臺灣新北地方法院89年度簡上字第428號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院89年簡上字第428號民事判決

裁判日期：民國90年06月12日

裁判案由：給付租金

臺灣板橋地方法院民事判決八十九年度簡上字四二八號
上訴人 山圓 建設股份有限公司法定代理人 陳浴生 被上訴人甲○○
丁○○丙○○乙○○兼右三人戊○○右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十九年九月十八日本院板橋簡易庭八十九年度板簡字第一四二七號第一審簡易判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣如受不利判決上訴人願供擔保免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠程序部分：
查原判決既認被上訴人起訴請求者為「補償金」，依法即應適用通常訴訟程序審理，竟誤為依照簡易訴訟程序審理，程序上已有未合。再查被上訴人起訴意旨即係以給付租金為內容，係因上訴人抗辯該筆租金應受土地法第九十七條規定之限制，被上訴人始改為主張請求給付「補償金」，甚至原審法院所發之通知單案由亦均載為給付租金，且歷經八十九年七月二十四日、八月十四日及九月四日等三次審理程序，均未依照民事訴訟法第一百九十九條第二項之規定行使闡明權，向當事人發問或曉諭，使上訴人為「其他必要之聲明或陳述」，即遽認此係「補償金」，則上訴人未認識此項程序之違誤，進而加以責問，似難謂有何故意過失可言，應認本件訴訟程序有重大瑕疵，為保障上訴人之審級利益，應將原判決廢棄，發回原審法院更為審理，方屬適法。
㈡實體部分：
⑴上訴人就未能於期限內取得使用執照之事，並無可歸責之事由，其理由為：
①本件依兩造於八十七年五月十六日協議書（下稱系爭協議書）第十條第一項
：「乙方同意於八十九年四月二十日起依甲方四三七之二、四三七之三、四三七之四地號土地原三棟舊屋計算租金，每棟每月以新台幣九萬計算給付甲方舊屋所有權人至本案領得使用執照為止」之約定觀之，當事人之真意似在規範上訴人（乙方）未能於期限內取得使用執照之遲延責任，而民事責任除依法律或當事人之特約有使當事人負擔無過失或結果責任外，均必須以債務人或行為人有可歸責之事由始能成立。本件上訴人興建房屋之遲延，上訴人已於原審抗辯九二一大地震致法令變更、部分地主遲延交付土地及阻礙房屋興建等事由，是上訴人並無可歸責之事由。
②系爭協議書第十條第一項之約定，縱如原判決所認係兩造關於給付補償金之
協議，然此項補償金之給付，既僅須給付至領得使用執照止，則此項補償金給付協議之法律行為亦明顯係以「領得使用執照」為解除條件，且係對於被上訴人方面不利益之條件。依該協議書第十一條之約定，兩造原簽訂之合建契約於兩造間仍有效力，而原合建契約係由兩造及訴外人 林通雄 、林 陳秀菊 共七名地主所簽訂，其中雖僅四三六地號土地為上訴人五人共有，其他土地均為各地主單獨所有，然兩造簽訂之合建契約書僅有一份，且依契約書第一條「與鄰地共同參與交由乙方」之約定可知，被上訴人係與 林陳秀菊 