裁判字號：臺灣士林地方法院99年訴字第273號民事判決
裁判日期：民國100年06月10日
裁判案由：租佃爭議
臺灣士林地方法院民事判決99年度訴字第273號原告 張錄炎 被告 張鐘裕 訴訟代理人 張松林 被告 張鐘錦 訴訟代理人 張鈞滉 被告 張鐘錫
張清河 上列一人訴訟代理人 毛國樑 律師複代理人 陳佳雯 律師被告 盧張琴 住新北市○○區○○街○○巷3之1號
羅張鸞 住新北市○○區○○路○○巷○弄12之1號前列二人共同訴訟代理人張清河住新北市○○區○○○路○○巷○弄○號1
樓居新北市三芝區店子39號上列當事人間租佃爭議事件，經新北市政府移送前來，本院於中華民國100年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造間就坐落新北市○○區○○○○段、龜子山小段二五四、二五七、二五八、二七０地號等四筆土地，持分均為二分之一之耕地租賃契約關係不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條定有明文。本件原告與被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河、盧張琴、羅張鸞等6人間，就坐落新北市○○區○○○○段、龜子山小段254、257、258、270地號等4筆土地，持分均為2分之1「芝鄉店字第262號」耕地租佃爭議事件，因原告不服新北市政府耕地租佃委員會調處結果，經新北市政府移送本院審理，經核與前開規定相符，應先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文，本件原告起訴時，訴之聲明為「㈠被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河應給付原告地租新臺幣（下同）46萬4,99
1元及賠償金5萬元。㈡終止店字第262號耕地三七五租約。」，嗣於訴訟進行中，追加請求被告賠償徵收補助款，訴之聲明變更為「㈠確認兩造間就坐落新北市○○區○○○○段、龜子山小段254、257、258、270地號等4筆土地，持分均為2分之1之耕地租賃契約關係不存在。㈡被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河應給付原告地租46萬4,991元。㈢被告應賠償原告5萬元。㈣被告應賠償原告徵收補助款51萬1,244元。」，被告不抗辯而為本案之言詞辯論，視為同意訴之追加，揆諸前開規定，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：原告係坐落新北市○○區○○○○段、龜子山小段254、257、258、270地號等4筆土地，持分均為
2分之1（下稱系爭耕地）之所有權人，自民國42年起系爭耕地即由被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河、盧張琴、羅張鸞等6人之被繼承人 張萬金 承租，訂有私有耕地租約，並經新北市三芝區公所列冊登記為芝鄉店字第262號耕地三七五租約在案，租金約定每年1,465台斤稻穀（折算為879公斤稻穀）（下稱系爭租約），張萬金於74年9月23日死亡後，系爭耕地即由被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河實際耕作，然被告等並未依約給付租金，自73年起迄今已積欠地租23年，以每年14石65台斤（相當879公斤）為基準、每公斤23元計算，共計積欠46萬4,991元之租金未給付，原告於99年1月28日以三重三十支局第30號存證信函催告被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河於99年2月10日前依租約繳清地租，被告迄未給付，爰依三七五減租條例第19條規定於
99年6月8日當庭終止店字第362號耕地租約。原告因被告違約，受有耗損精神、工時、代書騰繕、存證信函、郵資等無益費用5萬元之損害。再者，坐落新北市○○區○○○○段龜子山小段270地號土地於86年2月25日分割出270-3地號土地，由臺北縣政府於86年3月19日徵收。該270-3地號土地之補償費因前開土地上有被告張鐘裕之預告登記，經新北市政府以原告為提存物受取人而提存補助款51萬1,244元於法院，因被告張鐘裕遲未塗銷預告登記，致前開提存款逾期未領歸入國庫，原告因此受有51萬1,244元之損害，亦得請求被告等人賠償等語。並聲明：㈠確認兩造間就坐落新北市○○區○○○○段、龜子山小段254、257、258、270地號等4筆土地，持分均為2分之1之耕地租賃契約關係不存在。㈡被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河應給付原告地租46萬4,991元。㈢被告應賠償原告5萬元。㈣被告應賠償原告徵收補助款51萬1,244元。
