裁判字號：臺灣高等法院臺中分院110年上易字第110號民事判決
裁判日期：民國110年07月20日
裁判案由：確認租賃關係存在
臺灣高等法院臺中分院民事判決
110年度上易字第110號上訴人 謝正德 訴訟代理人 黃浩章 律師被上訴人中華電信股份有限公司行動通信分公司臺中營運處法定代理人 林錦坤 訴訟代理人 張伊萍 律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國109年12月11日臺灣臺中地方法院109年度訴字第3252號第一審判決提起上訴，本院於110年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
確認兩造間就苗栗縣○○鄉○○村○○000號房屋之租賃關係存在。
被上訴人應給付上訴人新臺幣1萬1000元，暨自民國109年10月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及自民國109年10月1日起至第二項租賃關係消滅日止，按月給付上訴人新臺幣1萬1000元。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按在第二審不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第463條、第256條定有明文。上訴人於原審聲明：㈠確認兩造間之租賃債權關係存在。㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）1萬1000元，暨自民國109年10月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及自109年10月1日起至清償日止，按月給付1萬1000元。嗣於本院變更聲明為：㈠確認兩造間就苗栗縣○○鄉○○村○○000號房屋（下稱系爭房屋）之租賃關係存在。㈡被上訴人應給付上訴人1萬1000元，暨自109年10月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及自109年10月1日起至第二項租賃關係消滅日止，按月給付1萬1000元（見本院卷第251頁）。核上訴人所為聲明之變更，並未變更訴訟標的，而係補充事實上或法律上之陳述，揆諸前開說明，應予准許。
二、復按當事人不得於二審提出新攻擊防禦方法，但如不許其提出顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第447條第1項但書第6款定有明文。經查，被上訴人於本院審理時，始主張本件類推適用民法第227條、第255條、第256條、第229條、第254條之規定，兩造租賃關係已終止等語，雖屬在二審提出之新攻擊防禦方法。惟查，被上訴人於第一審審理時已曾提出上訴人未能使被上訴人順利至系爭房屋維修基地台之抗辯（見原審卷第78頁），於本院再補充主張該等情事構成債務不履行，應類推適用民法第227條、第255條、第256條、第229條、第254條等規定，兩造租約已終止等語，衡以本件為不得上訴三審之案件，被上訴人所為上開抗辯，攸關兩造租約已否終止，如不許其提出，顯失公平，依前開規定，尚無不合，予以准許。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：兩造簽立基地台房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由上訴人將其所有系爭房屋之1樓10平方公尺及樓頂10平方公尺，提供予被上訴人設置基地台（下稱系爭基地台），租賃期間自104年8月1日起至109年7月31日止，共計5年為1期，每月租金為1萬1000元，並約定於租約期滿3個月前，雙方均未為反對續約之書面意思表示者，期滿後租約自動延長1期。被上訴人既未於期滿3個月前（即109年4月30日前）以書面通知上訴人不予續約，系爭租約應自動延長5年。惟被上訴人於109年8月10日逕將系爭基地台之設備拆除，並於同年8月28日發函予上訴人，以拆除完畢後之系爭房屋無法續作符合承租目的之使用為由，依系爭租約第7條後段，提前終止系爭租約。然系爭租約第7條後段所謂「其他事由」，係與政令限制、爭議事件相類情形之例示規定，而系爭房屋並無如鄰里抗爭、不得裝設5G設備或該地區無裝設基地台必要等客觀上無法繼續承租之事由，系爭房屋仍可供使用，被上訴人自行拆除系爭基地台，不得依系爭租約第7條後段提前終止租約；且被上訴人早於109年4月30日前即已知其後續有5G基地台規劃，卻未於該日前以書面通知上訴人不予續約，有違誠信原則，應認權利失效而不得提前終止租約，是兩造間就系爭房屋之租賃關係仍然存在。又被上訴人迄今尚未給付109年9月份之租金1萬1000元，上訴人自得依民法第439條規定、系爭租約第3條約定請求給付已到期之9月份租金，及後續各期租金等語，爰依法提起本件訴訟（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間就系爭房屋之租賃關係存在。㈢被上訴人應給付上訴人1萬1000元，暨自109年10月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及自109年10月1日起至第二項租賃關係消滅日止，按月給付1萬1000元。
