高雄簡易庭111年度雄簡字第1230號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決

111年度雄簡字第1230號

原告 張家禎 住○○市○○區○○○路00○00號訴訟代理人 許清連 律師

許祖榮 律師

被告 陳暄勇

上列當事人間遷讓房屋事件，本院民國111年12月19日辯論終結，判決如下：

主文

被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街000號1、2樓房屋騰空返還予原告。

被告應給付原告新臺幣66,667元及自民國111年7月5日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。

被告自民國111年2月1日起至返還第1項房屋之日止應按月給付原告新臺幣25,000元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之92，餘由原告負擔。

本判決第1項得假執行。但被告以新臺幣30,916元為原告預供擔保得免為假執行。

本判決第2項得假執行。但被告以新臺幣66,667元為原告預供擔保得免為假執行。

本判決第3項得假執行。但被告以新臺幣25,000為原告預供擔保得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：被告前向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○街000號1、2樓房屋(下稱系爭房屋)，租賃期間自民國110年9月1日起至113年8月31日止，每月租金新臺幣（下同）25,000元(下稱系爭租約)。被告僅給付第1個月租金，之後未再支付任何租金，經催告後仍未給付，原告遂在111年2月8日終止系爭租約。被告雖抗辯係因故未繳付租金，惟承租時被告未要求提供商業登記資料，係承租後才提出請求，但被告未依約給付租金；又被告承租後雖反應有漏水，然原告已經僱工維修完畢，故被告不給付租金係無正當理由，原告以被告未給付租金為由終止系爭租約係屬有據，被告應將系爭房屋返還原告，並給付扣掉押金後欠付之110年11月、12月及111年1月租金及自111年2月1日起相當於租金不當得利。爰依系爭租約提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告；㈡被告應給付原告75,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；㈢被告自111年2月1日起至返還系爭房屋之日止應按月給付原告25,000元；㈣願供擔保假執行。

二、被告則以：被告雖僅給付1個月租金，但被告拒付租金係因原告未依約提供辦理商業登記之資料，且系爭房屋持續漏水，原告未依約修復導致被告無法營業，始拒付房租。惟原告終止系爭租約被告沒有意見，被告也已在8月底清空，同意返還系爭房屋，只是還沒有歸還系爭房屋，另原告有同意減租至110年9月10日等詞置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠被告向原告承租系爭房屋，約定租期自110年9月1日起至113

　　年8月31日，每月租金25,000元，並在110年8月19日簽立租

　　賃契約及簽署協議書面。

㈡被告自110年11月起即未繳租金。

㈢原告在111年1月4日催告被告繳付租金已送達被告；原告於111年2月8日終止系爭租約，已通知被告。

四、兩造爭執事項：

㈠原告請求租金有無理由?

㈡原告請求被告自111年2月1日起至返還系爭房屋之日止按

　　月給付25,000元有無理由?

五、本院之判斷

　㈠原告請求被告給付110年11月10日起系爭租約終止前之租金應有理由：

　⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付(最高法院98年度台上字第222號民事判決意旨參照)。準此，須出租人交付之租賃物未保持合於約定使用、收益之狀態者，承租人始得拒付租金，倘仍可使用收益，自不得拒付租金。

　⒉兩造就被告自110年11月起即未繳租金乙情不爭執，被告則以前詞置辯拒付租金，均為原告否認。經查：

　①被告辯稱原告未修繕漏水，並提出原告不爭執真正之對話紀錄及照片為證(見本院卷第135至219頁)。由上開照片可見被告抗辯漏水位置在1樓廁所前及1樓廁所，被告亦在110年9、10月間陸續反應有上開漏水情事，有前開對話紀錄可稽，足徵確有漏水之情事。然系爭房屋尚有2樓廁所可以使用，業據被告自陳在卷(見本院卷第296頁)，廁所前積水範圍亦非廣大至系爭房屋全然無法使用之重大程度，此見照片甚明(見本院卷第135頁)，被告復自陳營業時間在中午12點到晚上9點，只有朋友來時才營業，因為沒商業登記等語(見本院卷第132頁)，足徵系爭房屋客觀上仍可進行營業活動，不因1樓廁所前及1樓廁所漏水而有完全無法使用收益之情事，被告據此拒絕給付全部租金難認有憑。