二、被告張清河則以：原告於73年間因擬出售系爭耕地，乃發函予被告之被繼承人張萬金，願以58萬元優先出售張萬金，經張萬金回函表示願以同價承購，其後原告再次發函表示願賣，是原告與張萬金之買賣契約即已成立，惟張萬金不幸於74年間逝世，其權利義務由被告等6人繼承，有關買賣價金58萬元，業已由繼承人支付55萬元予原告，餘款3萬元應由原告將系爭耕地移轉過戶予被告之同時給付，且由於系爭耕地原即出租予張萬金，並由張萬金耕作使用，買賣契約成立時即由張萬金占有使用，毋須另行點交。惟原告遲未辦理移轉過戶手續，至85年間為履行上揭與張萬金之買賣契約，由被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河等4人與原告再行訂立協議書乙份，重申雙方買賣契約應履行之細節。則原告與被告間早於73年9月8日原告收到張萬金之回函時，就系爭耕地已成立買賣契約，原告即有交付土地予張萬金無償使用之義務，即與原租約目的無法併存，應認買賣契約成立之時，雙方已合意終止租約，被告自毋須再給付任何租金。況租金請求權只有5年時效，原告所請求之租金，業已超過5年之時效，被告得拒絕支付，又原告主張之折算稻穀每公斤市價
23元乙節亦不符事實，且原告從未定期催告被告張清河、盧張琴、羅張鸞應給付租金，其終止租約為不合法。再者，原告請被告賠償5萬元，並無法律或事實上之依據，顯無理由 云云 資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告張鐘錫則以：原告於73年8月30日以58萬元將系爭耕地出售予其父張萬金，但系爭耕地為現耕繼承人張鐘裕耕耘管理，致使其無法輪流耕種，是該項耕地租金應由張鐘裕負責釐清 云云資 為抗辯。
四、被告 張鍾錦 則以：73年張萬金就已經買清系爭耕地，原告後來竟串通別人來買賣，二度移轉預告登記，既已買清，自無積欠租金可言云云資為抗辯。
五、被告張鐘裕則以：張萬金在世時，系爭耕地是被告張鐘裕、張鐘錦在耕作，後來是被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河輪流耕作。當初系爭耕地買賣時， 伊有 跟原告討論，要將系爭耕地賣給伊，原告說要賣58萬，其父親張萬金有同意幫伊蓋章，但是用其子張松林之名字簽，錢是張松林出的，第一次付30萬元，但簽完約後很多糾紛，原告隔兩個星期又寄存證信函給其父親張萬金講優先承買的問題，後來張萬金就過世了，75年伊跟原告說要辦預告登記，又付了25萬元，差
3萬元。85年6月12日調解時，又訂立草約，原告希望調高到12萬，所以被告張鐘錦開了12萬元的本票，本來約定13日拿錢，但原告又不同意，因為伊認為是張鐘錦應該要付的，所以沒有去管這件事情，也不知道本票沒有兌現云云資為抗辯云云資為抗辯。
六、兩造不爭執之事實：㈠原告為坐落新北市○○區○○○○段、龜子山小段254、25
7、258、270地號等四筆土地，持分均為2分之1所有權人（其餘2分之1持分為被告之被繼承人張萬金所有）。42年起系爭耕地即由被告之被繼承人張萬金承租，訂有私有耕地租約，並經新北市三芝區公所列冊登記為芝鄉店字第262號耕地三七五租約在案，租金約定每年1,465台斤稻穀（折算為879公斤稻穀）。
㈡73年8月30日原告發函（本院卷一第218頁被證1號）通知
被告之被繼承人張萬金，就系爭耕地行使優先購買權，經張萬金於73年9月6日回函（本院卷一第219頁被證2號）表示願以同一價格58萬元承購，再經原告於73年9月13日回函（本院卷一第220頁被證3號）表示願賣。
㈢被告自73年9月起，未再支付前揭375耕地租約之租金。㈣坐落新北市○○區○○○○段龜子山小段270地號土地於86
年2月25日分割出270-3地號土地，由臺北縣政府於86年3月19日徵收。該270-3地號土地之補償費因前開土地上有張鐘裕之預告登記，經新北市政府以原告為提存物受取人而提存於法院。
七、得心證之理由：本院依民事訴訟法第270條之1規定協議並簡化兩造爭點如下：㈠原告請求被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河等4人給付地租46萬4,991元，有無理由？⒈系爭租約是否於78年9月間成立買賣契約時合意終止？⒉系爭租金請求權是否罹於時效而消滅？⒊系爭租金應如何計算？㈡原告以被告遲繳租金為由終止系爭租約有無理由？⒈原告是否已合法催告？㈢原告請求被告賠償5萬元，有無理由？㈣原告請求被告賠償徵收補助款51萬1,244元，有無理由？茲分述如下：
