臺灣士林地方法院96年度簡上字第109號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院96年簡上字第109號民事判決

裁判日期：民國96年10月19日

裁判案由：給付管理費

臺灣士林地方法院民事判決96年度簡上字第109號上訴人太和開發企業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 林詮勝 律師複代理人王雅婷律師被上訴人E-PARK智價園區管理委員會法定代理人乙○○訴訟代理人 陳長甫 律師上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國96年3月6日本院內湖簡易庭96年度湖簡字第435號第一審判決提起上訴，本院於96年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣陸萬柒仟捌佰柒拾玖元由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：被上訴人起訴時，其法定代理人原為主任委員 劉美玲 ，嗣於民國96年6月間改選主任委員為乙○○，有臺北市政府96年
6月26日府都建字第09662237800號函可稽。是被上訴人之法定代理人現已變更為乙○○，其聲明承受訴訟，並無不合，自應准許。
乙、實體部分：
一、被上訴人於原審起訴主張：伊係坐落臺北市○○區○○段4小段第87-1地號（下稱系爭土地）上，門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號之E-PARK智價園區大樓（下稱A棟公寓大廈）之區分所有權人於92年3月4日召開區分所有權人會議，訂立廠戶公約（下稱系爭廠戶公約）所成立之管理委員會，並同時向臺北市政府報備在案。依據系爭廠戶公約，A棟公寓大廈之各區分所有權人必須按月向伊繳納依照專有部分每坪新臺幣（下同）120元，停車位每車位400元計算之管理費。上訴人係A棟公寓大廈門牌臺北市○○路○○○號10樓、
360之1號10樓、360號11樓、360之1號11樓等4戶之區分所有權人，10樓2戶建物坪數509.75坪，11樓2戶為451.14坪，並有共計40個車位。依上述管理費計算標準計算，上訴人每月應繳管理費為13萬1307元。然上訴人自92年4月起即未依規定繳納管理費，其中92年4月至92年12月之管理費部分，業經伊另案訴請給付。此外，上訴人尚積欠自93年1月起至95年10月止之管理費共計446萬4438元未繳，伊自得依據系爭廠戶公約所定管理費繳交規定及公寓大廈管理條例第21條，訴請上訴人給付積欠之管理費446萬4438元，及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等語。
二、上訴人則以：A棟公寓大廈起造時，即同時於相鄰之同小段86-1、86-2、87地號土地建有E-PARK智價園區大樓B棟公寓大廈及C棟生活館獨立之建物（下分稱B棟公寓大廈、C棟生活館），建造執照、使用執照均與A棟公寓大廈不同。C棟生活館之所有權並不必依公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，與A、B棟公寓大廈區分所有專有部分一同移轉，非屬A、B棟公寓大廈之法定共用部分，僅係A、B棟公寓大廈各區分所有權人之分別共有之建物。是故，被上訴人、
A棟公寓大廈區分所有權人會議，均不得任意決議對C棟生活館為使用收益管理之行為，所有管理、處分行為則應經C棟生活館所有共有人全體同意，始能為之。伊在C棟生活館之應有部分為2500分之218，被上訴人未經伊同意，竟於92年至95年間，與訴外人亞特蘭大運動休閒名店、汀娜餐飲店、莊硯能等人（下稱亞特蘭大名店等人）訂定委託經營管理合約，而將C棟生活館作價交付亞特蘭大名店等人經營、管理，顯然具有不法且無法律上原因，侵害伊對C棟生活館使用、收益之權利，伊自得依侵權行為之規定，請求被上訴人按照伊之應有部分比例，賠償92年至95年間，被上訴人將C棟生活館委外經營管理之租金價差損失及依不當得利法律關係請求被上訴人返還其委外經營所收取之費用，共計109萬5901元，並以之與被上訴人請求抵銷等語，資為抗辯。
三、原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應給付被上訴人446萬4438元，及自95年11月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明駁回上訴。