、林通雄「共同」參與合建，既曰「共同」，則縱各該筆土地事實上係屬可分之給付，然在兩造間之約定上是否已特約成為不可分之債，而有民法第二百九十二條之適用，已非無疑；再者，依照該協議書第二十四條「本契約雙方應確實遵守，甲方如有違約應加倍返還乙方已付保證金，並賠償乙方因而遭受之一切損失；乙方如有違約，保證金及已建之地上營造物均由甲方沒收並賠償甲方所生之一切損失，但因產權糾葛或違約致使乙方無法履約者不在此限」之約定可知，兩造已將被上訴人給付之義務，特約為不可分之債；參諸合建之目的，往往在集合多數地主之土地，成為一「完整」之基地，以便興建格局方正之房屋，尤其本件係興建超高層之住商辦公大樓、集合住宅之情形，於當事人間當能預見；又倘地主其中之一拒絕交付土地或印鑑證明，致影響建案之進行或執照之申請時，建商將無法如期取得使用執照或履約交付房屋給各該地主，亦為訂約時兩造所預見，故應認各該地主對於上訴人所負之給付，皆屬於不可分之給付，當有部分地主不履行給付致影響工程之進行，皆應認為各該地主必須負擔連帶之責任，倘因此導致兩造契約之「條件」不能成就時，更應視為各該地主皆有不正當之行為而阻礙條件成就，依法即應視為條件已經成就。本件合建契約中，地主之一林通雄延遲四年始交付土地，地主林陳秀菊撤銷印鑑之授權，皆造成上訴人在履行興建房屋工程上之延誤，而使上訴人不能如期取得使用執照，致給付補償金之解除條件未能成就或不能如期成就，此等地主之行為，既屬不可分債務中部分債務人之行為，同屬地主之一方之被上訴人，自應對之負連帶責任，是本件上訴人應於約定期限內取得使用執照之解除條件，已於兩造約定應給付補償金之八十九年四月二十日已然成就，解除條件既已成就，則兩造關於給付補償金之協議亦應失其效力，上訴人自無支付補償金之義務。
③本件上訴人於取得建築執照許可後，發生全國震驚之九二一大地震，房屋結
構安全備受矚目，主管機關內政部於八十八年十二月二十九日函文修正建築技術規則編耐震設計規範，並於八十九年二月三日函文相關縣市政府查照如函文所載辦理，要求已領得建築執照尚未領得使用執照者，應勸導起造人應參照新修正後之規定就建築物之結構系統再行檢討，尤其本案為三十七層超高樓建築，對結構安全應特別加強檢討及審查，極受主管機關之重視，以確保其結構安全無虞，是此等政府法令之變更，能否謂係兩造契約成立後，因非可預料之情事變更致影響工程進度，已非無疑，則依照兩造協議書約定之八十九年四月二十日為始期，而使上訴人為此等不可預料之事由支付鉅額補償金，是否顯失公平，即非無詳加研究之餘地。是因此等情事變更之事由，尚請鈞院依職權斟酌而變更兩造原有約定自八十九年四月二十日為始期支付租金之法律效果。
⑵本件兩造關於補償金之協議，其數額應受土地法強制規定之限制：
①系爭協議書第十條關於四三七之三、四三七之四地號土地租金金額之約定，
縱如原判決所稱係屬補償金之性質，亦係屬於「相當於租金」或以「租金計算」之「補償金」，自應受土地法第九十七條關於城市地區土地租金規定之限制。是上訴人至多僅需就四三七之三地號土地按月給付租金二萬二千零九十六元，就四三七之四地號土地按月給付二萬三千一百二十八元，逾此部分之請求即屬無理由。
②依照系爭協議書第十條後段「另甲方四三六地號空地，倘至八十九年四月二
十日乙方尚須使用時，則應以每月新台幣二十萬元向甲方租借不能使用止，歸還時應地面平整」之約定可知，該基地並非本案建築基地之一部分，上訴人需於使用該土地時，始支付使用租賃物對價之租金，今由被上訴人庭呈之照片顯示，上訴人並未使用該筆土地，即不需支付使用該筆土地之對價。又從該筆土地之租借約定可知，本件顯係基地租用契約，其目的既係為鄰地建築房屋之用，則應依照土地法第一百零五條準用第九十七條關於租金限制之規定，是關於該筆土地使用之租金，最高亦不能超過每月三萬九千六百三十四元。
㈢對被上訴人抗辯所為之陳述：