二、被上訴人則以：系爭房屋確有系爭租約第7條所定終止事由，蓋上訴人經常無法配合開門，致被上訴人未能即時進入系爭房屋檢查維修系爭基地台設備，上訴人雖因此於系爭房屋外側架設室外維修梯，要求被上訴人之維修人員由此攀爬至樓頂查修設備，然該維修梯致維修人員查修困難，無法背負沉重之5G新型設備攀爬該維修梯，且被上訴人規劃5G設備，需重新調整基地台位址，已無繼續使用系爭房屋之需求；且系爭房屋樓頂空間不足架設5G設備，是系爭房屋已難以繼續供被上訴人架設基地台。因此被上訴人依據系爭租約第7條後段約定，以書面通知上訴人提前終止系爭租約，自屬合法。又爭租約第7條後段之目的既在賦予被上訴人有期前終止租約之權利，被上訴人得自行評估該站點是否符合繼續承租目的而決定是否終止租約，被上訴人基於上述營運考量期前終止租約，為正當權利之行使，非屬權利濫用；上訴人明知被上訴人有隨時查修基地台之必要，卻要求須事前預約，否則需攀爬室外維修梯進入系爭房屋，上訴人已構成債務不履行，上訴人未依本旨提出使被上訴人得通行並使用租賃標的，被上訴人主張類推適用民法第227條、255條、第256條，毋庸催告而終止租賃契約；縱認上訴人限制、干擾被上訴人通行並使用租賃標的僅構成給付遲延，被上訴人於108年間不斷向上訴人反映，催告上訴人履行，上訴人均拒絕履行，被上訴人於109年上半年度已先行告知租期屆滿即搬走，顯已經過相當期間，自得類推適用民法第227條、第229條、254條之規定，認系爭租約業於109年9月1日起終止等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、本件經兩造整理爭點如下：(見本院卷第122至123頁)
㈠、不爭執事項：
１、兩造於104年5月11日，簽立系爭租約，約定由上訴人將其所有系爭房屋之1樓10平方公尺及樓頂10平方公尺，提供予被上訴人設置基地台；約定租賃期間自104年8月1日起至109年7月31日止，共計5年為1期。契約期滿3個月前，雙方均未為反對續約之書面意思表示者，契約期滿後自動延長1期，延長以3期為限。
２、系爭租約第7條約定：租期內，甲方（即上訴人，下同）不得任意終止本契約。但乙方（即被上訴人，下同）違反使用約定時，甲方得終止租約。若因政令限制、爭議事件或其他事由，致房屋無法續作符合承租目的之使用時，乙方得提前終止租約，甲方並應退還乙方未屆期而已預付之租金。
３、被上訴人於109年8月28日以行中苗字第1090000080號函，以因被上訴人相關設施已拆除，再無依合約執行承租之目的使用為由，依據系爭租約第7條後段，向上訴人為終止租約之意思表示。
４、被上訴人設置於上訴人系爭房屋之基地台設備，係由被上訴人於109年8月10日自行拆除。
５、上訴人於109年9月1日以台中民權路郵局營收股1606號存證信函表示不同意被上訴人之終止，並主張系爭租約已自動延長1期，至114年7月31日等語。
６、被上訴人依系爭租約繳付租金至109年8月31日止。
㈡、爭點：
１、系爭租約是否經被上訴人合法終止？
２、上訴人請求確認兩造間就系爭房屋之租賃關係存在，有無理由？
３、上訴人請求被上訴人給付109年9月份租金1萬1000元，暨自109年10月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；及自109年10月1日起至租賃關係消滅日止，按月給付1萬1000元，有無理由？
四、得心證之理由：
㈠、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。民法第450條第1項、第2項定有明文。復按定期租賃契約如無約定或法定事由發生，當事人一方不能任意終止契約（最高法院99年度台簡上字20號判決意旨參照）。而查，依據系爭租約第1條約定：租賃期間自104年8月1日起至109年7月31日止，共計5年為1期。契約期滿3個月前，雙方均未為反對續約之書面意思表示者，契約期滿後自動延長1期，延長以3期為限（見原審卷第27頁）。則依據系爭租約，租賃期間於109年7月31日屆滿，如雙方在屆滿前3個月未以書面表示反對，則自動延長5年。故系爭租約應屬定有期限之租賃契約，依上開說明，兩造除有法定或意定之終止事由，於租賃期限內不得任意終止。
