臺灣苗栗地方法院103年度苗簡字第295號民事判決

裁判字號：臺灣苗栗地方法院103年苗簡字第295號民事判決

裁判日期：民國103年07月30日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決103年度苗簡字第295號原告 林鑫政 被告 林婉婷 上列當事人間因請求遷讓房屋等事件，本院於民國103年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落苗栗縣苗栗市○○里○○○○○號一樓之八之房屋遷讓返還原告。
被告應自民國一百零三年五月十五日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟元。
被告應另給付原告新臺幣肆仟伍佰柒拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按「因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1、2項定有明文。所謂其他因不動產涉訟，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關之一切事項涉訟者而言」（最高法院98年度臺抗字第155號裁判意旨參照）。經查：本件原告林鑫政依租賃契約之法律關係，請求被告返還如主文第1項所示之房屋，係屬與不動產有關之事項涉訟，且該不動產係坐落於本院轄區，是本院於本件自有管轄權無誤。
二、被告林婉婷經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張意旨略以：
（一）被告於民國（下同）103年1月15日向原告承租坐落於苗栗縣苗栗市○○里○00鄰○○○000號1樓之5房屋，雙方約定租期1年，即自103年1月15日起至104年1月14日止，每月租金新臺幣（下同）4,000元，於每月15日前給付。嗣兩造協議於103年4月12日將租賃地點改遷至同址1樓之8（下稱：「系爭房屋」）。詎被告於103年3月15日起即未給付租金，積欠租金已達2個月，共計8,00
0元。經原告以存證信函催告支付並告知將終止租約，被告均置之不理，則103年5月15日起租賃既已終止，被告對系爭房屋即屬無權占有，自應按月賠償原告未收取租金4,000元之損害，至返還系爭房屋之日止。又租賃期間原告亦代被告墊付電費、電話費，被告應當返還之。爰依租賃及不當得利之法律關係，提起本件訴訟。
（二）聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告；被告應給付原告8,000元，及自103年5月15日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告4,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
叁、得心證之理由：
一、按「當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認，但因他項陳述可認為爭執者，不在此限；當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執者，準用第1項之規定」，民事訴訟法第280條第1項、第3項前段定有明文。
原告主張之前揭事實，業據原告提出房屋租賃契約書（下稱：「系爭房屋租賃契約」）、臺灣電力公司103年4月23日中市中客費字第Z000000000、Z000000000號函、中華電信股份有限公司繳費證明單、苗栗縣政府稅務局103年房屋稅繳款書、本院不動產權利移轉證書、本院民事執行處101年4月25日苗院國100司執地字第8833號函、本院101年4月25日、101年6月1日苗院國100司執地字第8833號執行命令、接管切結（以上均為影本，見本案卷第5至24頁）等件為證，被告對於原告主張之上開事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，視同自認，是堪信原告上開主張為真實。
二、原告請求被告遷讓系爭房屋部分：
（一）按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達
2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約」；「承租人應依約定日期，支付租金」；「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第440條第1項、第2項、第439條前段、第455條前段分別定有明文。次按「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達
2個月以上時，出租人始得收回房屋」，土地法第100條第3款亦有明文；另按：「土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用」，最高法院著有44年臺上字第516號判例，可資參照。又上開規定係為保護經濟上之弱者即承租人而設，為強制規定，自不得以約定排除之，本件係因積欠租金而終止系爭房屋租賃契約，既有土地法第100條第3款之類推適用，則系爭房屋租賃契約第5條第1項後段約定：「押金不得抵做租金使用」，尚不足採，另系爭房屋租賃契約第13條約定：「承租人於期限屆滿前，得終止租約」，亦應符合土地法第100條第3款之規定後，始得終止契約。經查：
被告積欠原告103年3、4月份共兩個月之租金，則原告以103年4月30日之存證信函（見本案卷第11頁）終止系爭房屋租賃契約，核無不合，應生終止之效力。
（二）原告於上開終止系爭房屋租賃契約後，依民法第455條前段租賃物返還請求權之規定，請求被告將系爭房屋騰空返還原告，即為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。
三、原告請求被告給付8,000元，及自103年5月15日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告4,000元部分：
（一）按：「押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題」（最高法院87年度臺上字第1631號民事裁判要旨參照）。
（二）本件兩造於簽約時約定應於每月15日前繳納租金，且被告已支付8,000元與原告供作擔保金（押租金），此觀之系爭房屋租賃契約第4條、第5條記載自明。是於原告終止系爭房屋租賃契約，而使兩造租賃關係消滅後，被告所繳交之上開押租金，發生當然抵充之效力，依民法第322條第2款末段規定，應先抵充先到期之103年3、4月份之8,000元租金，並應於103年5月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利4,000元。是原告本件請求被告給付103年3、4月份之租金共8,000元，因被告給付之8,000元押租金當然發生抵充之效力，故不應准許，此部分請求應予駁回。
（三）從而，本件原告請求被告自103年5月15日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付4,000元相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。
四、原告請求被告給付代墊電費、電話費4,575元部分：本見兩造於系爭房屋租賃契約第7條約定：「租賃期間相關費用之支付水費、電費及市話外撥費用由承租人自行負擔」（見本案卷第7頁），故原告依據上開契約或不當得利之法律關係，請求被告返還代墊之電費、電話費4,575元，同屬有據，而應准許。
肆、綜上所述，原告基於租賃及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，及自103年5月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利4,
000元，及請求被告返還代墊之電費、電話費4,575元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
伍、原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第
3款規定，應依職權宣告假執行。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國103年7月30日
苗栗簡易庭法官伍偉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官孔秀蓮中華民國103年7月30日