⑴被上訴人雖辯稱因合建工程來不及完工才簽訂系爭協議書以延展二年，然上訴
人並無歸責事由已如前述，且事實上亦因雙方變更建案結構所致，此亦可由協議書第一條之約定可知，故縱認為協議書非在規範上訴人之遲延責任，然上訴人之所以遲至九十一年始能申請使用執照，實係因雙方就本件合建工程之結構已有變更，故上訴人不需支付此項補償金。
⑵四三六地號土地上建物拆除時，上訴人有給付被上訴人拆遷補償費，此拆遷補
償費包括使用土地之代價，所以系爭協議書才會約定如果八十九年四月二十日後還繼續使用的話，要給付代價，被上訴人自不得於受領該拆遷補償費外，領請求給付租金。
三、證據：除援用第一審提出之證據外，並提出建造執照及建照變更記錄之影本各一份為證，並聲請本院至現場履勘。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠程序部分：
本件訴訟縱如上訴人所言應適用通常訴訟程序，然上訴人在第一審訴訟程序不抗辯而為本案之言詞辯論者，依民事訴訟法第四百二十七條第四項之規定，視為當事人已合意適用簡易訴訟程序，故原審適用簡易訴訟程序審理，並無疑義。
㈡實體部分：
⑴系爭協議書第十條第一項有關給付租金之約定，係因兩造所簽訂之合建契約
已經到期而上訴人仍未依約完成合建工程，上訴人為使被上訴人同意延長契約期限俾便進行合建工程，而應允給付被上訴人補償金，故該協議書第十條雖稱為「租金」，實為補償金，此由兩造間並無租賃契約即可明證，故其顯非為規範上訴人未能於期限內取得使用執照之遲延責任，故與上訴人是否具有歸責事由無涉。且既係補償金，亦應不受土地法第九十七條之限制。
⑵系爭協議書係由兩造共同簽訂，與其他地主無涉，該協議書清楚載明上訴人
同意自八十九年四月二十日給付租金與被上訴人，無關乎該合建工程是否因有可歸責上訴人之原因而致原訂施工計畫完工期限變更之情形，而係雙方合意自該日起上訴人即應給付租金，以作為被上訴人同意上訴人延長期限之補償，故此與其他地主林通雄、林陳秀菊是否履約無關。另外，建築執照在八十四年即已核發，亦與九二一大地震是否對本工程造成影響無關，被上訴人毋須就此部分負責。
⑶再者，被上訴人五人係分別與上訴人簽訂合建契約，每人各執有一份，與其
他地主林通雄及林陳秀菊之合建契約是各自獨立的，並非不可分之債。被上訴人既已依合建契約第八條之約定，於上訴人通知三個月內將本約土地上之建物全部騰空交付上訴人整地，則地主林通雄是否履約，顯與被上訴人無關，因為被上訴人與其他地主並不負連帶責任，是上訴人不得以此為由拒付租金。
⑷又關於四三六地號土地租金部分，該空地原建有鐵皮屋作為倉庫使用，上訴
人於簽訂合建契約後，將該空地上之地上物拆除，並將空地以圍牆圍起，故協議書關於該空地租金之約定，除係令上訴人負擔使用該筆空地之對價外，亦係拆除被上訴人原有地上物而給予之補償，具有補償金之性質，亦無土地法第九十七條規定之適用。
證據：除援用第一審提出之證據外，另提出合建契約之影本五份、房屋稅繳款書
、照片之影本各一份、地籍圖謄本一份、地價謄本四份、土地登記謄本六份、建物登記謄本八份為證。
理由
甲、程序上理由：
一、上訴人雖主張原審判決認兩造間關於系爭協議書第十條「租金」之約定，實質上為上訴人對被上訴人提供土地合建期間所為補償金之性質，因此即應依通常訴訟程序審理，乃原審竟未行使闡明權，仍依簡易訴訟程序審理，其訴訟程序有重大之瑕疵。惟查：
㈠依照民事訴訟法第一百九十九條第一項、第二項及第一百九十九條之一之規定