㈠原告請求被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河等4人給付
地租46萬4,991元，有無理由？⒈系爭租約是否於78年9月間成立買賣契約時合意終止？⑴經查，原告與被告張鐘裕之子張松林曾於73年7月20日簽訂
買賣契約，約定原告將坐落新北市○○區○○○○段龜子山小段254、257、258、270、270-1、270-2地號土地、應有部分均為2分之1（下稱系爭6筆土地）出售予張松林，買賣總價為58萬元，有被告張鐘裕提出之買賣契約影本1件在卷可稽（本院卷二第22-24頁）。原告則於73年8月30日發函通知被告之被繼承人張萬金，就系爭耕地（存證信函雖漏載257地號，然兩造均稱包括257地號）行使優先購買權，經張萬金於73年9月6日回函表示願以同一價格58萬元承購，原告於73年9月8日收受，並經原告於73年9月13日回函表示願賣，是原告與被告6人之被繼承人張萬金於73年
9月8日就系爭耕地已成立買賣契約甚明（下稱系爭耕地買賣契約），惟張萬金於74年9月23日逝世，是系爭耕地買賣契約所生之權利義務應由被告6人共同繼承，惟原告並未依系爭耕地買賣契約將系爭耕地移轉登記予被告。嗣原告與被告張鐘裕、其子張松林於76年4月30日協調，由張松林再支付25萬元予原告，原告則於76年5月15日將系爭6筆土地辦理預告登記予被告張鐘裕，此有調解記錄及土地登記謄本在卷可稽（本院卷二第25-27、15-21頁）。嗣原告與被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河為處理前開2份買賣契約之爭議，於85年6月12日與被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河4人就系爭6筆土地之買賣事宜再為協商，並簽訂買賣草約，草約上記載：「原告將坐落新北市○○區○○○○段、龜子山小段254、257、258、270、270-1地號土地、持分均為2分之1土地出售予被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河4人，將坐落新北市○○區○○○○段○○○○○○號土地、持分2分之1出售予被告張鐘裕，被告4人同意給付原告12萬元作為買受前開6筆土地之一切費用，被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河等4人應提出其母及其他兄弟姊妹等法定順位繼承人之放棄繼承書，於被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河等4人給付12萬元及提出前開放棄繼承書後，原告始辦理前開土地之土地所有權移轉登記，並約定原告與被告張鐘裕原就上開土地之買賣契約自始無效，被告張鐘裕持有原告前述土地所有權狀於85年6月13日交回原告協同辦理正式土地買賣一切過戶手續，被告張鐘裕就前開6筆土地之預告登記於85年6月17日前逕向地政機關辦理撤銷手續，並約定於85年6月13日簽訂正式土地買賣契約」等語。
被告張鐘錦因而於85年6月12日簽發票號147145號、面額12萬元之本票予原告，有原告提出之買賣草約、本票影本各1件在卷可稽（本院卷一第50頁、66-1頁），然系爭本票並未兌現，且原告與被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河亦未於85年6月13日簽訂正式之買賣契約。按系爭買賣草約之緣由既係就系爭耕地買賣契約及原告與張松林間買賣契約所生爭議所為之協商處理，則原告與被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河間雖將協議之權利義務歸屬、履行細節等內容先記載於前開草約中，然既約定應於翌日簽訂正式契約，顯見前開草約僅係契約內容之預擬，並無於85年6月12日成立買賣契約之意。參以被告張鐘裕當庭表示：前開草約漏載「被告張鐘錦、張鐘錫、張清河應補償被告張鐘裕100萬元」之文字，經其向調解委員會主席反應後加記於其所持有之草約等語，並提出買賣草約影本1件為證（本院卷二第218頁），而此情為被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫所否認，顯見被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河間就前開草約之內容並未達成共識，且被告亦未於85年6月13日交付12萬元予原告，可見原告與被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河係因約定交易事項無法達成意思表示之合致而未於85年6月13日簽訂買賣契約，自難認原告與被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河就系爭6筆土地已另行成立買賣契約。
