裁判字號：臺灣臺北地方法院99年重訴字第531號民事判決
裁判日期：民國99年11月12日
裁判案由：不動產所有權移轉登記
臺灣臺北地方法院民事判決99年度重訴字第531號原告 邵雪珠 訴訟代理人 李後政 律師被告 李惠敏 訴訟代理人 劉智園 律師上列當事人間不動產所有權移轉登記事件，本院於民國99年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾肆萬肆仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國97年9月8日簽訂不動產買賣契約書，約定原告買受被告所有坐落於台北市○○區○○街○○號3樓之1房地（含機械式停車位，編號6，下稱系爭房地），買賣價金為新台幣（下同）1500萬元（其中簽約金100萬元，尾款1400萬元）。兩造協議於被告收受簽約款100萬元當日將系爭房地鑰匙交予原告進行裝修，並約定裝修金額達150萬元時，原告得以暫緩尾款之交付，且自97年10月10日起，原告需每月補貼4萬元予被告，作為被告繳交利息之用。倘原告於尾款交付日，仍無法經由銀行貸款支付尾款，則差額部份，視為被告借貸予原告，並以銀行利率計算利息，辦理抵押權設定予被告。原告於銀行貸款辦理完成21日內給付被告作為尾款之交付時，被告應將系爭房地交付原告。原告業已交付簽約金100萬元，裝修金額亦逾150萬元，且已按月支付4萬元予被告，惟被告迄未將系爭房地所有權移轉予原告，致原告未能順利於98年7月9日前向銀行辦理貸款，並將尾款付清，為此爰依系爭不動產買賣契約書第3條請求被告將系爭房地所有權移轉予原告。並聲明：被告應將如附表所示之不動產移轉登記予原告指定之 陳思翰 ；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造固於97年9月8日簽訂系爭不動產買賣契約書，被告出賣其所有系爭房地，原告於簽約同時並交付100萬元作為簽約款，惟其斯時稱須先借屋進行裝潢事宜，並約定倘原告裝潢金額達150萬元，得暫緩尾款1400萬元之支付，然原告因債信不佳，於簽約後屢屢不配合辦理對保手續，違反系爭不動產買賣契約第2條第2項原告需親自辦理對保手續之約定，且原告未依約於98年7月9日前付清尾款，竟於未經被告同意下，擅自遷入居住，是以被告迺於98年7月22日發函催告原告應於7日內履約，逾期解除系爭不動產買賣契約。被告復於98年8月3日發函通知原告解除系爭不動產買賣契約，縱原告於98年9月份稱願意配合貸款等情，亦無解於系爭不動產買賣契約已解除之事實等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告於97年9月8日與被告簽訂不動產買賣契約書，以1500萬
元之價格，購買被告所有位於台北市○○街○○號3樓之一之房屋土地（即台北市○○區○○段○○○○號土地、台北市○○區○○段二小段1871建號房屋，含公設及車位），簽約時並已支付100萬元之簽約金，雙方並約定被告先交付鑰匙給原告裝修，原告並承諾自97年10月10日起，每月補貼4萬元做為被告繳納銀行利息之用，兩造並約定該金額以被告當時貸款金額為準，多餘之金額則轉為作本金等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、建物登記謄本、不動產買賣契約書、本票影本在卷可稽，應堪認為真實。
㈡其次，關於交付價款部分，雙方約定於不動產買賣契約書「
