為終止租約之意思表示時，被告已同意搬遷，雙方已有終止租約之合意，且由被告之後未依約於年初繳付租金，更可證明被告確實同意終止本件租約，雖被告在原告提起本件訴訟後之95年10月11日寄送兩張支票欲支付95年全年之租金予原告，惟此行為乃其於訴訟程序進行中為規避其原終止租約之意思而為之，並不足以證明係爭契約之效力仍有效存在。
乙、兩造之爭點
一、兩造所不爭執之事項：
（一）系爭土地為訴外人甲○○、顏執中出資購買，並登記在原告的名下。原告以及訴外人甲○○、顏執中均同意將土地出租給被告。
（二）兩造於83年12月15日簽訂系爭租賃契約，約定租期至88年12月16日止，每半年繳交租金一次，年初、年終各繳交租金55000元。租期屆滿後，雙方未簽訂租賃契約，依法視為不定期租約。被告已繳交租金至94年間。
（三）被告於95年10月間，曾經寄2張支票給原告支付租金，但原告沒有兌現。
二、兩造所爭執事項：
（一）系爭租約是否為土地法第103條所稱租用基地建築房屋的契約？
（二）原告在94年10月間，是否有通知被告終止租約，被告是否同意搬遷？
（三）原告可否請求被告返還系爭土地，並將地上物清除完畢？
丙、得心證之理由
一、按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之ㄧ，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」土地法第103條定有明文，上開有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設，而系爭土地租賃契約是否屬土地法第103條租用建築房屋之基地之契約，需探求兩造真義以及實際使用情形為斷（最高法院74年台上字第2562號判例、台灣高等法院94年上字第
248號裁判、高雄高分院94年上自地132號判決參照）。查系爭土地地目為旱，有原告提出之土地所有權狀為證，又系爭租約第4條、第8條分別約定：「土地使用，乙方對土地使用在地上如需要另加設施：如地面上鋪設砂石、水泥、建立工寮、周圍防盜阻絕、水電等設施時，乙方需經取得甲方同意後，再自行裝設，所支出任何費用，亦得由乙方負責，日後並不得主張折扣租金，或設施費用補償」、「租賃期滿後，乙方遷離時所有工寮、雜物、設施等，若有遺留不搬者，甲方得視作廢物論，任憑甲方處理，乙方不得拒絕，或其異議」，故由上開契約文意觀之，被告租用系爭土地之目的應係供搭建工寮所用；又經本院會同地政機關勘驗現場，得知被告承租後於系爭土地上搭建如附圖斜線部份所示面積
249.98平方公尺之鋼骨廠房一間，內部堆置各項機具零件及生活必需品，被告並於該處獨資經營太陽重機，專門修理各種怪手，此製有勘驗筆錄、現場照片並函請地政機關勘測後繪製複丈成果圖附卷可稽。故由契約之內容以及被告實際之使用方式，系爭契約之目的顯然並非在於建屋，況系爭租約原先所定期限僅兩年，與一般租地建屋租期至少數年以上始符經濟效益之常情有悖，更足徵系爭租約僅為一般租賃之性質，而非基地租賃，應無土地法第103條規定之適用。
二、次按，租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450條第2項定有明文。本件原告主張曾於94年10月通知被告終止租約一情，業舉證人 洪玉茶 於本院審理時到庭證稱：「原告之訴訟代理人（指甲○○）於94年10月5日委託我們公司出賣系爭土地，後來有買主出現，原告同意以8百萬元賣出，但因為系爭土地有出租給別人，要先告知承租人是否願以這個價錢購買，我大約在94年10月5日到10日中間某一天，與同事 吳黃月桂 去找被告，當時被告不願意接受8百萬元，我有跟被告提到如果這塊土地被賣掉，你就無法使用，結果被告說他可以搬回潭邊。」等語明確，足證系爭租約之出租人確實已通知被告終止系爭合約，且由被告表示要搬回潭邊老家，之後又未依約於95年初繳交租金之情況觀之，被告顯然亦有終止系爭租約之合意。又民法第450條第3項所定：
出租人應以曆定星期，半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知，係列舉之規定，非謂不動產之租金以一年或半年定其支付之期限者，亦得類推適用該條項之規定。否則，各不動產之租金係以一年或半年定其支付之期限者，出租人終止租約，應於一年或半年前通知承租人，將有違民法第四百五十條第二項所定，各當事人得隨時終止租約之立法精神（最高法院67年台上字第2293號判例參照），故被告辯稱本件租約終止未於半年前通知應不生效力，自無可取，系爭租約之出租人於94年10月已向被告表示終止租約之意思，並於租金到期前1個多月先期通知（本院按：被告94年度所繳交之租金至94年12月16日止），尚屬相當。綜上所述，系爭契約既為不定期租賃契約，出租人又於相當期間先期通知，揆諸前開規定及說明，依法應生租約終止之效力。至於被告於95年10月11日寄送兩張支票欲支付95年全年之租金予出租人甲○○之行為，係在系爭契約終止且原告提起本件訴訟後為之，自不足以證明系爭契約之效力仍有效存在，附此敘明。
四、末按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。查系爭土地為原告所有，系爭租賃契約又經終止，已如前述，故被告已無占用系爭土地之正當權源，惟被告至今仍繼續占用系爭土地並於其上搭建地上物，是原告本於所有權人之地位，請求被告將如附圖所示斜線部份面積249點98平方公尺之地上物拆除，並將系爭土地返還原告，自屬有理，應予准許。至於被告請求定履行期間部份，本院斟酌被告於系爭土地上所搭建者僅為鋼骨結構之廠房，其又有他筆土地可供經營商業所用，並無非長期間不能履行之情事，應無定履行期間之必要，附此敘明。
五、本判決兩造均陳明願供擔保請准予宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國96年5月8日
民事庭法官管安露以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國96年5月9日
書記官呂黎明