臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決
111年度羅原簡字第7號
原告 陳順南
訴訟代理人 陳敬穆 律師
被告 嵬浪 ．斗力
訴訟代理人 林育萱 律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國112年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：原告為坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人。而被告所有門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0號之2房屋即如附圖（宜蘭縣羅東地政事務所112年8月28日土地複丈成果圖）編號A（面積79.29平方公尺、一、二層RC造）、B（面積11.49平方公尺、鐵皮雨遮）、C（面積2.66平方公尺、鐵皮圍籬）所示地上物（以下合稱系爭地上物）係無權占用系爭土地。為此，爰依民法第767條第1項、第821條之規定，求為判命被告應將系爭地上物拆除，將系爭土地返還原告與其他共有人，併陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯以：原告取得系爭土地所有權應有部分有無效之原因，原告自無從本於系爭土地所有權人之地位為主張。再者，縱使原告得本於土地所有權人之地位為主張，但被告之系爭地上物亦因原土地所有權人曾默示同意，或與系爭土地所有人間有使用借貸、租賃之法律關係存在，而非無權占有系爭土地。更何況，原告請求亦有違誠信原則，並屬權利濫用等語為辯，並聲明請求駁回原告之訴，併陳明如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告主張系爭土地所有權人登記為原告、訴外人 黃光明 2人，各有所有權應有部分為2分之1。而系爭土地上目前亦坐落有被告所有之系爭地上物等情，業有系爭土地、系爭地上物土地與建物登記謄本可參（見本院卷一第77頁至第79頁），且經本院現場勘驗明確，有勘驗筆錄、照片可憑。復經本院囑託宜蘭縣羅東地政事務所繪製如附圖之土地複丈成果圖可參，是可信為真實。而原告進而主張，系爭地上物係無權占用系爭土地，被告自應拆除地上物，並返還土地等情，被告則否認之，並以前詞為辯。
四、得心證之理由：
㈠按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。民法第759條之1第1項定有明文。此項登記之推定力，觀其立法意旨，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻其登記之推定力。（最高法院111年度台上字第1617號民事判決意旨可參）。查系爭土地於59年9月29日經總登記為國有土地，68年11月15日由訴外人 黃天生 因法定取得之原因登記為所有人。86年9月24日因黃天生死亡經黃光明、訴外人 黃玉蘭 因繼承而為所有權人。嗣後黃玉蘭之所有權應有部分遭拍賣，經原告拍得而於109年10月22日登記為系爭土地所有人乙節，有系爭土地登記謄本、宜蘭縣地籍異動索引可佐（見本院卷一第85頁至第91頁、第109頁至第113頁）。而被告依其於本件所為前述答辯內容，可知其並非系爭土地之真正權利人。再依上述地籍異動資料，被告亦非原告之直接前手。故依上開說明，原告在其就系爭土地所有權登記名義人之登記依法定程序塗銷前，得對直接前手之真正權利人以外之人包含被告在內，主張系爭土地所有權。是原告主張其為系爭土地之登記名義人，而本於所有權人之地位得對被告為所有權之主張，自屬有據。而被告並未提出請求塗銷原告就系爭土地所有權登記訴訟之相關佐證，則被告辯稱原告非合法取得系爭土地所有權，不得依所有人地位行使權利云云，洵非可取。
㈡再按，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制，89年5月5日修正施行之民法第425條之1第1項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權，民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化；若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地，最高法院99年度台上字第2344號判決可資參照。查系爭地上物係起造人黃天生取得宜蘭縣政府建設局72年9月15日建局南字第5826號建造執照、74年5月4日建局南字第5247號使用執照，於74年5月4日新建完成之房屋。