裁判字號：臺灣士林地方法院96年訴字第446號民事判決
裁判日期：民國96年11月16日
裁判案由：返還土地
臺灣士林地方法院民事判決96年度訴字第446號原告戊○○
丁○○甲○○乙○○丙○○共同訴訟代理人 蔡雲璽 律師複代理人 黃啟逢 律師被告己○○上列當事人間返還土地事件，本院於民國96年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北市○○區○○段4小段689地號，如附圖所示
A部分，面積34平方公尺土地之地上建物拆除，將土地返還原告。
被告應自民國九十五年十一月九日起至返還第一項土地予原告之日止，按月給付新臺幣壹仟肆佰陸拾貳元予原告戊○○。
被告應自民國九十五年十一月九日起至返還第一項土地予原告之日止，按月給付新臺幣壹仟肆佰陸拾貳元予原告丁○○。
被告應自民國九十五年十一月九日起至返還第一項土地予原告之日止，按月給付新臺幣壹仟肆佰陸拾貳元予原告丙○○。
被告應自民國九十五年十一月九日起至返還第一項土地予原告之日止，按月給付新臺幣柒佰叁拾壹元予原告甲○○。
被告應自民國九十五年十一月九日起至返還第一項土地予原告之日止，按月給付新臺幣柒佰叁拾壹元予原告乙○○。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰柒拾柒萬肆仟元為原告預供擔保或提存，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠臺北市○○區○○段4小段689地號土地（下稱系爭土地）
為原告戊○○、丁○○、丙○○、甲○○、乙○○（本判決就上述5人合稱原告，但單獨提及其一時則省略「原告」之稱謂，先予敘明）共有，被告就系爭土地並未與原告成立租賃、使用借貸或其他合法之使用關係，竟於民國95年10月起，進入系爭土地，並就系爭土地上之臺北市南港區113巷3弄8之2號建物（下稱系爭建物）重新搭建，而無權占有原告共有之系爭土地如附圖所示A部分（面積34平方公尺）。
原告雖多次請求被告拆除建物並返還系爭土地如附圖所示A部分，惟被告均置之不理。原告爰依民法第767條規定，請求被告拆除建物，將系爭土地如附圖所示A部分返還予原告。原告併依民法第179條規定，請求被告給付依原告應有部分比例計算之相當租金之不當得利。系爭土地之申報地價（即法定地價）為每平方公尺新臺幣（下同）34,400元，被告占用面積為34平方公尺，依土地法第97條之規定，並衡量系爭土地之位置、交通及生活機能狀況，認應以系爭土地申報地價年息6%計算被告應給付之租金，即自被告占有（占有時間為95年10月）後之95年11月9日起至返還系爭土地予原告之日止，按月給付原告戊○○、丁○○、丙○○各1,462元，按月給付甲○○、乙○○各731元。
㈡並聲明請求判決如主文所示，且 陳明 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：㈠系爭建物由訴外人 鍾百鹿 （下稱鍾百鹿）於54年間興建，鍾
百鹿並於54年10月22日與5位地主簽訂為期10年之土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），再於65年12月21日與5位地主簽訂拆屋還地協議書（下稱系爭拆屋還地協議書，與系爭租賃契約書則合稱系爭文書）。嗣鍾百鹿於82年間過世，因在臺灣無繼承人，故於過世前委託 程耀堂 辦理後事，並由程耀堂繼承系爭建物，程耀堂繼承系爭建物後，先無償借給訴外人 胡毅 （下稱胡毅）居住，再於95年10月1日將系爭建物轉讓予被告。5位地主對鍾百鹿租地興建系爭建物、程耀堂繼承系爭建物及胡毅借住系爭建物之過程及情形，均知之甚詳，且從未提出異議與告訴，顯見被告所有之系爭建物，確有占有系爭土地之合法權源。
㈡依系爭拆屋還地協議書之約定，鍾百鹿拆屋還地時，地主應
給付4萬元之拆除費用，並應過戶緊臨系爭建物旁之6坪土地予鍾百鹿，顯見系爭建物確有占有系爭土地之權源，只是兩造對如何執行系爭拆屋還地協議書之內容，尚待協調而已。又戊○○為系爭拆屋還地協議書之當事人之一，乙○○則為見證人之一，其餘原告則為系爭拆屋還地協議書簽署人之繼承人，自應繼承系爭文書之效力。被告非無合法使用系爭土地之權利。
㈢且依民法第426條之1規定，租用基地建物房屋者，承租人
房屋所有權轉讓時，其基地租賃契約對受讓人繼續存在，且依民法第449條規定，不適用租賃契約不得逾20年之規定。
可見被告確實合法取得系爭建物之所有權及系爭土地之使用權。
㈣並聲明請求判決：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地為原告所共有，權利範圍為戊○○、丁○○、丙○
○各四分之一，付甲○○、乙○○各八分之一。申報地價為每平方公尺34,400元。此有土地登記謄本在卷足憑（本院卷第7頁、第8頁）。
㈡95年10月間，系爭建物僅有四面牆壁，並無屋頂；嗣被告於
95年10月間加以搭建屋頂，並修繕使用之。此有照片附卷可稽（本院卷第9頁至第10頁）。
㈢系爭建物占有使用系爭土地如附圖所示A部分，面積34平方
公尺之土地，此業經本院囑託臺北市松山地政事務所測量，並製有土地複丈成果圖存卷可參（本院卷第87頁至第88頁）。
四、本件之爭點為：被告使用系爭土地，有無合法權源？茲析述如下：
㈠按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就
其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判決參照）。準此，被告抗辯其有權占有系爭土地，自應就其有合法占有權源一節舉證證明之。
㈡被告主張系爭建物係自鍾百鹿、程耀堂等有合法權源之人輾