，審判長應注意令當事人就訴訟關係之事實及法律為完全之辯論，並應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之。另依原告之聲請及事實上之陳述，得主張數項法律關係，而其主張不明瞭或不完足者，審判長應曉諭其敘明或補充之。被告如主張有消滅或妨礙原告請求之事由，究為防禦方法或提起反訴有疑義時，審判長應闡明之。故闡明，係審判長以發問、曉諭、令其陳述事實等方法，使當事人所為不明瞭、不完足之聲明、陳述或主張因而變為明瞭或完足。倘當事人之聲明、陳述或主張，並無不明瞭或不完足之處，審判長自不得就當事人未為之聲明或陳述，或自其聲明、陳述中無法尋得闡明之端緒者，曉諭當事人為新的聲明、陳述或主張。尤其關於權利（如抗辯權、抵銷權、代位權、訴訟程序責問權等）之行使事項，應聽任當事人自由，審判長不得曉諭其行使。故上訴人以原審未向其發問或曉諭，使其認識本件事係屬請求給付補償金，不應適用簡易訴訟程序，進而加以責問，顯有不當云云，容有誤會；㈡被上訴人於原審原依系爭協議書起訴請求上訴人給付租金，嗣於八十九年八月
十四日提出民事理由（一）狀，表明系爭協議書第十條雖稱為「租金」，實為補償金之性質，上訴人於收受該書狀後，於同年八月十四日及九月四日二次言詞辯論期日均未無異議而為本案辯論，其於同年九月四日言詞辯論期日提出之答辯狀，猶對被上訴人上開「補償金」之主張提出答辯，是上訴人對於本件被上訴人請求給付補償金事件，原審適用簡易訴訟程序，乃知其違背或可知其違背，其既無異議而為本案之辯論，依民事訴訟法第一百九十七條之規定，其程序責問權已喪失，自不得於第二審訴訟程序中執此爭執第一審訴訟程序有重大瑕疵。況㈢不合於民事訴訟法第四百二十七條第一項及第二項之訴訟，得以當事人之合意
，適用簡易程序。不合於民事訴訟法第四百二十七條第一項及第二項之訴訟，法院適用簡易程序，當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有前項之合意，民事訴訟法第四百二十七條第三項、第四項亦明文規定。上訴人對於本事件應適用通常訴訟程序，被上訴人依簡易程序起訴請求，乃知其違背或可知其違背，卻無異議而為本案之辯論，有如前述，應視為已有適用簡易程序之合意。則原審適用簡易程序，於法並無不合，上訴人主張原審依照簡易程序審判，訴訟程序有重大瑕疵云云，不足採取。
乙、得心證之理由：
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人與上訴人於八十三年九月九月二十六日簽訂合建契約，由被上訴人分別提供所有坐落台北縣板橋市○○段四三六、四三七、四三七之三、四三七之四地號之土地，與上訴人合作興建大樓。嗣兩造於八十七年五月二十五日，再度就合建事宜簽訂系爭協議書，於協議書第十條約定：「乙方（即上訴人）同意於八十九年四月二十日起依甲方（即被上訴人等）四三七之
二、四三七之三、四三七之四地號土地原三棟舊屋計算租金，每棟每月以新台幣九萬計算給付甲方舊屋所有權人至本案領得使用執照為止。另甲方四三六地號空地，倘至八十九年四月二十日乙方尚須使用時，則應以每月二十萬元向甲方租借至不使用止，歸還時應地面平整。」原坐落上開四三七之三地號土地上之房屋，為被上訴人甲○○所有，坐落四三七之四地號土地上之房屋為被上訴人戊○○所有，依系爭協議書上開約定，上訴人每月應給付上訴人甲○○、戊○○各九萬元。又上開四三六地號土地，被上訴人丁○○應有部分二分之一，其餘被上訴人應有部分各八分之一，經計算後，上訴人每月應給付被上訴人丁○○十萬元，被上訴人甲○○、丙○○、戊○○、乙○○各二萬五千元之租金。上訴人自八十九年四月二十日起即未支付租金迄今，爰請求給付自八十九年四月二十日起至提起本件訴訟止三個月之租金及遲延利息等語。
