裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第1332號民事判決
裁判日期：民國89年07月31日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度訴字第一三三二號
原告甲○○
身被告寶成建設股份有限公司住高雄市○鎮區○○○路○號三六樓法定代理人 林常榮 住訴訟代理人 蔡良靜 律師右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣六十萬元，訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）原告向被告寶成建設股份有限公司（以下稱寶成公司）所興建之「寶成河畔皇家」Ａ３十三樓總價金共計新台幣（下同）七百三十二萬元整，其中包含車位之一百三十五萬元。惟原告發現該系爭建物與預定房屋及地上權轉讓合約書有不符情事，例如：十三樓梯廳部分被其他三戶佔用，違反合約書第四條有關公設規定，並裝設一大門，以便公共出入；並連同一組照明及安全系統亦被封鎖，違反合約附件三第八條及第九條環境品質維護及公共安全維護之規定；十一樓以上部分住戶竟將夾層全戶消防管及灑水頭摘除，未見該工務所有效制止，公共安全堪虞。此外尚有十三樓Ａ３與隔鄰Ａ５大門開門方向錯誤，一樓地面外牆被破壞，景觀住宅變成洗車及停車場，被告均未作回應。依據「寶成河畔皇家」預定房屋及地上權轉讓合約書之附件三第一條、第二條規定，被告已於八十八年十一月七日下午召集區分所有權人成立管理委員會前，仍負責管理「寶成河畔皇家」大樓事務，故起訴請求被告應給付六十萬元。
（二）對被告抗辯所為之陳述：原告所提出被告或住戶所造成之建物瑕疵及該大樓管理疏失，均發生於八十八年十一月該大樓管理委員會成立之前，原告尚未辦理交屋，與被告應屬買賣雙方關係，而非住戶與管理委員會之間關係，故原告權益受損部分，自應由被告負責。且本件原告並非以建物所有人之地位起訴，自與該系爭建物日後買賣無關。
三、證據：提出預定建物買賣及地上權轉讓合約書含附件三大樓管理規則切結書、現場照片共九張等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）被告並無違反「環境品質維護」及「公共安全維護」之規定。依據兩造買賣合約書附件三大樓管理規則切結書第八條及第九條雖訂有關於「環境品質維護」及「公共安全維護」之相關條款，為該等條款皆係原告表示願意遵守而單方切結予被告之書面。故依據該大樓管理規則切結書並不讓被告對原告負擔任何義務。
（二）原告所稱之瑕疵中就大門開門方向部分，被告乃依據原圖設置，並無任何違法不當之處。其他例如梯廳遭其他住戶佔用、十一樓以上部分住戶摘除消防管及灑水頭、一樓店前外牆破壞、景觀住宅變成洗車及停車場等無論是否屬實，該等項目皆非買賣契約中被告對原告之給付義務，原告即便不滿其他住戶之使用方式，亦不得對被告為任何主張。雖「預定房屋及地上權轉讓合約書」附件三「大樓管理切結書」第二條確載有系爭大樓為組成管理委員會時，原告同意推派被告為管理負責人，負責管理本大樓事務，並約定俟管理委員會組成後移交予管理委員會處理，惟該管理切結書中並無罰責條款，故被告僅得對違反該規則之所有權人以口頭勸阻，只能待管理委員會正式成立後再由管理委員會依法處理。而該系爭大樓管理委員會業於八十八年十二月二十九日獲准報備成立，自應尋求管理委員會代為公評。
（三）原告所購該系爭房屋業於八十九年六月十四日出售予萬合開發股份有限公司，原告既非系爭房屋之所有權人，顯無權益受損可言，故原告主張房屋有瑕疵減少價金係顯無理由。
三、證據：提出買賣契約書附件三、報備成交文件、買賣契約附件平面圖及廣告平面圖、松山地政建物所有權異動資料影本等件為證。
理由
一、本件依兩造合約書第二十三條，合意由本院為第一審管轄法院，本院自有管轄權。
