裁判字號：臺灣高等法院高雄分院95年上易字第1號民事判決
裁判日期：民國95年07月26日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院高雄分院民事判決95年度上易字第1號上訴人財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人戊○○訴訟代理人 黃祖裕 律師被上訴人甲○
丁○○丙○○共同訴訟代理人 孫志鴻 律師複代理人 邱麗妃 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於民國94年11月17日臺灣高雄地方法院93年度重訴字第433號第一審判決提起上訴，本院於95年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之法定代理人 莊翠雲 ，變更為戊○○，業據其具狀聲明承受訴訟，繕本並送達被上訴人，應予准許，合先敘明。
二、被上訴人主張：被上訴人於民國90年11月12日，向上訴人承租由上訴人管理國有之坐落在高雄市○○區○○段一小段（下稱 林聖段 ）2085地號土地應有部分3分之1，並訂立書面租賃契約（下稱系爭租約），租期自91年1月1日起至100年12月31日止。林聖段2085地號土地原屬高雄市○○○段籬子內小段（下稱籬子內段）26地號土地，為訴外人 胡林瓊珠 、 張啟華 、 林天助 所共有，應有部分各為3分之1。被上訴人之父 林石吉 自38年起即向胡林瓊珠、張啟華承租籬子內段26地號土地，而與林天助一同耕作，林石吉於72年間死亡後，由被上訴人於林石吉原耕作位置耕作，故被上訴人雖未在林聖段2085地號土地耕作，但此係籬子內段26地號土地重劃所致，與耕地三七五減租條例第16條所規定承租人不自任耕作情形不同，系爭租約仍為有效。上訴人於93年間將林聖段2085地號土地應有部分讓售予其他共有人，並通知被上訴人終止兩造耕地租約，依平均地權條例第77條之規定，上訴人應補償被上訴人新台幣（下同）796,816元等情。求為命上訴人應給付被上訴人796,816元，及自94年8月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息之判決（原審為被上訴人全部勝訴之判決）。於本院聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：被上訴人於兩造訂立系爭租約時，即未於林聖段2085號土地上耕作，即未自任耕作所承租之耕地，違反耕地三七五減租條例第16條之規定，原訂耕地租約自始無效，上訴人無須依平均地權條例第76、77條之規定予以補償等語，資以抗辯。於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於90年11月12日向上訴人承租由上訴人管理，國有
之林聖段2085號土地應有部分3分之1，並訂立書面租賃契約，租期自91年1月1日起至100年12月31日止。迄於93年間，上訴人將林聖段2085號土地應有部分讓售予他共有人，於93年1月14日以臺財產南管字第0930001119號函通知被上訴人自93年2月1日起終止與被上訴人間系爭耕地租約。有系爭耕地租賃契約書、上訴人93年1月14日臺財產南管字第0930001119號函為證。
㈡林聖段2085號土地原屬籬子內段26地號土地，籬子內段26地
號土地於70年間第1次土地重劃時，分割為林聖段1730、1731、1932、1933、1940地號及高雄市○鎮區○○段1674之1地號（變更為盛興段一小段，下稱盛興段）、盛興段35地號共7筆土地，於80年間第2次土地重劃時，林聖段1731、1933地號土地合併為林聖段2085地號土地，林聖段1730、1932、1940地號土地合併分割為林聖段2086、2096地號土地，有土地登記謄本、土地登記簿、異動索引、地籍圖謄本為證。
㈢籬子內段26地號土地原為訴外人胡林瓊珠、張啟華、林天助
所共有，應有部分各為3分之1，胡林瓊珠之應有部分因屬夫妻聯合財產更名為訴外人 胡雨順 所有，並由 胡文石 繼承，於77年5月4日辦理登記。張啟華死亡後，其所有林聖段1731、1933地號土地（其後合併為林聖段2085地號）應有部分3分之1部分，因繼承人用以抵繳遺產稅，而於77年7月20日登記為國有，其餘土地則由 張柏壽 單獨繼承，於78年
7月21日辦理登記。嗣林天助於90年6月10日死亡後，其所有林聖段2085、2086號應有部分3分之1之土地，亦因繼承人用以抵繳遺產稅，而於91年4月2日移轉登記為國有，其餘土地則由乙○○等6人共同繼承，於91年5月10日辦理登記，亦有上開土地登記謄本、土地登記簿為證。
㈣被上訴人之父林石吉自38年起即向胡林瓊珠、張啟華承租籬
子內段26地號土地耕作，林石吉72年死亡後，則由被上訴人承受該耕地租約，並分別與胡文石、張柏壽就林聖段2096、2086地號土地；及盛興段1674之1、35地號土地訂立耕地租約。與被上訴人就林聖段2085地號土地應有部分3分之1訂立系爭租約。有高雄市前鎮區公所86年10月6日高市前區民字第10346號函暨所附之高雄市私有耕地租約2份、高雄市前鎮區公所86年10月6日高市前區民字第10244號函暨所附之高雄市私有耕地租約1份、被上訴人與胡文石及張柏壽於92年1月1日簽訂之私有耕地租約2份、高雄市前鎮區公所94年9月19日高市前區民字第0940011211號函暨所檢送之高雄市私有耕地租約、地籍圖騰本、高雄市○○段三七五出租耕地租約登記簿為證。