轉取得云云，固據提出系爭文書佐證其說詞（本院卷第24頁至第27頁、第33頁至第35頁），惟原告則否認系爭文書之真正。按私文書應由舉證人證其真正。民事訴訟法第357條前段定有明文。被告就系爭文書之真正並無法舉證以實其說，自難遽予承認系爭文書形式上之證據力，從而被告以系爭文書為據，主張其有占有系爭土地之合法權源，已屬無稽。
㈢縱認系爭文書為真正，惟按租賃定有期限者，其租賃關係於
期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。系爭租賃契約書約定之租賃期間為自54年10月12日起10年，故縱鍾百鹿得基於系爭租賃契約使用系爭土地，其租賃期間亦於64年
10月12日屆滿；又系爭租賃契約書載明「租期屆滿，經雙方同意契約另訂之」等語，僅屬期滿後得協商再訂租賃契約，不能解為期滿後，當然繼續租賃；況民法第451條關於「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」之規定，旨在防止出租人於所定租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，致契約存否發生爭議之情形，並非約束出租人必須於租期屆滿時始得表示反對之意，故於訂約之際，既已約及經「契約當事人同意後另訂契約之情」，堪信出租人已表示反對承租人於租期屆滿後繼續使用之意，自可發生阻止續約之效；此由被告無從提出鍾百鹿與所有權人另訂新租約之證明，反而只取得出租人於原訂租期屆滿後要求鍾百鹿限期拆屋還地之系爭拆屋還地協議書等情，亦堪認定所有權人確無繼續出租系爭土地予鍾百鹿占有使用之意思。
㈣鍾百鹿既已無占有使用系爭土地之合法權源，即無從將其使
用系爭土地之權利以繼承、贈與或其他任何方式讓與程耀堂，程耀堂自亦無由讓與合法使用系爭土地之權源予被告。
㈤另按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更，
非經登記，不生效力。此為民法第758條所明定。系爭土地從未經鍾百鹿、程耀堂、被告或其他任何人設定地上權，有土地登記簿謄本附卷足稽（本院卷第36頁至第49頁），被告自亦不得主張其對系爭土地有地上權。
㈥按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨
害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段、中段分別定有明文。被告既無法舉證證明其有何使用系爭土地之正當權源，則原告依民法第767條之規定，請求被告將占有系爭土地上如附圖所示A部分之建物拆除，並返還系爭土地附圖所示A部分予原告，即有理由。
五、復按，無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人受有同額之損害，為社會之通念，是無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，土地所有權人自得依不當得利法則，請求返還相當於租金之利益。次依民法第818條及第271條規定，各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同。故原告自得請求按其應有部分比例計算相當於租金之不當得利。經查，被告無權占用系爭土地如附圖所示A部分土地，其因占有使用系爭土地而受有利益，並致原告受有損害，已屬明晰。又被告自承其於95年10月即占有使用系爭建物及土地，則原告請求自被告占有日後之95年11月9日起算相當租金之不當得利，至返還系爭土地之日止，即無不許之理。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文；而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第25條所明定，又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。系爭土地之申報地價為每平方公尺34,400元，本院爰審酌前開規定，及系爭土地距離捷運南港線後山埤站車程約5分鐘，附近少有商業活動，有一些住家，毗鄰軍事營區，距最近公車站牌步行約1分鐘，距最近的學校步行約
2分鐘，距臺北市立聯合醫院忠孝院區車程約1分鐘，醫院附近有較多商家等相關位置、交通及生活機能現況各節，認原告依被告占有系爭土地之面積，按申報地價年息6%，計算被告應給付原告之相當租金之不當得利，並無不當（原告被告給付之金額及其計算式如附表所示）。
六、綜上所述，原告依民法第767條、第821條、第818條、第
271條規定及不當得利之法律關係，請求被告將系爭土地如附圖所示A部分，面積共34平方公尺土地上建物拆除，將土地返還予原告，並自95年11月9日起至返還系爭土地如附圖所示A部分予原告之日止，按月給付原告戊○○、丁○○、丙○○各1,462元，按月給付甲○○、乙○○各731元，為有理由，應予准許。
七、原告及被告皆陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0條第2項、第392條，判決如主文。中華民國96年11月16日
民事第二庭法官王怡雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年11月19日
書記官鄒文南*附表（計算式）
34,400X34x6%=70,176元（年租金）70,176元/12=5,848（月租金）5,848/4=1,462（戊○○、丁○○、丙○○每月請求之金額）15,848/8=731（甲○○、乙○○每月請求之金額）