裁判字號：臺灣雲林地方法院95年訴字第352號民事判決
裁判日期：民國95年09月19日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣雲林地方法院民事判決95年度訴字第352號原告威陽實業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 周進文 律師被告乙○○
5號4上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國95年09月05日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落雲林縣斗六市○○○段溝子埧小段第743號建物（門牌雲林縣斗六市○○里○○路○○○巷○○弄○○號04樓房屋）遷讓交還原告。並應給付原告自民國九十五年八月二十二日起，至交還前開房屋之日止，按月以新臺幣叁仟貳佰壹拾貳元計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣肆仟壹佰玖拾元；餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾叁萬元供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：１遷讓房屋部分與主文第一項同。請求給付損害金部分係請求
按月以新臺幣（下同）4652元計算，其餘亦與主文第一項同。
２願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：１坐落雲林縣斗六市○○○段溝子埧小段第743號建物，即門
牌雲林縣斗六市○○里○○路○○○巷○○弄○○號04樓之房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，被告無正當權源，占有該房屋居住使用，原告屢次請求被告交還系爭房屋，被告均置之不理，為此起訴請求。
２系爭房屋是被告向台鳳公司購買，原告在接受所有權讓與時
，對台鳳公司所建築的房屋已經有很多出售給買受人的事實也知情。不過大部分的購屋人都只有繳交新台幣一萬元而已，因為台鳳公司的建築方案就是以一萬元即可交屋，而且原告公司在受讓所有權後，也都和購屋人協商，只要購屋人願意照與台鳳公司簽訂的契約相同內容履行，原告公司對他們已經繳納的款項也都願意承認，目前，大部分的購屋人都已接受原告的條件，像被告這種不願意接受的案例是少數，大約只有十個左右。（提出房屋土地買賣契約書影本為證）３按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例參照）。無權占有他人之房屋，情形類似，原告自得本於不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條定有明文。本件原告所有系爭房屋及基地之申報現值合計為558300元（房屋為385500元，基地面積約54平方公尺，土地約值172800元），以該合計價值年息「百分之十」為每年相當於租金之利益，換算每月為4652元，被告應賠償原告相當於每月租金額計算之損害金。
乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理由
一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張系爭房屋為其所有，被告目前占有該房屋居住使用之事實，有原告提出之系爭房屋登記謄本及被告設籍於系爭房屋之戶籍謄本在卷可憑，堪信屬實。被告當初雖是因為向台鳳公司購買系爭房屋，經台鳳公司交付而占有系爭房屋，但買賣關係是屬於債之關係，只能向台鳳公司主張之，被告既然未辦理所有權移轉登記，其後所有權為原告取得，被告即不能向原告主張是有權占有，原告仍得本於其所有權，請求被告返還系爭房屋。
三、復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例參照）。無權占有他人之房屋，情形類似，從而，原告另本於不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益，自屬有據。惟「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報之總價年息百分之十為限」，土地法第九十七條定有明文。本件原告所有系爭房屋之課稅現值為385500元，有房屋稅繳款書影本一紙在卷可稽，而系爭房屋乃屬城市地方之房屋，其所在位置雖不十分繁榮，但距離繁榮之市區不遠，其使用價值仍較一般鄉村區之房屋為高；且房屋之課稅現值與「市價」之間常有相當大的差距，為社會上一般稍具常識者所皆知；因之於核定相當於租金之損害金時，如再按法定限額予以折減，對房屋之所有人恐屬不公。至於無法律上原因而受之利益，係指就損益變動過程直接所受之利益而言，故無權占有使用他人之物者，其無法律上之原因所受之利益，係「物之使用本身」。惟此項利益依其性質不能返還，故應返還其價額，至於此項價額應依對於此種物之使用通常所須支付之對價（租金）計算之。換言之，即應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準。從而本院參酌上情認被告應給付之不當得利，以按前揭房屋之課稅現值年息百分之十計算之範圍為適當，換算每月為3212元。
（000000×10%÷12＝3212）。原告雖主張該房屋之基地面積約54平方公尺，土地約值172800元，應以該房地合計價值558300元年息「百分之十」為每年相當於租金之利益，換算每月為4652元云云，但查該房屋之基地並非原告所有，而是第三人 許碧霞 所有，有土地登記謄本及抵押權設定契約書影本在卷可考，原告就基地部分亦請求被告應賠償相當於每月租金額計算之損害金，即屬無據。
四、從而原告訴請被告遷讓房屋，並給付自95年08月22日起，至遷讓房屋之日止，按相當於每月房屋租金額3212元計算之損害金，均屬正當，應予准許。至於超過上開損害金額之請求，則屬無據，應予駁回。
五、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至其敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第02項判決如主文。
中華民國95年9月19日
民事第一庭法官邱瑞裕以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年9月22日
書記官賴成育