臺灣高雄地方法院民事判決 95年度雄小字第6310號
原 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 北京建設股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國95年10月4日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬貳仟元，及自民國九十四年三月四日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹千元，由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查原告起訴請求被告給付新臺幣
（下同）140,070元，於本院審理中減縮為71,200元，核與
前開規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊於民國（下同）91年1月23日向被告買受座落
於高雄市○○區○○段12小段1217地號，門牌號碼高雄市○
○區○○街○○號14樓之房屋，有系爭房屋買賣契約為憑。而
被告公司之銷售人員曾保證房屋之防水層十分牢固，可以保
證15年以上，詎料被告於交屋後，於94年間發現系爭房屋屋
頂漏水，廚房壁磚脫落、凸起，此有照片14幀為證。且經由
專家鑑定，發現系爭房屋防水層已遭破壞。另系爭房屋廚房
之壁磚未按一般施工方式施作，僅於壁磚周圍邊嵌入水泥。
是以，上述之情形係因被告施工不當所致，並因此減少系爭
房屋之價值與契約預定之效用，經請廠商估算修復費用須
70,035元。為此，伊曾依買賣契約之瑕疵擔保及不完全給付
之法律關係，請求被告修補瑕疵，然被告均置之不理。爰依
民法第227條及民法第360條規定，請求不完全給付及不履
行保證品質之損害賠償，並聲明：被告應給付原告71,200
元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計
算之利息，訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：伊確於91年1月23日出售系爭房屋予原告，並於
同年3月25日交付，施工上並無瑕疵。而依民法第373條規
定，系爭房屋之利益及危險於交屋時起，均由原告承受負擔
。又縱依系爭房屋買賣契約書第13條保固期限之約定，伊對
系爭房屋之一般設備負保固責任僅負責保固至同年10月31日
。而原告係於94年間方發現系爭房屋屋頂漏水，廚房壁磚脫
落，即主張被告應負瑕疵擔保責任，已違反依系爭房屋買賣
契約第13條及民法第373條之規定。又原告就其主張之事實
，並未提出具體憑證，僅係空言，違反民事訴訟法第277條
之規定。故本件原告主張被告應負買賣契約之瑕疵擔保責任
，洵屬誤解，有違誠信等語抗辯。並聲明原告之訴駁回。
三、兩造不爭之事實：原告主張兩造於民國91年1月23日簽定建
物買賣契約，由原告向被告購買坐落高雄市○○區○○段12
小段1217地號土地上，門牌號碼高雄市○○區○○街○○號14
樓之房屋（下稱系爭房屋），同年3月間交屋。嗣於94年
間，原告發現系爭房屋屋頂有漏水現象，以及廚房壁磚脫落
、凸起，此為被告所不爭執，並有房屋及土地買賣契約書、
照片8幀等件影本在卷可證，堪信為真實。
四、本院得心證之理由：
（一）系爭房屋屋頂漏水之部分：
1.按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，或出賣人故
意不告知物之瑕疵者，買受人得不解除契約或請求減少
價金，而請求不履行之損害賠償，民法第三百六十條定
有明文。又依民事訴訟法第277條前段規定：「當事人
主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」次
按最高法院17年上字第917號判例要旨：「民事訴訟如
係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告
不能舉證以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗
辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁
回原告之請求。」查本件原告陳稱被告公司之銷售人員
曾對其保證系爭房屋之防水層十分堅固，可以保證15年