貳、買賣價格及約定付款日期、條件」欄位內係記載：「簽約款，97年9月8日，簽訂買賣契約時，新台幣100萬元」、「尾款，98年7月9日，交付房屋時，1400萬元」等情，且不動產買賣契約書第6條「房地移交」部分亦約定：「一、本約房地除本約另有約定外，賣方應於買方付清尾款同時，依現有屋況點交予買方驗收…」等情，有不動產買賣契約書可據（卷第42頁反面、第43頁反面），則由該記載內容之文意以觀，雙方乃係約定雙方應於98年7月9日之時，一方交付房屋一方交付尾款1400萬元之意思，已甚明確；尤其再審諸雙方於簽訂不動產買賣契約書時，於「伍、特別約定事項」約定：「六、倘買方於尾款約定交付日，仍銀行貸款不足支付尾款…（按應係銀行貸款『仍』不足支付尾款之筆誤）」等語（卷第42頁反面），係以「尾款約定交付日」做為貸款金額基準之日期，足見雙方就支付尾款1400萬元部分，係約定原告應該於98年7月9日前支付，而在原告尾款支付之同時，被告則應交付房屋與被告之事實，顯可確定，從而被告主張原告應該於98年7月9日以前支付支付尾款1400萬元等情，洵屬有據。
㈢另外，原告主張依照不動產買賣契約書第1條「價金給付」
部分約定：「四、1、如買方無須透過金融機構辦理貸款以作為尾款之給付時，…2、如買方須透過金融機構辦理貸款以作為尾款之給付時，應於所有權移轉登記完成時起21日內將尾款付清，賣方同時交屋與買方」等情（卷第43頁），原告以此主張認：因為被告未將不動產所有權移轉登記至原告指定人，導致原告無法辦理貸款，此屬於被告違約行為導致等情；但雙方於簽訂不動產買賣契約書時，已於第1條第2款與第3款間之空白處註明「另行約定」字樣之事實，為兩造所不爭執之事，惟原告認為註明「另行約定」字樣適用之範圍，僅限於第1條第2款之部分，而第1條第4款並非另行約定之範圍，是不動產買賣契約書第1條第4款仍有適用等語，被告則主張第1條全部均屬「另行約定」之範圍，是不動產買賣契約書第1條第4款既經雙方註明「另行約定」，即不得再適用該條等語；經查：⑴雙方於簽訂不動產買賣契約書時，於「伍、特別約定事項」記載「六、倘買方於尾款約定交付日，仍銀行貸款不足支付尾款，其差額部分，視為賣方借貸與買方，並以銀行利息計算其利息，買方同意於過戶後，辦理抵押權設定與賣方」等情（卷第42頁反面），而此項特別約定之內容，與第1條第4款所記載「應於所有權移轉登記完成時起21日內將尾款付清」之內容，就交付尾款之約定迥然不同，由此可認上揭「伍、特別約定事項」第6項之記載，乃第1條第4款之特別約定；⑵況再審酌不動產買賣契約書第1條第3款係約定稅捐機關核發雙方應納稅單後，買方應給付完稅款，且買方應開立與尾款同額之商業本票交予賣方或代書保管，作為尾款給付擔保之記載內容，與本件雙方並無「備證款，備齊過戶證件時」、「完稅款，稅單核發下達時」約定之情形，是第1條第3款之記載於本件並無適用之可能，從而，被告主張雙方於不動產買賣契約書第1條第2款與第3款間之空白處註明「另行約定」之字樣，依被告所主張：不動產買賣契約書第1條均為所加註「另行約定」之範圍，為屬有據，則原告援引不動產買賣契約書第1條第4款主張被告違約等情，顯無理由。
㈣再者，①本件雙方係於97年9月8日簽訂不動產買賣契約書，
但約定支付尾款之期限係在98年7月9日，期間長達10個月之久，此與一般不動產買賣契約所約定付款期間相較顯然寬限甚久；②而雙方在於「伍、特別約定事項」之部分約定：「
五、買方並允諾自97年10月10日起補貼新台幣4萬元作為賣方繳納銀行利息之用。（以賣方現貸金額為準，多餘之金額，轉為作本金）。