⑵按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務，民法第348條第1項定有明文，參以民法第761條第1項所定「動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。」，原告與被告之被繼承人張萬金於73年9月8日就系爭耕地既已成立買賣契約，原告即有交付系爭耕地予張萬金之義務，然張萬金本為系爭耕地之承租人而占有系爭耕地，是應認原告與張萬金成立系爭耕地買賣契約時，無庸另行點交，原告即已履行交付系爭耕地予張萬金之義務，且被告之被繼承人張萬金自斯時起係基於買賣關係而為占有。惟買賣契約與原租約目的無法併存，且被告自93年9月起即未給付租金，原告迄於85年6月12日始與被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河協商處理前開2份買賣契約所生之爭議，逾10年之久均未催討租金，堪認原告與張萬金於買賣契約成立之時應有終止系爭租約之合意。
⑶次按耕地三七五減租條例第6條第1項載「本條例施行後耕
地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年台上字第2629號判例可資參照）。系爭租約既於原告與被告之被繼承人張萬金成立系爭耕地買賣契約時合意終止而不存在，則原告訴請確認兩造間系爭耕地租賃契約關係不存在，即有理由，應予准許。
㈡原告以被告遲繳租金為由終止系爭租約有無理由？
系爭租約既於原告與被告成立系爭耕地買賣契約時合意終止，則原告請求被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河給付自73年起共計23年之租金46萬4,991元，即屬無據，原告自無從以被告遲繳租金為由終止系爭租約。
㈢原告請求被告賠償5萬元，有無理由？
系爭租約既於原告與被告成立系爭耕地買賣契約時合意終止，且原告亦未提出其受有何實際損害之證明，則原告主張被告違反系爭租約，請求被告賠償5萬元，為無理由。
㈣原告請求被告賠償徵收補助款51萬1,244元，有無理由？
坐落新北市○○區○○○○段龜子山小段270地號土地於86年2月25日分割出270-3地號土地，由臺北縣政府於86年3月19日徵收。該270-3地號土地之補償費因前開土地上有被告張鐘裕之預告登記，經新北市政府以原告為提存物受取人而提存補助款於法院，前開提存款已於97年5月31日解交國庫乙節，固為兩造所不爭，並有原告提出之新北市政府函影本1件可稽（本院卷二第202頁），然原告確有於73年7月20日與被告張鐘裕之子張松林就系爭6筆土地簽訂買賣契約，且與被告張鐘裕、其子張松林於76年4月30日協調，由張松林再支付25萬元予原告，原告因而同意於76年5月15日將系爭6筆土地辦理預告登記予被告張鐘裕，是原告與張萬金就系爭耕地（含270地號土地）成立買賣契約後，又自張松林收受25萬元，而將系爭6筆土地辦理預告登記予被告張鐘裕。嗣原告與被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河雖於85年12月12日就前開二份買賣契約履行細節為協商而草擬買賣契約條款，然因故未能成立買賣新約，已如前述。而依原告與被告張鐘裕、其子張松林於76年4月30日之協商結果，確認原告已收取買賣價金55萬元，並約定於完全過戶予張松林或張松林指定名義人時再支付尾款3萬元（本院卷二第26頁），而原告既未履行移轉登記之義務，且於歷次調解記錄觀之，原告均不同意被告等僅給付3萬元尾款，顯有拒絕受領給付之意，自難認被告張鐘裕有何塗銷預告登記之義務存在。則原告主張以被告張鐘裕未塗銷預告登記為由，請求被告應賠償其徵收補助款51萬1,224元，為無理由。㈤從而，原告請求確認兩造間就坐落新北市○○區○○○○段
、龜子山小段254、257、258、270地號等4筆土地，持分均為2分之1之耕地租賃契約關係不存在，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
八、本院為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中華民國100年6月10日
民事第二庭法官藍雅清正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國100年6月16日
書記官張純華