四、兩造不爭執事項（見本院96年8月29日準備程序筆錄）
（一）A棟公寓大廈係坐落於系爭土地，共計有31戶之區分所有權人。A棟公寓大廈區分所有權人曾依公寓大廈管理條例在92年3月4日召開第二次區分所有權人會議訂立系爭廠戶公約，並為多項決議，其會議紀錄、決議內容如原審卷第9頁以下所載。選舉組織之管理委員會，並經向臺北市政府報備在案，其報備的內容並無包括Ｂ、Ｃ棟公寓大廈。
（二）上訴人係位於A棟公寓大廈內門牌臺北市○○路○○○號10樓、360之1號10樓、360號11樓、360之1號11樓等4戶之區分所有權人，10樓二戶建物坪數509.75坪，11樓二戶為451.14坪，並有共計40個車位。依系爭廠戶公約規定之收費標準，即房屋管理費每月每坪120元，汽車管理費每月每車位400元，計算上訴人每月應繳管理費為13萬1307元。上訴人自92年4月起至92年12月之即未繳交管理費，經被上訴人另案訴請給付中。又上訴人依上開計算標準計算自93年1月起至95年10月止之管理費共計為446萬4438元，上訴人尚未繳納。
（三）系爭土地起造A棟公寓大廈時，於相鄰之同小段86-1、86-2、87地號土地同時建有B棟公寓大廈及Ｃ棟生活館獨立之建物，其建造執照、使用執照均與Ａ棟公寓大廈不同。
故Ｃ棟生活館與A、B棟公寓大廈分別坐落不同基地，分屬不同使用執照。Ｃ棟生活館於起造人華固建設股份有限公司（下稱華固公司）興建出售A、B棟公寓大廈時，與各買受A、B棟公寓大廈之區分所有權人簽立之買賣契約（下稱系爭買賣契約）之第二條，均有約定不論購買A或
B棟公寓大廈客戶，必須同時購買Ｃ棟生活館建物之應有部分，為Ｃ棟生活館之共有人。且於第七條（二）並約定各區分所有權人不得單獨移轉C棟生活館應有部分產權予非A、B棟公寓大廈區分所有權人。故A、B棟公寓大廈各區分所有權人均按其所購買之區分所有部分，而各自擁有Ｃ棟生活館之應有部分，而為Ｃ棟生活館之共有人，上訴人亦同。上訴人在Ｃ棟生活館之應有部分為2500分之21
8。B棟公寓大廈之所有權人目前為為中租迪和股份有限公司對於Ｃ棟生活館之應有部分為2500分之1269，於被上訴人成立時B棟公寓大廈則均為華固公司所有。
（四）被上訴人曾於92年至95年間，以如原審卷第82頁所示價格，與亞特蘭大運動休閒名店等人訂定委託經營管理合約，約定Ｃ棟生活館由訴外人等作為開設餐飲、休憩娛樂店面使用，並按月支付表列價格予被上訴人。總計至95年6月15日為止，被上訴人共收取委外經營對價870萬元，如原審卷第82頁表一所示。
（五）Ｃ棟生活館之委外經營係經區分所有權人於92年3月4日召開之A棟公寓大廈區分所有權人會議合法重度決議通過，而由被上訴人執行。當時之B棟公寓大廈部分所有權人華固公司因為亦係Ａ棟之部分區分所有權人因而亦有參與會議表決同意。
（六）各區分所有權人與華固公司之買賣契約第七條第（一）項並約定Ｃ棟棟生活館、地下室機車停車區、壹樓法定空地及屋頂平台，其使用方式應依公寓大廈管理條例規定辦理等語。
（七）被上訴人將Ｃ棟生活館委託亞特蘭大名店經營之合約，並曾約定亞特蘭大名店，每年必須無償提供二張VIP卡予設於A棟公寓大廈之公司負責人（即各區分所有權人或其承租人）使用，以扺付部分租金管理費用，且園區員工（即各區分所有權人或其承租人之員工）亦享有優惠價格。
（八）被上訴人起訴狀繕本送達日期為95年11月23日。
五、本件經本院於96年8月29日與兩造整理並協議簡化爭點為（見本院同上筆錄，茲依據本院論述方式、順序適當調整）
（一）上訴人抗辯以對被上訴人之侵權行為、不當得利請求金額
109萬5901元主張抵銷，是否有理？
1.被上訴人將Ｃ棟生活館委外經營收取對價是否有無不法？是否無法律上原因？被上訴人得否依據A棟公寓大廈區分所有權人會議決議將Ｃ棟生活館委外經營？
（1）Ｃ棟生活館是否可適用公寓大廈管理條例第53條之規定，而準用公寓大廈管理條例加以管理？
（2）Ｃ棟生活館是否為A、B棟公寓大廈依據公寓大廈管理條例第3條規定之共用部分或約定共用部分？
（3）上訴人、其他區分所有權人（即Ｃ棟生活館之共有人）有無同意Ｃ棟生活館由A、B棟公寓大廈區分所有權人依照公寓大廈管理條例所定共用部分之規定加以管理，而取代民法物權編共有之規定？
（4）上訴人是否有默示同意被上訴人將Ｃ棟生活館委外經營？
2.被上訴人，於實體法上是否有負擔侵權行為、不當得利義務之權利能力？
3.上訴人得請求之不當得利金額及侵權行為損害賠償金額各若干？