二、原告起訴主張其向被告買受「寶成河畔皇家」Ａ３十三樓總價金共計七百三十二萬元整。惟原告發現該系爭建物與預定房屋及地上權轉讓合約書有不符情事，例如：十三樓梯廳部分被其他三戶佔用，裝設一大門；並連同一組照明及安全系統亦被封鎖；十一樓以上部分住戶竟將夾層全戶消防管及灑水頭摘除；十三樓Ａ３與隔鄰Ａ５大門開門方向錯誤；一樓地面外牆被破壞，景觀住宅變成洗車及停車場等情。依據「寶成河畔皇家」預定房屋及地上權轉讓合約書之附件三第一條、第二條規定，被告已於八十八年十一月七日下午召集區分所有權人成立管理委員會前，仍負責管理「寶成河畔皇家」大樓事務，被告違反合約附件三第八條及第九條環境品質維護及公共安全維護之規定故起訴請求被告應給付六十萬元等語。被告則以依據兩造買賣合約書附件三大樓管理規則切結書第八條及第九條雖訂有關於「環境品質維護」及「公共安全維護」之相關條款，為該等條款皆係原告表示願意遵守而單方切結予被告之書面。故依據該大樓管理規則切結書並不讓被告對原告負擔任何義務。原告所稱之瑕疵中就大門開門方向部分，被告乃依據原圖設置，並無任何違法不當之處。其他原告所主張瑕疵項目皆非買賣契約中被告對原告之給付義務，原告即便不滿其他住戶之使用方式，亦不得對被告為任何主張。雖「預定房屋及地上權轉讓合約書」附件三「大樓管理切結書」第二條確載有系爭大樓為組成管理委員會時，由被告被告擔任管理負責人，惟該管理切結書中並無罰責條款，且該系爭大樓管理委員會業於八十八年十二月二十九日獲准報備成立，自應尋求管理委員會代為公評。另原告所購該系爭房屋業於八十九年六月十四日出售予萬合開發股份有限公司，原告既非系爭房屋之所有權人，顯無權益受損可言，故原告主張房屋有瑕疵減少價金係顯無理由等語置辯。
三、原告曾向被告買受「寶成河畔皇家」Ａ３十三樓一戶，業據其提出買賣合約書一份，且被告亦不爭執，堪信為真實。而原告業已將該係爭房屋出售第三人，此有被告所提松山地政建物所有權異動資料影本並為原告所自認，故本案原告乃基於系爭房屋買受人地位主張該建物有瑕疵而非基於現住戶之地位請求，合先敘明。故本件之爭點應在被告是否應就原告所主張系爭建物之瑕疵，而負擔瑕疵擔保之責任。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條第一項分別訂有明文。本件原告主張該系爭標的物有瑕疵自應由其舉證該瑕疵之所在。經查：原告所主張十三樓梯廳部分被其他三戶佔用，裝設一大門；並連同一組照明及安全系統亦被封鎖；十一樓以上部分住戶竟將夾層全戶消防管及灑水頭摘除；一樓地面外牆被破壞，景觀住宅變成洗車及停車場等情。雖提出所其拍攝之照片共九張，然即便有原告所主張之問題存在，皆非買賣契約中被告對原告之給付義務，而大樓其他共同住戶間使用該建物之情形。至於主張十三樓Ａ３與隔鄰Ａ５大門開門方向錯誤；亦未舉證說明該項錯誤與原本設計有何不同，實際之瑕疵為何。另原告依據兩造買賣合約書附件三大樓管理規則切結書第八條及第九條主張被告有違反關於「環境品質維護」及「公共安全維護」之相關條款，為該等條款皆係原告表示願意遵守而單方切結予被告之書面。故雖被告於系爭大樓成立管理委員會前，由被告暫代為管理負責人，惟依據該大樓管理規則切結書並不讓被告對原告負擔任何義務。從而原告主張其買受之系爭建物有瑕疵，請求被告減少價金新台幣六十萬元，為無理由，應予以駁回。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核予判決結果不生影響，均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、結論：據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中華民國八十九年七月三十一日
民事第四庭審判長法官謝明珠
法官劉又菁法官黃柄縉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年七月三十一日~B法院書記官郭中文