以上，然當時原告並未與該名銷售人員簽有保證書留存
，且該名銷售人員業已離職，原告復未能提出其他任何
具體事證，故應認被告並無對原告保證系爭房屋之防水
層具有15年以上防水之品質，則依前揭條文及判例要旨
，原告之此部分主張尚難遽信。
2.按房屋屋頂之防水層遭受破壞之原因，除施工瑕疵外，
尚有可能因地震及季節交替伴隨之熱漲冷縮等因素所致
故一般房屋屋頂防漏工程之施作，在施工完善之情形下
，保固期限一般皆自施作完成日起，保固3年，此觀原
告請人施作系爭房屋屋頂之防漏工作，承包商 陳麒文 就
本工程之保固期間自完工日之95年3月29日至98年3月
31日，為期三年，有其出具與原告之工程保固切結書影
本一紙附卷可憑。查兩造係於91年1月23日簽訂系爭房
屋買賣契約，並於同年3月完成交屋手續，而系爭房屋
漏水現象係於94年5月間發生，此為原告所主張之事實
，並有原告所呈之高雄市政府工務局函附卷可稽。是被
告抗辯兩造所定買賣契約之保固期限至91年10月31日止
，固有為誠信原則，惟本件系爭房屋自91年3月25日交
屋後至94年5月，原告始發現屋頂有漏水現象，已逾一
般保固之期限即三年，難認被告有施工上之瑕疵，而應
負瑕疵擔保責任。故原告此部分之請求，尚屬無據，應
予駁回。
（二）廚房牆壁磁磚脫落之部分：
1.查本件系爭房屋廚房磁磚有脫落、凸起之情形，此有照
片6幀附卷可稽，且經本院於95年8月29日上午10時至
系爭房屋處勘驗，發現系爭房屋廚房之牆壁壁磚，經敲
擊測試，有空洞之回聲，足以顯示被告於施作牆壁磁磚
工程時確有不確實之處，且經當場核算系爭房屋廚房內
需更新磁磚之面積，共長3.14公尺，寬2.55公尺，此有
勘驗筆錄及勘驗照片五幀附卷可稽（本院卷第84頁至第
94頁）。此部分，被告自應負瑕疵擔保責任及不完全給
付之損害賠償責任。
2.負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應回復他方損害發生前之原狀。不能回復原狀或回復
原狀顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。民法第213
條第1項及第215條定有明文。查本件系爭房屋廚房內
雖僅有12塊磁磚脫落，惟因被告自承無法找到與原來磁
磚相同之同一批號之磁磚，自應將系爭廚房正面懸吊廚
具磁磚脫落處周圍之磁磚全面更新，方足以恢復系爭廚
房內使用上及外觀上之完整性。至於左右兩側磁磚，經
現場勘驗結果，均黏貼堅實完好，無打掉重作之必要，
因此，原告請求被告應以金錢賠償其修繕因施工瑕疵造
成上開磁磚脫落之損害，為有理由。
3.本系爭房屋廚房磁磚整修工程所需之費用，經原告先後
請兩家廠商估價，其中一家估價為23,500元（包含廚房
正面及左右兩側磁磚之重作），另一家普菲特歐化廚具
估價為28,000元，其中裝卸廚具為9,000元、廚房正面
壁磚更新為18,000元（含磁磚、泥作工程、廢棄土清除
），保護工程1,000元，合計共28,000元，有估價單及
報價單兩紙可參，足見兩家估價金額尚屬合理。查翻新
磁磚時，固須將廚具拆卸，於完工後再組裝回原處，該
廚具尚不致於受到損害。參酌被告於95年10月4日之言
詞辯論表示，廚具拆卸組裝之工資為2000元到3,000元
不等，是以原告提出之報價單上裝卸廚具費用須9,000
元，尚屬過高，應以3,000元為合理，至於廚房壁磚更
新費用18,000元，保護工程1,000元亦均屬合理，三項
合計為22,000元。綜上所述，被告因施工瑕疵導致原告
系爭廚房內磁磚脫落、凸起。原告請求被告賠償之金額
以22,000元為當，於此範圍內應予准許，超過部分，為
無理由，應予駁回。
五、本件訴訟標的金額在新台幣十萬元以下，就原告勝訴部分依
民事訴訟法第四百三十六條之二十規定，依職權宣告假執行
。
中 華 民 國 95 年 10 月 18 日
高雄簡易庭法官蘇鳴東
以上正本係照原本作成。
如不服本判決須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，均須按
他造當事人之人數附繕本。對於小額程序之第一審判決之上訴，
非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明（一
）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為
原判決有違背法令之具體事實者。
書記官宋漢彬
中 華 民 國 95 年 10 月 18 日