臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 96年度南簡字第1088號
原 告 乙○○
被 告 丙○○
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國97年2月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自門牌號碼臺南縣仁德鄉仁愛村一二０六號之第二層房屋
遷出，並將上開房屋返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬壹仟元，及自民國九十六年五月二十
四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國91年間向原告承租其所有之門牌號碼臺南
縣仁德鄉1206號之第二層房屋（以下稱系爭房屋；第
一層則由訴外人甲○○租用）之其中1間房間，即系
爭房屋之廚房後方陽台所增建房間（包含使用廚房）
，約定租賃期間自民國91年10月14日起至92年10月14
日止，每月租金為新臺幣（下同）3,500元，應於每
月5日前給付。第1年雙方訂有書面租賃契約，後因被
告每月按時繳納房租，之後即未再簽訂書面契約。
（二）詎被告於95年4月間（起訴狀誤載為96年4月間）忽然
以二房東自居，經常無理取鬧，同年10月間雙方雖然
達成和解，然自同年11月份起，被告竟拒絕繳交房租
，迭經原告催促，被告仍未繳交租金，原告乃於96年
4月24日寄發存證信函，以被告已欠繳5個月房租而終
止本件租賃契約。
（三）又原告本來亦住在系爭房屋中客廳所隔出來之另一房
間內，被告於95年7月30日，竟將該房間物品搬出而
自行住進該房間，雙方因而發生爭執，最後達成和解
，被告同意將原先承租之上開房間返還原告，另外搬
入原告本來使用之前述客廳所隔房間中居住。然被告
後來竟稱其所承租者為系爭房屋之全部，而將系爭房
屋中之其他房客趕走，並占用系爭房屋其他房間。然
實際上被告所承租者僅係系爭房屋中之1間，否則每
月租金豈會僅須3,500元，而被告占用原告所有之其
他房間，顯然已經違反本件租賃契約，原告自得以其
違反租賃契約而終止本件租約，並請求被告返還系爭
房屋。
（四）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催
告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出
租人得終止契約，承租人於租賃關係終止後，應返還
租賃物。又承租人如違反租賃契約時，出租人亦可收
回房屋。本件被告既已積欠房租達2個月以上，則原
告自得依土地法第100條第3款之規定終止租約。又被
告占用非其所承租房間之行為亦已違反雙方所簽訂之
租賃契約，則原告亦得依土地法第100條第5款等規定
終止租約而收回房屋，故原告應有終止本件房屋租賃
契約之權。本件兩造間之租賃關係既因終止而消滅，
且系爭房屋為原告所有，目前整個房屋都為被告所占
用，則被告即應交還系爭房屋。此外，被告自95年11
月份起，即未依約繳交租金，故被告並應給付其所延
欠95年11月份起至96年5月份（即95年11月15日起至9
6年5月14日止）之租金共計21,000元（3500元X6）
，並請求自本件民事起訴狀繕本送達被告之翌日起，
按週年利率百分之5計算之利息。從而，原告為此爰
依租賃契約及本於系爭房屋所有權之法律關係請求被
告應遷讓房屋並給付前述積欠之租金及利息，並聲明
：如主文所示。
二、被告則以：被告當初向原告租屋時，係租用系爭房屋之全部
，而不是其中1間，使用範圍為全部，包括廚房、廁所、客
廳、全部臥室及室內各種設施、家具等，原告竟然不讓其使
用全部房屋，所以被告乃自行使用全部房間，而被告亦願意
繳交房租，但原告自95年11月15日起即從未至被告租屋處收
取房租，也未定時催告被告繳交租金，所以原告依法無權以
被告欠繳租金而終止租約，兩造間之租賃關係仍然存續中，
並未終止，被告仍可使用全部房屋。又其住進後大概3個月
以後，其他房客就讓我請出去，因其須要使用全部房子，所
以現在整個房子都是我在使用。原告曾在其去台北時把門鎖
打壞，把房子承租給別人，其回來後就把房客請走。原告起
訴時還有兩個房間未交予被告使用才是違約，被告原先承租
的範圍就是系爭房屋全部，所以被告並未違反本件租賃契約
，原告亦不能任意指稱被告違反租賃契約而主張終止本件租
約，反而是原告後來無法自行交出全部房屋供被告使用才是
違約，並聲明：駁回原告之訴。
三、經查：
（一）稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收
益，他方支付租金之契約。承租人於租賃關係終止後
，應返還租賃物。民法第421條及第455條分別定有明
文。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收
益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期
限繼續契約，民法第451條則亦規定甚明。另出租人
非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回
