臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 106年度彰簡字第639號
原 告 莊素雲
被 告 陳麗卿
訴訟代理人 蔡育倫
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年1月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳仟柒佰玖拾叁元，及自民國一○六年十
一月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣貳仟柒佰玖拾
叁元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第3款、第436條第2項、436條之23定有明文。查本件
原告起訴時聲明第二項原主張被告應給付原告新臺幣（下同
）38,399元及法定利息。嗣於本院民國107年1月25日言詞辯
論時，當庭追加擴張本金請求為39,722元，核屬擴張應受判
決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。
二、原告主張：原告前將其所有彰化縣○○市○○○路○○號8樓
之1房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，雙方訂有房屋租賃
契約書（下稱系爭租約），約定租期自105年7月5日起至106
年7月4日止，每月租金為新臺幣（下同）1萬元，應於每月5
日前給付；押租保證金為2萬元；自交付系爭房屋之日起，
水電、瓦斯、電話、管理、清潔費用由被告負擔；租約期滿
，如未即時遷讓交還系爭房屋，原告得向被告請求按租金2
倍之違約金至遷讓完了日止。惟系爭租約屆滿後，原告要求
被告交還系爭房屋，被告言明於106年9月4日前搬遷完畢，
至今卻未將系爭房屋騰空返還予原告。爰依租賃物返還請求
權、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓系爭房
屋，並給付違約金3萬元、原告代墊之天然氣費用、電費、
管理費、水費等共9,722元，另至返還系爭房屋之日止按月
給付相當於租金之不當得利1萬元等語，並聲明：（一）被
告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告。（二）被告應給付
39,722元予原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息5％計算之利息（三）被告應自106年7月5日起至遷讓
系爭房屋予原告之日止，按月給付原告1萬元。
三、被告則以：被告於97年7月5日開始承租系爭房屋，每年7月5
日與原告或訴外人即原告配偶 翁志仲 簽訂新一年度租賃契約
，惟實際上係與訴外人即東方園邸管理委員會財務委員莊玗
臻接觸，租金於每月5日前以現金給付予 莊玗臻 。被告已於
106年7月4日給付106年7月5日至8月4日之租金予莊玗臻，並
循往例由莊玗臻提供租賃契約，交其與翁志仲分別簽訂租賃
契約完成，租賃期限係自106年7月5日起至107年7月4日止，
契約內容與歷年契約相同，則兩造租賃契約自尚未屆滿，兩
造間存有有效之租賃契約，且106年8、9月之租金亦已以匯
票方式寄給翁志仲。惟約於7月9日時，被告的女兒告知翁志
仲其欲申請租屋輔助，需如同105年簽約方式，由原告本人
親自簽訂租賃契約始能申請租屋補助，翁志仲原表示會通知
原告再補一份合約，然其後莊玗臻即以出租人需換約之名義
騙走被告與翁志仲簽訂好之106年契約，故其無法提出106年
簽訂之契約，翁志仲並稱不再續租系爭房屋，要求其於同年
9月4日遷出，被告並未同意終止租約或於該日遷出。系爭房
屋於106年9月5日遭斷水、斷電、斷瓦斯，無法居住，被告
始於該月下旬搬遷，惟因社區大門及電梯磁扣均於10月初遭
消磁，其無法進入系爭房屋而無法搬遷完畢。又電費、瓦斯
帳單遭原告取走，並非被告故意拖欠；其對106年7月至9月
天然氣費595元、106年7月14日至9月6日電費1,848元、106
年8至10月之水費350元確為其使用無意見，然電費中22元、
99元是拆除電表的費用，與其無關；106年11月電費、天然
氣費、106年9至11月管理費，其未居住系爭房屋，電費及天
然氣亦非其使用，無庸繳納等語，資為抗辯，並聲明：原告
之訴駁回。
四、原告主張系爭房屋為其所有，106年9月以後水、電、天然氣