　②另系爭租約附件第7條約定雖略以：房屋是全新裝潢，所有東西完好交付使用，除硬體設施如防漏處理、1樓玻璃門維修，答應會修好地方會請師傅處理，其他物品日後使用有問題承租人自行維修等語(見本院卷第35頁)。惟此僅係約定劃分兩造維修義務範圍，並未約定未處理修繕即可暫不給付租金。況再依前開對話紀錄可見原告積極聯繫處理，並有信新企業有限公司出具之收據及保固書為證(見本院卷第243、245頁)，可徵原告業已履行此約定處理系爭房屋硬體設施。

　③被告又抗辯原告未提出資料至其無法辦理商業登記無法營業云云；原告則否認訂立系爭租約時被告有提出商業登記乙事，被告就此亦未舉證以實其說。又被告提出之對話紀錄可見其係在系爭租約簽立後始在110年9月22日提出需要房屋稅單辦理商業登記之要求，為原告處理系爭租約之仲介公司人員則向被告表示有承辦商業登記業務，經被告拒絕(見本院卷第193、195頁)，而被告係透過仲介公司承租系爭房屋，倘被告在承租時已提出商業登記需求，仲介公司衡情於斯時應已向被告招攬承辦商業登記業務，不會在110年9月22日始提及，可見訂立系爭租約時，被告應未提出有商業登記之需求。是以被告事後提出需求，旋即拒絕給付租金自無理由。

　④被告再抗辯原告同意減租至110年9月10日乙節固為原告不爭執，惟原告主張兩造有約定被告須先補足欠租，但被告未依約給付租金故減租約定無效云云，經被告否認。原告未能證明兩造有以被告清償積欠之租金為減租要件，則被告抗辯減租至110年9月10日，堪予採信。

　⑤綜上所述，系爭房屋1樓廁所外及1樓廁所固有滲漏水之情事，但不影響系爭房屋全體之使用收益功能，被告據此拒付租金無理由；又系爭租約訂立後被告始提出需要辦理商業登記需求，此不在系爭租約約定內，且此後被告旋即不再給付租金，是以原告未再配合提出稅單辦理尚屬合理。另兩造約定減租至110年9月10日，故原告以被告已給付之1個月租金及押金計算已給付之租金之期間應計算至111年11月10日，原告僅得請求自111年11月11日起至系爭租約終止時前即111年2月7日之租金(其中計算至111年1月31日之租金共66,667元(25,000元*2個月又20日，元以下4捨5入)為有理由。

㈡原告請求自111年2月1日起至被告返還系爭房屋止按月以25,000元有理由(其中111年2月1日至111年2月7日為終止前租金)：　　　

　⒈系爭租約第14條約定略以：租賃關係消滅時，承租人應將朱賃住宅返還出租人，未返還時出租人並得請求未返還之租金及按租金計算之違約金(見本院卷第23頁)；按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。

　⒉本件被告未依約給付租金達2個月以上，原告在111年1月4日催告被告繳付租金已送達被告；原告於111年2月8日終止系爭租約，已通知被告等節為兩造不爭執。而被告拒付全部租金亦無理由，則原告以被告未依約給付租金達2個月以上終止系爭租約自屬有據，被告即上開約定將系爭房屋返還原告，然被告迄今未返還之，原告自得依前開約定及規定以月租金計算請求系爭租約終止時即111年2月8日起至返還系爭房屋之日止違約金或相當租金之不當得利。

六、從而，被告同意返還系爭房屋予原告(見本院卷第294頁)，是以原告依系爭租約請求被告騰空返還系爭房屋，並請求被告給付原告66,667元及自起訴狀繕本送達翌日即111年7月5日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，暨自111年2月1日起至返還系爭房屋之日止應按月給付原告25,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。此部分雖經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過係促請法院依職權發動，本院毋庸就其聲請為准駁之裁判。至於原告其餘假執行之聲請，因原告其餘之訴遭駁回而失所附麗，應併駁回之。並依職權諭知免為假執行之擔保金額。

八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　

中　　華　　民　　國　　112　年　　1　　月　　9　　日

高雄簡易庭　法　　　官楊詠惠

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　112　年　　1　　月　　9　　日

　　　　　　　　　　　　書　記　官蔡佩珊