六、倘買方於尾款約定交付日，仍銀行貸款不足支付尾款，其差額部分，視為賣方借貸與買方，並以銀行利息計算其利息，買方同意於過戶後，辦理抵押權設定與賣方」等情（卷第42頁反面），以及③參酌原告於98年10月27日寄予被告之存證信函記載「…更感激您能給予這麼長的核貸期間及寬鬆的尾款支付方式…」等語（卷第86頁），而被告僅收取定金100萬元，即受買賣契約書之拘束，而需等待長達10個月尾款支付之寬限，足見雙方於簽約之時，已經預見原告要向金融機構申請辦理新貸款，用以支付尾款可能遭受困難，因此特別約定以該尾款寬限日期作為緩衝，被告並同意吸收新貸款不足額之部分轉做被告之記息借款，但因寬限期間甚久，雙方乃約定自97年10月10日起，被告以系爭房地向聯邦銀行之貸款所產生之利息，轉由原告負擔，而由原告每月支付4萬元做為繳納銀行利息之用，並約定該金額以被告當時貸款金額為準，多餘之金額則轉為作本金，而此之特別約定，乃與雙方所約定自簽約日10個月後方支付尾款之長期寬限之情形所為之調合約定，否則如果已經預見原告有新辦貸款之困難，則依照一般不動產交易需密集支付各期款項及尾款之交易時程，勢必造成原告違約之情事，而為了顧及原告無法立即向金融機構申請辦理新貸款來支付尾款之情形，因此有上揭特別約定事項之協議，而此約定事項與不動產買賣契約書第1條所定之時程全然不同，自無適用第1條所定時程之可能，因此，兩造就該「另行約定」之記載，顯然是就不動產買賣契約書第1條所為之排除約定，已甚明確；故被告抗辯本件係因為原告主張要求8個月貸款期間，因貸款期間過長所以有關證件交付及所有權移轉之時間雙方同意「另行約定」，故排除不動產買賣契約書第1條價金給付各款約定適用之情形，應屬可採，原告依照不動產買賣契約書第1條第4款，主張被告違約等情，顯不足採。
㈤從而，本件原告並未於98年7月9日以前支付支付尾款1400萬
元，即屬原告違約之情；又本件依照不動產買賣契約書第6條之約定，原告支付尾款時被告需將系爭房地點交予原告，況本件雙方並無先辦理點交手續之合意，並無不動產買賣契約書第6條第2項之適用，且原告於本院辯論時自承「剛開始是借我們裝潢，後來就一直住到現在，沒有交屋的手續」等語（院卷第103頁反面），足見被告主張原告自行遷入房屋，係違反不動產買賣契約書之違約行為，亦屬可採；因此，本件乃為原告違反兩造所簽訂之不動產買賣契約書之約定，被告依照不動產買賣契約書第8條違約責任所約定：「二、買方如未依本契約之約定履行…如經賣方催告期限履行，逾期仍不履行時，賣方得解除本契約」之約定，於98年7月22日寄予原告之存證信函記載「台端未依約於民國98年7月9日交付尾款，即逕自遷入居住已屬違約行為，特此通知將按日計罰違約金並請於函達7日內履約」等情（卷第46頁），以催告原告履行，然而原告仍未履行，被告再於98年8月3日寄予原告之存證信函記載「台端未依約履行，且經本人限期履約催告仍未履行，特此函通知解除契約，沒收已付款項」等情（卷第47頁），以解除本件買賣契約，為有理由，本件不動產買賣契約既經被告解除，被告起訴請求移轉登記，即屬無據。
㈥至於原告主張其裝潢超過150萬元，得以暫緩期尾款，以及
其已經洽請永豐商業銀行股份有限公司（下稱永豐銀行）貸款事宜，並經永豐銀行核貸在案等情，此有原告提出之核定書、聲明書在卷可稽（卷第60-62頁），惟所主張裝潢超過150萬部分，並未有證據可以相佐，且兩造於「伍、特別約定事項」之部分約定：「四、…買方承諾其裝修金額需達新台幣150萬以上，得以暫緩其尾款」等語，然而，所謂「暫緩其尾款」是指暫緩尾款支付期間、或是暫緩尾款支付之數額（扣除裝潢費用），並未特定其效果，尚無從遽認屬對原告有利之部分；又永豐銀行核准之時間係在98年9月15日，乃於被告解除契約之後，自無從認為原告已經依照契約之旨履行；是原告上揭二主張，顯然無據，附此敘明。
四、綜上所述，原告依系爭房地買賣契約第3條請求被告將系爭房地所有權移轉予原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年11月12日
民事第七庭法官蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年11月12日
書記官林鈞婷