（1）被上訴人以如原審卷第82頁價格將Ｃ棟生活館委外經營，是否有造成上訴人所主張之價差損失386萬7667元？
（2）計算後，上訴人得請求金額總金額若干？
（二）經抵銷後，被上訴人得請求之管理費若干？
六、茲就上述爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）上訴人抗辯以對被上訴人之侵權行為、不當得利請求金額
109萬5901元主張抵銷，並無理由
1.被上訴人可依據A棟公寓大廈區分所有權人會議決議將Ｃ棟生活館委外經營，故被上訴人將Ｃ棟生活館委外經營收取對價並無不法，且亦非無法律上原因，不該當侵權行為、不當得利之要件。
（1）Ｃ棟生活館可適用公寓大廈管理條例第53條之規定，而準用公寓大廈管理條例之規定加以管理。
①按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用
與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。次按公寓大廈管理條例之中央主管機關內政部（公寓大廈管理條例第2條）依據公寓大廈管理條例第62條授權所定之公寓大廈管理條例施行細則第12條規定，公寓大廈管理條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之
一：①依建築法第11條規定之1宗建築基地。②依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。③其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。是依前揭條例、細則之規定，除公寓大廈管理條例第3條第1款所規定之「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」外，於多數獨立建築物、公寓大廈所組成之集居地區，如符合共同設施使用與管理具有整體不可分性之要件時，亦得準用公寓大廈管理條例管理及組織之規定。至何謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，前開條例、細則固授權直轄市、縣（市）主管機關本於權責而為認定，惟法院亦非不得本於集居地區之區分所有權人間之約定、實際使用情形，加以實體審認。
②A、B棟公寓大廈與C棟生活館，雖係坐落不同地號土地，且
各自均為獨立之建物，其建造執照、使用執照亦不相同（不爭執事項（三）），且Ｃ棟生活館亦非屬被上訴人依公寓大廈管理條例報備成立管理組織之區分所有建物之一（見不爭執事項
（一））。然由系爭買賣契約第二條㈠所定「本合約簽訂前，甲方（即上訴人）已被明確告知、並充分了解所承購本園區共規劃設計Ａ、Ｂ、Ｃ三棟（即A、B棟公寓大廈、C棟生活館）建築物，並分屬兩張建築執照：.....其中Ｃ棟規劃為商業服務及休閒遊憩用途，分由承購Ａ、Ｂ棟之購買戶共有，其面積並計入本合約建物承購坪數中；即購買Ａ棟者，須分別持分
Ａ、Ｂ棟兩宗基地土地及Ｃ棟建物產權，購買Ｂ棟者，僅Ｂ棟基地土地及Ｃ棟建物產權」等語（見原審卷第116頁）。由此可見：C棟生活館乃係經由系爭買賣契約，而由A、B棟公寓大廈約定，作為A、B棟公寓大廈各區分所有權人休閒遊憩、商業服務之公共設施，而由A、B棟公寓大廈共同使用，當甚明確。再由系爭買賣契約第七條（二）1.所定「各區分所有權人不得單獨移轉C棟生活館持分產權予非A、B棟之區分所有權人」等語（見原審卷第115頁），由是益徵，C棟生活館、
A、B棟公寓大廈之全部所有權人，將C棟生活館不但視為A、B棟公寓大廈公共設施使用。甚且，亦認定C棟生活館與A、B棟公寓大廈間應具有不可分離而為使用之關係存在。是故，C棟生活館與A、B棟公寓大廈各獨立建物之間應屬具有使用上整體不可分之關係之集居地區建物，而應準用公寓大廈管理條例加以管理，要無疑義。
（2）Ｃ棟生活館應準用公寓大廈管理條例，而為A、B棟公寓大廈之約定共用部分，由A、B棟公寓大廈管理組織依照公寓大廈管理條例加以管理。被上訴人依照公寓大廈管理條例之規定，由A、B棟公寓大廈區分所有權人會議決議，將C棟生活館委外經營，並無不法，且有正當之法律上原因。
①按公寓大廈之專有部分，經約定供共同使用者，即為約定共用
