最高法院109年度台上字第2599號民事判決

裁判字號：最高法院109年台上字第2599號民事判決

裁判日期：民國109年11月05日

裁判案由：請求調整租金

最高法院民事判決109年度台上字第2599號上訴人 呂學連
呂榮添 林丕庭 黃瑞謙 錢智富 林清傳 康忠輝 黃宗榮 共同訴訟代理人 林彥志 律師上訴人 賴永同
游家卿 韋國奇 韋聖暉 徐文亮 黃月惠 李啓宏 李傳隆 王明城 褚水源 共同訴訟代理人 王玉珊 律師上訴人胡 黃月娥
翁 黃月網 黃月秋 黃于 黃柏濤 蘇 黃月香 吳建龍 吳建興 吳建和 被上訴人祭祀公業法人桃園縣 李金興 公法定代理人 李訓塗 訴訟代理人 陳鄭權 律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國109年5月27日臺灣高等法院第二審更審判決（108年度重上更一字第62號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理由本件被上訴人以上訴人 胡黃月娥 、 翁黃月網 、 蘇黃月香 、黃月秋、黃于、黃柏濤、吳建龍、吳建興、吳建和（下稱胡黃月娥等9人）及黃瑞謙（下稱黃瑞謙等10人）之被繼承人 黃金鳳 ，承租伊所有坐落桃園市蘆竹區（改制前桃園縣○○鄉○○○段第000、0
00、000地號土地（下稱系爭土地）如原判決附表（下稱附表）編號8所示面積，基於繼承及情事變更之規定，請求調整租金，其訴訟標的對於共同訴訟之全體繼承人必須合一確定，雖僅黃瑞謙對於原判決提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其上訴之效力及於同造未提起上訴之胡黃月娥等9人，爰併列胡黃月娥等9人為上訴人，合先敘明。
次查被上訴人主張：系爭土地為伊所有，早年即分別出租予上訴人呂學連、呂榮添之被繼承人 呂理松 ，黃瑞謙等10人之被繼承人黃金鳳，上訴人褚水源之被繼承人 褚簡玉蘭 、上訴人賴永同之被繼承人 賴阿亮 、上訴人康忠輝之被繼承人 康阿波 、上訴人王明城之被繼承人 王長房 、上訴人游家卿、林丕庭、韋國奇、韋聖暉、徐文亮、黃月惠、李啓宏、錢智富、林清傳、李傳隆、黃宗榮，於土地上興建如附表所示房屋（下稱系爭房屋），未約定期限。嗣兩造於民國85年間約定每年租金按公告地價總額年息6%計算，多年來從未調整。系爭土地坐落南崁新市鎮都市計畫之商業區，上訴人將系爭房屋部分出租他人使用，詳如原判決房屋現況使用表所示。而近年來週邊工商繁榮程度顯著提高，土地價值及租金均大幅上漲，非兩造締約當時所得預料，自有調整租金之必要等情，依民法第442條、第227條之2第1項規定，求為命將上訴人承租系爭土地之每年租金自103年1月起調整為按公告地價年息12%計算之判決（被上訴人逾上開範圍之請求，業受敗訴判決確定，不予贅敘）。
上訴人則以：系爭土地於64年間即納入南崁新市鎮都市計畫之商業區，兩造於85年間約定租金按公告地價總額年息6%計算，已考量土地價值增漲因素，並無偏低情形，且租金於公告地價變動時隨之調整，被上訴人不得再依民法第442條規定請求調整。系爭房屋坐落系爭土地多年，伊並未變更使用系爭土地之方法，無情事變更可言，被上訴人亦不得依民法第227條之2規定請求調整租金。又黃金鳳生前業將附表編號8所示房屋贈與黃瑞謙，被上訴人不得對黃金鳳其他繼承人為請求等語，資為抗辯。
原審維持第一審就上開部分所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人其餘上訴，係以：被上訴人為系爭土地所有人，系爭土地於64年間納入南崁新市鎮都市計畫之商業區，上訴人或其被繼承人向被上訴人承租就系爭土地如附表所示面積，未約定期限，兩造於85年間約定每年租金按公告地價總額年息6%計算，為兩造所不爭執。次查未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘基地價值因工商繁榮而顯著提高，原約定之固定比率顯不相當，當事人復爭執調整租金額之計算比例，出租人得依民法第442條規定，請求調整其租金。