、管理費等由其繳納之事實，業據其提出系爭房屋建物所有
權狀、106房屋稅繳款書、天然氣繳費通知書、管理費收據
、臺灣電力公司繳費證明、水費通知單等件影本為證，復為
被告所不爭執，原告此部分主張，堪信為真。
五、原告另主張兩造間就系爭房屋之租賃契約已屆滿，被告應遷
讓返還系爭房屋一節，被告則以前詞置辯，故本件爭點為：
兩造間系爭房屋租賃契約之租賃期間是否已屆滿？被告是否
應遷讓返還系爭房屋予原告？原告得否請求被告給付違約金
3萬元？以及代墊之瓦斯費、管理費、電費？另至返還系爭
房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利1萬元？
(一)按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理
人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。代理人於代
理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效
力。又代理權之限制或撤回，不得以之對抗善意第三人，但
第三人因過失而不知其事實者，不在此限，民法第167條、
第103條第1項、第107條分別定有明文。又代理權授與之意
思表示不以明示為限，如依表意人之舉動或其他情事，足以
間接推知其有授權之意思者，即發生代理權授與之效力（最
高法院32年度上字第5188號判例參照）。
(二)依證人莊玗臻之證述:系爭房屋於86年起即出租他人，由翁
志仲與其接觸，出具委任狀委任其負責處理房屋出租的大小
事宜，如收房租、水電或其他雜事都由其處理，房客有問題
可轉告翁志仲，租約期滿時其會去買租約並寫好租約內容再
交由翁志仲及被告簽名，其認為原告與翁志仲是夫妻，所以
認為翁志仲可以委任其處理房屋的事，其不知道原告後來與
翁志仲離婚的事，房子的事其會聯絡翁志仲，大部分是翁志
仲簽約，如果翁志仲沒有時間，就是原告來簽，其認為他們
是夫妻，何人簽約都可以等語。證人翁志仲亦證稱:86年起
原告即委任其處理系爭房屋出租事宜，其再委任莊玗臻處理
系爭房屋事宜。每年的簽約過程都差不多，由莊玗臻寫好租
約內容後放在大樓守衛室，其再去簽約，大部分是由其先在
出租人欄位簽好名再由被告簽名，只有少數幾年是原告簽名
。因為都是循這種模式簽約，簽約時兩造不會同時在場，所
以沒有給被告看過原告出具的委任狀，但有給莊玗臻看過原
告出具的委任狀，也有給莊玗臻其出具之委任狀。租賃契約
一式兩份，雙方各執一份，105年被告拿到其簽好的租約之
後，說要聲請租屋補助，租約必須由原告簽約，故其打電話
給原告請原告重新簽名後再由其交給被告，即105年有簽2份
租約。106年簽約情況與過去相同，兩造簽名後其拿走其的
那份租約，後來被告的女兒到其戶籍地找其，表示該份契約
不能申請補助而無效，要原告簽名才能聲請補助，所以其打
電話給原告，原告才表明要收回房子自住不再續約，以往原
告都會在租期即將屆滿前寄送委任狀給其，今年沒有，但其
認為原告還要繼續出租，所以其就先簽約，其不知原告想收
回自住等語。依兩造過往之交易模式，可知兩造間之租賃契
約自97年第1次簽約時起，即係由原告委任翁志仲、翁志仲
再委任莊玗臻處理租屋之大小事宜，僅在簽約時會由翁志仲
出面，原、被告間並無直接接觸。91年原告與翁志仲離婚後
，仍循過去之模式委任翁志仲處理系爭房屋租屋事宜，翁志
仲於簽約時未曾出具原告之委任狀，且不論莊玗臻或被告於
本案訴訟前均不知原告與翁志仲已離婚等情事，客觀上足以
使被告信任原告有概括授權翁志仲處理系爭房屋之租賃事宜
，並無期限之限制。原告雖稱其委任翁志仲處理系爭房屋租
之委任關係係每年出具委託書，每次僅有一年期限等語。惟
依原告所提出之104年6月25日委託書，其上僅載原告委託翁
志仲處理系爭房屋，授權系爭房屋之租賃管理事宜，並無載
明限制其代理權僅有一年之期限，且縱使原告與翁志仲就委
任處理系爭房屋租賃事宜確有一年期限之約定，依民法第
107條之規定，此項代理權之限制，自應由原告舉證被告非
善意第三人，然原告未據舉證證明為被告所明知或因過失而
不知其事實，自無從對抗善意之被告，原告此部分之主張，
自無可採。原告既概括授權翁志仲處理系爭房屋之租屋事宜
，翁志仲即有權代理原告與被告簽訂106年之租賃契約，該
租賃契約既經翁志仲與被告簽約完成，自屬有效之契約。證
人莊玗臻、翁志仲雖證稱被告之女兒稱需申請租賃補助，該