自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1
項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除
以擔保金抵償外，達2個月以上時。四、承租人以房
屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時
。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為
相當之賠償時，土地法第100條亦規定甚明。
（二）原告主張被告於91年間向其承租原告所有之系爭房屋
（租用範圍應僅為其中之1間；詳見下述），原先約
定租賃期間自民國91年10月14日起至92年10月14日止
，每月租金為3,500元，第1年雙方訂有書面租賃契約
，後因被告每月按時繳納房租，之後即未再簽訂書面
契約，且被告亦持續按月繳交房租至95年10月份（即
繳至95年11月14日）止等事實，除有原告所提出之建
築改良物所有權狀及房屋租賃契約書各1份為證外，
且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
基此，本件房屋租賃關係因被告於前述書面定期租賃
契約所定之租賃期限屆滿後，仍繼續使用該房屋，原
告不僅未即表示反對，且繼續按月收取租金，則依照
前開民法第451條之規定，兩造之系爭房屋租賃契約
，自92年10月15日起應即屬於不定期房屋租賃，且其
契約內容亦如上開書面租賃契約條款所載。從而，根
據上述土地法第100條規定，須有該條各款事由之一
時，原告始得主張終止本件租賃契約而收回系爭房屋
。
（三）原告主張被告僅係租用系爭房屋中之1間，後來竟占
用系爭房屋之全部，而有違反本件租賃契約之情形，
被告雖抗辯由該房屋書面租賃契約書中第1條約款載
有：「甲方（指原告）房屋所在地及使用範圍臺南縣
仁德鄉1206號月租參仟伍佰元包括水電瓦斯費在內。
」等語，足見被告所承租者即為系爭房屋全部，而非
原告所主張之承租範圍僅係系爭房屋中之1間云云。
然解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於
所用之辭句，民法第98條定有明文，本件兩造之租賃
契約中就被告所實際承租系爭房屋之詳細範圍並未明
確載明，僅有前述約款可供參考，而該條款則係表明
原告之房屋所在地及使用範圍，並未明確表明系爭房
屋全部即係被告所承租之範圍，故對於被告所實際承
租範圍為何，則仍應探求當事人訂約時之真意以資確
認。經查：
１證人甲○○於本院審理時則證稱：被告承租範圍應
該是2樓角落1間，因為樓上有1廁所，其平常會上
去，有看到被告在裡面，被告搬進時，晚上尚有其
他人員進出，原告樓上好像有4間，有1、2戶是其
他的人在住，並不是被告之家屬，我與被告除了打
招呼外，沒有談過其他的話。當時2樓除了被告以
外，尚有其他人在使用，被告搬進來時有與其太太
同住，並沒有其他家屬，我講的其他人與被告無關
係，房東是把2樓1間1間分租，我最初使用2樓也是
使用1間等語（參見97年2月14日言詞辯論筆錄；本
院南簡字卷第106頁），另參以被告亦自承：其搬
進來時，部分房間有人住還未搬走等語（96年10月
2日勘驗筆錄；本院南簡字卷第42頁），足見被告
承租系爭房屋時，應僅係其中之1間，而非被告所
辯稱之系爭房屋全部，否則豈有被告搬入居住後，
仍有他人租用系爭房屋之其他房間而雙方竟未於租
賃契約書中表明原有房客應於何時搬出之道理。
２另證人甲○○亦證稱：其當初只有承租1個小房間
，房租約2千至3千元，當時其係承租4個房間中的
其中1間而已等情（同前述言詞辯論筆錄參照；本
院南簡字卷第107頁），可知證人甲○○僅承租系
爭房屋其中1間，租金即須2至3千元，則原告豈有
將系爭房屋全部租予被告並包含水電瓦斯費用等，
而僅收取被告3,500元租金之道理。從而，被告抗
辯：依照該書面租賃契約書內容，其係租用系爭房
屋之全部云云，經核應非可採，而原告主張被告所
承租者僅為系爭房屋中之1間，則應可信為真實。
此外，參以兩造曾因被告使用房間範圍而發生爭執
，事後於95年10月5日成立和解，此有被告所提出
之和解書1份在卷足憑（參見本院南簡字卷第79頁
），而該和解書之內容中亦有：「和解條件是將廚
房後方加蓋鐵皮屋部分退還乙○○（即原告）處理
……」等語，則被告自該項和解成立生效之日起，
其承租之範圍亦已非屬系爭房屋之全部，此亦足證
被告於本院審理時所辯：其仍係承租系爭房屋之全
部云云，應與事實不符。綜上所述，原告主張被告
僅係承租系爭房屋中之1間，應可採信。
（四）被告於本院審理時業已自承：其住進後大概3個月以
後，其他房客就讓我請出去，因為我要使用全部房子
，因我人口有10口，一直到現在整個房子都是我在使
用。原告在其去台北時把門鎖打壞，把房子承租給別
人，我回來後，我就把房客請走等語（參見本院97年
2月14日審理筆錄；本院南簡字卷第107頁），可知被
告至今仍自認其係承租系爭房屋之全部，而目前則係
占用系爭房屋之全部範圍，且因承租範圍之認知有異
竟與原告發生爭執因未再支付房租，故被告於原告起
訴時應已占用超過其實際承租之範圍而違反本件房屋
租賃契約之約定，故原告於96年12月7日之民事補充
理由狀中主張另依土地法第100條第5款有關違反租賃