上訴人就系爭土地如附表所示面積，分別與被上訴人有未定期限之基地租賃關係。系爭土地所在之南崁地區，於88年、97年、100年、101年間依序開設台茂購物中心、佳瑪百貨及艾瑪特時尚流行館、大創百貨、好市多量販店，工商業繁榮程度提高，並陸續興建機場捷運線、高速公路國道1號五楊高架拓寬工程等重大公共建設，未來發展趨勢佳；系爭土地坐落○○○區○○○段，公共設施完善，交通便利，生活機能完善；系爭第190、191、193地號土地之公告現值，於85年間均為新臺幣（下同）5萬5,000元，於102年大幅增加為依序8萬6,424元、8萬1,979元、8萬7,305元；上訴人將系爭房屋出租營業之現狀如房屋現況使用表所示，其利用系爭土地之經濟價值及所受利益顯著提高，依兩造於85年間約定之比例計算租金顯不相當，兩造復爭執調整租金額之計算比例，被上訴人自得依民法第442條規定，請求法院為增加租金之判決。至被上訴人依民法第227條之2規定所為請求，即無再予論述之必要。黃金鳳向被上訴人承租系爭土地如附表編號8所示面積，黃金鳳死亡後，由黃瑞謙等10人繼承而公同共有該承租權，被上訴人得對黃瑞謙等10人請求調整租金。上訴人將系爭房屋部分樓層出租他人營業使用，其承租系爭土地之租金數額不受土地法第105條準用同法第97條規定之限制。審酌上述系爭土地之位置、工商業繁榮程度、土地公告現值之漲幅，上訴人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等情，認上訴人承租系爭土地之每年租金應自103年1月起調整為按土地公告地價年息12%計算為適當。故被上訴人依民法第442條規定，請求將上訴人承租系爭土地之每年租金，自103年1月起調整為按公告地價年息12%計算，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查黃金鳳向被上訴人承租系爭土地如附表編號8所示面積，為原審認定之事實。而黃金鳳於100年10月27日死亡，其繼承人為黃瑞謙等10人及黃月惠，均未拋棄繼承，有繼承系統表、戶籍謄本及臺灣桃園地方法院家事法庭函在卷可稽（見第一審卷一227頁以下）。上訴人復於事實審提出租賃權繼承協議書，記載：「被繼承人黃金鳳不幸於民國100年00月00日逝世…被繼承人原有租賃權利轉由次男黃瑞謙一人受讓繼承」（見第一審卷二198頁）。乃原審未於判決書理由項下記載其就上開證據取捨之意見，復未敘明其認定所憑依據，逕認黃瑞謙等10人因繼承而公同共有黃金鳳上開承租權，被上訴人得對黃瑞謙等10人請求調整租金，已有可議。次按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。同法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，乃有關情事變更原則態樣之一。未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地公告地價之固定比率計算，嗣土地價值變動，非當時所得預料，租金依原約定基地公告地價之固定比率計算顯失公平者，出租人固得依民法第442條規定，訴請法院調整其租金。惟有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人則應依民法第227條之2規定，聲請法院增減其租金。原審係認兩造於85年間約定上訴人承租系爭土地之每年租金按公告地價總額年息6%計算。則被上訴人須因系爭土地價值於兩造上開約定後發生變動，非當時所得預料，而租金依上開約定比率計算顯失公平者，始得依民法第442條規定，請求法院調整其租金。乃原審竟謂系爭土地周邊環境工商業繁榮程度，上訴人利用基地之經濟價值及所受利益，於兩造上開約定後已有變更，認被上訴人得依民法第442條規定，請求調整租金，爰為上訴人不利之判決，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中華民國109年11月5日
最高法院民事第一庭
審判長法官陳國禎
法官李瑜娟法官陳麗芬法官黃書苑法官鄭純惠本件正本證明與原本無異
書記官中華民國10年11月12日