契約非原告簽約而無效等語，然依兩造105年先由翁志仲簽
約，後因被告須申請租賃補助而再由原告簽署另1份租約之
模式，被告係因需申請租賃契約，形式上租賃契約上出租人
需為所有權人即原告簽署，故需再由原告簽署1份租賃契約
以供申請租屋補助，並非主張翁志仲所簽之106年契約無效
，原告如主張被告係主張翁志仲所簽署之106年租賃契約無
效，自應由原告舉證證明，原告空言主張被告稱翁志仲所簽
之契約無效，自非可採。
(三)按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀
態，民法第423條定有明文。次按因契約互負債務者，於他
方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264
條第1項前段亦有明文。原告既委任翁志仲處理系爭房屋之
租賃事宜，就系爭房屋租賃契約之簽訂，雖歷年來多由翁志
仲於租賃契約之出租人欄上簽名，惟亦有由原告親自簽名者
，則探求當事人之真意，原告應為系爭房屋出租人。原告主
張被告應依系爭租約第7條約定給付106年7月至9月之天然氣
費用595元、106年9月18日至11月15日之天然氣費120元、
106年7月14日至9月6日電費1,848元、9月20日設備維持費22
元、接電費99元、9月22日至11月12日電費853元、106年9至
11月管理費5,835元、106年8月5日至10月2日之水費350元等
。就天然氣595元、水費350元及106年7月14日至9月6日之電
費1,848元部分，被告對此部分為其使用並不爭執，則依兩
造間之租賃契約，被告自應給付其所使用之水、電、天然氣
費用。而就設備維持費22元、接電費99元，被告抗辯此為原
告對系爭房屋斷電而拆除電表之費用；9月22日至11月12日
之電費、9月18日至11月15日之天然氣費非其使用；106年9
月至11月管理費，因其於9月5日即遭原告斷水、斷電、斷瓦
斯，系爭房屋無法居住，既未居住於系爭房屋內，自無需繳
納等語。查，依證人莊玗臻之證述，106年9月12日持其證件
及原告委任狀至電力公司申請斷電，其後再申請復電，則設
備維持費及接電費確非被告使用所支出之電費，自不應由被
告負擔。而106年9月22日至11月12日電費，依原告所提出之
收據，其上載明為流動電費及分攤公共電費；又106年9月18
日至11月15日之天然氣費120元，收據上載明為基本費。系
爭房屋於106年9月5日已遭原告委任莊玗臻先於大樓內部斷
電，後再至電力公司申請斷電，被告因系爭房屋因無水、電
、天然氣而無法居住期間，因原告未提供合於約定使用、收
益之租賃物，被告得依民法第264條第1項前段之規定，拒絕
給付無法居住系爭房屋期間之電費、天然氣費及大樓管理費
用。又原告主張被告應給付106年9月4日至同年11月4日之違
約金共30,000元，及106年7月5日起至返還系爭房屋之日止
，按月給付相當於租金之不當得利10,000元。惟如前所述，
兩造間就系爭房屋之租賃契約應自106年7月5日起至107年7
月4日始屆滿，兩造間之租賃契約既尚未屆滿，被告係屬有
權占有系爭房屋，則原告主張被告應給付違約金及相當於租
金之不當得利，為無理由，不應准許。
六、綜上所述，原告主張被告應給付106年7至9月之電費、天然
氣費及106年8至10月之水費共計2,793元，及自起訴狀繕本
送達翌日即106年11月14日起按年息5%計算之利息，為有理
由，應予准許，逾此部分之主張，為無理由，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與判決
結果不生影響，爰不一一論述。
八、本判決原告勝訴部分，合於民事訴訟法第436條之20規定，
應依職權宣告假執行，並酌定相當金額宣告被告預供擔保後
，得免為假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國107年2月8日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官范馨元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。（
須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一
併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年2月8日
書記官施惠卿