二、上訴人則以：系爭協議書第十條之約定，兩造之真意係在規範上訴人未能於期限內取得使用執照之遲延責任，而上訴人興建房屋之遲延，係因九二一大地震後法令變更致需修改部分結構工程、地主林通雄遲延交付土地及地主林陳秀菊阻礙房屋興建等事由所致，上訴人並無可歸責之事由。再查前揭補償金協議係以「本案領得使用執照」為解除條件，而本件從合建契約之性質、契約內容之用語，以及所有地主合簽一份契約書之情況觀之，兩造間之約定已特約成為不可分之債，各該地主對於上訴人所負之給付，皆屬於不可分之給付，當有部分地主不履行給付致影響工程之進行，皆應認為各該地主必須負擔連帶之責任，倘因此導致兩造契約之「條件」不能成就時，更應視為各該地主皆有不正當之行為而阻礙條件成就，依法即應視為條件已經成就。故地主林通雄延遲交付土地、林陳秀菊撤銷印鑑之授權，皆阻礙房屋興建工程之進行，是本件上訴人應於約定期限內取得使用執照之解除條件，已於兩造約定應給付補償金之八十九年四月二十日已然成就，解除條件既已成就，則兩造關於給付補償金之協議亦應失其效力，上訴人自無支付補償金之義務。又前揭協議書第十條關於租金之約定，縱如原判決所稱係屬於補償金之性質，亦應受土地法之限制，亦即四三七之三、四三七之四地號土地租金之約定，應受土地法第九十七條關於城市地區土地租金規定之限制，上訴人至多僅需就四三七之三地號土地按月給付租金二萬二千零九十六元，就四三七之四地號土地按月給付二萬三千一百二十八元，逾此部分之請求即屬無理由；至於四三六地號基地，並非本案建築基地之一部分，上訴人需於使用該土地時，始支付使用租賃物對價之租金，今上訴人並未使用該筆土地，即不需支付使用該筆土地之對價，如鈞院認為圍籬即算使用，則該筆土地既係為鄰地建築房屋之用，即應依照土地法第一百零五條準用第九十七條關於租金限制之規定，是關於該筆土地使用之租金，最高亦不能超過每月三萬九千六百三十四元。另上訴人於取得建築執照許可後，發生全國震驚之九二一大地震，政府之建築法規遂有所變更，並要求已領得建築執照尚未領得使用執照者，應參照新修正後之規定就建築物之結構系統再行檢討，上訴人為確保本件工程之安全無虞，乃對結構作部分變更，則此等政府法令之變更，可謂係兩造契約成立後，因非可預料之情事變更致影響工程進度，是尚請鈞院依職權斟酌而變更兩造原有約定自八十九年四月二十日為始期支付租金之法律效果等語置辯。
三、查被上訴人主張兩造於八十三年九月二十六日簽訂合建契約，由被上訴人分別提供所有坐落台北縣板橋市○○段四三六、四三七之三、四三七之四地號土地，與上訴人合作興建大樓，其中四三七之三、四三七之四地號土地，分別為被上訴人甲○○、戊○○所有，其上原均建有房屋一棟，四三六地號土地，被上訴人丁○○應有部分二分之一，其餘被上訴人應有部分各八分之一，其上原建有倉庫一棟，於上訴人申請取得建築執照後，被上訴人依約交付所有土地，並由上訴人將上開土地上建物拆除，完成圍籬工作，嗣後因該合建工程延宕未興建，兩造乃於八十七年五月二十五日，再度就合建事宜簽訂系爭協議書，於第十條約定：「乙方同意於八十九年四月二十日起依甲方四三七之二、四三七之三、四三七之四地號土地原三棟舊屋計算租金，每棟每月以新台幣九萬計算給付甲方舊屋所有權人至本案領得使用執照為止。另甲方四三六地號空地，倘至八十九年四月二十日乙方尚須使用時，則應以每月二十萬元向甲方租借至不使用止，歸還時應地面平整」，並上開合建工程迄今尚未開工興建，上訴人於約定之八十九年四月二十日期限屆至，經被上訴人催告履行給付義務，仍未依約給付之事實，業據被上訴人於原審提出合建房屋契約書、協議書及存證信函之影本各一份，於本院提出合建契約之影本五份、照片之影本一份、地籍圖謄本一份、地價謄本四份、土地登記謄本六份、建物登記謄本八份為證，且為上訴人所不爭，應堪信為真實。