部分，此觀公寓大廈管理條例第3條第6款即可知之。是倘集居地區之各獨立建物，彼此之間具有整體不可分之關係，而應準用公寓大廈管理條例管理者，區分所有權人即非不得將作為公共設施使用之獨立建物，約定為共用部分，並準用公寓大廈管理條例中關於共用部分之規定，加以管理使用。由系爭買賣契約第七條（一）規定「C棟生活館、地下室機車停車區、一樓法定空地及屋頂避難平台屬全體區分所有權人共有，其使用方式應依「公寓大廈管理條例」規定辦理....」等語（見原審卷第115頁）。即可得知：買受A、B棟公寓大廈、C棟生活館之各區分所有權人，於買受之時，即已約定將C棟生活館與A、B棟公寓大廈之地下室停車區、一樓法定空地、屋頂避難平台等法定共用部分等同視之。換言之，各區分所有權人約定之意旨實已將C棟生活館約定作為共用部分，而以公寓大廈管理條例共用部分之相關規定，作為未來管理、使用之依據，甚為明確。
②按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責
人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。又共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條定有明文。是關於約定共用部分之管理、使用收益方法等有關事項，自得依區分所有權人會議決議而進行。C棟生活館乃係A、B棟公寓大廈約定共用部分，已如上述。是其管理、使用收益方法，自得依據A、B棟公寓大廈區分所有權人會議決議為之。經查，Ｃ棟生活館之委外經營事宜，係經A棟公寓大廈區分所有權人於92年3月4日召開之A棟公寓大廈區分所有權人會議與會之所有區分所有權人全體無異議通過。當時之B棟公寓大廈所有權人華固公司因為亦係Ａ棟之部分區分所有權人因而亦有參與會議表決同意（見不爭執事項（五）），早已超過公寓大廈管理條例第31條所定出席人數3/4、所有權比例3/4之決議成立門檻。且由卷附當日會議列席單位及人員附冊（見原審卷第12頁至14頁）可知，當日除上訴人外，其餘30戶之區分所有權人均已出席，出席之人數早已超過2/3，出席之區分所有權比例亦早已超過A、B棟公寓大廈區分所有權比例2/3，而達公寓大廈管理條例第31條所定區分所有權人會議合法出席率之標準。足見C棟生活館委外經營一案，乃係經A、B棟公寓大廈區分所有權人會議所合法決議通過之事項。則被上訴人本此決議執行，而將C棟生活館委託亞特蘭大名店等人經營管理，自無不法之可言，當不構成侵權行為。且其據以向亞特蘭大名店等人收取經營費用，自亦屬有正當之法律上原因所為，亦非不當得利，彰彰甚明。
2.綜上所述，被上訴人將C棟生活館委外經營既不構成侵權行為，其因而收取費用亦不構成不當得利，則上訴人執此抗辯被上訴人因不法委託亞特蘭大名店等人經營收取費用，應依侵權行為、不當得利規定，賠償相當租金價差損失及返還被上訴人向亞特蘭大名店等人收取之費用，並以之與被上訴人之管理費債權為抵銷，自屬無據，而不可採。
（二）上訴人之抵銷抗辯既經上述判斷已足認其不可採，則爭點
（一）1之（3）、（4）、爭點（一）2、3及爭點（二），即與此部分判斷無關，應無再予贅述之必要，附此敘明。
七、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。查依系爭廠戶公約規定之收費標準，上訴人每月應繳管理費應為13萬1307元，上訴人自92年4月起即未繳交管理費，其中自93年1月起至95年10月止之管理費共計為446萬4438元，上訴人均尚未繳納（見不爭執事項（二））。而上訴人主張之抵銷抗辯，均非可採，亦經認定如上。從而，被上訴人依系爭廠戶公約及公寓大廈管理條例之規定，訴請上訴人給付管理費446萬4438元及自起訴狀繕本送達翌日即95年1月24日（見原審卷第67頁），按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原審判決上訴人應如數給付，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
本院並依職權確定第二審訴訟費用共計6萬5253元應由敗訴之上訴人負擔。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無逐一論述之必要，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第78條、第87條第1項，判決如
主文。中華民國96年10月19日
民事第三庭審判長法官鍾任賜
法官施月燿法官王沛雷以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中華民國96年10月23日
書記官林豐圃