裁判字號：臺灣士林地方法院104年訴字第1429號民事判決
裁判日期：民國106年03月01日
裁判案由：租佃爭議
臺灣士林地方法院民事判決104年度訴字第1429號原告 陳信吉
陳良吉 陳萬福 陳文豐 李陳麵 陳美螺 共同訴訟代理人 林建平 律師被告 李義祥
張義忠 柯慶長 李賢德 李勤益 鄭勇一 鄭育人 陳金寶 蔡明志 李美玲 張炎旺 李淑娟 蔡萬得 張宗凱 陳宗棋 張暐榮 施金城 林永松 林正松 張永富 張永興 張永利 張永忠 張永源 蔡金寶 李張不 張金鎗 張豐彥 張正川 張正坤 張佳瑜 上列三十一人共同訴訟代理人 簡炎申 律師被告 李進順
李繁治 李文良 李良村 葉仁泉 李後根 李志宏 李科禧 李科練 曾煥勝 李信雄 李金池 李文雄 李清長 李春益 李全益 李全發 李全春 財政部國有財產署法定代理人 莊翠雲 被告 張俊明
李子龍 李子鵬 李詠崴 李俊逸 兼上二人共同法定代理人 吳秀鳳 被告 李萬居
臺北市政府財政局法定代理人 陳志銘 訴訟代理人 林修竹 被告 陳張儼
新北市政府工務局法定代理人 朱惕之 訴訟代理人 孔菊念 律師被告 李金樹
李月香 李月珍 李月寶 陳曉玲 陳秀珠 陳秀蓮 陳曾清 陳曉瓊 邱新金 邱進發 邱進財 邱環 邱金滿 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國106年2月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件係兩造間就被告共有新北市○○區○○段00、00、00、00、00、000、000、000、
000、000、000、000地號土地（下合稱系爭土地，分稱系爭
00、00、00、00、00、000、000、000、000、000、000、000地號土地）之耕地租約（臺灣省臺北縣私有耕地租約○○字第00號）（下稱系爭耕地租約），是否應辦理租約變更登記之租佃爭議事件，又該項爭議，前經八里區公所耕地租佃委員會調解不成立，嗣經新北市政府耕地租佃委員會調處後，原告仍不服該調處結果，而由新北市政府移送本院審理等情，有新北市政府民國104年9月24日○○○○○字第0000000000號函暨所檢附調解、調處筆錄（本院卷一第6頁、第47-50頁、第233-247頁）在卷可稽，是原告所提本件訴訟，應符前述規定，合先敘明。
二、被告李進順、李繁治、李文良、李良村、葉仁泉、李後根、李志宏、李科禧、李科練、曾煥勝、李信雄、李金池、李文雄、李清長、李春益、李全益、李全發、李全春、財政部國有財產署、張俊明、李子龍、李子鵬、吳秀鳳、李俊逸、李萬居、陳張儼、李金樹、李月香、李月珍、李月寶、陳曉玲、陳秀珠、陳秀蓮、陳曾清、陳曉瓊、邱新金、邱進發、邱進財、邱環、邱金滿、 李罔市 經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告等人之祖母 陳匏 前於42年間，與重測前臺北縣○○里○段○○○○段00000000地號土地之所有權人 葉水論 等29人，訂有系爭耕地租約，依該租約及租約登記簿之記載，陳匏就上述00地號土地僅承租其中之1,244平方公尺，就上述00地號土地僅承租其中之398平方公尺，就上述00地號土地則係全部承租。又陳匏於系爭耕地租約簽訂後，即在承租土地上種植蕃薯、花生、綠竹筍等農作物，其死亡後，則由原告之父 陳樹欉 以現耕作繼承人之身分繼承系爭耕地租約，並繼續從事耕作。嗣前述00地號土地分割為同地段00、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0等地號，00地號土地分割為同地段00、00-0等地號，00地號土地分割為同地段00、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-00等地號，惟其中僅00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-00等地號土地，為系爭耕地租約之承租範圍，且地主就上述00-0地號土地部分，曾於86年間與承租人達成協議，即由地主補償承租人新臺幣（下同）500萬元，承租人則放棄該部分之耕作權，是關於上述00-0地號土地部分，應業因雙方合意終止耕地租賃關係，而不再屬於系爭耕地租約之範圍。準此，系爭耕地租約之範圍應僅包含前述00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-00等地號土地，又上開土地於重測後已改編為新北市○○區○○段00、00、00、00、00、000、000、000、000、000、