㈡、再查，觀之系爭租約所約定之終止約款有二，即於第7條約定：「租期内，甲方不得任意終止本契約。但乙方違反使用約定時，甲方得終止租約。若因政令限制、爭議事件或其他事由，致房屋無法續作符合承租目的之使用時，乙方得提前終止租約，甲方並應退還乙方未屆期而已預付之租金」。另於第8條約定：「租期内，如該房屋發生產權糾紛或其他不可歸責於乙方之任何事由，乙方應儘速以書面通知乙方。若乙方無法繼續有效使用時，乙方得通知甲方終止本契約，甲方應即退還乙方未屆期而已預付之租金」。足見兩造除符合法律規定，或系爭租約之上開約定之情形，尚不得於租期內任意終止契約甚明。
㈢、系爭租約約定於109年7月31日屆滿，而兩造均未於屆滿3個月前即109年4月30日前，以書面表示反對續約之意思，則依系爭租約之約定，兩造租賃關係即自動延長5年，即至114年7月31日方再屆滿。惟被上訴人於109年8月28日以行中苗字第1090000080號函，以因被上訴人相關設施已拆除，再無依合約執行承租之目的使用為由，依據系爭租約第7條後段，向上訴人為終止租約之意思表示乙節，有上開函文在卷可稽（見原審卷第33頁），並為兩造所不爭執，應屬事實。被上訴人主張因上訴人經常無法配合其維修人員進入查修基地台，縱架設屋外維修梯亦有查修困難；且被上訴人已規劃5G設備，需重新調整基地台位置，且系爭房屋屋頂面積不足架設5G基地台等情，致系爭房屋無法繼續作符合承租目的之使用，而構成系爭租約第7條後段所示之「其他事由」之提前終止之要件，其終止系爭租約應屬合法等語，惟為上訴人所否認。而查：
１、依據系爭租約第7條，前段先限制上訴人僅得在被上訴人違反使用約定時，方能終止。後段再約定如因「政令限制、爭議事件或其他事由」，致房屋無法續作符合承租之目的使用時，被上訴人則得提前終止租約。顯在第7條約定雙方可以終止之特別事由，且參諸民法第451條第1項規定意旨，定期租約本不得任意終止，因此系爭租約第7條所謂「其他事由」，應非無任何條件限制，否則無異使被上訴人得任意終止租約，即與定期租賃規定之意旨有違。
２、又系爭租約第7條後段約定「若因政令限制、爭議事件或其他事由，致房屋無法續作符合承租之目的使用時，乙方得提前終止租約」，上開約定得終止事由，係以例示方式為之，則「其他事由」解釋上應與政令限制、爭議事件等性質類同之情事。此亦由系爭租約第8條約定，另賦予被上訴人在有不可歸責之任何事由，而無法有效使用系爭房屋時，即可隨時終止乙節觀之，系爭租約第7條所約定之「其他事由」，自應解釋為應與政令限制、爭議事件等性質類同之事由，為屬適當。
３、被上訴人雖以上訴人經常無法配合開門，被上訴人無法即時入內查修，縱其後在屋外架設維修梯，然被上訴人之維修人員背負沈重設備，亦造成危險，有查修困難，致被上訴人無法繼續使用系爭房屋，而符合系爭租約第7條所定之「其他事由」云云。然被上訴人所執上開事由，非惟與「政令限制」、「爭議事件」等性質不同；且依據被上訴人自承：上訴人是在108年12月間架設維修梯，上訴人有通知其至現場等語（見本院卷第148頁），故倘若被上訴人認上訴人因經常無法配合開門，且縱架設維修梯亦無法解決查修困難之問題，被上訴人大可在109年7月31日租期屆至之3個月前，以書面向上訴人為反對續約之意思表示。則被上訴人主張其因有至系爭房屋查修困難之情形，而無法繼續使用系爭房屋云云，已難採信。故被上訴人據以主張有系爭租約第7條終止事由云云，應屬無據。
４、另被上訴人主張因其規劃之5G設備在109年6月將陸續開台，須重新調整基地台位置，且系爭房屋亦不足夠設置5G設備，已無使用系爭房屋之需要為由，終止系爭租約。惟上開事由既非與「政令限制」、「爭議事件」性質相同，且如5G設備將在109年6月陸續開台，顯見被上訴人早有規劃5G設備之設置，被上訴人亦可在109年7月31日之3個月前表示反對續租，更何況，依據被上訴人於110年5月13日準備程序期日自承：目前其5G行動通訊在苗栗還沒有開台，但有規劃，將來還是要設點等語（見本院卷第147頁），益徵被上訴人在109年8月28日為終止租約之意思表示時，並無因須設置5G基地台，系爭房屋空間不足，而無法繼續使用系爭房屋之情事。此外，系爭房屋原係提供被上訴人設置4G基地台，既然被上訴人之5G行動通訊尚未開台，應仍有設置4G基地台之必要，且據被上訴人自承：原本設在系爭房屋之4G基地台是遷到鄰近地點（見本院卷第146頁），足見被上訴人確實仍有設置4G基地台之必要。而系爭房屋並無無法繼續提供被上訴人設置4G基地台之情事，則被上訴人僅以因其有規劃5G行動通訊設備，系爭房屋空間不足設置該等設備為由，主張依據系爭租約第7條之約定，終止系爭租約，亦屬無據。