四、查系爭協議書第十條：「乙方（即上訴人）同意於八十九年四月二十日起依甲方（即被上訴人等）四三七之二、四三七之三、四三七之四地號土地原三棟舊屋計算租金，每棟每月以新台幣九萬計算給付甲方舊屋所有權人至本案領得使用執照為止。」之約定，上訴人對被上訴人就坐落四七三之三、四七三之四上原有舊屋之給付固係謂「租金」，惟被上訴人甲○○、戊○○所有坐落上開四三七之三、四三七之四地號土地上之舊有建物，於上訴人在八十四年三月三十一日領得建照執照後即已交由上訴人將之拆除乙節，為兩造所不爭，則於約定合建期間或八十九年四月二十日以後，顯無何租賃標的存在，兩造無從就該業已拆除之標的成立租賃契約，而兩造除上開合建契約外，亦無其他租賃契約關係存在，亦為兩造所不爭，則兩造上開約定之真意，實乃是上訴人對被上訴人甲○○、戊○○提供上開土地合建，上訴人未於八十九年四月二十日前完工所為之補償，係屬補償金約定之合意，並非使用上開土地對價之租金。上訴人主張該約定應受土地第九十七條規定之限制，已有誤會；又
五、上訴人固抗辯其興建房屋之遲延，係因九二一大地震致法令變更、部分地主遲延交付土地及阻礙房屋興建等事由所致，其並無可歸責之事由等語，並提出建造執照及建照變更記錄影本各一份為證，惟查：
㈠兩造於八十三年九月二十六日簽訂合建契約後，因另參與合建之其他地主林通
雄延遲至八十八年三月間始交付土地，致上訴人無法動工興建，兩造乃於八十七年五月二十五日，再度就合建事宜簽訂系爭協議書之事實，為兩造所不爭，並有合建契約、協議書之影本在卷可憑。依該協議書第五條「雙方同意，合建契約規定之工程期限，乙方（即上訴人）最遲應於八十七年十月一日前進行地下室連續壁工程，且應於九十一年二月底前提出使用執照申請」、第七條「倘乙方未能依第五條所定之工程日期動工施作或申請使用執照超過二個月時，．．，乙方願賠償甲方四三七之二、四三七之三、四三七之四地號土地上舊屋每棟新台幣一千五百萬元，四三七地號之空地則賠償新台幣五百萬元之懲罰性違約金．．」之約定，就上訴人遲延動工施作或申請始用執照，已另有懲罰性違約金之約定，則系爭協議書第十條之約定，係上訴人對被上訴人甲○○、戊○○提供上開土地合建，上訴人無法於八十九年四月二十日前完工所為補償約定之合意，並非對上訴人遲延責任所設之約定，已不以上訴人具有可歸責之事由為要件；況於兩造簽訂上開協議書時，地主林通雄延遲交付土地之情，為上訴人所明知，為其於簽訂系爭協議書之際得明確評估之風險，嗣自不得再執之作為阻卻其遲延責任之理由；另上訴人就九二一大地震後建築法令變更，致其興建房屋遲延乙節，並未舉證以為證明，且兩造於八十三年九月二十六日簽訂合建契約後，上訴人於八十四年三月三十一日即已領得建照執照，有如前述，惟其迄今歷六年均未開工興建乙節，亦經本院到場勘驗屬實，製有勘驗筆錄一份在卷可稽，並有現場照片二張附於原審卷內可憑，即上訴人於八十七年五月二十五日與被上訴人簽定系爭協議書後迄八十八年九月二十一日九二一大地震發生，亦歷一年四月餘均未申報開工興建，則本件興建之遲延，應係上訴人延宕開工所致，亦屬可歸責於上訴人之事由，上訴人自仍依約給付補償金；㈡上訴人雖主張兩造間之合建契約係一不可分之債，前揭補償金協議係以「本案