契約之規定，終止本件租賃契約並收回房屋（本院南
簡字卷第89頁），於法即無不合。而該補充理由狀係
於96年12月28日對於被告寄存送達生效，有本院送達
證書1份附卷可參（本院南簡字卷第93頁），故本件
應認兩造之房屋租賃契約係於96年12月28日即已終止
。從而，原告依據租賃契約終止後之法律關係及本於
所有權人之地位，請求被告應自系爭房屋遷出，並將
系爭房屋返還予原告，於法即屬有理。
（五）至於原告曾以被告積欠5個月租金，已有土地法第100
條第3款積欠租金達2月以上之事由，而以96年4月24
日之存證信函為終止本件租賃契約之意思表示，然參
照最高法院42年台上字第1186號：「不定期之房屋租
賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時
，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房
屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋
，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延
之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限
內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為
終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在。」之
判例意旨，可知原告仍應依照民法第440條第1項：「
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，
出租人得終止契約。」之規定，先定相當期限催告被
告支付遲交之租金，如被告不依期限支付時，原告始
能終止該租賃契約。然原告並未舉證證明其於寄發前
述終止契約之存證信函前，曾催告被告於相當期限內
支付遲延之租金，故原告於寄發前述存證信函時，經
核應未取得以上述土地法第100條第3款為原因所發生
之契約終止權，故本件尚難認為租賃契約於被告收受
該存證信函時即已終止，併此敘明。
（六）另原告主張被告房租僅繳交至95年10月份（即繳至95
年11月14日）止，被告自95年11月份起至96年5月份
（即95年11月15日起至96年5月14日）止，尚積欠原
告租金總計21,000元（3500元X6個月）等事實，除有
原告所提出之租賃契約書及被告自行提出之附有房租
收款明細欄之房屋租賃契約書各1份為證外，且為被
告所不爭執，堪信原告此部分之主張亦為真實，故原
告自得依據前述租賃契約之法律關係，請求被告給付
積欠之房租21,000元。又遲延之債務，以支付金錢為
標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之
債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率
為百分之5；亦為民法第233條第1項及第203條所明定
。查本件原告請求被告應給付前開金額，並主張請求
自民事起訴狀繕本送達被告之翌日起算之利息，於法
尚無不合，而本件起訴狀繕本係於96年5月23日送達
被告，亦有本院臺南簡易庭送達證書1份在卷可憑（
本院南簡調字卷第9頁），則原告同時請求被告應給
付自96年5月24日起算之法定遲延利息，自屬有理。
從而，原告依據租賃契約及本於所有權之法律關係，
請求被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還予原
告，且請求被告應給付積欠之租金21,000元，及自96
年5月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之
利息，於法尚屬相符，應予准許。
四、綜上各情，原告本於租賃契約及所有權之法律關係，請求被
告應自系爭房屋遷出並將系爭房屋返還予原告，暨請求被告
應給付原告21,000元，及自96年5月24日起至清償日止，按
週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。至於
本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證
，核與判決結果無影響，無一一審究之必要，併此敘明。
五、訴訟費用確定為1,000元（即第一審裁判費），應由敗訴之
被告負擔。
六、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序
所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，
應依職權宣告假執行。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文
。
中 華 民 國 97 年 2 月 27 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭法官陳志成
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 2 月 27 日
書記官彭建山