裁判字號：最高法院85年台上字第3081號民事判決
裁判日期：民國85年12月27日
裁判案由：回復原狀
最高法院民事判決八十五年度台上字第三○八一號
上訴人建住建設股份有限公司法定代理人 李畯陸 訴訟代理人 陳啟昌 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 曾肇昌 律師右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十五年三月十一日台灣高等法院第二審判決（八十四年度重上字第三四○號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：被上訴人於民國八十一年五月四日以坐落新竹市○○段第二三○、二三○－一、二三一、二三二、二三二－二、二三三、二三四、二三五、二三九－四號土地九筆（下稱系爭土地）之地主代表人身分，與伊公司約定提供系爭土地合建房屋，而向伊公司收取擔保金新台幣（下同）一千六百萬元，並約定被上訴人應交付上開土地之使用權同意書予伊公司，正式簽約時，上開擔保金轉為合建契約之保證金；惟如日後因故無法簽約時，應返還上開擔保金。詎被上訴人收受擔保金後，竟遲不簽約，亦不提供土地使用權同意書，致使被上訴人無法申請建造執照以利起造房屋。迨民國八十三年十一月間，被上訴人竟將系爭土地提供與訴外人甲琦建設股份有限公司簽訂契約，交予該公司申請建造執照，起造七層樓公寓住宅。被上訴人顯已無法履行合建契約，雙方之合建契約因可歸責被上訴人之事由而給付不能，依民法第二百二十六條第一項、第二百三十一條第一項規定，應負損害賠償責任，賠償伊支付建築師設計費十五萬元，並返還前開擔保金等情。求為命被上訴人給付一千六百十五萬元及其中一千六百萬元自受領之日起，按年息百分之五計算利息，其餘十五萬元部分自訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：伊以地主代理人身分與上訴人接洽合建事宜，於簽訂合建契約之預約後，因上訴人資金週轉困難，遲至八十二年七月一日始正式簽訂合建本約。然因上訴人延誤開工日期及未繼續辦理合建相關事宜，迨八十三年四月十五日復表示無意合建，請被上訴人另覓建商合建。被上訴人不得已解除契約，並依雙方所訂合建契約第五條規定，沒收保證金。被上訴人非地主不負返還保證金之義務云云。資為抗辯。
原審依調查證據為辯論結果，以：系爭土地係 王成龍 、 簡詔群 、 陳在瀛 （即原地主王尾）、 王鴻山 、 王鵬山 等所有，被上訴人係受地主王成龍等人之委任，代為處理合建事宜，與上訴人簽訂合建契約，並以「代理人」身分向上訴人收取擔保金一千六百萬元之事實，有被上訴人提出之收據一件及上訴人不爭執其形式之授權書一張足稽。上訴人雖主張，授權書係被上訴人事後補寄與伊云云。然為被上訴人所否認，上訴人復未舉證以實其說，自不足採。況縱令事後補寄，上訴人於收受後非但未為爭執，且於其後擬定之房屋合建契約書時，亦以地主名義（為當事人）書立，足證上開授權書係屬真正。徵之上開八十一年五月四日授權書載明：「本人與建住建設股份有限公司，法定代理人李畯陸，就新竹市○○段二三○……等九筆地號全部土地之合建事宜，全權委任甲○○（被上訴人）律師處理。」等語，被上訴人顯係地主之代理人，而非代表人。蓋依通常觀念群體或團體之主要負責人或成員之一，始能「代表」該群體或團體，而被上訴人既非地主之一，其與地主間，依社會通常觀念，自無成為地主「代表人」可言，而應係與地主間成立委任關係之「代理人」，此觀上開授權書所載內容自明。而被上訴人所立之收據，僅被上訴人簽名，並無上訴人之簽名，且其上又載明：
「俟日後正式簽約」字樣觀之，僅係收據性質而已，尚難認雙方業已成立合建契約。又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。查上開收據係載：被上訴人所收之擔保金一千六百萬元，俟日後正式簽約，應轉供為契約上之保證金，若日後因故無法簽約時，地主應將此保證金一千六百萬元一次無息返還，領款人欄有地主之一王尾之姓名蓋章外，於被上訴人甲○○簽名下方有一「代」字，依收據整體觀察，上開授權書被上訴人簽名欄雖記載為代表人，實係代理之真意，亦即被上訴人應係代理地主收取上開擔保金，要毋庸疑，非得拘泥該「代表」二字，即謂被上訴人係地主之代表人。況上訴人提出之空白合建房屋契約書，簽約人為地主而非被上訴人，且該合建契約第五條規定，被上訴人所收之擔保金一千六百萬元已轉供為保證金，益證被上訴人於本件合建契約係基於代理人身分，堪以認定。被上訴人既係以代理人身分收受系爭擔保金，其效力及於本人之地主，依上開收據附註第五條約定，若日後因故無法簽約時，地主應將此擔保金返還上訴人，上訴人即應向地主請求返還本件之擔保金。茲上訴人向被上訴人請求返還擔保金，顯屬無據。又被上訴人否認其承諾促成地主簽訂合建契約，是上訴人主張被上訴人收取保證金，未依承諾，促成地主簽訂合建契約，應負損害賠償責任，亦無可取云云。為其心證之所由得，因而將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，就原審取捨，認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十五年十二月二十七日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱錦娟法官朱建男法官許澍林法官王錦村右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年一月十六日