５、系爭租約之租賃期間為5年，如兩造無以書面為反對續租之意思，則自動延長1期，以3期為限，換言之，系爭租約租期最長可達20年。其約定之租賃期間較一般租賃為長，此應係考量被上訴人經營行動通訊業務，須長期穩定之基地台設備，以供民眾通訊使用。然另一方面，基地台之設置為所謂之嫌惡設施，出租人如將房屋出租做為基地台設備，可能影響其他非行動通訊業者承租系爭房屋之意願，因此較長之租賃期間亦可保障出租人收益。而本件原賦予兩造均可在租期屆滿之3個月前以書面通知反對續租之意思，被上訴人既未據此為之，系爭租約則自動延長5年，上訴人自得期待有此租賃期間之保障，自不容被上訴人任意藉詞終止租約。被上訴人既未能舉證證明，其有何符合系爭租約第7條所定終止事由，則被上訴人依據系爭租約第7條終止系爭租約，自不合法。
㈣、另被上訴人主張其需時常至基地台查修並排除障礙，然上訴人要求被上訴人須在1至2日前事先以電話通知，造成被上訴人不便，縱上訴人於室外設置維修梯，然被上訴人之維修人員上下維修梯亦有安全疑慮，依系爭租約之目的，上訴人顯已構成債務不履行云云。惟查，依據系爭租約第1條約定，被上訴人使用範圍為系爭房屋之1樓10平方公尺及樓頂10平方公尺（見原審卷第27頁），足見上訴人僅係提供系爭房屋之一小部分供被上訴人設置基地台設備使用，上訴人就系爭房屋其他部分應仍有居住或其他使用用途。上訴人因生活起居，而有外出，未必時刻在系爭房屋之情形，應屬常情，則倘被上訴人有查修基地台設備之必要，於事先連絡或預約查修時間，尚符合情理。況且，系爭租約並未約定，被上訴人得在未經通知上訴人即可入內查修，或上訴人須隨時處於可供被上訴人入內查修基地台之契約義務，則被上訴人主張上訴人未能使其可隨時查修基地台設備，而須事先通知或預約，上訴人構成債務不履行或未提供合於約定使用收益狀態之租賃物云云，應屬無據。再者，上訴人主張其已提供系爭房屋之鐵門鎖匙予包括被上訴人之4家承租電信業者，供電信業者隨時進場維修，被上訴人並未領取；另上訴人於108年12月間亦設置室外維修梯等情，被上訴人並未爭執，足見上訴人為被上訴人等電信業者查修基地台設備之便利，尚且提供鐵門鎖匙及室外維修梯之變通方式，更難認上訴人有何造成被上訴人無法查修基地台設備之情事。至於被上訴人未領取鐵門鎖匙，亦不願利用室外維修梯之方式查修，自應考量上訴人之生活起居未必隨時在家之情形，而有事先通知或預約之必要。再者，被上訴人就其須事先通知或與被上訴人預約查修時間，或利用鐵門鎖匙或室外維修梯入內查修等節，在108年12月間已知之甚詳，如被上訴人認有所不便，本可在109年7月31日前3個月通知上訴人不再續租，然被上訴人捨此不為，而於本件主張上訴人有上開限制或妨礙其得隨時查修基地台設備之情事，復未能舉證證明，自無可採。是以被上訴人主張上訴人有債務不履行，類推適用民法第227條、第255條、第256條之規定，無庸催告，系爭租約即為終止，或主張上訴人有給付遲延之情事，類推適用第227條、第229條、第254條之規定，系爭租約已於109年9月1日終止云云，亦屬無據。
㈤、基上，系爭租約自109年8月1日起，租期自動延長5年，被上訴人於109年8月28日所為終止租約之意思表示，並不合法，尚不生終止之效力；另被上訴人主張因上訴人債務不履行或給付遲延，依法系爭租約亦已終止，亦無理由。故兩造就系爭房屋之租賃關係仍然存在，且被上訴人仍有繼續依約繳納每月租金1萬1000元之義務。被上訴人租金僅繳付至109年8月31日乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項６），則上訴人請求被上訴人給付109年9月份之租金1萬1000元及自翌日即109年10月1日起算之法定遲延利息，及自109年10月1日起至兩造租賃關係消滅之日止，按月給付1萬1000元，為屬有據。
五、綜上所述，上訴人請求確認兩造間就系爭房屋之租賃關係存在，並依民法第439條及系爭租約定約定，請求被上訴人應給付上訴人1萬1000元，暨自109年10月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及自109年10月1日起至兩造之租賃關係消滅日止，按月給付1萬1000元，為有理由，應予准許。原審判決上訴人敗訴，容有違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄，並改判如主文第二、三項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中華民國110年7月20日
民事第五庭審判長法官許秀芬
法官游文科法官李慧瑜正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官陳秀鳳中華民國110年7月20日