000、000地號，且並無被告所指不自任耕作之情形，是被告以原告未自任耕作為由，指稱系爭耕地租約應屬無效，並拒絕續訂租約，顯無理由。為此，爰依法訴請確認兩造間就系爭土地有耕地三七五租賃關係存在，並請求被告協同原告辦理系爭耕地租約之續訂登記等語。並聲明：㈠確認兩造間就系爭土地有耕地三七五租賃關係（即臺灣省臺北縣私有耕地租約○○字第00號）存在。㈡被告應協同原告就上述耕地三七五租約向新北市八里區公所為續訂登記。
二、被告李進順、李繁治、李文良、李良村、葉仁泉、李後根、李志宏、李科禧、李科練、曾煥勝、李信雄、李金池、李文雄、李清長、李春益、李全益、李全發、李全春、財政部國有財產署、張俊明、李子龍、李子鵬、吳秀鳳、李俊逸、李萬居、陳張儼、李金樹、李月香、李月珍、李月寶、陳曉玲、陳秀珠、陳秀蓮、陳曾清、陳曉瓊、邱新金、邱進發、邱進財、邱環、邱金滿、李罔市均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。其餘被告則辯稱：㈠原告主張系爭耕地租約之承租範圍，係分割後之00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-00等地號土地，並非事實，且原告亦自承業以500萬元之對價，將其中00-0地號土地交付他人興建房屋，自屬不自任耕作甚明。㈡原告曾在系爭000、000地號土地（即重測前之
00、00-0地號土地）上，搭設鐵皮停車棚，作為停車之用，並放置鐵網製小屋及鐵皮屋，顯有不自任耕作之情事，則依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項之規定，系爭耕地租約自屬無效，原告訴請確認兩造間有系爭耕地租約存在，並請求被告辦理續訂登記，均顯無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其等之祖母陳匏於42年間，與重測前臺北縣○○里○段○○○○段00000000地號土地之所有權人葉水論等29人，訂有系爭耕地租約，又陳匏死亡後，由原告之父陳樹欉繼承系爭耕地租約，陳樹欉死亡後，則由原告繼承該租約；又前述79地號土地嗣經分割為同地段00、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0等地號，00地號土地分割為同地段00、00-0等地號，00地號土地分割為同地段00、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-00等地號，且上述土地中之00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-00等地號土地，於重測後已改編為新北市○○區○○段00、00、00、00、00、000、000、000、000、000、000、000等地號，而被告為上開土地之所有權人等情，業據其等提出系爭耕地租約影本、繼承系統表、土地登記第一類謄本等為證（本院卷四第24、26頁、卷三第169-247頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。再按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因；又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間；另承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約屬無效（最高法院70年台上字第4637號判例、83年度台上字第2636號裁判意旨、92年度台上字第2494號裁判意旨參照）。被告指稱原告就系爭耕地租約承租範圍內之土地，有不自任耕作之情事，為原告所否認，經查：
㈠原告主張系爭耕地租約之承租範圍，並非重測分割前00、00
、00地號土地之全部，而僅包含上開土地分割後之00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-00等地號土地乙節，雖為被告所否認，以致關於系爭耕地租約之範圍，究係存於何地號之土地，在兩造間存有爭執，惟原告既自承前述00及00-0地號土地（即系爭