領得使用執照」為解除條件，則被上訴人應就地主林通雄遲延交付土地、林陳秀菊撤銷印鑑之授權等不正當行為阻礙條件成就之事由負連帶責任，亦即前揭補償金協議之解除條件，已因部分地主之不正當行為阻礙房屋興建工程之進行，而致解除條件成就，上訴人自不需依協議書給付補償金。然查，上訴人於簽訂上開協議書時，林通雄未依約交付土地之事實業已發生，上訴人對於該遲延給付將造成本件合建工程延誤之危險已有所評估，既仍與被上訴人簽訂系爭協議書，同意自八十九年四月二十日起給付補償金，嗣後自不得再執此認林通雄之行為係故意阻礙其取得使用執照，使上開補償金協議之解除條件不成就；又上訴人除與被上訴人五人及林通雄、林陳秀菊共同簽訂一合建契約外，就同一合建內容，亦分別與被上訴人五人各自簽訂合建契約書乙節，有合建契約之影本六份在卷為證，本件合建之土地，除四三六地號土地係被上訴人五人共有外，其他土地皆為各地主單獨所有，亦有土地登記謄本六份在卷可憑，再參以兩造上開合建契約第三條約定「甲方（指被上訴人五人）提供之土地應保證產權清楚，若有糾紛則由涉及糾葛之地主解決理清，其他地主與乙方得視情況予以協助處理，所發生之費用均由糾紛之地主自行負擔」等語，就一地主之產權糾紛，其他地主僅係與上訴人視情況協助處理，並不共同負責，則上訴人以被上訴人與林通雄、林陳秀菊提供土地合建，認兩造有特約被上訴人與林通雄、林陳秀菊於本件合建之給付部分為不可分之債，被上訴人應就林通雄遲延交付土地、林陳秀菊撤銷印鑑之授權之行為共負責任，洵難採取。
㈢上訴人雖另主張本件工程於領得建造執照後，發生九二一大地震致政府法令變
更，以致本件工程必須重新檢討結構安全，因此應有情事變更原則之適用云云。惟遑論上訴人就就九二一地震後法令有何變更致其須重新檢討結構安全，並依系爭協議書第十條之約定原有給付效果有何顯失公平乙節，並未舉證以為證明，且本件興建之遲延，係因上訴人延宕開工所致，有如前述，縱上訴人主張九二一大地震發生後政府法令變更，以致上訴人需重新檢討本建築之結構安全等情屬實，亦非本件合建工程遲延之原因，且上開四三六、四三七之三、四三七之四地號土地坐落台北縣板橋市○○段，臨板橋市○○路、溪頭路及長江路，距大漢橋僅一百五十公尺，臨長江路一側為住商混合區，附近有公車及捷運車站，交通便利，生活機能良好等情，亦經本院到場勘驗屬實，有上開勘驗筆錄一份在卷可憑，被上訴人甲○○、戊○○為履行合建契約義務，亦將渠等所有坐落該四三七之三、四三七之四地號土地上之建物拆除，亦如前述，本件合建工程，依兩造合建契約之約定，應於八十九年四月間興建完成，自兩造締約迄被上訴人提起本件訴訟近六年，上訴人均未開工興建，則被上訴人不能使用上開土地及建物之損失匪小，系爭協議書關於補償約定之始期係自八十九年四月二十日起算，其效果並無何顯失公平之處，上訴人主張該協議書訂立後，因情事變更，兩造間關於租金給付約定之「始期」，有失公平，請求本院變更其始給付始期之主張，即非可採。
從而，被上訴人甲○○、戊○○依系爭協議書第十條之約定，請求上訴人給付補償金，核屬正當。
六、又查，依兩造訂定系爭協議書第十條「另甲方（指被上訴人）四三六地號空地，倘至八十九年四月二十日乙方（指上訴人）尚需使用時，則應以每月新台幣二十萬元向甲方租借至不使用止，歸還時應地面整平」之約定，該每月二十萬元之給付，係上訴人使用被上訴人所有上開四三六地號土地之對價，應可認定。上訴人雖抗辯其未使用該四三六地號土地，並該給付應受土地法關於城市地區房屋及基地租賃租金限額之限制等語。惟查：