嗣後黃天生於00年間將系爭地上物贈與訴外人 林彩郎 ，並由林彩郎於80年12月23日辦妥建物所有權第一次登記等情，業經被告提出宜蘭縣羅東地政事務所付與之系爭地上物辦理建物所有權第一次登記之土地登記申請書、複丈成果圖、建築改良物所有權移轉契約書、宜蘭縣政府建設局使用執照等存卷可佐（見本院卷二第113頁至第121頁），互核系爭地上物即宜蘭縣○○鄉○○○段000○號第一次登記內容（見本院卷一第103頁），均屬相符，堪信上述內容應屬事實。故依前述資料可知，黃天生於00年00月00日起即為系爭土地之所有權人，並於74年間於系爭土地新建系爭地上物而原始取得系爭地上物之所有權，嗣後於80年間黃天生將系爭地上物贈與林彩郎並辦妥所有權登記乙節，即符合「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將房屋所有權讓與他人」之情形，依上開說明，系爭地上物之受讓人林彩郎對於讓與人黃天生間，即成立租賃關係。且黃天生死亡後，黃天生繼承人即黃玉蘭、黃光明，自應概括繼受此一租賃關係。
㈢又按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。88年5月5日增修正施行民法第425條第1項、第426條之1亦有明文。又基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議可資參照）。而基於民法第426條之1增修立法理由之同一意旨，亦應認為增修前租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，房屋之受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在。查如前所述，系爭地上物所有人林彩郎與系爭土地所有人黃天生（含嗣後繼承人黃光明、黃玉蘭）間有租賃關係。嗣後林彩郎於95年8月28日因買賣將系爭地上物所有權移轉登記予訴外人 嚴福陽 取得，嚴福陽再於110年6月10日因買賣將系爭地上物所有權移轉登記予被告取得；另黃玉蘭則於109年10月22日因拍賣將系爭土地所有權應有部分2分之1移轉登記予原告，此均有前述系爭土地、建物登記謄本可證（見本院卷一第77頁至第79頁），依上說明以及買賣不破租賃、出1租人於立約時已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人之法理，則系爭土地所有人即黃光明、原告與系爭地上物所有人即被告之間，仍有租賃關係。
㈣至於原告主張本院110年度羅簡更一字第1號事件（下稱系爭前案）之確定判決業經認定原告與嚴福陽間並無民法第425條之1之適用而成立租賃關係，且系爭地上物之受讓人即被告自亦無從與原告間成立租賃關係，故本院應受既判力拘束云云。惟按訴訟標的於確定之終局判決經裁判者，依民事訴訟法第400條第1項規定，除別有規定外，有既判力。是在明示既判力之發生限於同一事件已有確定之終局判決者。所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束。而訴訟標的之涵義，必須與原因事實相結合，於判斷既判力範圍時，應依原告起訴主張原因事實所特定之訴訟標的法律關係為據。（最高法院110年度台上字第1321號民事判決參照）查系爭前案係以「原告於109年8月18日拍賣取得系爭土地所有權應有部分時與系爭地上物所有人嚴福陽間，有無因民法第425條之1規定而成立租賃關係？以及 嚴陽福 嗣後讓與系爭地上物予被告後，租賃關係是否對被告繼續存在？」為訴訟標的，與本院前述認定「黃天生與林彩郎間因民法第425條之1規定而成立租賃關係，續因繼承及民法第426條之1規定，此一租賃關係於黃光明、黃玉蘭與嚴福陽之間繼續存在。原告取得黃玉蘭系爭土地所有權應有部分後，因民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，而與嚴陽福間繼續租賃關係，而嚴陽福復轉讓系爭地上物所有權予被告後，依民法第426條之1規定，租賃關係則繼續存在於兩造間」等情，顯為不同原因事實之法律關係，是原告主張兩造間是否存在租賃關係業經系爭另案判決確定，自不容被告再行爭執云云，自無可採。
五、綜上所述，原告雖登記為系爭土地之共有人，而得本於所有權人之地位行使系爭土地之所有權，但原告就系爭土地與被告之系爭地上物間，存在前述租賃關係，是系爭地上物當屬有權占有系爭土地。從而，原告依據民法第767條第1項、第821條規定，請求被告應拆除系爭地上物，並返還系爭土地予原告及全體共有人等情，即無理由，自應駁回其訴。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失依據，應一併駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 11 月 14 日
羅東簡易庭法 官蔡仁昭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 14 日
書記官高雪琴