000、000地號土地），乃屬系爭耕地租約之承租範圍，被告就此亦無爭執，則倘若原告就該部分土地，有不自任耕作之情事，揆諸前揭規定及說明，自應認系爭耕地租約之全部均屬無效。
㈡查被告主張原告曾於系爭000、000地號土地上，搭設鐵皮棚
架停放車輛乙節，業據其等提出現場照片2幀為證（本院卷一第37頁背面），且原告亦不否認確有在系爭000、000地號土地上，搭設鐵皮棚架之情事，是被告前開主張，即非無據。至原告雖稱其等係因出入住家之巷道，遭新建之住宅圍牆阻礙車輛通行，以致無法開車出入住家旁放置農具之倉庫，以載運農耕需使用之農具、肥料等，故在系爭000、000地號土地上，搭設簡易之鐵皮棚架，用以擺放農具、肥料，並作為攪拌肥料之場所，是該鐵皮棚架仍係為農耕需要所設，不得遽指為原告有不自任耕作之情事云云，然所謂耕作，係指就作物為種植、採收、澆水、施肥、除草、噴藥及管理等農事，而為耕作之主體而言（最高法院84年度台上字第755號裁判參照）。又耕地承租人固非絕對需將所承租之耕地全部直接用為種植作物之用，而仍得基於耕作目的，將耕地之一部援為與直接耕作有關，並有助於耕作效益提昇之其他用途（如曬穀場、存放農具之農舍等），但仍以必要範圍為限。又所謂「必要範圍」，不僅指該非直接用為耕作之耕地面積多寡，亦應斟酌其利用耕地從事直接耕作以外之方法，是否具有合理性及必要性。經查，原告於系爭000、000地號土地上搭設之鐵皮棚架，其外觀型式為鋼鐵製之四支角柱、鐵皮屋頂、水泥地面，兩側為一面鐵皮牆壁、一面鐵皮半牆，前後則無牆壁，亦未設置門扇，此有卷附照片2幀可資佐證（本院卷一第37頁），是依上述鐵皮建物之構造及型式觀之，既無任何防盜之門扇，而屬半開放式之空間，又係設於人車往來之道路旁，已難認其作用係為擺放具有相當價值且可輕易搬移之農具或肥料等農耕用具。且查，原告所有之農具，僅有數支鋤頭、梯子、噴藥機、平板推車、斜背推車等，此業經本院至現場履勘明確，製有105年8月25日勘驗筆錄附卷可稽（本院卷五第91頁），則縱再加上肥料數包，前述農具及肥料所需之儲放空間應不致過大，然依前揭照片所示，原告所興建之鐵皮棚架，其範圍除足以停放2輛自用小客車外，尚有剩餘之空間可資利用，若謂其使用目的僅在擺放農具及肥料，亦實屬牽強。況且，原告住家對外往來之巷道，雖因新建住宅之圍牆阻隔，以致無法直接開車進出，而需先以推車將農具及肥料推至巷口，再以汽車載運至農耕地點，然衡諸原告住家至巷口之距離至多約100公尺左右，則以該搬運距離而言，是否有必要另行在系爭000、000地號土地上，搭設鐵皮棚架以儲放農具及肥料，亦不無疑問。此外，依被告提出之照片所示（本院卷一第37頁），原告確係在上述鐵皮棚架內停放車輛，而非擺放農具及肥料，至為灼然，而原告復未能提出其他證據，以證明該鐵皮棚架係作為擺放農具及肥料之用，則其空言主張上述鐵皮棚架之功用係為儲放農具及肥料，並非停放車輛云云，自不足採信。
㈢綜上所述，原告在系爭000、000地號土地上，鋪設水泥地面
、搭設鐵皮棚架，核其目的及功能，應係為私人停車之用，並非從事耕作，亦非基於耕作目的，而從事與耕作有關並有助於耕作效益提昇之其他用途，是原告既以系爭耕地租約承租範圍內之一部土地，供作非耕作之用，自屬不自任耕作甚明，參諸前揭規定及說明，系爭耕地租約即應歸於無效。又原告興建上述鐵皮棚架，以供非耕作之用之土地面積，雖僅占系爭耕地租約承租土地之一部分，然承租人不自任耕作之情形，不論其面積多寡，全部租約均屬無效，前已有說明，是原告以其等不自任耕作之範圍甚小，辯稱不能因此認定全部租約均屬無效云云，顯不足採；另原告嗣後雖已將上述鐵皮棚架拆除，然此亦無從使業已歸於無效之系爭耕地租約，再恢復其效力，併此說明。
五、從而，兩造間之系爭耕地租約，業因原告有不自任耕作之情事，而歸於無效，則原告訴請確認兩造間就系爭土地有耕地三七五租賃關係存在，並請求被告協同就上述租約向新北市八里區公所為續訂登記，自無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國106年3月1日
民事第一庭法官馬傲霜以上正本係照原本作成。
原告如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國106年3月1日
書記官洪忠改