㈠上開四三六地號土地並非本件合建之基地，其上原建有倉庫建物一棟，上訴人
為作為合建工作場所之用，乃於八十四年間加以拆除，並將該四三六號土地連同上開合建基地以藩籬圈圍，並於其內搭蓋工務所之事實，業據被上訴人提出照片二張為證，且經本院勘驗屬實，並為上訴人所不爭。雖上訴人因延宕興建，迄未開工，致未實際於該四三六地號土地上擺置營建器材而使用，惟其既已將該土地連同被上訴人交付之上開合建土地圈圍置於自己實力支配之下，排除原土地所有權人即被上訴人之使用、收益，於八十九年四月二十日後亦未將之返還被上訴人，自應依約給付占有該土地之對價；㈡上訴人雖辯稱上開四三六地號土地上之倉庫拆除時，其給付之拆遷補償費中已
包括土地使用之代價云云，惟為被上訴人所否認，縱認上訴人上開抗辯為真實，但依兩造合建契約之約定，本件合建工程應於八十九年四月間完工，則其於該倉庫拆除時所支付包括使用土地代價之拆遷補償費，應僅及於至原約定完工之八十九年四月間止之費用，其後上訴人繼續使用該筆土地，自應另行支付費用，此由兩造嗣簽訂之協議書約定自八十九年四月二十日起如上訴人仍須使用時，應以每月二十萬元向被上訴人租用至不使用止等語益徵。上訴人抗辯其前支付之拆遷補償費已包括全部使用四三六地號土地之對價，亦無足取。
㈢按土地法第九十七條固規定：「城市地區房屋之租金，以不超過土地及其建築
物申報總價年息百分之十為限」，惟僅以城市地區房屋之租金，始有該條之適用；另依土地法第一百零五條之規定，土地法第九十七條之規定於租用基地建築房屋者固亦準用之，惟土地法有關基地租賃租金之限制，其立法目的亦係因為城市地區人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設，因此基地租賃，必須以承租人租用建築基地，且以在該基地上自行建築房屋為目的之租賃，如承租人租用之土地地目雖為建築用地，但僅以之作為汽車停放、堆置木材之用，並非建築房屋，自無土地法第一百零五條準用第九十七條租金金額限制之適用。本件上訴人租用上開四三六地號土地，係作為房屋興建工程之工作場所使用，並非作為營建房屋之基地，有如前述，其既非租用基地自行建造房屋，自不受土地法基地租賃租金限額之保障，是上訴人前揭抗辯，洵不足採。
從而，被上訴人依系爭協議書之約定，請求上訴人給付租金，亦屬有據。
七、綜上所述，被上訴人甲○○、戊○○依系爭協議書之約定，請求上訴人給付自八十九年四月二十日起至同年七月十九日止三個月之補償金各二十七萬元，及被上訴人依系爭協議書第十條之約定，請求上訴人給付租金六十萬元（即被上訴人甲○○、戊○○、乙○○、丙○○各七萬五千元，被上訴人丁○○三十萬元），及自起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，核無不合，上訴意旨猶予指謫，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，於判決結果尚不生影響，遂毋庸一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，裁判如主文。
中華民國九十年六月十二日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B審判長法官蕭惠芳~B法官戴嘉清~B法官陳麗玲右正本證明與原本無異不得上訴中華民國九十年六月十五日~B法院書記官方蟾苓