㈤林石吉自38年起即向胡林瓊珠、張啟華承租籬子內段26地
號土地耕作，林石吉於72年間死亡後，由被上訴人在林石吉原耕作位置繼續耕作。而籬子內段26地號土地經2次土地重劃分割合併為多筆土地，其中80年間，所分割出之林聖段1731、1933地號土地合併為林聖段2085地號土地，林聖段1730、1932、1940地號土地合併分割為林聖段2086、2096地號土地，而被上訴人在上開土地所耕作之位置係林聖段2086、2096地號土地，未曾在林聖段2085地號土地耕作。林聖段2085地號土地係由林天助耕作，林天助於90年6月死亡後，林天助之繼承人乙○○等人未在林聖段2085地號土地耕作。
㈥被上訴人自訂立系爭租約時起，迄上訴人終止系爭租約時止，均未在林聖段2085地號土地上耕作。
五、兩造之爭點為：㈠系爭租約是否有耕地三七五減租條例第16條第2項之無效情形？㈡若系爭租約有效，被上訴人得向上訴人請求之補償額為若干？
六、系爭租約是否有耕地三七五減租條例第16條第2項之無效情形？㈠按承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1項所定不自任
耕作時，原訂租約無效，此觀耕地三七五減租條例第16條第
2項規定甚明。本件被上訴人於90年11月12日，向上訴人承租國有由上訴人管理之林聖段2085地號土地應有部分3分之
1，並訂立書面租賃契約，租期自91年1月1日起至100年12月31日止，雖有系爭租約可稽，惟被上訴人自90年11月12日訂約起迄今，未曾在林聖段2085地號土地上耕作之事實，為被上訴人所不爭執（本院卷第82頁），則兩造訂立系爭租約，因被上訴人自始未在所承租2085地號之土地耕作，即自始不自任耕作，依上開法條規定，系爭租約自始即無效。
㈡被上訴人雖抗辯：林聖段2085地號土地原屬籬子內段26地
號土地，被上訴人之父林石吉自38年起即承租籬子內段26地號土地，林石吉於死亡後，由被上訴人於林石吉原耕作位置耕作，故被上訴人雖未在林聖段2085地號土地上耕作，係因籬子內段26地號土地重劃所致，與不自任耕作情形不同，系爭租約仍為有效云云。然查：
⒈林聖段2085號土地原屬籬子內段26地號土地，籬子內段26地
號土地於70年間第1次土地重劃時，分割為林聖段1730、17
31、1932、1933、1940地號及盛興段1674之1、盛興段35地號共7筆土地，於80年間第2次土地重劃時，林聖段1731、1933地號土地合併為林聖段2085地號土地，林聖段1730、19
32、1940地號土地合併分割為林聖段2086、2096地號土地等情，有土地登記謄本、土地登記簿、異動索引、地籍圖謄本為證。則被上訴人在原承租之耕地尚未經重劃分割合併為多筆地號土地之前，與出租人所訂立之耕地租約，在已訂租約之租約期間，自不因土地之重劃分割合併地號改變，而認其有不自任耕作之情形，但在原承租耕地經重劃合併為多筆地號土地後，再與出租人訂立耕地三七五減租租約時，應就實際耕作之土地，再與出租人各別訂立耕地三七五減租租約，如原承租人在分割合併之部分地號土地未耕作，即非當然承受原租約而可與出租人訂立耕地租約，如出租人仍願與承租人訂立耕地租約，承租人即需在所承租新地號土地自任耕作，耕地租約始為有效。
⒉籬子內段26地號土地於80年間第2次土地重劃時，林聖段17
31、1933地號土地合併為林聖段2085地號土地，林聖段1730、1932、1940地號土地合併分割為林聖段2086、2096地號土地，則被上訴人既在林聖段2086、2096地號上耕作，未在林聖段2085地號土地耕作，則在重劃合併為新地號林聖段2085地號土地後，被上訴人再與出租人另就林聖段2085地號土地訂立耕地三七五減租租約，被上訴人自需在林聖段2085地號土地自任耕作。兩造訂立系爭租約時，被上訴人並未在林聖段2085地號土地上耕作，嗣後亦未在該土地耕作，則上訴人主張被上訴人違反耕地三七五減租條例第16條第1項所定不自任耕作，原訂租約無效，自屬可採。被上訴人之上開抗辯洵無可取。
七、綜上所述，上訴人抗辯系爭租約無效，自屬可採。又出租人應依平均地權條例第77條第1項之規定補償承租人，係以耕地租約有效，經出租人終止為前提，系爭租約既無效，被上訴人本於平均地權條例第77條第1項之規定，請求上訴人給付796,816元，及自94年8月20日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，於法無據，不應予准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國95年7月26日
民事第三庭
審判長法官張國彬法官吳登輝法官簡色嬌以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國95年7月26日
書記官黃一秋